【正文】 道，也是本案行銷的重頭戲。通過以上各種渠道我們基本上可將物業(yè)各種信息傳播給大眾，令其對本案充分了解。對于本案，采用以上各種信息傳播通路完全可以達到我們的信息傳播期望值，但為了節(jié)約開支，控制成本，我們可以在實際操作過程中，依據(jù)市場反映情況，減免部分行銷渠道?；I備期：通過營銷推廣策劃，明確營銷推廣的總體思路和策略，對營銷推廣實施組強，作出初步安排和計劃，通過售樓中心和工地現(xiàn)場的建設(shè)包裝，樹立樓盤初步信息，反饋市場信息。針對市場的不同需求，以針對性的“賣點”進行推廣。核對目標(biāo)客戶群的劃分，針對“賣點”制定更有針對性的推廣策略。通過樣板房參觀活動，業(yè)主聯(lián)誼活動，通過對工程進度、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、會所設(shè)施、企業(yè)文化等綜合宣傳，進一步強化消費者的認(rèn)同感，促使消費者購買行為的完成。清盤期：在樓盤銷售尾期，對樓盤的環(huán)境實景加以報導(dǎo)宣傳，對開發(fā)商實力加以肯定。（二）銷售階段劃分— 籌備期引銷期— 內(nèi)部認(rèn)購期— 開盤期— 強銷期— 續(xù)銷期 — 清盤期—. 10 籌備期任務(wù)：入市策略擬定，相關(guān)資料準(zhǔn)備，辦理入市手續(xù)工作重點： 建筑設(shè)計定案 園林景觀定案 物管顧問公司定案 行銷策略定案 研究市場實時情況 召開動腦會議 擬定公開或促銷計劃 確定產(chǎn)品推廣的造勢活動 售樓資料（戶型圖、售樓書、認(rèn)購須知、價格表、項目說明、貸款利率表等）準(zhǔn)備齊備 接待中心及樣板房設(shè)計制作1 大型會所經(jīng)營項目確定1 售樓處的制作方案定案1 小區(qū)大門及入口道路制作1 廣播搞制作1 電視廣告制作1 報紙廣告制作1 銷售人員招聘與培訓(xùn)1 現(xiàn)場POP設(shè)計1 確定銷售組織架構(gòu) 工地圍墻設(shè)計制作2 路牌廣告制作發(fā)布，引起注意，吸引客戶2 車身廣告制作發(fā)布2 模型廠家定案制作— 內(nèi)部認(rèn)購期任務(wù)： 散布擴大知名度告知業(yè)界與媒體造成耳語傳播攔截其他競爭物業(yè)客源極力塑造產(chǎn)品形象，引發(fā)消費者一窺究竟的欲望工作重點： 對來客散播耳語，使客戶介紹客戶，以醞釀待購客戶群體 公開前的引導(dǎo)，以使目標(biāo)客戶停止購買周邊同質(zhì)樓盤 預(yù)收訂金，而于公開發(fā)售當(dāng)日于現(xiàn)場補足首期款，簽定購房合同，形成公開當(dāng)日購買熱潮 小區(qū)園林部分成形，引導(dǎo)客戶進場體會 報紙廣告定案刊出 電視、電臺廣告定案播出 先期海報散發(fā) 商品房預(yù)售許可證辦理完成 售樓現(xiàn)場制作完成 銷售人員進場1 公關(guān)活動具體實施— 開盤期任務(wù)： 一舉豐收前期醞釀成果，造成現(xiàn)場購買人氣旺盛的局面 將銷售成績迅速公布于眾，震撼目標(biāo)客戶，誘發(fā)其購買欲望 配合公關(guān)活動聚積人氣工作重點： 收集客戶資料及聯(lián)絡(luò)以往記載客戶，營造現(xiàn)場氣氛，并檢討客戶反應(yīng)以修正銷售及廣告路線 模型進場，備齊各種銷售資料 反復(fù)講習(xí)銷售教材及答客問 所有廣告媒體量達到高峰，隆重公開本項目 通知已繳訂金的客戶到售樓現(xiàn)場補足首期款，簽購房合同 先期購買者適當(dāng)派發(fā)禮品，吸引貪小便宜的客戶 價格表上市— 強銷期任務(wù)：加強客戶介紹舉辦各種業(yè)主活動，利用客戶耳語推廣工作重點： 