【正文】 內(nèi)的戶型，盡可能功能全（面積不一定大，但要求精致、多選擇）；具有一定的理性消費(fèi)觀，追求簡約、時(shí)尚、潮流的生活；購房一般容易沖動(dòng)；特征關(guān)注生活、重視親情、關(guān)注下一低成長；理性為基礎(chǔ)，感性為指引；愛好運(yùn)動(dòng)、追求健康活力購買意向二房二廳一衛(wèi)（65～75㎡）；二房二廳二衛(wèi)（70～80㎡）二次置業(yè)者消費(fèi)特征年齡30～60歲職業(yè)個(gè)體工商戶、有穩(wěn)定工作和收入的企事業(yè)中高層干部、集團(tuán)購買者，遷戶至中山市的外地人文化素質(zhì)有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上文化層次消費(fèi)心理需要改善居住環(huán)境；對環(huán)境人文、小區(qū)景觀等最看重；消費(fèi)較理性，價(jià)格雖然是次要因素，但會(huì)貨比三家；對高尚生活有向往；對孩子的成長和老人的養(yǎng)老問題考慮較多，尤其是子女教育問題；住房要求環(huán)境好、功能齊全，面積不一定大，輔助功能會(huì)吸引他們；家是他們展示驕傲的地方；特征考慮子女和老人，對小區(qū)配套要求甚高；具體表現(xiàn)在：以小換大、舍近求遠(yuǎn)、環(huán)境差換好功能配套差換好，舉家遷徙；購買意向三房二廳一衛(wèi)（90～130㎡）；四房二廳二衛(wèi)以上（≥125㎡）二、中山房地產(chǎn)消費(fèi)文化分析（一）、中山城市文化底蘊(yùn)分析人文氣息濃厚；本地人一般都比較富有，卻不想冒險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)小富為安；認(rèn)可時(shí)尚但不追捧，不愿為此花太大的代價(jià)；生活和工作節(jié)奏平緩，樂于悠閑，安于現(xiàn)狀，缺乏拼搏精神（二）、中山居住文化習(xí)性分析中山人喜歡悠閑、舒適、愜意的生活，反應(yīng)到住宅上則需要有優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境中山人喜歡區(qū)位條件優(yōu)越、配套設(shè)施齊全的小區(qū)。否則，橫梁壓頂，不吉利；主人房睡床位置不能正對廁所，床頭忌正對鏡子；（四）、中山居民消費(fèi)習(xí)慣分析新區(qū)樓盤消費(fèi)者重視開發(fā)商的品牌、樓盤的質(zhì)素；中山房地產(chǎn)有拒絕高層的表象。最不喜歡向西，因?yàn)橄奶齑嬖谖鲿裱谉岬膯栴}；本地消費(fèi)者一般喜歡房廳、飯廳寬敞、明亮；層高越高越好；窗戶要大，大飄窗較受市場歡迎；主人房可考慮落地大玻璃窗形式；第六章、中山房地產(chǎn)總體發(fā)育水平分析一、中山房地產(chǎn)總體發(fā)展水平所處的階段中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段論中國房地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段第一階段第二階段第三階段市場發(fā)育程度短缺市場(供求平衡)過剩市場（包含結(jié)構(gòu)性短缺）相對飽和（結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）買家認(rèn)識(shí)階段 認(rèn)地段 認(rèn)家居 認(rèn)環(huán)境認(rèn)服務(wù)管理 認(rèn)品牌認(rèn)品牌產(chǎn)品提升階段 地段、家居 環(huán)境、服務(wù)管理文化與生活方式競爭層面提升資源（土地）銷售、設(shè)計(jì)、資源整合全方位全方位競爭（企業(yè)競爭）企業(yè)狀態(tài)提升項(xiàng)目公司專業(yè)公司、管理公司全能冠全能冠軍追求境界提升看得見摸得著看得見摸不著看不見看不見摸不著但感受得到小結(jié)：中國房地產(chǎn)如圖，發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段；中山房地產(chǎn)處在明顯的第二個(gè)階段；現(xiàn)在就看誰能從第二階段向第三階段提升，提高自己、達(dá)到更高的水平，誰就有更強(qiáng)勁的競爭力，從而決勝于市場；現(xiàn)在，中山房地產(chǎn)企業(yè)如果不追求進(jìn)步，停留在低級階段，將失敗無疑。