【正文】 ； 嚴(yán)格遵循《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，考慮了合理的防火、防爆區(qū)、疏散通道、安全門(mén)的設(shè)置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類(lèi)耐火性能好與非燃燒的建筑材料； 根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，在辦公及加工車(chē)間區(qū)域應(yīng)布置一定數(shù)量的消火栓，并配備滅火器若干。2．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)適應(yīng)性分析 從機(jī)構(gòu)設(shè)置方案來(lái)看，該方案符合《公司法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，在總體設(shè)置方面，具有完善的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)、辦事機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目的執(zhí)行機(jī)構(gòu)也具有指揮能力、管理能力和組織協(xié)調(diào)能力；在機(jī)構(gòu)層次和運(yùn)作方式上也能夠滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求；項(xiàng)目的法人代表及主要經(jīng)營(yíng)管理方的素質(zhì)也能夠適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理要求并具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等責(zé)任的能力。2．勞動(dòng)定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，將招聘員工約50人，實(shí)現(xiàn)定崗、定職、定責(zé)、定薪。3．職工工資福利 本項(xiàng)目建成后，提供給員工有競(jìng)爭(zhēng)力的工資水平，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，給職工提供相應(yīng)的福利和保險(xiǎn)。5．員工來(lái)源及招聘方案 在項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)期間，將加強(qiáng)對(duì)人才培養(yǎng)的投入，不斷引進(jìn)高素質(zhì)人才，在人員的增加過(guò)程中將主要針對(duì)公司現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)的不足，引進(jìn)一批物流管理、業(yè)務(wù)淺談人員；并適當(dāng)引入投資、財(cái)務(wù)、法律方面的專(zhuān)業(yè)人員。6．員工培訓(xùn)計(jì)劃 （1）新員工加入時(shí)，提供崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后方能上崗； （2）在員工工作期間提供不定期培訓(xùn)，提高員工的管理、技術(shù)水平。二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃從2012年11月開(kāi)始建設(shè)，于2013年10月底完成建設(shè)。三、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）　2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月加工車(chē)間及倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房建設(shè)　　　　　　　員工生活區(qū)及辦公區(qū)建設(shè)　　　　　　　設(shè)備購(gòu)置廠區(qū)道路建設(shè)　　　　　　　第十五章 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目投資估算一、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目投資估算依據(jù) 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目投資估算編制原則執(zhí)行建設(shè)部和現(xiàn)行有關(guān)編制規(guī)定、辦法、定額、費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，主要文件依據(jù)為： 1）建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所《工程建設(shè)概預(yù)算編制方法》； 2）國(guó)家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； 3）設(shè)備的市場(chǎng)調(diào)研和詢(xún)價(jià).二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)投資估算1．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目廠房及室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)建筑工程費(fèi) 本項(xiàng)目廠房及室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)建筑面積為2000平方米，根據(jù)不同預(yù)算造價(jià)，本項(xiàng)目廠房及室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)建筑工程費(fèi)用為300萬(wàn)元。3．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用主要是廠區(qū)道路建設(shè)，根據(jù)項(xiàng)目造價(jià)，廠區(qū)道路建設(shè)費(fèi)用為50萬(wàn)元。 本預(yù)測(cè)中各種數(shù)據(jù)比例，是通過(guò)調(diào)查國(guó)內(nèi)該行業(yè)的有關(guān)資料，并通過(guò)分析統(tǒng)計(jì)，制定出的相關(guān)比例，具有宏觀性和滿足統(tǒng)計(jì)規(guī)律的特點(diǎn)。本次財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)將采用現(xiàn)值法。2．計(jì)算期與生產(chǎn)負(fù)荷 根據(jù)預(yù)測(cè)學(xué)的原理、該項(xiàng)目技術(shù)水平在國(guó)內(nèi)、國(guó)際領(lǐng)先程度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和產(chǎn)品生命周期理論，(），主要意義在于： 第一、避免企業(yè)在不同發(fā)展規(guī)模和周期內(nèi)所產(chǎn)生的企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)變化的影響； 第二、避免由于預(yù)測(cè)期后諸如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、景氣程度、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化、物價(jià)指數(shù)變化等不可預(yù)見(jiàn)因素變化的影響，盡量減少偏差，保證預(yù)測(cè)結(jié)果的相對(duì)準(zhǔn)確性； 第三、符合投資項(xiàng)目為項(xiàng)目投資者帶來(lái)直接的、即期的或者可預(yù)見(jiàn)的近期可獲得的項(xiàng)目收益的原則。3．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 評(píng)估中的折現(xiàn)率按照下式選?。? 折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率216。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以參考政府發(fā)行的中長(zhǎng)期國(guó)債的利率或同期銀行存款利率確定。