客戶追蹤 戶外媒體再加強 電臺、電視廣告頻數(shù)加大 加強現(xiàn)場銷控及炒作 針對所有客戶，大量使用各種媒體 針對銷售情形，分析市場，修正廣告 利用已訂客戶介紹客戶，并積極追蹤，促成成交 報紙廣告更具針對性，賣點更為突出 舉行封頂儀式，增加客戶信心及公司聲譽— 續(xù)銷期 任務(wù)： 針對目標(biāo)客戶集中區(qū)域加強海報派夾 電話追蹤有望客戶 加強補足，簽約工作工作重點： 延續(xù)銷售氣勢 過濾客戶資料，追蹤客戶，掌握回籠客戶 持續(xù)跟催補足及簽約 研討未售出戶型的原因，調(diào)整廣告媒體戰(zhàn)略 舉行園林落成儀式，加大環(huán)境宣傳 繼續(xù)發(fā)動客戶介紹客戶 舉辦質(zhì)量促銷活動— 清盤期任務(wù)： 清理尾盤 安排物業(yè)管理公司進場 做好交房工作工作重點： 開動腦會議，研究滯銷樓盤對策 調(diào)整媒體宣傳方式，重點攻擊 加大項目實景形象，公司品牌形象的宣傳力度 在會所內(nèi)舉辦多國園林的大型游園參觀活動，引導(dǎo)物業(yè)公司進場 加強補足，簽約工作 準(zhǔn)備交房資料，確定交房具體時間 核準(zhǔn)項目實物與前期承諾是否有矛盾之處 做好交房工作，并加大宣傳力度，讓未買房者堅定信心 做好與物業(yè)公司的交接準(zhǔn)備 做好與物業(yè)公司的交接工作（三）銷售目標(biāo)確定本項目預(yù)計總銷售面積約為72000m2。為了取得預(yù)期的銷售成果，特將本項目做如下的銷售安排：預(yù)期均價（元/ m2）銷售時間銷售量優(yōu)惠折扣折扣后均價（元/ m2）實際項目銷售均價900—15％855920—25％874940—25％893940— 25％893950— 10％以上各期優(yōu)惠折扣以每期中最大優(yōu)惠額計算，實際銷售均價會比上表略高。七、入市推廣建議（一）入市環(huán)境分析今年白云南湖新區(qū)將會動工修建，連結(jié)貴陽市金陽新區(qū)的高等級公路也將建成通車。因而及早入市可以降低市場風(fēng)險。在市場的差異化競爭中占有非常有利的優(yōu)勢。內(nèi)部認(rèn)購選擇推出環(huán)境質(zhì)素相對較差之樓宇，另遵循“低開高走”定價原則，將首度開盤售價定至最低，但總體均價應(yīng)在874元/m2 以上。仔細(xì)策劃風(fēng)箏節(jié)期間的開盤活動，力求在市面上引起較大的反響。在開盤期間舉辦這樣的園林觀賞活動，可以吸引眾多的準(zhǔn)客戶的圍觀，使項目一舉成名。每次展銷會前，敝司都會提供詳盡的策劃方案和負(fù)責(zé)展銷會的工作布置。本項目如4月份銷售，則園林環(huán)境已見雛形，現(xiàn)場促銷作用相當(dāng)大?，F(xiàn)場銷售是整合營銷模式中最重要的一環(huán)。八、項目媒體組合（一）貴陽市房地產(chǎn)宣傳媒體分析房地產(chǎn)業(yè)作為新興的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在國家政策的扶持下，近一兩年于全國各地得以快速發(fā)展。貴陽從事地產(chǎn)開發(fā)的人也越來越多，自然就會選擇各種廣告媒體。報紙廣告以覆蓋面廣，可傳播一些詳細(xì)的數(shù)據(jù)及可讀性高等特點，是產(chǎn)品宣傳推廣最為重要的廣告媒體。 單張這是一種類似小報的專項宣傳媒體，可單面、雙面印刷，主要采用夾報、郵寄和直遞這三種方式傳達給目標(biāo)人群。 電臺雖然電視的普及使較少人收聽電臺，但亦有相當(dāng)部分經(jīng)營零售業(yè)的商戶、工業(yè)生產(chǎn)廠商、駕坐車人士、中老年人等因工作需要或生活作息均有收聽電臺的習(xí)慣，故上述人士均有機會接觸電臺廣告，其中就有著我們許多的潛在客戶。