【正文】 建設(shè)方案和實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為4年。第六章 財(cái)務(wù)計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)效益分析第一節(jié) 投資概算根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)構(gòu)想，結(jié)合具體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建設(shè)期為4年，計(jì)劃總投資16000萬(wàn)元，具體估算投資見(jiàn)下表：建設(shè)內(nèi)容及投資概算表項(xiàng)目名稱建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模計(jì)劃投資（萬(wàn)元）備注前期工作論證、立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、辦理有關(guān)手續(xù)等 100一期工程 度假村6處，新建賓館、吊腳樓，建筑面積40000平方米 2000 釣魚中心8處、釣魚臺(tái)若干個(gè)，建筑面積 3000 平方米，釣魚走廊3000米 500 壽塘巖、洞內(nèi)10個(gè)景點(diǎn)建設(shè) 3500二期工程度假村6個(gè), 新建賓館、吊腳樓，建筑面積5000平方米2000 釣魚中心4處, 釣魚臺(tái)若干個(gè)，建筑面積 1500平方米,釣魚走廊1000米 200 壽塘巖巖洞內(nèi)10個(gè)景點(diǎn)建設(shè)以及景點(diǎn)裝飾、美化、亮化工程 5500其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及綠化 1000 管理費(fèi) 400 流動(dòng)資金 600 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 200 合 計(jì) 16000第二節(jié) 資全等措與使用 一、資金的籌措 本項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃總投資16000萬(wàn)元，實(shí)行全額引資。為加快項(xiàng)目建設(shè)，也可采取分段劃區(qū)細(xì)分項(xiàng)目的方式進(jìn)行招商，按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原則進(jìn)行統(tǒng)一管理，這樣，項(xiàng)目建設(shè)可同時(shí)進(jìn)行，建設(shè)的步伐就會(huì)加快。 (2)客房收入：按每間房均價(jià)100元，入住率70%，每年200天計(jì)算為： 300間*100元／天 燃料及動(dòng)力：考慮到服務(wù)業(yè)的特殊性，主要為燃料和電力費(fèi)，每年約100萬(wàn)元． 工資及福利：由于需要300名工作人員，／月／人x300人x12個(gè)月=288萬(wàn)元。管理費(fèi)用：包括辦公開(kāi)支和業(yè)務(wù)招待等管理費(fèi)用為30萬(wàn)元。維護(hù)費(fèi)：按折舊費(fèi)用的10%計(jì)提48萬(wàn)元。稅金：控制在8%以內(nèi)計(jì)提為320萬(wàn)元。三、經(jīng)濟(jì)效益分析通過(guò)以上分析可知，接履橋生態(tài)休閑度假中心的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：年接待游客50萬(wàn)人次。年純利潤(rùn)4120萬(wàn)元一2074萬(wàn)元=2046萬(wàn)元。四、社會(huì)效益分析本項(xiàng)目建設(shè)成功后，其社會(huì)效益是多方面的： 合理利用資源，為接履橋生態(tài)休閑度假中心配置必要的游玩、娛樂(lè)、休閑、餐飲、住宿等項(xiàng)目，充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，為發(fā)展零陵區(qū)第三產(chǎn)業(yè)特別是旅游業(yè)起到帶頭示范作用。 帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)周圍第三產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。第七章 市場(chǎng)營(yíng)銷策略與風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié) 市場(chǎng)營(yíng)銷策略 一、市場(chǎng)開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要工作，客戶資源成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的保障，是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)。 