【正文】 1150萬(wàn) 151200萬(wàn) 1 1% 6201250萬(wàn) 251350萬(wàn) 350萬(wàn)以上 合計(jì) 16 99 ※ 無(wú)論自用或租賃店面，首付款愈少愈好，前三名，二者完全相同，20萬(wàn)、40萬(wàn)、60萬(wàn)依順序排列之。 總價(jià)在500萬(wàn)以上的店面，可喜可賀，也有人愿意認(rèn)購(gòu)?！褡杂械昝婷吭掳唇?租賃店面每月租金金額 按揭間數(shù) 比率 名次 租金間 比率 名次0元 1000元以下 2 % 1010012000 1 20% 17 16% 320013000 1 20% 11 10% 530014000 20 19% ○140015000 1 20% 20 17% ○250016000 5 5% 860017000 1 % 1170018000 6 6% 780019000 2 40% ○1 2 2% 9900110000 10 % 61000115000 13 12% 4合計(jì) 5 107 ※自有店面，愿意負(fù)擔(dān)每月按揭費(fèi)用，以80019000元為第一名，呈現(xiàn)出高總價(jià)的傾向。※租賃店面，第一志愿是30014000元的店租，其次則是40015000元，費(fèi)用偏低，但也有12%商家，可接受10000元15000元的租金，似乎理想與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)?！衲?gòu)買(mǎi)店面的理由 間 項(xiàng) 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次自營(yíng) 13 46% ○1 65 52% ○1投資保值 10 35% 2 24 19% 3拆遷現(xiàn)有店面，必需搬遷 2 % 4擴(kuò)充連鎖店 5 18% 3 34 27% 2合計(jì) 28 ※自營(yíng)是開(kāi)店者的首要心愿，自有與租賃皆如是，而投資保值，或擴(kuò)充連鎖店，也是理由之二、三名，真所謂讀書(shū)萬(wàn)卷，不如一店傍身。 租賃店面者，也完全相同。外在部分間數(shù)項(xiàng) 目 自有店面者 積分 名次1 2 3 4 5 統(tǒng)一管理 3 6 5 57 2統(tǒng)一店招 1 5 3 1 34 3統(tǒng)一燈光 3 1 2 7 34 3聚客力廣場(chǎng) 19 1 2 103 ○1其它 2 2 4間數(shù)項(xiàng) 目 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 統(tǒng)一管理 15 36 15 11 286 2統(tǒng)一店招 3 23 28 13 217 3統(tǒng)一燈光 4 13 22 30 172 4聚客力廣場(chǎng) 80 6 2 5 440 ○1其它 2 1 12 31 5※值得注意的是，二者的順序要求，再度完全一致?？梢郧宄?lái)客量多寡，可以停留多久，都是店家最為觀(guān)注的，所以建議，在規(guī)劃上，聚客力廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)和布局，應(yīng)多多慎思。店面調(diào)研結(jié)論調(diào)研精神所強(qiáng)調(diào)的“實(shí)地訪(fǎng)談”，籍此作為開(kāi)發(fā)商規(guī)劃產(chǎn)品力的依據(jù)，但因?yàn)樵撋虡且咽且?guī)劃成型的項(xiàng)目，更改的情形有困難，是以此份報(bào)告作為參考，在銷(xiāo)售過(guò)程中，且戰(zhàn)且走的藍(lán)圖。l 兩年內(nèi)有65%自用店主愿意再度購(gòu)買(mǎi)。l 開(kāi)店滿(mǎn)意度則均以來(lái)客量充足掛帥。l 面積需求，自用者以5080m2,2030m2,300m2以上也有人喜歡，租賃則以20150m2中型店為主。l 深度需求59m居多。l 付款方式，以辦理按揭為主。l 總價(jià)100萬(wàn)元。l 單價(jià)（元/m2）7500元以?xún)?nèi)。l 配套：衛(wèi)生間、鐵卷門(mén)、空調(diào)依次序需求。