二、年供應(yīng)量很大，與市場容量的差異越來越大年市場供應(yīng)量250萬㎡，開發(fā)商近100家。三、從競爭的獨(dú)異性來講，全國小城市中罕有從開發(fā)水平之高，從供求的較大差異，中山房地產(chǎn)整體水平和競爭程度，小城市中罕見。五、市場深入細(xì)分階段產(chǎn)品定位細(xì)分化各樓盤為避免競爭，紛紛給出差異化定位，如：A、優(yōu)雅山房：定位休閑空間；B、藍(lán)波灣：定位江景盤；C、水云軒：定位白領(lǐng)主題；D、陽光花地：定位社區(qū)生活E、雅居樂、新鴻基：定位高端；F、順景：定位經(jīng)濟(jì)住宅。雍和廷全復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型。小結(jié)：與國內(nèi)其它同類中小城市相比，中山房地產(chǎn)市場的發(fā)育水平更高，更接近廣州、深圳等大中城市。然而，中山房地產(chǎn)市場容量有限，跟不上市場發(fā)展水平，使得中山房地產(chǎn)供大于求，充滿了變數(shù)，市場進(jìn)入和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不易把握?？商嵘?、可競爭的空間還很多，否則，就會(huì)失敗。第二部分 中山房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析中山房地產(chǎn)五大趨勢預(yù)測一、整體開發(fā)走向鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必然趨勢各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)，富裕的人更多，加上幾年來中山鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施的完善。中山成區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目如不能更多的吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)客，將面臨越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)競爭、客戶流失。城區(qū)地產(chǎn)競爭將進(jìn)入更殘酷的狀態(tài)。四、創(chuàng)新是中山房地產(chǎn)可能唯一的追求目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展存在著不停地創(chuàng)新，中山房地產(chǎn)存在著各種創(chuàng)新的可能。五、將從“豪華地產(chǎn)”走向“人性化地產(chǎn)”中國房地產(chǎn)存在著比豪華、比虛榮心理的現(xiàn)狀，相比西方國家的實(shí)用性和樸素，中國房地產(chǎn)也將回歸實(shí)用化、人性化時(shí)代——即創(chuàng)造一個(gè)消費(fèi)者喜歡的實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和文化社區(qū)，讓消費(fèi)者居住?！俄?xiàng)目發(fā)展研究報(bào)告》第一部分 項(xiàng)目地塊分析第一章、項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊位于中山市東區(qū)和市中心的交匯地帶，嚴(yán)格說地塊屬于老城區(qū)。地塊天然素質(zhì)良好。尤其博愛路和市政規(guī)劃的綠化帶，將地塊與城市建成區(qū)隔開，使地塊與老城區(qū)失去了緊密關(guān)系和聯(lián)系。區(qū)位從發(fā)展態(tài)勢來說很優(yōu)良。雖然與其它同類城市相比，人口較少，但其房地產(chǎn)市場消費(fèi)量比較大，發(fā)展水平相當(dāng)高。但也存在著區(qū)位環(huán)境在城市邊緣區(qū)，配套和環(huán)境素質(zhì)不高，城市功能空白等狀況。