216。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為： 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。本次綜合利用項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目和非競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)因經(jīng)營(yíng)上的原因而導(dǎo)致收益發(fā)生變動(dòng)的可能性，本項(xiàng)目影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的因素包括自然氣候條件、市場(chǎng)需求變動(dòng)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本變動(dòng)、經(jīng)營(yíng)單位調(diào)整與應(yīng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的能力等。經(jīng)綜合考慮，%。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率主要與企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及企業(yè)外部融資能力等因素有關(guān)。 綜上分析，%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率之和為10%。4．其他計(jì)算參數(shù) 其它計(jì)算參數(shù)按國(guó)家或地方有關(guān)文件選取。它的經(jīng)濟(jì)合義是在項(xiàng)目終了時(shí)，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，%遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%，反映出項(xiàng)目投資回報(bào)水平較高，說(shuō)明項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)效益?？筛鶕?jù)本項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算得到。 3)投資回收期 （含建設(shè)期），說(shuō)明本項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)營(yíng)后。 4)投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份利潤(rùn)總額或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)與投資總額的比率。本項(xiàng)目按計(jì)算公式： 投資利潤(rùn)率=正常年份利潤(rùn)/投資總額*100% 來(lái)計(jì)算本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為41%。六、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目敏感性分析 項(xiàng)目敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析。本項(xiàng)目采用單因素分析法進(jìn)行敏感性分析。表10 敏感性分析表變化率 變化因素15%10%5%0%5%10%15%固定資產(chǎn)%%%%%%%經(jīng)營(yíng)成本%%%%%%%營(yíng)業(yè)收入%%%%%%%圖2 敏感性分析圖 通過(guò)固定資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)成本、營(yíng)業(yè)收入變化對(duì)IRR的影響看出，營(yíng)業(yè)收入是IRR變動(dòng)最敏感的因素，其次是固定資產(chǎn)，而經(jīng)營(yíng)成本對(duì)IRR的影響敏感性相對(duì)較弱?？傊擁?xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。第十七章 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)一、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 本項(xiàng)目的建設(shè)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)厣唐沸袠I(yè)提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)居民就業(yè)，增加當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?，增加?guó)家財(cái)政稅收，因此，具有良好的社會(huì)效益，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生較好的影響。 經(jīng)調(diào)查了解到，得到了當(dāng)?shù)厣唐菲髽I(yè)的認(rèn)可，大多數(shù)居民對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)表示支持，只有極少數(shù)居民對(duì)本項(xiàng)目表示排斥，其主要原因是擔(dān)心項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成破壞。3．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目地區(qū)文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度 本項(xiàng)目建設(shè)地為龍場(chǎng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)鼐用袢菀捉邮苄率虑?，因此，?dāng)?shù)匚幕瘜?duì)本項(xiàng)目的適應(yīng)程度良好。四、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論從以上分析可以得到，本項(xiàng)目建設(shè)具有良好的社會(huì)效益，得到了政府和當(dāng)?shù)囟鄶?shù)居民的認(rèn)同，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小，因此，從社會(huì)評(píng)價(jià)的角度來(lái)分析，本項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目主要潛在風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個(gè)角度進(jìn)行考察。 從本項(xiàng)目來(lái)看，公司面臨一般企業(yè)共有的政策風(fēng)險(xiǎn)，包括國(guó)家宏觀調(diào)控政策，財(cái)政貨幣政策，稅收政策，可能對(duì)項(xiàng)目今后的運(yùn)作產(chǎn)生影響。商品消費(fèi)量受政策的波動(dòng)也會(huì)傳導(dǎo)給商品物流行業(yè)。 但是，銀監(jiān)會(huì)四度公開(kāi)強(qiáng)調(diào)防控信貸風(fēng)險(xiǎn)：7月17日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)要特別防范項(xiàng)目資本金不實(shí)或不足風(fēng)險(xiǎn)、票據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)、貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。央行四次強(qiáng)調(diào)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，讓房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們感覺(jué)到政策的變化，而樓市、股市熱錢(qián)的流入使得政策上會(huì)更加予以控制防范，這樣使得樓市熱錢(qián)有逃脫的可能，樓市高漲的同時(shí)面臨著風(fēng)險(xiǎn)。