【正文】 供水、供電、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施俱全，可為項(xiàng)目施工提供良好的配套條件。項(xiàng)目附近有大型沙場(chǎng)、石料開(kāi)采場(chǎng)，可以生產(chǎn)大量的細(xì)沙和塊片碎石，沙、石料運(yùn)輸可以通過(guò)平伍路直通料場(chǎng)，運(yùn)輸條件均較方便。項(xiàng)目所需鋼材、設(shè)備等均可自平伍公路上京珠后從岳陽(yáng)市和長(zhǎng)沙市購(gòu)得，交通也較為快捷便利。特殊產(chǎn)品應(yīng)設(shè)專(zhuān)用庫(kù)房，并有防盜措施。潔凈廠房周?chē)缆访鎸討?yīng)選用整體性好、發(fā)塵少的材料。（7）廠房周?chē)木G化可輔植草坪或種植對(duì)大氣含塵、含菌濃度不產(chǎn)生有害影響的樹(shù)木，但不宜種花?？偲矫娌贾酶鶕?jù)工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)要求和場(chǎng)地現(xiàn)狀，參照國(guó)家《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》和《工業(yè)廠房設(shè)計(jì)規(guī)范》，本著合理利用土地資源的原則，場(chǎng)地平面大體呈不規(guī)則梯形，東西最長(zhǎng)約230米，南北最寬約190米。平伍公路處為主入口，入口道路寬14米；嚴(yán)家鋪路處為次入口，入口道路寬7米。區(qū)內(nèi)道路為水泥混凝土路面，主道路寬14米，次道路寬7米，網(wǎng)狀布置，以滿足場(chǎng)區(qū)交通物流運(yùn)輸及消防要求。場(chǎng)區(qū)內(nèi)各建筑物大部分采用南北朝向布置，以利通風(fēng)采光。（2）地下水最少埋深2030米，地震烈度為7度。（2）辦公樓建筑3層辦公綜合樓1棟，建筑面積3960平方米，層磚混結(jié)構(gòu)，鋼筋混泥土條形基礎(chǔ)，外墻瓷磚，內(nèi)墻設(shè)涂料，樓地面為普通地磚，鋁合金窗。（3）員工宿舍建筑5層員工宿舍2棟，磚混結(jié)構(gòu)，鋼筋混泥土條形基礎(chǔ)，外墻面磚飾面，內(nèi)墻面涂料粉刷，樓地面為普通地磚，安裝塑鋼門(mén)窗。（5）活動(dòng)中心建筑2層活動(dòng)中心1棟，建筑面積816平方米。排水采用雨污分流制。雨水經(jīng)屋面雨水斗匯集后直接排入雨水管網(wǎng)。規(guī)劃遠(yuǎn)期110KV變電所主變?nèi)萘繑U(kuò)容至350MVA。車(chē)間配置動(dòng)力配電箱、照明配電箱、放射式向各用電設(shè)備供電。電信工程園區(qū)通信建設(shè)依托伍市電信分所，規(guī)劃遠(yuǎn)期電話用戶約為6721門(mén)，可考慮在園區(qū)內(nèi)建設(shè)電話模塊局1座，電話交換機(jī)容量為8000萬(wàn)門(mén)。通信管道沿園區(qū)主次干道埋地鋪設(shè)，成網(wǎng)狀布置。遠(yuǎn)期因?yàn)楣艿捞烊粴饨?jīng)過(guò)伍市，天然氣可以輸送至園區(qū)，因而以天然氣為主，到2020年管道燃?xì)鈿饣蔬_(dá)到95%。中壓管網(wǎng)按遠(yuǎn)期規(guī)劃布置，并根據(jù)道路條件逐步形成環(huán)狀布置，低壓管網(wǎng)以枝狀方式布置。區(qū)內(nèi)空氣環(huán)境質(zhì)量良好，水環(huán)境總體保持較好，但隨著園區(qū)規(guī)模的擴(kuò)張，工業(yè)的污染物排放量的增加，目前汨水等河流的下游水體還是受到了生活污水、工業(yè)廢水的污染?！段鬯C合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996；《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB309596；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB309693；《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB1234890；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB1629796；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GH38382002。在項(xiàng)目土方施工中粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌過(guò)程中有大量的粉塵散逸到周?chē)拇髿庵?，物料堆放期間由于風(fēng)吹等引起揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大或裝卸、汽車(chē)行駛速度較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。施工期間，作業(yè)機(jī)械屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的居民的良好聲環(huán)境產(chǎn)生影響；材料運(yùn)輸車(chē)輛產(chǎn)生的高噪聲將影響沿線人群的正常生活。料場(chǎng)加以遮蓋，避免揚(yáng)撒，材料運(yùn)輸中，應(yīng)采取封密或遮蓋措施，避免拋灑。生活垃圾推行分類(lèi)收集，送園區(qū)垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行處理。項(xiàng)目建成后，在措施落實(shí)、總量控制、達(dá)標(biāo)排放的條件下，加強(qiáng)環(huán)境管理。本項(xiàng)目是主要是工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)和配套用房，防火設(shè)計(jì)十分重要。