第二部分 項(xiàng)目地塊周邊房地產(chǎn)態(tài)勢分析第一章、項(xiàng)目周邊（東區(qū)）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析目前，東區(qū)是中山市房地產(chǎn)市場競爭最為激烈的板塊，僅博愛路和起灣道附近在售樓盤就有水云軒、奕翠園、雍逸廷、優(yōu)雅翠園、豪逸華庭、凱茵新城等，幾乎占了中山樓市的半壁江山。東區(qū)房地產(chǎn)板塊一直被認(rèn)為是離市中心較遠(yuǎn)，是成熟的住宅區(qū)。第三章、項(xiàng)目周邊（東區(qū)）現(xiàn)有樓盤優(yōu)勢分析一、品牌二、認(rèn)知度和美譽(yù)度三、其它優(yōu)勢與本項(xiàng)目相比，東區(qū)各樓盤都具有一定的優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在：多為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，更具市場說服力；各樓盤均推出有一段時(shí)間，積累了相當(dāng)數(shù)量的準(zhǔn)業(yè)主和市場口碑，比本案更具時(shí)間優(yōu)勢；部分樓盤開發(fā)商是房地產(chǎn)界知名企業(yè)，如新鴻基、雅居樂，更具品牌優(yōu)勢；而另一部分開發(fā)商則多為中山本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，比項(xiàng)目公司更具資源優(yōu)勢；第四章、項(xiàng)目周邊（東區(qū)）主要競爭對手分析一、奕翠園奕翠園是香港新鴻基公司投資開發(fā)的。其有競爭力的賣點(diǎn)有：（1）快速、短暫地投入市場，可能搶走東區(qū)板塊客戶群中的大部分，造成項(xiàng)目客戶群體的斷層甚至大面積流失；（2）品牌優(yōu)勢，在消費(fèi)群體中迅速形成良好的口碑形象，從而弱化本項(xiàng)目在客戶心目中的的形象和地位；（3）開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，價(jià)格空間更具優(yōu)勢；（4）周邊商業(yè)圈已基本成熟，生活配套比較完善，對客戶更具吸引力；二、凱茵新城凱茵新城是雅居樂集團(tuán)在中山的又一大手筆制作。其項(xiàng)目優(yōu)勢在于：（1）雅居樂集團(tuán)的品牌優(yōu)勢；（2）樓盤本身的規(guī)?；瘍?yōu)勢；（3）優(yōu)越的周邊環(huán)境和景觀優(yōu)勢；第三部分 項(xiàng)目開發(fā)策略分析第一章、項(xiàng)目開發(fā)定位策略分析一、項(xiàng)目條件分析（一）、區(qū)位好、地塊條件好區(qū)位好中山城市規(guī)劃中，東區(qū)是未來的城市中心區(qū)、中山城市CBD和高檔住宅區(qū)。地塊條件好項(xiàng)目地塊擁有優(yōu)良的自然環(huán)境，條件極佳：方 位環(huán)境資源東北部大面積，全天候?qū)κ忻衩赓M(fèi)開放的紫馬嶺公園北部與項(xiàng)目一路之隔的全球通公園 西北部興中體育館、全民健身廣場、市體育館西南部孫文紀(jì)念公園、在建的文化藝術(shù)中心南面以金字山為主峰，群山環(huán)饒，是千萬平方米的天然公園和大氧吧交通條件好本項(xiàng)目位于博愛五路與起灣道交匯處，交通便利。市一中高中部、市技工學(xué)校、中山黨校等都位于本案附近，為本案的人文氣息加分。居住環(huán)境高雅，人文氛圍濃厚，是中山未來商貿(mào)、會(huì)展、旅游、城市休閑的新空間。（三）、項(xiàng)目企業(yè)初進(jìn)中山,無品牌、無經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)內(nèi)功尚淺本項(xiàng)目企業(yè)屬于在品牌、經(jīng)驗(yàn)、內(nèi)功都處劣勢的企業(yè)，要同大企業(yè)競爭必須付出加倍之功。（五）、城市主干道對項(xiàng)目的干擾本項(xiàng)目周邊的博愛路和起灣道為中山目前的交通主要干道，對項(xiàng)目將有一定干擾。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（一）、城市向“紫馬嶺南片區(qū)”發(fā)展的腳步近在眼前從現(xiàn)實(shí)的角度講，城市向“紫馬嶺南片區(qū)”發(fā)展的事實(shí)已在眼前，項(xiàng)目周邊都是已建成區(qū)或者學(xué)校，所以，本項(xiàng)目發(fā)展的速度和時(shí)效會(huì)時(shí)間很短。