【正文】 產(chǎn)品設(shè)計引導海滄房地產(chǎn)市場和創(chuàng)造高額的市場利潤，用普通產(chǎn)品降低市場風險。第三章 建筑規(guī)劃一、基地特色：本案位于海滄新城的心臟地帶，而海滄新城整體區(qū)位是依山面海，環(huán)境優(yōu)美，景觀獨特。因此，山、海、水（湖）、島成了海滄新城的內(nèi)部及區(qū)域范圍內(nèi)主要的自然景觀要素。由此，海滄新城背靠蔡尖尾山，東北臨海滄大橋，東臨金門西海域，近可觀大燒嶼、大嶼、猴嶼等諸多島嶼，遠可眺廈門新舊中心區(qū)，是一片山海相抱，自然景觀與人文景觀無與倫比的絕佳腹地。在對自然環(huán)境資源、社會環(huán)境資源、人文環(huán)境資源三個方面進行了廣泛調(diào)查研究及深刻體會與分析后，現(xiàn)從行銷角度對地塊資源價值給出如下評析：A、基地規(guī)模及自身內(nèi)部的自然環(huán)境資源不足，發(fā)揮的余地較小?！袖N障礙與利基共存C、偏離傳統(tǒng)的、成熟的社區(qū)中心、生活中心，地塊有孤僻感?！袖N障礙E、周邊各類生活配套的實際可利用度與便利度較弱，方便性較差，生活半徑過長，且整體配套的綜合品質(zhì)不佳。——行銷障礙G、醫(yī)療配套尚可，教育配套品質(zhì)與完備性不佳； ——行銷障礙結(jié)論：基地現(xiàn)有的資源條件存在諸多高強度、高難度的行銷障礙點，只有充分挖掘、利用、擴大僅有的利基點，創(chuàng)造新的利基點，一一解決存在的行銷障礙，才能擔負起項目發(fā)展之需。再結(jié)合本案的基地條件綜合規(guī)劃實施，我們建議社區(qū)規(guī)劃如下：（１）商業(yè)設(shè)施的分布；沿基地四周布置沿街店面，（２）社區(qū)主入口大門設(shè)在基地西南面與海滄酒店接壤處，入口門寬為３０米，次入口設(shè)在基地西北面規(guī)劃路上。四、社區(qū)附屬配套設(shè)施 （結(jié)合酒店做規(guī)劃）生活配套◆西班牙風情購物街（菜市場、超市、餐館）◆社區(qū)保健中心 ◆游憩設(shè)施系統(tǒng)設(shè)計 健康會所◆健身房 ◆網(wǎng)球場 ◆羽毛球 ◆韻律教室 ◆乒乓球室 ◆臺球室 ◆壁球室 ◆高爾夫推桿果嶺 休閑會所◆棋牌室 ◆咖啡茶社 ◆中西餐廳 ◆圖書閱覽室◆書吧 ◆露天燒烤營 ◆藝術(shù)長廊結(jié)論：入世后，對制造業(yè)、金融業(yè)、農(nóng)業(yè)等沖擊較大，而房地產(chǎn)業(yè)則是“漁翁得利”。另一方面，市民就會擁有更多的汽車，從而可以買離市區(qū)遠一點的房子，因為島內(nèi)土地存量有限，而島外如海滄則儲備豐富，房地產(chǎn)發(fā)展更具潛質(zhì)。第四章 經(jīng)濟測算因了解項目資料有限，固此經(jīng)濟測算為概估：價格建議住宅均價2900元/㎡（多層及小高層）店面均價6800元/㎡車位或車庫3萬元/個面積概估住宅面積45600㎡店面6000㎡車位6000㎡，以30㎡為一個車位，共計200個銷售總收入預估A、住宅收入：13224萬B、店面收入：4080萬C、車位或車庫收入：600萬合計：17904萬成本概算A、前期含土地及建筑物設(shè)備，計5000萬B、建筑成本：57600㎡*950元/㎡=5472萬（多層、小高層面積各半）C、相關(guān)配套費用：57600㎡*200元/㎡=1152萬（包括水電安裝、綠化、公建、配套等）D、管理及行銷費用：17304*4%=692萬E、營業(yè)稅：17304*%=1017萬小計：13333萬F、所得稅：（17904—13333）*15%=686萬利潤總額：17904—13333—686=3885萬特別說明：因貴公司計劃將三星級酒店提升為四星級標準設(shè)計及建設(shè)，并且此酒店主體工程已驗收。固我們建議，貴公司可以先行將酒店裝修完成，在本項目商品房辦理報批手續(xù)及工程前期準備期間，將酒店客房予以銷售回收市場資金。固此經(jīng)濟測算中，對于酒店的投入及產(chǎn)出未予納入計算。本案產(chǎn)品魅力的塑造，在構(gòu)筑“休閑渡假式”居住環(huán)境中，突出純西班牙式的“運動、健康、休閑、浪漫”的生活型態(tài)。具體如下：一、主題概念及理論依據(jù)渴望擁有一個最適宜的人居環(huán)境，是目標客群購房最大的、最根本的需求，順應這一需求，我們在充分評估及整合基地資源的基礎(chǔ)上，確立了創(chuàng)建21世紀優(yōu)質(zhì)生活樣板社區(qū)這一項目發(fā)展主題定位。代表著城市化、郊區(qū)化兩個發(fā)展模式。從基地資源條件出發(fā)，以新城市主義融合新田園主義精要，我們提煉出“CITYTOWN”（都市鄉(xiāng)村）這一主題概念。