每層均為一個(gè)水平防火分區(qū)，功能分區(qū)明確。根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》在必要的部位設(shè)置氣體滅火裝置。采用環(huán)狀給水管網(wǎng)；室內(nèi)設(shè)消火栓滅火系統(tǒng)及配置滅火器。室內(nèi)消火栓箱配有直接啟動(dòng)消防泵的啟動(dòng)按鈕。室外設(shè)兩套SQ100型水泵接合器，與室內(nèi)消火栓環(huán)網(wǎng)連通，供消防車(chē)加壓之用。所有設(shè)備均有良好的接零保護(hù)，接地電阻小于4Ω。所有建筑物開(kāi)窗面積滿足通風(fēng)采風(fēng)要求。設(shè)立環(huán)境保護(hù)和安全衛(wèi)生機(jī)構(gòu)和人員，本工程建成后，指派一名領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)衛(wèi)生及安全生產(chǎn)工作，并設(shè)管理人員負(fù)責(zé)組織、落實(shí)、檢查本企業(yè)的環(huán)保、勞保及安全工作，發(fā)現(xiàn)不符合國(guó)家規(guī)定的問(wèn)題，及時(shí)采取改進(jìn)措施，確保環(huán)境質(zhì)量和安全生產(chǎn)。本項(xiàng)目建成后，各工種，較大型的機(jī)械設(shè)備、重要的作業(yè)都應(yīng)該制訂安全操作規(guī)程、崗位責(zé)任制以及各種管理制度。電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要技術(shù)政策，又是一種能源開(kāi)發(fā)。選用SA10型低損耗銅芯變壓器和Y型節(jié)能電機(jī)。適當(dāng)增大電纜與導(dǎo)線截面。選用新型高效節(jié)能燈具及合理的設(shè)置開(kāi)關(guān)。在本區(qū)給水進(jìn)口和各建筑裝設(shè)計(jì)量水表，以利統(tǒng)計(jì)和計(jì)劃節(jié)約用水。第七章 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置合理確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)、科學(xué)配置人力資源是項(xiàng)目建設(shè)能否順利進(jìn)行和提高效率的重要條件，尤其是關(guān)鍵崗位人員的素質(zhì)是保證項(xiàng)目成功實(shí)施和運(yùn)作的先決條件。只有建立一個(gè)科學(xué)合理、職能明確、人員素質(zhì)高、辦事效率高的項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，才成很好地完成本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。為使本項(xiàng)目順利推進(jìn)，確保工程質(zhì)量以及工程進(jìn)度，同時(shí)結(jié)合XX工業(yè)園區(qū)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司的具體實(shí)際情況，本著“精簡(jiǎn)、節(jié)約、高效”的原則，集中人力、物力、財(cái)力，設(shè)立項(xiàng)目部，項(xiàng)目部下設(shè)五個(gè)科室，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理按以下組織形式單獨(dú)組織實(shí)施管理，并統(tǒng)一上報(bào)上一級(jí)部門(mén)核實(shí)審批。計(jì)劃財(cái)務(wù)科負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、實(shí)施計(jì)劃安排，辦理合同協(xié)議與手續(xù)，以及資金使用安排及收支手續(xù)。設(shè)備材料采購(gòu)科負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)備材料的訂貨、采購(gòu)、保管、調(diào)撥等工作。項(xiàng)目建成后，公司采取董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)部和保安部，其企業(yè)組織系統(tǒng)如下：公司董事長(zhǎng)(1人)公司總經(jīng)理（1人）物業(yè)管理部（6人）辦公室（3人）保安部（4人）財(cái)務(wù)部（3人）項(xiàng)目建成后，根據(jù)服務(wù)業(yè)的有關(guān)管理規(guī)定，XX工業(yè)園區(qū)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司擬配置18人，管理人員3名，技術(shù)人員6人，保安4人，財(cái)務(wù)人員3人。第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，要遵照國(guó)家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)程序辦理，實(shí)行工程質(zhì)量責(zé)任制度、項(xiàng)目法人責(zé)任制度、招標(biāo)投標(biāo)責(zé)任制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗(yàn)收制度，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和工程質(zhì)量。此外，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作，從項(xiàng)目籌劃到工程驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的資料都要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收集、整體和歸檔。