（三）、中山城市化進(jìn)程對市場的推動(dòng)中山市雖然鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)會(huì)成為趨勢，但城市化的國策會(huì)使東區(qū)依然成為房地產(chǎn)的最大看點(diǎn)，尤其本項(xiàng)目地塊，一定要珍惜此機(jī)會(huì)，抓住城市化進(jìn)程中夠房的顧客。四、項(xiàng)目威脅分析（一）、東區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)較大，項(xiàng)目競爭最激烈2003年，東區(qū)市場供應(yīng)量大約94萬平方米。正在醞釀中的大盤還有聚豪園，使東區(qū)的競爭異常激烈。（三）、東區(qū)土地儲(chǔ)備的威脅受區(qū)域升值潛力和發(fā)展前景的影響，東區(qū)將有大量開發(fā)商進(jìn)入，進(jìn)行圈地，會(huì)對項(xiàng)目中后期開發(fā)形成很多不確定因素?！倍?、解釋大眾化、價(jià)不高，在2500——32之間，特別適合中山住戶的高品質(zhì)住宅。第四章、項(xiàng)目主題定位一、項(xiàng)目主題定位（一）、項(xiàng)目定位主題國家授權(quán)和認(rèn)證的“示范健康住宅”、中國首席健康住宅。，爭食一個(gè)很小的市場蛋糕,如果按照牌理出牌，我們肯定吃虧,我們一無品牌,二個(gè)初來咋到,不是猛龍不過江,我們怎么辦?二、必須走超常規(guī)發(fā)展思路所以，我們項(xiàng)目必須按照牌理，出其不意出牌。所以，我們項(xiàng)目，想到了一個(gè)大的實(shí)際的策劃。所以它們成功了，尤其是星河灣、南國奧林匹克這樣以一個(gè)項(xiàng)目名揚(yáng)天下，企業(yè)獲得除經(jīng)濟(jì)效益外、無窮的發(fā)展效益的企業(yè)，在中國房地產(chǎn)界取得極高地位的例子。所以我們相信中國的房地產(chǎn)界的訣竅是：成功的項(xiàng)目不從價(jià)格、規(guī)劃、戶型，而從另一個(gè)根本上擊敗對手。第三部分、房地產(chǎn)的機(jī)遇第一章、“小康住宅”盛行的市場理由第二章、“小康住宅”推行的國家理由國家對住宅的重視，已不是場普通的行動(dòng)，而是事關(guān)中華民族廣大民眾生命的頭等大事。所以，這給中國住宅產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)千古未有、歷史最佳的機(jī)遇和創(chuàng)新空間。一梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)廈門浪琴灣自然全接觸理念、自然村落式布局營造田園氛圍；數(shù)條溪流創(chuàng)造出小區(qū)豐富多變的水系自然景觀，大面積區(qū)內(nèi)活水源水景。綠色建材；熱、光、聲技術(shù)；珠海五洲花城首創(chuàng)全國“健康物業(yè)管理模式”，設(shè)立健康指導(dǎo)中心、保健中心、24小時(shí)求助中心、健康社區(qū)文化中心；在保溫隔熱技術(shù)方面進(jìn)行許多實(shí)踐。靈活的“大板結(jié)構(gòu)” 沈陽河畔新城立體綠化，采用墻體種植、攀懸種植，屋頂種植，植物種類多于40種；屋面及地面雨水由專用雨水管網(wǎng)排至小區(qū)周邊濕地，用于綠化；硬地鋪裝選用滲水產(chǎn)品，擴(kuò)大雨水滲透面積。使用換新風(fēng)技術(shù)及設(shè)備、環(huán)保材料浙江金華南國名城經(jīng)濟(jì)舒適型健康住宅；采取了室內(nèi)通風(fēng)、保溫、隔聲，技術(shù)。應(yīng)有許多創(chuàng)意存在。所以，打造社區(qū)居民的健康心態(tài)是需硬件和軟件的條件的，我們的社區(qū)內(nèi)環(huán)境、社區(qū)外環(huán)境、社區(qū)內(nèi)外的各種設(shè)施和文化，極大有助于產(chǎn)生和提高健康的心理。所以，一個(gè)好的社區(qū)如何打造居民好的心理？應(yīng)有許多創(chuàng)意存在。