【正文】 綠 化 率50%價格總戶數(shù)200戶物 業(yè) 費﹒月物業(yè)公司上海新工物業(yè)開 發(fā) 商蘇州嘉樂置業(yè)有限公司代理商上海中瑞（蘇州）房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司售樓處地址現(xiàn)代大道星湖街口商旅大廈706得房率74%配套東臨園區(qū)的心臟園區(qū)管委會，以及工商、檢察院、法院、郵政等機構。金雞湖商業(yè)廣場、久光百貨、建屋新羅酒店，建屋國際酒店等商業(yè)配套也都十分成熟。另外晉合酒店、新鴻基大廈、星光三月百貨將為我們項目的升值前景增添了濃重的一筆。酒店公寓包租六年，年回報率6%。優(yōu)勢：湖東商圈：項目位于湖東商圈主干道現(xiàn)代大道、星湖街交匯處，靠近園區(qū)管委會、圓融時代廣場，周邊配套豐富，板塊發(fā)展?jié)摿Υ?。該案寫字樓去化率始終較高，2010年11月左右就已清盤，帶動了商鋪和酒店公寓的銷售。周邊就一個九龍醫(yī)院，醫(yī)療設施不夠齊全。作為投資是非常不錯的選擇。另外四組團還有少量房源在售，130多㎡以上戶型，還剩最后十幾套左右，多層1380014200元/平左右，小高層均價12500元/平，準時簽約可優(yōu)惠300元/㎡，15天內一次性付款再優(yōu)惠300元/㎡。小高層與高層高低錯落有致，利于小區(qū)內采光，其中的多層在蘇州市場都是比較稀缺的有著相當?shù)母偁幜Γ瑫r整個小區(qū)的得房率也很高深受購房者的喜愛。地區(qū)園區(qū)CBD核心地段，有著非常好的交通和生活配套。開發(fā)商并沒有什么太大名氣，很多消費者多其品質還是有點擔憂。項目名稱九龍倉時代上城項目地址園區(qū)現(xiàn)代大道與鐘南街交匯處占地面積504150平方總建筑面積120萬方建筑類別多層、小高層、高層裝修狀況精裝修、裝修標準2500元/平米容 積 率綠 化 率45%價格總戶數(shù)7685物 業(yè) 費物業(yè)公司九龍倉無錫上都物業(yè)開 發(fā) 商蘇州高龍房產(chǎn)有限公司代理商開發(fā)商銷售人員售樓處地址園區(qū)現(xiàn)代大道與鐘南街交匯處得房率洋房85%配套公園：白塘公園、東沙湖公園商業(yè)：規(guī)劃中的東沙湖鄰里中心學校：規(guī)劃中的東沙湖中學項目在售情況：九龍倉時代上城小高層基本售完，目前在售房源為電梯花園洋房，戶型有142㎡和158㎡，幾十套左右，均價在16000元/㎡左右，準時簽約優(yōu)惠98折，2013年初可交房。優(yōu)勢：由九龍倉品牌開發(fā)商開發(fā)，周邊未來規(guī)劃發(fā)展好。目前公交線路太少，商業(yè)配套也幾乎沒有生活不方便。普通剛需客戶基本買不起，比較適合改善性居住和有經(jīng)濟基礎的人購買。而現(xiàn)代大道，作為工業(yè)園區(qū)的一條交通大動脈，是滬寧高速進入蘇州的主干道，也是一條集生態(tài)、觀光、旅游、休閑于一體的景觀大道，可以說，現(xiàn)代大道的發(fā)展軌跡同樣是工業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程，同樣現(xiàn)代大道的東進過程也見證了道路沿線房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，當白塘植物園、沙湖生態(tài)園吸引更多游客前往，當圓融時代廣場成為新蘇州人購物游玩的天堂，當越來越多的購房者夢想選擇或是已經(jīng)入住現(xiàn)代大道板塊，還有誰會想到，僅僅是十年前，今天這一片繁華的地方，彼時只是一片洼地農(nóng)田。高端品質樓盤，逆市堅挺，投資客依然看好該品質樓盤保值增值?，F(xiàn)代大道正逐步成為高端樓盤新的聚集地。如今板塊內在售項目主要以現(xiàn)代簡約的高層和小高層為主，商業(yè)項目已高檔寫字樓和酒店式公寓為主，體現(xiàn)出了現(xiàn)代化城市的風格。版塊內的戶型有小面積的也有大面積的，選擇范圍非常之廣，價位上有比較高的，也有比較便宜的，不僅滿足了剛需型的客戶也滿足了改善性客戶的需求，同時也滿足了高端消費人群的購房需求，而且都以精裝修戶型為主，省卻了不少人裝修的煩惱。