【正文】 ，但空曠 2 分 面向?qū)γ鏄亲?1分 人為調(diào)整 位置 如同一項(xiàng)目但內(nèi)部分隔開(kāi)的 例： 紫宸園 A 地塊欠配套 減 1分 B 地塊有會(huì)所 不做人為調(diào)整 四 環(huán) A 地塊 主入口 B 地塊 會(huì)所 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 位置 例：嘉銘園 建筑類型 例： 多層（帶電梯，由于密度低）加 1分； 高層（帶電梯，由于密度高）減 1分； 小高層 不再調(diào)整 頂層躍層送空中大花園及樓層高 ，所以額外加 2分或單位單價(jià) 40% 外立面特色 同 一幢樓同一戶型但會(huì)出現(xiàn)多種外立面的，但其外立面會(huì)影響戶型的因素。 其他例子： 因素 : 比重 : 平層系數(shù)加權(quán)表 例子： 樓層 1 層 朝向 戶型 景觀 面積 噪聲 單元戶數(shù) 5 級(jí)加權(quán) 倍增 房間 加 45% 14% 14% 15% 10% 2% 加權(quán) 均值 220 采光、通風(fēng)都很差 減 2 分 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 樓層 1 層 朝向 戶型 景觀 面積 噪聲 單元戶數(shù) 5 級(jí)加權(quán) 倍增 號(hào) 權(quán)數(shù) 值 差 6102 1 2 1 5 306.9 7102 2 2 2 1 1 231 7103 3 5 4 2 1 8101 5 5 2 1 8102 2 2 2 1 1 231 9101 1 3 2 1 5 254.1 9102 4 2 1 4 3 1 9103 4 3 5 4 4 1 137.5 5級(jí)加權(quán)值 將各因素的分?jǐn)?shù)其比重，相加 均值差 加權(quán)值總和減 3,得出均值差 ,是反映平層單位之間系數(shù)差異 倍增 為均值差的倍數(shù)，用來(lái)將系數(shù)轉(zhuǎn)成價(jià)格 倍增的結(jié)果 代表平層中單位的實(shí)際價(jià)格差異 d. 單位價(jià)格表 例子： 樓層 單位號(hào) 銷售面 積 平均售 價(jià) 樓層調(diào)整系數(shù) 單位調(diào)整 系數(shù) 單價(jià) 總價(jià) 層均 價(jià) 1層 6102 5700 300 5093 881191 7102 5700 300 231 5169 403440 7103 5700 300 5410 516439 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 樓層 單位號(hào) 銷售面 積 平均售 價(jià) 樓層調(diào)整系數(shù) 單位調(diào)整 系數(shù) 單價(jià) 總價(jià) 層均 價(jià) 8101 5700 300 5393 521827 8102 5700 300 231 5169 400701 9101 5700 300 5146 601259 9102 5700 300 5431 800312 9103 5700 300 5538 799521 10101 5700 300 5731 817355 10102 5700 300 5776 829953 11101 5700 300 407 5807 840563 12102 5700 300 407 5807 840563 13101 5700 300 5784 831103 13102 5700 300 5750 820205 14101 5700 300 5533 798799 14102 5700 300 5222 769514 合計(jì) 11472605 5507.123 平均售價(jià) 為整體項(xiàng)目設(shè)定均價(jià) 樓層調(diào)整系數(shù) 不同樓層 ,同一單位的樓層差價(jià) 單位調(diào)整系數(shù) 為前文所述的倍增結(jié)果 單價(jià) = 平均售價(jià) + 樓層調(diào)整系數(shù) + 單位調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 總價(jià) = 單價(jià) 銷售面積 * 每層必須有層差價(jià) e. 