【正文】 《》1. 目的：項(xiàng)目談判是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中非常重要的一環(huán)，談判活動(dòng)貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。2. 范圍： 適用范圍：鵬房總部發(fā)展中心 發(fā)布范圍：鵬房總部發(fā)展中心3. 名詞解釋： 談判工作小組 項(xiàng)目談判必須成立談判小組，談判小組應(yīng)由二名及以上成員組成，其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級(jí)別及以上人員。 談判工作小組是代表公司對(duì)外談判的唯一代表，我方所有談判信息必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f，其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行畔ⅰ?. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心負(fù)責(zé)該制度的制定及修改5. 作業(yè)內(nèi)容： 談判禮儀 談判代表要有良好的綜合素質(zhì)，談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表，穿著要整潔正式、莊重。 談判要求 談判前要確定談判人員，與對(duì)方談判代表的身份、職務(wù)要相當(dāng)。談判大綱包括但不限于: 談判后一定要做談判紀(jì)要，并報(bào)相關(guān)人員備案。 經(jīng)總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批的項(xiàng)目，方可進(jìn)行深入談判。 星級(jí)，招待費(fèi)用控制在 元/餐。，談判小組應(yīng)及時(shí)完成《項(xiàng)目可研報(bào)告》，可研報(bào)告要盡量詳盡對(duì)項(xiàng)目前期、法律、經(jīng)濟(jì)、合作方式、合作條件、項(xiàng)目運(yùn)作方案的可行性進(jìn)行判斷。 星級(jí)，招待費(fèi)用控制在 元/餐。 星級(jí)，招待費(fèi)用控制在 元/餐。7. 注意事項(xiàng): 談判中要注意保守機(jī)密，不得將公司機(jī)密私自泄露給對(duì)方或無(wú)關(guān)人員，按照公司員工手冊(cè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 《》1. 目的：根據(jù)總部土地儲(chǔ)備管理相關(guān)制度，為科學(xué)規(guī)范地評(píng)價(jià)項(xiàng)目，特制定本評(píng)價(jià)體系，提高項(xiàng)目評(píng)價(jià)效率，全面考慮各種因素，減少偏差增加準(zhǔn)確性。 建筑覆蓋率：指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 建筑限高：地塊內(nèi)所有建筑物室外地坪到其最高點(diǎn)不得超過(guò)的最大高度限值。 前期費(fèi)用：指從取得項(xiàng)目到取得開(kāi)工許可證所發(fā)生的費(fèi)用。 紅線外市政工程費(fèi)：指從市政接口到項(xiàng)目紅線所發(fā)生的工程費(fèi)用，包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊等。 工程建設(shè)費(fèi)用：指樓座本身（地下、地上）所發(fā)生的建安費(fèi)用，包括建筑工程、安裝工程、裝飾工程等費(fèi)用。 管理費(fèi)用：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程所發(fā)生的人員工資、辦公、公關(guān)等費(fèi)用。 銷售收入：指項(xiàng)目可銷售（出租）面積所產(chǎn)生的收入，地下車庫(kù)因銷售的不確定性不計(jì)入銷售收入。 總投資回報(bào)率：指稅后利潤(rùn)/總投資。 最大資金缺口：在投入啟動(dòng)資金后，完成該項(xiàng)目還需投入的最大資金量。 投資回收期：指收回投資所需的時(shí)間，以月份表示。4. 職責(zé)： 發(fā)展中心 編制與修正評(píng)價(jià)體系，對(duì)其使用做出解釋； 使用項(xiàng)目評(píng)價(jià)系統(tǒng)，并對(duì)可研決策結(jié)果進(jìn)行匯整分析，向董事會(huì)提交最終決策評(píng)價(jià)報(bào)告。5. 作業(yè)內(nèi)容： 項(xiàng)目初選評(píng)價(jià)項(xiàng)目責(zé)任人根據(jù)附件1《項(xiàng)目初選評(píng)價(jià)系統(tǒng)》所列因素對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行初步評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目可研決策評(píng)價(jià) 項(xiàng)目責(zé)任人在立項(xiàng)前編寫(xiě)《項(xiàng)目可研報(bào)告》，填寫(xiě)附件4《決策項(xiàng)目信息表》，報(bào)告對(duì)附件3《項(xiàng)目決策評(píng)價(jià)系統(tǒng)》所列因素應(yīng)有清晰、完整分析與闡述； 總部發(fā)展中心對(duì)《項(xiàng)目可研報(bào)告》進(jìn)行核查，如有《項(xiàng)目決策評(píng)價(jià)系統(tǒng)》所列因素表述不清，責(zé)其改正； 決策委員根據(jù)項(xiàng)目責(zé)任演講，結(jié)合相關(guān)分析文件，按附件3《項(xiàng)目決策評(píng)價(jià)系統(tǒng)》及附件4《項(xiàng)目決策表》所列因素對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)。：是指“不看好、反對(duì)、沒(méi)把握、有較大風(fēng)險(xiǎn)”；：是指“一般、還行、有風(fēng)險(xiǎn)”；：是指“看好、可行、比較贊成、風(fēng)險(xiǎn)較小”；：是指“很好、有把握、沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)、贊成”。 總部發(fā)展中心匯整評(píng)價(jià)結(jié)果及意見(jiàn)，最后由發(fā)展中心向董事會(huì)提交最終決策評(píng)價(jià)報(bào)告。 2. 范圍： 適用范圍：總部及各公司 發(fā)布范圍：發(fā)展中心3. 