招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式及招標(biāo)方式詳見(jiàn)《招標(biāo)基本情況表》。完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、評(píng)估報(bào)批，同時(shí)完成項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告，落實(shí)資金來(lái)源。2010年7月2010年8月，完成地質(zhì)勘察、技術(shù)設(shè)計(jì)、整體項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)及審查。2011年6月2011年7月，完成設(shè)備安裝與調(diào)試、試車(chē)驗(yàn)收。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)2010年2011年12341231工程報(bào)建審批2勘測(cè)、設(shè)計(jì)3三通一平4招、投標(biāo)與評(píng)標(biāo)5主體工程6配套工程7竣工驗(yàn)收及投入使用第九章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措標(biāo)準(zhǔn)廠房及配套用房建筑物、總圖運(yùn)輸及各項(xiàng)配套的公用設(shè)施，工程建設(shè)的其他費(fèi)用。項(xiàng)目建設(shè)期1年，跨兩個(gè)年度。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，主要進(jìn)行了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了不確定分析。計(jì)算期的確定根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，參照類(lèi)似項(xiàng)目的計(jì)算期限，確定項(xiàng)目計(jì)算期為11年，其中：建設(shè)期1年，運(yùn)營(yíng)期10年。有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)取項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期需要繳納的稅種主要為房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)和教育附加費(fèi)。因此，進(jìn)行項(xiàng)目收益測(cè)算時(shí)不計(jì)稅費(fèi)。項(xiàng)目建成投入運(yùn)行后，除傳達(dá)室、變電房等附屬服務(wù)設(shè)施外的全部房屋均予以出租。具體詳見(jiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算表。維修費(fèi)維修費(fèi)用按30萬(wàn)元/年計(jì)算。水電及其他燃料、動(dòng)力購(gòu)置費(fèi)因本項(xiàng)目采用租賃的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，因此在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時(shí)，不考慮入駐企業(yè)的水電及其他燃料、動(dòng)力購(gòu)置費(fèi)等，只計(jì)物業(yè)管理人員的水電及其他燃料、動(dòng)力購(gòu)置費(fèi)等。其他管理費(fèi)用本項(xiàng)目其他管理費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的2%計(jì)算。投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力的一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比例。經(jīng)測(cè)算，％。其計(jì)算公式如下：投資利稅率=年平均利稅總額100% 項(xiàng)目總投資。具體計(jì)算情況如下：本項(xiàng)目投資利稅率=+100% =%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目稅前（所得稅前）%。投資回收期經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（含1年的建設(shè)期），動(dòng)態(tài)投資回收期（含1年的建設(shè)期）。經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目具有一定的盈利能力，%，%，%。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目申請(qǐng)銀行8年期長(zhǎng)期貸款3000萬(wàn)元，%。還本付息資金來(lái)源為廠房及輔助配套用房的出租收益和部分公司自有資金。在貸款償還期內(nèi)，可全部用于項(xiàng)目貸款本息的償還，%。具體詳見(jiàn)項(xiàng)目還本付息計(jì)劃表。簡(jiǎn)要分析如下：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目建成后入住率不足的風(fēng)險(xiǎn)。人員風(fēng)險(xiǎn)主要是指可能存在人員素質(zhì)不高和關(guān)鍵管理、技術(shù)人員流失給項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下兩個(gè)方面：一是建設(shè)資金未能及時(shí)落實(shí)到位，致使項(xiàng)目無(wú)法按期實(shí)施，影響項(xiàng)目發(fā)揮效益；二是項(xiàng)目建成后，不能如期收回投資和如期償還貸款。49