四、健康的國家生硬指標(biāo)空氣、水、聲、光、電磁輻射、生活廢料回收、中水利用、雨水利用、其它資源的節(jié)能利用等。所以，這里面，應(yīng)有許多創(chuàng)意存在。社區(qū)和住宅內(nèi)應(yīng)該具備的有助人類健康的設(shè)備，含軟硬件。如提供給人類健康幫助的設(shè)備，如健康場所、健康的渠道等。（二）三環(huán)節(jié)生存、愉快、而相互感染而更健康。三、不做燒錢的噴泉、豪華泳池、超大會(huì)所、非人性豪宅不做噴泉、豪華泳池、超大會(huì)所、豪宅高檔等的虛空的東西；——只做實(shí)實(shí)在在、體貼關(guān)懷人的、真正樸素到位的顧客所需。第四部分 項(xiàng)目開發(fā)定位分析第一章、項(xiàng)目主題定位中國中山第二部分、概念性總體劃講解第一章、主題健康住宅社區(qū)規(guī)劃總圖第二章、主題健康住宅社區(qū)規(guī)劃講解一、健康住宅新模式七大策劃要素講解（一）、第一大要素：“中山市民健身公益大道”（或“長廊”）以臨街景觀公園標(biāo)準(zhǔn)，打造中山市民免費(fèi)性健身長廊，長廊以綠化、園林雕塑、城市小品，配合穿插設(shè)置單雙杠、秋千、兒童娛樂設(shè)施、跳遠(yuǎn)沙池、老人設(shè)施、吊床、獨(dú)木橋、攀爬等系列固定性體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，供業(yè)主、市民和路人免費(fèi)參與，構(gòu)建中國獨(dú)一無二的市中心景觀休閑免費(fèi)健康長廊。以真正的、全部的、立體的藥用植物園林，來構(gòu)造中國在養(yǎng)生園林種栽上，與中科院華南植物所合作。從而對競爭對手從根本上制勝。延年益壽池（溪）小區(qū)園林要設(shè)置人為的高差小土坡，以豐富景觀價(jià)值，在土坡上，設(shè)置一條循環(huán)流動(dòng)的小溪到延年益壽池，池內(nèi)放養(yǎng)天然的大龜、娃娃魚等高級水動(dòng)物少量，以達(dá)到延年益壽主題和進(jìn)一步生態(tài)。（三）第三大要素：“保健養(yǎng)生園”當(dāng)中央景觀帶的“長壽陽光谷”和“延年益壽池”達(dá)到高度以后，在小區(qū)的各局部，即園內(nèi)組團(tuán)區(qū)內(nèi)以養(yǎng)生、保健、藥用植物為內(nèi)容，設(shè)置不同的主題園區(qū)，如“芍藥園”、“冬青園”、“黃菊園”等。在小區(qū)內(nèi)形成無處不養(yǎng)生的實(shí)際環(huán)境。水中放養(yǎng)魚類，并配合種植養(yǎng)生草類、植物等。實(shí)現(xiàn)中國史無前例、獨(dú)一無二的高級真正礦泉直入城市住宅。二、健康住宅新模式策劃四大綱領(lǐng)（一）、策劃巧妙、高端化，極富創(chuàng)造力新穎、實(shí)際、低成本而獨(dú)特高效、極富創(chuàng)意。第三部分、主創(chuàng)理由及支持條件第一章、主題住宅新模式的比較優(yōu)勢第二章、在時(shí)下中國房地產(chǎn)界的巨大開創(chuàng)意義和最佳市場契機(jī)第三章、政治和其它意義一、政治意義第一位：三個(gè)“第一需要”（一）、充分符合各級政府的第一工作需要（二）、充分符合社會(huì)大眾生命安全的第一需要（三）、充分符合企業(yè)發(fā)展和拓展的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的第一需要二、社會(huì)意義為老百姓提供，大眾化的精品健康住宅，提供、實(shí)施真正的安居樂業(yè)工程。四、企業(yè)意義（一）、品牌意義企業(yè)獲得品牌， （二）、可持續(xù)發(fā)展的意義獲得發(fā)展和二次創(chuàng)業(yè)的更大空間獲得品牌輸出和模式擴(kuò)張的空間第四章、極佳經(jīng)濟(jì)效益第四部分、項(xiàng)目的實(shí)施細(xì)節(jié)設(shè)想項(xiàng)目分為：申報(bào)、立項(xiàng)、評審、列入試點(diǎn)、跟進(jìn)、驗(yàn)收和正式授牌七個(gè)環(huán)節(jié)。不批也不會(huì)有大的影響。二、實(shí)施計(jì)劃的預(yù)測（一）、我方拿出最實(shí)際和優(yōu)秀的總體策劃案和概念性規(guī)劃文本