l 愿意購(gòu)買(mǎi)有聚客力廣場(chǎng)，價(jià)格合理動(dòng)人，占問(wèn)卷訪(fǎng)談對(duì)象4/5。2．周邊環(huán)境項(xiàng)目處于觀(guān)前互繞成片的商業(yè)購(gòu)物中心，周邊美容美發(fā)、服飾專(zhuān)賣(mài)店、譚魚(yú)頭火鍋、貴賓樓食府、凱倫咖啡、休閑浴場(chǎng)、飚歌城等環(huán)繞此項(xiàng)目。 該項(xiàng)目人車(chē)進(jìn)出方便，四通八達(dá)，西面的人民路是蘇州南北中心主大道，而南側(cè)的干將路是連接蘇州東西的中心道，各條道路上公交站點(diǎn)眾多，形成縱橫交叉，互環(huán)暢通。4．實(shí)體狀況處于觀(guān)前市中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商賈云集，地理?xiàng)l件優(yōu)越。交通出行方便，通訊便捷。隨著觀(guān)前的功能定位進(jìn)一步加強(qiáng)，觀(guān)前的商業(yè)地位進(jìn)一步凸現(xiàn)，項(xiàng)目的增值前景看好。開(kāi)發(fā)商有成功開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目劣勢(shì)客源的不確定性。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。價(jià)格劣勢(shì)。投資風(fēng)險(xiǎn)。陸、項(xiàng)目規(guī)劃定位方案與消費(fèi)群分析由于傳統(tǒng)心理障礙，觀(guān)前作為商業(yè)中心、辦公樓、寫(xiě)字樓很少設(shè)置于此，此處不宜作寫(xiě)字樓的招商。結(jié)合目前蘇州市五大商場(chǎng)各樓層業(yè)種分布調(diào)研的情況，給出以下幾個(gè)規(guī)劃方案：〈方案一〉主題：蘇州地區(qū)唯一性女性購(gòu)物中心、購(gòu)物天堂1F美容精品 消費(fèi)群分析 提供適合各年齡階層2F精品服飾 白領(lǐng)女性、境外人士3F流行服飾 年輕青年女性4F女人世界5F女人世界SPA俱樂(lè)部健身房、會(huì)員餐廳 百領(lǐng)女性、港澳臺(tái)外籍人士定位：女人世界、男人勿進(jìn)，舒適優(yōu)雅空間、中高檔消費(fèi)。1F精品百貨 消費(fèi)群分析 提供適合各年齡階層2F流行服飾 白領(lǐng)人士、青少年、青年3F童裝世界 適合所有家庭4F兒童天地 適合3歲12歲安全玩樂(lè)5F兒童天地 適合3歲12歲安全玩樂(lè)定位：兒童、父母放心的購(gòu)物中心、中間消費(fèi)。1F美食新天地 消費(fèi)群分析 適合各年齡階層2F流行精品（女） 白領(lǐng)人士、青少年、青年3F流行服飾（男） 白領(lǐng)人士、青少年、青年4F童裝世界 適合各階層家庭5F景觀(guān)餐廳 適合各階層家庭定位：中間消費(fèi)。1F美食新天地 消費(fèi)群分析 適合各年齡階層〈方案五〉主題：提供消費(fèi)者一處新生活、新流行的購(gòu)物中心。蘇州五大商廈一樓經(jīng)營(yíng)業(yè)種統(tǒng)計(jì)編號(hào) 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長(zhǎng)發(fā)商廈 人民商場(chǎng) 泰華商廈 合計(jì) 名次1 服飾 √ √ 2 ④2 餐飲 3 鞋店 √ √ √ 3 ○34 鐘表眼鏡 √ √ √ √ 4 ○35 銀行郵政 6 珠寶銀樓 √ √ √ √ √ 5 ○17 家俬用品 √ 1 ⑤8 工藝品 9 計(jì)算機(jī) 10 書(shū)店文具 11 背包 √ √ √ √ 4 ○212 禮品柜 √ √ √ 3 ○313 美容美發(fā) 14 快速?zèng)_印 15 零食柜臺(tái) √ √ √ 3 ○316 手機(jī)通信 √ √ √ √ 3 ○317 建材 18 汽車(chē)配件 19 音響 20 超市 21 化妝品 √ √ √ √ √ 5 ○122 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 25 自行車(chē) 26 家用電器 √ 1 27 古玩字畫(huà) ※商廈一樓無(wú)論租賃或購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格都比較高，以高檔消費(fèi)品為主。