對(duì)外價(jià)格表 (給銷售部 ) 給銷售部的價(jià)單模式如下 要達(dá)到易明 ,容易找到合適的單位及可容易找到不同單位之間的差異及價(jià)格 明珠花園 A座價(jià)格表 戶型 (房號(hào) ) A(01) A(02) B(03) C(05) D(06) E(07) F(08) C(09) B(10) 面積 樓層 143.34 143.34 104.52 117.55 106.34 113.59 106.84 117.55 104.52 5421 5296 5257 5074 5257 4956 5071 5000 5361 21 層 777046 759128 549461 596448 559029 562952 541785 587750 560331 5358 5234 5195 5012 5195 4914 5009 4938 5299 20 層 768015 750241 542981 589160 552436 558181 535161 580461 553851 5296 5172 5133 4951 5133 4872 4947 4876 5237 19 層 759128 741345 536501 581990 545843 553410 528537 573173 547371 5234 5110 5071 4890 5071 4830 4884 4814 5174 18 層 750241 732467 530020 574819 539250 548639 521806 565885 540786 5072 5048 5009 4829 5009 4787 4822 4714 4155 17 層 741354 723580 523540 567648 532657 543755 515182 554130 434306 5110 4985 4947 4767 3066 4727 4760 4652 5050 16 層 732467 714549 517060 560360 326063 536939 508558 546842 527826 5048 4923 4884 4706 4884 4667 4698 4590 4988 15 層 723580 705662 510475 553190 519364 530124 501934 539554 521345 4954 4830 4791 4614 4791 4576 4605 4497 4895 12 層 710106 692332 500755 542375 509474 519787 491998 528662 511625 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 2020 年 2 月 15 日 f. 樓層差 標(biāo)準(zhǔn)樓層差 一層至二層 二層至六層 六層至十層 十層至十六層 十六層至二十層 二十層以上 頂層 塔樓 ￥ 30 2倍 1 倍 等同頂層向下 數(shù)的第 3層 板樓 /塔樓 (13層以上 ,帶電梯 ) ￥ 40 2倍 二層至六層 六層至十層 1 倍 十層至十三層 13層以上 倍 同上 板樓 (最多 12層，帶電梯 ) ￥ 50 2倍 二層至三層 三層至六層 1 倍 六層至十層 十層以上 倍 同上 以上 1 層及 2層差距是假設(shè)了一層沒(méi)有特別的賣點(diǎn) ,例如花園及送下躍層； 以上頂層的差距是假設(shè)了該單位不是復(fù)式、躍層、空中花園、一梯一戶等的特殊原因； 樓層差的范圍視實(shí)際層數(shù)而定，可能與上述的有上、下一層的差異； 如塔樓的層數(shù)達(dá) 30 層，可將二十層以上再多分一段，最高的若干層的差距僅為 倍； 客戶對(duì)高層單位的樓差敏感度很高，越高層的景觀及噪音影響差異不大，加上北京人不習(xí)慣購(gòu)買高層及越高層越貴，所以將高層的樓層差距減少，從而減少因樓層所帶來(lái)的價(jià)格差異敏感，鼓勵(lì)客戶購(gòu)買高層。中、低層的樓層差距大，有時(shí)更可加快客戶落實(shí)的決心，因?yàn)楹苊黠@買不到現(xiàn)時(shí)的層數(shù)，再買高一層便會(huì)有很大差距，客戶亦會(huì)考慮這點(diǎn)，最后由于中、低層單位價(jià)格略高，可給予 2 層較低的價(jià)格促銷及制 做低起價(jià)的策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) g. 微調(diào)系數(shù) 除非最后的均價(jià)比原定均價(jià)高出 5%，否則正常情況不會(huì)作微調(diào)，因?yàn)槎喑龅馁M(fèi)用可作促銷費(fèi)用及折扣之用。 