二、居住形態(tài)及其文化載體經(jīng)過客群分析與調(diào)查，目標市場理想的居住形態(tài)最主要的是希望有別于日常生活形態(tài)，是一種放松的、從容的、曠達的，能夠讓精神在居住的形態(tài)中得到平衡與滿足的，照顧到身心健康的居住方式。在為目標市場確立主題生活型態(tài)及居住型態(tài)的文化載體時，我們注意到了地產(chǎn)開發(fā)越來越國際化這一重要的資源優(yōu)勢，為擴大與強化這一資源優(yōu)勢，我們?yōu)楸景高x擇了最佳的文化載體——迷人的西班牙居住文化。西班牙人天生熱情、浪漫、自信、自豪，愛好旅游、熱愛運動，居住與生活都與自然相互融合，喜歡充滿歡聲笑語的家庭生活，注重家庭生活中深度溝通，相互幫助，視親人團聚，共享天倫之樂為快樂真諦。這一切不僅暗合本案之目標市場。四、行銷概念歸結(jié)從市場環(huán)境出發(fā)，順應市場需求，整合開發(fā)商與基地資源，并滿足社會需求之城市發(fā)展需要，確立起本案的項目市場定位。熱力生活館概念闡釋“陽光”： ① 目標人群之人生境況；② 基地風水因素；③ 廈門氣候因素； ④ 項目入市時機；“陽光西班牙”直奔主題，進入一種藍天白云、風和日麗的西班牙魅力氛圍；“熱力生活館”生動描繪了樹綠草長、氣潔水清的生機盎然的美妙意境，更是一種活力四射、朝氣蓬勃的健康生活的生動寫照。五、產(chǎn)品魅力中心： 白墻彩瓦純西班牙式建筑西班牙彩色屋頂下白墻與紅花綠葉相映，窗臺、陽臺上鮮花盛開，石板鋪就的“花徑”穿行于草木茂盛的花園，恬美的庭院掩映在陽光樹影中，構(gòu)成美侖美奐的純西班牙式的“人間天堂”。花與樹的盛會超越綠化，超越園林，是一種無時不有、無處不在的花與樹的盛會！整個基地幻化為一片花山樹海，這就是西班牙地中海風格的景觀。六、案名參考： 陽光西班牙 都市鄉(xiāng)村 麗水青庭 天賜良園 金色領(lǐng)地 秋月楓舍 繽紛假日第六章 商務(wù)部分一、項目工作組結(jié)構(gòu)l 銷售策略擬定l 價格策略擬訂l 現(xiàn)場布置與銷控管理l 職前培訓l SP活動建議執(zhí)行配合l 銷售方案建議與執(zhí)行l(wèi) 協(xié)助業(yè)主辦理簽約手續(xù)l 客戶管理及關(guān)系維護l 房地產(chǎn)市場綜合分析l 個案資源調(diào)查作業(yè)l 區(qū)域性市場調(diào)研l(wèi) 競爭個案分析l 市場潛力研判l(wèi) 目標客群定位及消費行為、心理分析l 產(chǎn)品定位策略建議l 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)想及建議l 產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化l 產(chǎn)品表現(xiàn)方案企劃l 行銷策略擬訂l 行銷戰(zhàn)術(shù)組合l 個案包裝企劃l 銷售資料與銷售道具的企劃及執(zhí)行l(wèi) 現(xiàn)場包裝及路線組織l 媒體策略l 廣告企劃l 公共關(guān)系企劃l 活動與事件企劃l 方案執(zhí)行監(jiān)督及總結(jié) 銷售執(zhí)行 行銷企銷市場研展專案經(jīng)理二、服務(wù)本項目人員簡介l 專案經(jīng)理由經(jīng)驗豐富、以往屢創(chuàng)佳績的資深專案經(jīng)理余建飛擔任。專業(yè)背景：從事房地產(chǎn)市場行銷工作長達9年。學業(yè)背景：廈門大學新聞傳播系廣告專業(yè)。職業(yè)歷程：1998年 進入廈門有巢氏房產(chǎn)行銷代理公司，擔任企劃文案；1999~2000年 新景祥（廈門、北京、南京）房地產(chǎn)策劃代理有限公司，歷任文案主任、企劃總監(jiān)；2001年 廈門甲子年物業(yè)代理有限公司，擔任企劃部總監(jiān)；主要執(zhí)行個案有：1998年 武漢大廈、百合花園、金豐花園、銀都廣場；1999~2000年 潤澤園、SOHO大廈；維多麗亞海灣（北京）、花開四季、錦江麗舍（南京）2001~2003年 西部國際超市、西部豪庭（新疆烏魯木齊）香格里拉莊園（新疆石河子）l 市場研展由經(jīng)驗豐富、屢創(chuàng)佳績的資深經(jīng)理陶黃慶擔任。專業(yè)背景：從事房地產(chǎn)專業(yè)行銷工作6年。 專業(yè)及業(yè)績背景：2001年進入甲子年，《美麗新世界》銷售冠軍。本案之行銷，不僅僅是一場產(chǎn)品戰(zhàn)，更是一場認知戰(zhàn)！甲子年人愿以一貫的務(wù)實、誠信、規(guī)范、創(chuàng)新的職業(yè)精神，與開發(fā)商精誠合作，用共同的智慧與心血，一起創(chuàng)造廈門18