設(shè)立長(zhǎng)途交通專線，如桂林——永州、南岳——永州等等。 開(kāi)發(fā)旅游系列產(chǎn)品，讓游客在游玩中購(gòu)買后留作紀(jì)念。 二、營(yíng)銷策略 旅游企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，必須樹立良好的形象，提高知名度、信任度，爭(zhēng)取更為廣泛的客源，因?yàn)槔麧?rùn)依賴于市場(chǎng)，市場(chǎng)營(yíng)銷策略的優(yōu)劣影響企業(yè)產(chǎn)品占有市場(chǎng)的份額，決定企業(yè)效益實(shí)現(xiàn)的好壞，因此，現(xiàn)代企業(yè)無(wú)不重視市場(chǎng)調(diào)查分析而因勢(shì)利導(dǎo)采取正確有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。廣告的目的就是為了讓消費(fèi)者了解產(chǎn)品及至使其購(gòu)買消費(fèi)某產(chǎn)品。同樣的產(chǎn)品，廣告做得好就能更暢銷；同樣的企業(yè)，廣告做得好，企業(yè)就能更好地生存發(fā)展。因此，我們要盡可能利用多種廣告手段，宣傳介紹接履橋生態(tài)休閑度假中心。廣告的作用無(wú)可替代。好的廣告，勝過(guò)十萬(wàn)推銷大軍優(yōu)質(zhì)服務(wù)策略相對(duì)而言，優(yōu)質(zhì)服務(wù)更能深入人心，吸引客戶。追求優(yōu)質(zhì)服務(wù)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)是每個(gè)客人的基本要求，是一種心理需要，是人格上的滿足。 顧客就是上帝。 隨著人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)越來(lái)越高，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)已成為新的消費(fèi)動(dòng)向。 以質(zhì)取勝、以優(yōu)發(fā)財(cái)已成共識(shí)。資金到位與否決定企業(yè)興建的成敗，到位的快慢與多少影響建設(shè)時(shí)期的速度與規(guī)模，周轉(zhuǎn)資金的多少影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的正常秩序和目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，資金管理的妥善與否直接關(guān)系著經(jīng)濟(jì)效益的好壞，因此，資金能否落實(shí)到位是目前的首要問(wèn)題，如何管好用好資金，又是關(guān)系企業(yè)興衰的主要問(wèn)題。本項(xiàng)目建設(shè)雖然前景廣闊，但是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素很多，如： 旅游產(chǎn)品的落后性缺乏吸引力。 同類企業(yè)降低價(jià)格搶占客源。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的好壞在于機(jī)構(gòu)設(shè)置是否合理，制度是否嚴(yán)格可行和執(zhí)行的嚴(yán)與松，更在于管理者素質(zhì)的高低，人才配備和結(jié)構(gòu)是否合理等等。基于風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，為降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)保證投資達(dá)到預(yù)期效益，擬采取以下應(yīng)對(duì)之策。做好資金需求和使用計(jì)劃，并確保資金按時(shí)足額到位申請(qǐng)銀行貸款發(fā)行內(nèi)部股票集資制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度財(cái)務(wù)人員必須持證上崗，做到專人專戶，帳帳相符，帳實(shí)相符抓住時(shí)機(jī)，專款專用，加快建設(shè)初期的建設(shè)步伐，力爭(zhēng)提前完成建設(shè)任務(wù)厲行節(jié)約，嚴(yán)格控制開(kāi)支，降低成本，提高效益 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。引進(jìn)高素質(zhì)的管理人才，提升企業(yè)檔次定期選派員工參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，提供“充電”“換腦”的機(jī)會(huì)，以提高專業(yè)技術(shù)水平和素質(zhì)進(jìn)一步優(yōu)化管理體系，完善管理制度，提高管理水平，增強(qiáng)凝聚力第八章 總體進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期為4年，一期建設(shè)自2006年7月至2008年6月；二期建設(shè)自2008年7月至2010年6月。