貴陽市收聽率較高的電臺基本情況：A、 貴州音樂廣播電臺（）整點信息特約：臺標(biāo)45—50秒24次/天B、 貴州交通廣播電臺（）高密度廣告：整點信息每次30秒12次/天廣告穿插時段：8:30AM—22:30PM；，可打 C、 貴陽新聞廣播電臺 （、AM999千赫）高密度廣告：每次45秒12次/天，電視電視廣告具有視、聽、讀的綜合效果與強烈的感觀刺激，感染力很強，并且信息儲量大，具有演示功能。但電視廣告時間選擇余地小，一般只在晚上黃金時間收效才大，且廣告時間短，需與報紙廣告相互配合，到互為補充?？梢詫嵭泄诿姆绞?，6萬元可做兩個30秒和兩個5秒廣告（衛(wèi)一插播）， 折。每周從周二到周日播出八次，每次節(jié)目30分鐘，（包制作）。另10秒/天送一年或60秒/月送二個月的企業(yè)形象。但該類廣告?zhèn)鞑サ男畔⒘坎淮?，路人往往是一掃而過，只能適合于作樓盤的形象推廣。車身廣告：4000元/塊?年（雙面），不含設(shè)計噴繪制作費燈箱廣告：330元m2?月（包設(shè)計、制作、發(fā)布、安裝、維修、每天6小時電費）路牌廣告：戶外噴繪150元/m2（不含設(shè)計、安裝費）（二）白云區(qū)媒體分析白云電視臺：圖文制作 600元 純字幕 300元 時間 1’30″每晚8：00開播，可以任選時段，300元/日廣播價位是電視價位的一半白云報，整版3000元，一周兩期（三）項目媒體組合進行項目宣傳并非在所有的宣傳媒體上加大投入量就能取得較好的效果?，F(xiàn)將本案推廣過程中的媒體組合安排如下： 籌備期項目前的準(zhǔn)備工作相當(dāng)多且繁雜，在這一時期應(yīng)做部分宣傳和做好項目后期宣傳的資料準(zhǔn)備。媒體組合（1） 新聞撰稿（2） 工地圍墻廣告（3） 戶外廣告 內(nèi)部認(rèn)購期由于本項目尚未真正推出市場發(fā)售，故在此階段應(yīng)營造良好的聲勢，逐步建立起項目品牌形象，同時為項目下期銷售奠定堅實基礎(chǔ)。媒體組合：（1） 工地圍墻廣告（2） 派發(fā)單張（3） 戶外廣告（吸收區(qū)域性客戶）（4） 報紙廣告（擴大廣告受眾范圍）鞏固前階段的市場形象，增加促銷性元素，將項目之優(yōu)勢特色賣點清晰的公諸于市場，此階段報紙廣告占較大比重。（6） 電臺廣告投放次數(shù)頻密，展開大規(guī)模宣傳攻勢。媒體組合：（１） 戶外廣告（２） 工地圍墻（３） 報紙廣告廣告訴求點轉(zhuǎn)向工程度量、實物房屋、物業(yè)管理等。媒體組合： 戶外廣告在小區(qū)實物環(huán)境、物管上多做文章。以上僅為敝司一計劃性安排，在實際操盤中可據(jù)情況改動。貴司所定的“時代新居”的名稱，能夠巧妙的與南湖新區(qū)的建設(shè)相結(jié)合，比較適合目前白云整個城區(qū)的發(fā)展方向，而不失與建筑設(shè)計風(fēng)格相結(jié)合，敝司非常認(rèn)同。 簡約的房屋構(gòu)架代表時代新居新穎、別致、時代氣息強烈的戶型以及整體構(gòu)造。 兩個未封口的橢圓相互交錯，給人以時光隧道的感覺，配以多種色彩，代表了這個光怪陸離的時代，顯得時代氣息強烈。穿過時光隧道，穿過世外桃源的入口，且融合了異國的情調(diào)，“初極窄，復(fù)行十余步，豁然開朗”，代表了公司的一種理念，對房屋品質(zhì)的一種追求，對美好生活的一種向往，對時代浪潮的一種把握。它是項目品牌形成的一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，宏觀世界所涉及的一切東西都是項目對外樹立形象的介