【正文】 面積140平方米（20套）；高層住宅四種戶型共計104套。以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。項(xiàng)目投資估算一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計劃在兩年（24個月）左右的時間內(nèi)建成。編制可行性研究報告并批復(fù)。綜合管網(wǎng)設(shè)計。報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。完成投資額25%，開始預(yù)售多層1~4樓。高層4樓開始施工。高層1~3樓開始施工。1~4樓室內(nèi)外裝修。多層5~8樓設(shè)備安裝。多層5~8樓室內(nèi)外裝修。高層4設(shè)備安裝。多層5~8樓竣工驗(yàn)收。高層1~3室內(nèi)外裝修。公共設(shè)施配套工程。正式全部入住。二、本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個15萬元； 三、銷售進(jìn)度及付款回收計劃本項(xiàng)目計劃在2年半（30個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表17。車位銷售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項(xiàng)目2005200620072008面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計劃合計58242172953867215822120866633多層高層商業(yè)車位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計劃2005多層高層商業(yè)車位90%90%14451111410%10%16061242006多層高層商業(yè)車位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多層高層商業(yè)車位100%100%100%50%2676413174490050%900小計15565148898396900注：車位面積未計算在內(nèi)。表19：稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營業(yè)稅5土地增值稅1城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費(fèi)用5不可預(yù)見費(fèi)2銷售費(fèi)用房產(chǎn)稅（按租金）12五、項(xiàng)目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算土地費(fèi)用，出讓單價200萬元/畝，出讓總金額為18180萬元，土地出讓金分兩次償還，2004年先付80%，即14544萬元；剩余的土地出讓金在2005年付清，即3636萬元。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表20表20：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建安工程費(fèi)%1262可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)5‰423水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰424通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%845場地平整費(fèi)10元/平方米63合計357基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見表21表21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計251建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見表22表22：建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目單價計價數(shù)量金額1多層住宅700元/平方米90720平方米6350高層住宅1200元/平方米13920平方米16702商業(yè)800元/平方米4360平方米349合計8369公共設(shè)施配套費(fèi)本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見表23表23：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目單價計價數(shù)量金額1居委會100元/平方米134001342托兒所3公共廁所4停車場5健身設(shè)施合計134開發(fā)間接費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用估算見表24表：24開發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)5%4182建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4‰333供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：59商業(yè)：154供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商業(yè)：166其他建安工程費(fèi)5‰42合計764其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見表25表25：其他費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)5‰422竣工檔案保證金3報建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6其他合計42不可預(yù)見費(fèi)用本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目1~7項(xiàng)和的2%估算，詳見附表2。管理費(fèi)用本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目1~5項(xiàng)和的3%估算，詳見附表2。銷售費(fèi)用%估算。合計為994萬元。1財務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=%）估算，詳見附表10。六、資金籌措項(xiàng)目總投資30931萬元，其中項(xiàng)目資本金2000萬元，第一年（2004年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年（2004年）貸款6000萬元，第二年（2005）貸款2000萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。七、貸款條件%，按單息計利每年支付，寬限期2年，第三年（2006）等額還本，分2年還清。項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅金為2165萬元，所得稅為1803萬元，土地增值稅為397萬元，合計繳納稅金4365萬元。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為10%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為1020萬元。詳見附表7和附表8?？偼顿Y100% =5465247。資本金100% =3662247。詳見附表10。資產(chǎn)負(fù)債是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高是（第3年）僅43%，低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表9和附表11。其中包括：高層住宅、多層住宅、商鋪和車位四種物業(yè)。各單位單方工程造價分別為高層P1：1100元/平方米，多層P2：650元/平方米，商鋪P3：800元/平方米。經(jīng)對財務(wù)數(shù)據(jù)的估算：Q：可銷售總面積（平方米）；P：銷售均價（元/平方米）；A：工程建安成本(8369萬元)；Π：利潤（萬元）收入R(萬元)：P*Q開發(fā)成本：115%A＋19021開發(fā)費(fèi)用：3%A＋%P*Q＋1786各種稅金：%P*Q由以上可得：固定成本FC（萬元）：20807萬元可變成本VC（萬元）：118%A＋%P*Q稅金r（萬元）：%RΠ=R－FC－VC－r =P*Q－（118%A＋%P*Q）－20807－%R =*Q－－20807當(dāng)Π=0時：銷售價格P0=3096元/平方米，項(xiàng)目收入支出持平。P100%=(3647－3093)247。ηQ=(Q－Q0)247。109000100%=%當(dāng)銷售價格制定在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米時，追加投資：總投資(FC＋VC)為37166萬元，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤為0；上述計算結(jié)果表明：如果本項(xiàng)目的整體價格在3096元/平方米以上時，項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)利潤，%的降價空間，保證經(jīng)濟(jì)利潤。如果本項(xiàng)目整體定價在3490元/平方米，銷售面積預(yù)計達(dá)到100%，即109000平方米時，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達(dá)到37166萬元。設(shè)變量變動幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計利潤變動的結(jié)果。表28：單一變量動態(tài)敏感分析表序號項(xiàng)目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案10201銷售價格+1038561018162銷售面積+1011201018163可邊成本+101714103754從此表可以看出，銷售面積的變動對本項(xiàng)目來說沒有很大的影響，而銷售價格和可變成本的變動則直接的影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤，所以在后期操作過程中財務(wù)上應(yīng)加強(qiáng)對投入成本的控制，在營銷上采取有利的方式保證銷售價格的穩(wěn)定。風(fēng)險分析與對策一、市場風(fēng)險分析從南昌市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過于求的情況，市場有效需求不足。按照國際慣例，房價一般是居民收入的3~6倍，而目前南昌市房價每平方米為2722元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價在25萬左右，相當(dāng)于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。雖然目前南昌市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走高，銷售相當(dāng)不理想，但隨著國家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財政政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。做好方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。二、經(jīng)營管理風(fēng)險分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場銷售風(fēng)險。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值413萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益下降。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險。附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項(xiàng)目合計200420052006200720081現(xiàn)金流入3975015565148898396900銷售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出36088164421386442451537開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅317232165397180316442125879521731522235870158982459343666693凈現(xiàn)金流量3662164421701106446859900累計凈現(xiàn)金流量16442147414097276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465164421853116267528900累計所得稅前凈現(xiàn)金流量16442145892963456554655凈現(xiàn)值30014947140679974685559累計凈現(xiàn)值1494713541554859