接履橋生態(tài)休閑度假中心必須嚴(yán)格遵循國(guó)家對(duì)環(huán)保的各相關(guān)管理法規(guī)，其保護(hù)規(guī)劃要與湖南省及周邊地區(qū)的文化氛圍和自然環(huán)境相適應(yīng)．要維護(hù)整個(gè)區(qū)域的完整性，嚴(yán)禁直接排放未經(jīng)防污處理的廢水廢物，明確具體要求，劃分責(zé)任區(qū)，做到專人專片，專人負(fù)責(zé)。 主要依據(jù)：《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)水污染防治法》、《中華人民共和國(guó)地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《中華人民共和國(guó)野生動(dòng)植物保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)固體廢棄物污染環(huán)境防治法》、《中華人民共和國(guó)大地污染防治法》、《IS014001 environmental management systems》、IS09001質(zhì)量管理體系等。 三、廢物處理方法及達(dá)標(biāo)要求 廢水污水處理 配套建立廢水污水處理廠，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的所有生活污水采取分片集中處理，分片收集處理達(dá)標(biāo)之后排放入規(guī)定區(qū)域，嚴(yán)禁未經(jīng)處理直接排向稻田、池塘、水庫(kù)。(1)垃圾收集。垃圾盛放裝置的材質(zhì)、形狀、色調(diào)適宜與度假區(qū)相關(guān)的，并與周圍景觀相協(xié)調(diào)。區(qū)分可回收循環(huán)利用和不可回收循環(huán)利用兩大類，大類垃圾收集后再分細(xì)類處置，對(duì)物資資源(如酒瓶、飲料瓶罐，報(bào)刊、紙張之類)，分類捆綁裝進(jìn)專用的資源回收袋。分類后的垃圾可分別采取衛(wèi)生填埋法、堆肥法或者運(yùn)往專業(yè)工廠回收處理．無(wú)論采用哪種方法，最終都應(yīng)以無(wú)污染、全減量，有效資源充分回收利用的綜合處理方為標(biāo)準(zhǔn)。 高科技生態(tài)旅游廁所建設(shè) 在經(jīng)濟(jì)可行的條件下，建設(shè)高科技生態(tài)旅游廁所和沼氣池這樣既改善旅游生態(tài)環(huán)境，又利于旅游品牌高格調(diào)的塑造。在2006年至2010年期間，整個(gè)項(xiàng)目施工期及營(yíng)運(yùn)期內(nèi)，度假區(qū)大氣中的S0NO和顆粒懸浮物等主要污染物指標(biāo)不超過(guò)《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：大氣環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并力爭(zhēng)逐年減量。 主要措施。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的賓館、酒店、冬季取暖用鍋爐的等一律實(shí)行“煤改油”工。保護(hù)區(qū)內(nèi)車輛禁止高聲鳴笛；取締三輪車，改為無(wú)污染、無(wú)噪音的電瓶車。位于河邊的景點(diǎn)旁應(yīng)設(shè)置安全警示標(biāo)志；加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作，明確責(zé)任，實(shí)行專人專片。向進(jìn)入度假區(qū)的所有游客發(fā)放安全注意事項(xiàng)，可將其印制在門票上。關(guān)于新建零陵區(qū)接履橋鎮(zhèn)生態(tài)休閑度假中心立項(xiàng)的請(qǐng)示零陵區(qū)發(fā)改委：為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，進(jìn)一步貫徹落實(shí)區(qū)委、區(qū)政府“三城一區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用我鎮(zhèn)的地域優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，我鎮(zhèn)通過(guò)招商引資新建生態(tài)休閑度假山莊，該項(xiàng)目前期工作基本完成，規(guī)劃面積1400畝，其中水域面積600畝，山林土地面積800畝。計(jì)劃2006—2008年新建6處度假村、8處釣魚中心、完成壽星巖一期開(kāi)發(fā)，三年基本完成生態(tài)休閑度假基地配套建設(shè)，初步形成生態(tài)休閑度假基地網(wǎng)群；2008——2010年新建6處度假村、4處釣魚中心、完成壽星巖二期開(kāi)發(fā)，力爭(zhēng)雙休日、節(jié)假日前來(lái)休閑度假游客日均達(dá)1萬(wàn)人次以上，營(yíng)業(yè)額比目前翻10翻，達(dá)50萬(wàn)元，旅游年收入5000萬(wàn)元，創(chuàng)利潤(rùn)3000萬(wàn)元，上繳稅收500萬(wàn)元，將接履橋鎮(zhèn)打造成為永州中心地區(qū)集垂釣、餐飲、娛樂(lè)為一體的生態(tài)休閑度假中心。妥否