因此通過(guò)傳導(dǎo)機(jī)制必然會(huì)對(duì)商品物流行業(yè)形成一定的風(fēng)險(xiǎn)。從本項(xiàng)目來(lái)看，公司面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有： 1）市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。因此物流企業(yè)為了生存及競(jìng)爭(zhēng)的需要，會(huì)采取“價(jià)格戰(zhàn)”策略打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因而引起公司產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)，進(jìn)而影響公司收益。由于經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品需求帶來(lái)行情的波動(dòng)。 3）油價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 油價(jià)的波動(dòng)影響物流企業(yè)運(yùn)輸?shù)某杀緩亩绊懳锪髌髽I(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。 （3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對(duì)企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。借入資金比例越大，風(fēng)險(xiǎn)程度越大；反之則越小。 （4）管理風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的實(shí)施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會(huì)大大影響項(xiàng)目的進(jìn)展或收益。公司內(nèi)部管理中存在諸如成本控制、人員變動(dòng)、資金運(yùn)營(yíng)等方面的不確定性，將為公司的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。三、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 （1）應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 公司將在國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下，匯聚各方信息，提煉最佳方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理確定公司發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略； 加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營(yíng)運(yùn)成本，努力提高經(jīng)營(yíng)效率，形成公司的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的能力。 1）規(guī)范內(nèi)部管理，固化運(yùn)作流程，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)流程各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和控制，提高企業(yè)管控水平，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 2）搭建統(tǒng)一的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)商品采購(gòu)、銷(xiāo)售、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、技術(shù)開(kāi)發(fā)、質(zhì)量、計(jì)量檢斤、加工的集成管理和數(shù)據(jù)共享，幫助企業(yè)科學(xué)制定銷(xiāo)售、采購(gòu)、加工和配送計(jì)劃，提高整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)的能觀性和能控性…… 3）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)自動(dòng)生成，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化，提高財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)分析和資金周轉(zhuǎn)效率。 6）實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應(yīng)商聯(lián)系，及時(shí)掌握資金和訂貨動(dòng)態(tài)。 8）發(fā)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷(xiāo)售、競(jìng)價(jià)、狀態(tài)查詢(xún)、資金結(jié)算。 （3）應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 216。實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)決算制度； 216。 不可抗拒因素造成的風(fēng)險(xiǎn)，包括各種自然災(zāi)害、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、政策變化、人為事故等。 （4）應(yīng)對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 項(xiàng)目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運(yùn)營(yíng)管理方面經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)入公司管理層； 規(guī)范公司治理，制定完善各項(xiàng)管理制度，保障股東和投資者的合法權(quán)益； 加強(qiáng)對(duì)管理人員組織結(jié)構(gòu)、管理制度、管理方法等方面的內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)，提高其整體素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)管理水平； 推行目標(biāo)成本全面管理，加強(qiáng)成本控制； 倡導(dǎo)組織創(chuàng)新、思想創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述1．優(yōu)點(diǎn) 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，投資回收期短，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)針對(duì)性，從財(cái)務(wù)角度分析具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目建成后能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣唐焚Q(mào)易發(fā)展，提高當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)水平。目前，商品貿(mào)易商、期貨商等對(duì)第三方物流倉(cāng)儲(chǔ)認(rèn)知程度較低。 另外，對(duì)本項(xiàng)目的建議如下： （1）項(xiàng)目承建單位應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的組織管理，配備專(zhuān)人進(jìn)行項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，抓好項(xiàng)目的考察、論證、申請(qǐng)立項(xiàng)、資金籌措、工作人員培訓(xùn)等工作，確保項(xiàng)目的健全、穩(wěn)定的實(shí)施，如期取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。