名詞解釋： 土地開(kāi)發(fā)資源: 本辦法所稱的土地開(kāi)發(fā)資源是指可供公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地信息及資源。 執(zhí)行團(tuán)隊(duì):本辦法所稱的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)是集團(tuán)公司土地儲(chǔ)備管理部門（發(fā)展中心）及項(xiàng)目公司土地拓展部門，包括部門的直接領(lǐng)導(dǎo)者。、4. 職責(zé)：引薦人職責(zé)：引薦人負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目信息協(xié)助談判執(zhí)行團(tuán)隊(duì)職責(zé)：執(zhí)行團(tuán)隊(duì)由公司相關(guān)部門人員組成,實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,執(zhí)行團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)完成從項(xiàng)目初判到簽署協(xié)議的全過(guò)程.5. 作業(yè)內(nèi)容： 獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)象確認(rèn)（引薦人、執(zhí)行團(tuán)隊(duì)） 引薦人是向本公司提供項(xiàng)目信息的所有員工,以在發(fā)展中心立項(xiàng)備案記錄為準(zhǔn)，同一項(xiàng)目出現(xiàn)兩個(gè)不同渠道時(shí)，以登記最早的人為引薦人。 獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn) 引薦人的獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目交易或合作成功后，‰給予獎(jiǎng)勵(lì)； 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)勵(lì):項(xiàng)目交易或合作成功后，‰作為團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)。 獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行流程 引薦人的登記及執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的確定。引薦獎(jiǎng)勵(lì)的申請(qǐng)，項(xiàng)目合作或交易成功后，引薦人持書(shū)面申請(qǐng)交于發(fā)展中心,由發(fā)展中心提交總經(jīng)理辦公會(huì)申請(qǐng)項(xiàng)目引薦獎(jiǎng)勵(lì)；團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)的申請(qǐng)，項(xiàng)目合作或交易成功后，由發(fā)展中心提交總經(jīng)理辦公會(huì)申請(qǐng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)； 獎(jiǎng)勵(lì)的審批。 獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)。6. 注意事項(xiàng): 此制度涉及項(xiàng)目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整。7. 附件:無(wú)《》（試行草案）1. 目的：為規(guī)范集團(tuán)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備運(yùn)作和管理，為集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展提供項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的支撐，拓寬項(xiàng)目信息獲取渠道，規(guī)范總部及各公司項(xiàng)目拓展部門與項(xiàng)目中介溝通過(guò)程中的工作，特制定本制度。 項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源，能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的個(gè)人或單位。 項(xiàng)目拓展部門是指總部發(fā)展中心項(xiàng)目拓展部及各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的部門或項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的工作人員。 項(xiàng)目備案是指各項(xiàng)目公司拓展項(xiàng)目達(dá)到備案標(biāo)準(zhǔn)后，向總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目信息、項(xiàng)目資料及項(xiàng)目初步分析報(bào)告的備案，并留存項(xiàng)目資料。 項(xiàng)目公司主管領(lǐng)導(dǎo)/發(fā)展中心拓展部經(jīng)理： 負(fù)責(zé)督促拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案； 協(xié)助拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行項(xiàng)目的溝通和談判。5. 作業(yè)內(nèi)容： 項(xiàng)目中介的分類: 一類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源，能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的，且對(duì)拓展項(xiàng)目合作能夠起關(guān)鍵性作用（能根據(jù)我方要求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程溝通）的個(gè)人或單位。 三類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源，但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個(gè)人或單位。 