h. 統(tǒng)計(jì)表 B 組團(tuán)總銷售面積 B 組團(tuán)總售價(jià) 期望 B 組團(tuán)平均售價(jià) B 組團(tuán)實(shí)際平均售價(jià) A 座總面積 A 座總售價(jià) A 座總平均售價(jià) B 座總面積 B 座標(biāo)準(zhǔn)層總售價(jià) B 座總平均售價(jià) 躍層總面積 躍層總售價(jià) 躍層總平均售價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)層最高單價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)層最低單價(jià) 設(shè)定統(tǒng)計(jì)表，以統(tǒng)計(jì)價(jià)格表中幾項(xiàng)需要注意的數(shù)據(jù)。 不可定立太多項(xiàng)付款方式免客戶選擇時(shí)難以決定。 在定立每項(xiàng)付款辦法折扣時(shí)，基本上是依所相差之付款時(shí)間與市場(chǎng)基本儲(chǔ)利率計(jì)算，為了吸引客戶選擇早些繳款，故此往往越早付款的折扣額比實(shí)際利息為多。一次性付款 97 折 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。公積金組合貸款 99 折 分期付款 無(wú)折扣 其實(shí)公積金貸款及銀行按揭貸款，發(fā)展商回收資金的速度差別不大，但視乎發(fā)展商鼓勵(lì)客戶辦理那種付款方式，可將鼓勵(lì)之付款方式給予較多的折扣。 五、活動(dòng) 1．活動(dòng)流程及注意事項(xiàng) 活動(dòng)流程：來(lái)客登記→活動(dòng)→完結(jié) 事前準(zhǔn)備： 安排步驟：活動(dòng)計(jì)劃→場(chǎng)地內(nèi)部布置安排→場(chǎng)所選擇 (配合活動(dòng)，選擇適當(dāng)?shù)膱?chǎng)地 ) ? 準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng) /售樓處 ? 所選場(chǎng)地要 有足夠的停車位 ? 場(chǎng)地指示牌等作指引 注意事項(xiàng)： 登記： ? 事前落實(shí)最終到訪的人數(shù)； ? 預(yù)先安排桌號(hào)（定位子）； ? 邀請(qǐng)函不同顏色（注明到訪最多人數(shù)及其桌號(hào)）； ? 客流集中，所以登記處要寬敞； ? 客戶簽到分列，以免使客戶等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)； ? 來(lái)訪嘉賓 /客戶簽名本，需簽下單位名稱； ? 不同嘉賓設(shè)有不同禮品； ? 銷售人員帶他們的客戶； ? 到訪客戶才能抽獎(jiǎng)（避免空號(hào)）； 進(jìn)場(chǎng)口設(shè)座位板，來(lái)賓對(duì)號(hào)入座；中間設(shè)空桌先不安排人，以免人多時(shí)臨時(shí)安排；人員混雜，可在到訪人身上貼標(biāo)識(shí)，辨認(rèn)為活動(dòng)人群。 條幅要掛在顯眼的地方，并注明活動(dòng)具體位置； 禮儀小組本身為一個(gè)指示牌，身前寫(xiě)明活動(dòng)名稱； 活動(dòng)： 大前提：互動(dòng)（提高客戶的參與性） （①與樓盤有關(guān) ②派發(fā)禮品，擴(kuò)大受禮范圍） 活動(dòng)目的： 促進(jìn)成交（舊帶新） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 資料 /訊息發(fā)布（項(xiàng)目認(rèn)知度 /口碑） 中獎(jiǎng)率（大） 活動(dòng)節(jié)目： 抽獎(jiǎng)：抽獎(jiǎng)人的選擇（發(fā)展商或來(lái)訪的小朋友） 表演：魔術(shù)、小品（喜劇表演）、雜技、小孩節(jié)目、即興表演（可讓業(yè)主表演） （需做好時(shí)間控制） 場(chǎng)地布置需有樓盤形象布置（座位旁、臺(tái)上）。 使參與活動(dòng)的人盡量多，逐個(gè)淘汰；獎(jiǎng)品不一次發(fā)放。 游 戲：拼圖（樓盤效果圖）；看廣告畫(huà)面，填寫(xiě)廣告語(yǔ)； 客戶自制小禮物，互相交換，促進(jìn)鄰里關(guān)系。 每桌出一位代表，獲勝者代表的那桌都有獎(jiǎng)。 選