蘇州五大商廈二樓經(jīng)營(yíng)業(yè)種統(tǒng)計(jì)編號(hào) 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長(zhǎng)發(fā)商廈 人民商場(chǎng) 泰華商廈 合計(jì) 名次1 服飾 √ √ √ √ 4 ○12 餐飲 3 鞋店 √ √ 2 ○24 鐘表眼鏡 √ 1 ○35 銀行郵政 6 珠寶銀樓 7 家俬用品 √ 1 ○38 工藝品 9 婚紗攝影 10 計(jì)算機(jī) √ 1 11 書(shū)店文具 12 背包 √ √ 2 ○213 禮品柜 √ 1 ○314 快速?zèng)_印 15 零食柜臺(tái) 16 手機(jī)通信 √ 1 ○317 建材 18 汽車(chē)配件 19 音響 √ √ 2 ○220 超市 21 化妝品 √ 1 ○322 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 25 自行車(chē) 26 家用電器 √ √ 2 ○227 古玩字畫(huà) ※從所調(diào)研的商廈來(lái)看，二樓業(yè)種以服飾、鞋、包為主居多。蘇州五大商廈四樓經(jīng)營(yíng)業(yè)種統(tǒng)計(jì)編號(hào) 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長(zhǎng)發(fā)商廈 人民商場(chǎng) 泰華商廈 合計(jì) 名次1 服飾 √ √ 2 ○22 餐飲 3 鞋店 √ √ 2 ○24 鐘表眼鏡 √ 1 ○35 銀行郵政 6 珠寶銀樓 √ 1 ○37 家俬用品 √ √ 2 ○28 工藝品 √ 1 ○39 婚紗攝影 10 計(jì)算機(jī) 11 書(shū)店文具 √ 1 ○312 背包 √ √ 2 ○213 禮品柜 √ 1 ○314 快速?zèng)_印 15 零食柜臺(tái) 16 手機(jī)通信 √ √ √ 3 ○117 建材 18 汽車(chē)配件 19 音響 √ 1 ○320 超市 21 化妝品 22 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 √ 1 ○325 自行車(chē) 26 家用電器 √ 1 ○327 古玩字畫(huà) √ √ 2 ○2※四樓多以電信電器為主。柒、項(xiàng)目投資回報(bào)測(cè)算〈方案一〉1F4F全部出售1F面積約2500m2 售價(jià) 25000元/m2 共計(jì) 6250萬(wàn)元2F面積約2500m2 售價(jià) 15000元/m2 共計(jì) 3375萬(wàn)元34F面積約5000m2 售價(jià) 8000元/m2 共計(jì) 4000萬(wàn)元5F面積約1200m2 售價(jià) 5500元/m2 約 660萬(wàn)元銷(xiāo)售總金額約14285萬(wàn)元?！捶桨溉?F2F出售、3F5F出租1F面積約2500m2 售價(jià) 25000元/m2 共計(jì) 6250萬(wàn)元2F面積約2500m2 售價(jià) 15000元/m2 共計(jì) 3375萬(wàn)元34F面積約5000m2 租金 3元/天/m2 共計(jì) 547萬(wàn)元5F面積約1200m2 租金 1F2F出售總金額約10000萬(wàn)元。捌、結(jié)論價(jià)位建議按調(diào)研所得資料和各商業(yè)街目前的租售情況，結(jié)合蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的實(shí)際情況，對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)位分析后，建議如下：A、一層出租 25000元/平方米B、二層出租 15000元/平方米C、三、四層出租 8000元/平方米D、五層出租 5500元/平方米經(jīng)營(yíng)管理建議俗語(yǔ)說(shuō)：得天下易，守天下難。隨著蘇州市房地產(chǎn)的快速發(fā)展，商用房的開(kāi)發(fā)正在逐漸升溫。29 / 29