項(xiàng)目責(zé)任人要保留項(xiàng)目中介在項(xiàng)目談判過(guò)程中起到中介服務(wù)作用的憑證，要在談判大綱、談判紀(jì)要等談判過(guò)程記錄文件中體現(xiàn)，作為最終確定該項(xiàng)目中介認(rèn)定結(jié)果的重要依據(jù)。 項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目簡(jiǎn)介清楚明確，應(yīng)包含如下內(nèi)容:項(xiàng)目座落、四至范圍、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率、各類建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 項(xiàng)目中介接洽過(guò)程的工作原則: 尊重第三方及其工作成果， 承認(rèn)項(xiàng)目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務(wù)功能和作用； 注重接洽工作時(shí)的個(gè)人儀表，樹(shù)立良好的公司形象，詳細(xì)內(nèi)容參見(jiàn)《員工手冊(cè)》及《拓展項(xiàng)目談判管理制度》； 在我方與項(xiàng)目所有方進(jìn)行溝通前，要求項(xiàng)目中介提供公開(kāi)的項(xiàng)目資料，原則上項(xiàng)目拓展工作人員不應(yīng)以任何名義簽訂保密協(xié)議。 中介服務(wù)報(bào)酬及費(fèi)用： 中介服務(wù)報(bào)酬的給付以項(xiàng)目中介提供中介服務(wù)，使我方與項(xiàng)目所有方的合作達(dá)成，且合作協(xié)議正式生效為前提； 若項(xiàng)目成交總額款項(xiàng)是分期給付的，則相應(yīng)的，項(xiàng)目中介服務(wù)報(bào)酬也同比例分期給付； 三類項(xiàng)目中介的信息服務(wù)報(bào)酬付費(fèi)區(qū)間為:1——10萬(wàn)元人民幣； 二類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)以項(xiàng)目成交合同額的13‰（含稅）累時(shí)比例額度給付，該中介服務(wù)報(bào)酬須中介費(fèi)出具正規(guī)發(fā)票；項(xiàng)目中介付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目成交總價(jià)付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)10億元以上%8—10億元%5—8億元%2—5億元%2億元以下% 一類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬參照二類項(xiàng)目中介的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，上浮30—50%，或視項(xiàng)目具體情況，由雙方協(xié)商另行商定，經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定； 中介服務(wù)報(bào)酬額度中已包含項(xiàng)目中介應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，我方不負(fù)責(zé)代繳任何稅費(fèi)； 無(wú)論項(xiàng)目合作達(dá)成與否，項(xiàng)目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費(fèi)用自行承擔(dān)，我方不予負(fù)擔(dān)； 若項(xiàng)目中介方發(fā)生如下情形，視情節(jié)輕重，予以核減中介費(fèi)給付額：；；；。 中介服務(wù)協(xié)議內(nèi)容參照本制度附件之中介服務(wù)協(xié)議范本執(zhí)行；6. 獎(jiǎng)懲條例: 對(duì)于引薦項(xiàng)目中介并達(dá)成項(xiàng)目協(xié)議的公司拓展人員的獎(jiǎng)勵(lì)辦法,相關(guān)內(nèi)容詳見(jiàn)《土地儲(chǔ)備獎(jiǎng)勵(lì)制度》； 與中介接洽過(guò)程中不得接受他方人員的賄賂或回扣，否則將按公司相關(guān)制度給予懲處； 與中介接洽過(guò)程中泄露公司機(jī)密的，按公司相關(guān)制度給予懲處。至甲方和項(xiàng)目所有方訂立任何形式合作協(xié)議書(shū)后，乙方中介事項(xiàng)視為完成。第三條 中介報(bào)酬及支付期限：（一） 僅提供項(xiàng)目相關(guān)信息資料及法律文件的，在中介服務(wù)期滿后，且甲方與項(xiàng)目所有方達(dá)成合作協(xié)議后 日內(nèi)支付項(xiàng)目中介報(bào)酬，金額為 萬(wàn)元人民幣；（二） 乙方促成合同成立的，報(bào)酬為促成合同成交額的 ‰。未促成合同成立的，乙方不得要求支付報(bào)酬。第五條 如甲方未成功執(zhí)行上述與項(xiàng)目所有方的合作協(xié)議，乙方不得向甲方要求任何報(bào)酬或費(fèi)用。第七條 違約責(zé)任：（一） 提供虛假信息、隱瞞重要事實(shí)或有惡意串通行為的，甲方除可拒絕支付中介服務(wù)報(bào)酬外，還保留對(duì)甲方造成的損失向乙方進(jìn)行追償?shù)臋?quán)利。（三） 違反本合同約定，或無(wú)故終止合同視為違約，違約方應(yīng)按合同法有關(guān)規(guī)定,承擔(dān)違約責(zé)任。第八條 其他約定事項(xiàng)：（一） 中介方不得從事違反國(guó)家法律法規(guī)的活動(dòng)； （二） 中介方不得以委托方的名義從事未經(jīng)委托方書(shū)面許可的活動(dòng)； （三） 中介方在委托有效期間的費(fèi)用開(kāi)支由中介方自行承擔(dān)；其他費(fèi)用另行商議。 第九條 保密責(zé)任：任何一方對(duì)因項(xiàng)目中介服務(wù)而獲知的另一方的商業(yè)機(jī)密負(fù)有保密責(zé)任，不得向有關(guān)其他第三方泄露。第十一條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。第十二條 合同一經(jīng)生效，即對(duì)雙方具有法律約束力。變更或補(bǔ)充規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式，與本合同具有同等效力。本合同相關(guān)條款的約定是在不違背國(guó)家法律、法規(guī)和地方性法規(guī)的前提下做出的，如果國(guó)家法律、法規(guī)和地方性法規(guī)對(duì)委托方、中介方及合作方資格及其他有關(guān)方面有特別規(guī)定的，從其