【正文】 的21世紀(jì)康居社區(qū)。優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地35．02萬m2總建筑面積25．01萬m2樓面地價(jià)地點(diǎn)友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)配套公建國(guó)際康體中心（國(guó)際老人村）小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝⑷霊簟卜老到y(tǒng)容積率1工程進(jìn)度2001年12月底交工 可售面積118280 m2主力總價(jià)41萬元（公寓）110萬元（別墅）多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長(zhǎng)線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。（4）加劇了該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。l 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購(gòu)買力較弱，同時(shí)又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。 本案目標(biāo)人群來源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。：綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為多層。 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。2. 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。并以小高層來提高項(xiàng)目容積率。4.但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。5. 玻璃廠項(xiàng)目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁?xiàng)目服務(wù),而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項(xiàng)目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國(guó)際學(xué)校距離本項(xiàng)目較近,本項(xiàng)目?jī)?nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè),同時(shí)合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。：①總用地面積: 其中: 市政待征地: 居住用地: ②總建筑面積: 居住用地容積率: 其中:非營(yíng)業(yè)性公建：營(yíng)業(yè)性公建：住宅總建筑面積： 住宅容積率: 　　　　　　　　　　　?、圩≌ㄔO(shè)用地: 。，朝向南偏東15。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路?？傮w來講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營(yíng)業(yè)性公建。：，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤(rùn)支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。 2004年開發(fā)7萬平米。 投資收益分析地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷大市政配套費(fèi)5,033168建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來水2道路及其他45元/平米契稅88429土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費(fèi)5,205173勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1,19040報(bào)批報(bào)建費(fèi)3,752125三通一平費(fèi)1224場(chǎng)地具備道路\場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬元\臨電92萬元.另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)11,943398給排水系統(tǒng)費(fèi)1,89163供暖系統(tǒng)費(fèi)3,416114含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米；室外高低壓3,353112室外消防系統(tǒng)923室外智能系統(tǒng)67122道路及廣場(chǎng)76325五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計(jì)方案的不同而不同綠化建設(shè)費(fèi)1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米圍墻建造費(fèi)1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米室外零星設(shè)施923各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等,六、公建配套費(fèi)1,49550幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米兒童游樂設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施,八、不可預(yù)見費(fèi)80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費(fèi)1,66455監(jiān)理費(fèi)214萬(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發(fā)成本82,7782,759 營(yíng)業(yè)稅及附加：%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%； 即使按法定所得稅率，因A市公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤(rùn)71621,475稅后利潤(rùn)48014,388內(nèi)部收益率%總投資回報(bào)率16．58%獲利指數(shù)地價(jià)支付貼現(xiàn)比 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年2003年2004年合計(jì)結(jié)算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(rùn)(元/m2)480480480480利潤(rùn)(萬元)47964796479614,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位成本(元/m2)2,2,2,2,3,總投資86,82,78,91,95,項(xiàng)目利潤(rùn)25,29,34,21,16,稅后利潤(rùn)14,17,20,11,8,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%2） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo)容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）可售面積（m2） 300, 300,300, 300, 300,營(yíng)業(yè)收入 114, 97,105,117, 122,總投資 86, 78,82,93, 100,項(xiàng)目利潤(rùn) 25, 18,22,21, 19,稅后利潤(rùn) 14, 9,12,11, 10,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%　2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮5000平米非營(yíng)業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，增加凈利潤(rùn)2000萬元。 資金流量及有關(guān)指標(biāo)：01年 02年 03年 04年 05年 合計(jì) 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(jià)(元/m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 114,000 回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價(jià)款 8,091 11,320 11,983 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 六、資金成本 245 325 52% 八、獲利指數(shù) 十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 ： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元，A市公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。第八章：（1）政府對(duì)梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項(xiàng)目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位，吸引了有效消費(fèi)群體的關(guān)注。（2）B公司的品牌已經(jīng)深得消費(fèi)者認(rèn)同，但由于B公司在西南部市場(chǎng)一直未有開發(fā)項(xiàng)目，故造成了一定的追隨B公司品牌的潛在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調(diào)動(dòng)這部分潛在人群。（4）本案所在區(qū)域的購(gòu)買力較強(qiáng)，中高檔市場(chǎng)發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年成交貨值在30萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的32%，占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。：（1）但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有A市油氈廠、A市無縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 該項(xiàng)目在城市西南部樹立了一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為B公司在A市又樹立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。35 /