目前湖西土地資源非常稀缺，尤其是湖濱土地，所以區(qū)域內在售樓盤非常少，只有置地悅湖、中海世家、東方之門等，未來推量很有限，區(qū)域價格很高，升值空間大，整個園區(qū)居住區(qū)域發(fā)展重點已經(jīng)向湖東和獨墅湖市場轉移?，F(xiàn)輝盛閣酒店式公寓在售，還剩最后7套，集中在高樓層，戶型面積從80170平方米不等，起價38000元/平方米，小戶型40000元/平方米，大戶型均價50000多元/平方米，精裝標準為4500元/平方米。 劣勢：投資客很看重這個地方，但是有多少人能租得起這么貴的辦公樓呢！總結：地處湖西左岸商業(yè)街，超高層地標式建筑，甲級寫字樓以及輝盛國際旗下高品質精裝公寓，服務及品質有保障。 新政下住宅已經(jīng)不能滿足投資者的需求，大部分投資客將資金轉向地段好、投資價值高的商業(yè)地產(chǎn)，環(huán)球188無論是地段還是項目本身的價值都是值得投資的。另外在售小高層和別墅，其中精裝小高層均價25000元/㎡左右，戶型有140㎡和175㎡的3房，現(xiàn)在可優(yōu)惠98折。 優(yōu)勢：園區(qū)湖西稀缺的別墅項目，有著交通、商業(yè)的配套優(yōu)勢帶動了樓盤價格的攀升，又由品牌開發(fā)商晉合開發(fā)提升了小區(qū)檔次。 劣勢：價格漲的過快讓很多想買的人有點接受不了。離金雞湖很近，晚上可以去那散步，那叫一個愜意，不過不是一般人買滴起滴。首批現(xiàn)已售罄，二期國際甲級寫字樓、沿街鉑金街鋪，誠意預約中，推盤時間待定，價格未定。在商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)營中，向來以小面積、低總價的優(yōu)質投資產(chǎn)品最受青睞?？偨Y：萬寶商業(yè)廣場推出6年波動報答，年最高8%，即買即賺，坐地收金，許多投資教訓豐碩的客戶表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值取決于整個商圈的人氣、名目地段、業(yè)態(tài)計劃、招商運作治理。l 板塊總結開發(fā)最早的湖西板塊現(xiàn)如今已不僅僅是發(fā)展成熟，而是已經(jīng)成為商氣逼人的繁華商貿區(qū)。在新政的不斷調控之下投資客開始選擇新的投資領域，湖西板塊以著絕對的地段優(yōu)勢，在樓市的領先地位突顯。因此這一區(qū)域的樓盤基本上都是高端的項目，樓盤的品質也可謂上乘。湖西板塊從最初已建成的多個鄰里中心以及左岸商業(yè)街、湖濱新天地等商業(yè)項目，到印象城的搶先入駐，商圈氛圍較為濃厚。目前東環(huán)路大潤發(fā)、印象城、歐尚三大商業(yè)配套環(huán)繞于此板塊，區(qū)域價值大大提升，商圈也正趨于成熟。據(jù)統(tǒng)計，2010年6月19日，入駐東環(huán)，東環(huán)商圈再添新秀；2010年6月25日，萬科國際廣場品牌商業(yè)項目高調開盤、2010年6月26日，置地星東環(huán)開盤，目前兩項目都已基本售完。在蘇州東部新城工業(yè)園區(qū)湖西板塊，總高282米的環(huán)球188已經(jīng)結構封頂，不遠處的東方之門也已鉆出地面。樓高代表著一個城市的經(jīng)濟繁榮水平，極大地提高了蘇州的整體形象，湖西板塊在順應發(fā)展的同時，地標群聚，成了湖西板塊新形勢的名片。而這些高端寫字樓將是吸引企業(yè)進駐湖西的最具誘惑力的產(chǎn)物，園區(qū)也在湖西商圈帶動下逐漸壯大，成熟商圈初具規(guī)模。l 板塊現(xiàn)狀特征湖東板塊發(fā)展相對湖西板塊較晚，但是發(fā)展勢頭很快。目前湖東樓盤形態(tài)比較注重產(chǎn)品組合，有純別墅社區(qū)，也有多種物業(yè)形態(tài)混合社區(qū)，但總體由于政府的規(guī)劃因素起著舉足輕重的作用。由于受限購政策影響湖東主要在售項目為剛需型和改善性住宅，相對湖東在售高檔住宅較少。長島灣區(qū)在售精裝房，還剩100多套房源，位于31619三棟樓，戶型有88㎡的2房和13140㎡的3房，均價12500元/㎡，目前可優(yōu)惠99折再減5000元?？蛻魬{身份證/鉑金卡交納誠意金20000元，收據(jù)即可作為開盤當天的購房憑證，認籌即可享受“兩萬抵兩萬”的購房優(yōu)惠；鉑金卡客戶認籌可享受購房總價10000元優(yōu)惠，填寫購房資格承諾書客戶額外享受10000元優(yōu)惠。前面就是個方洲公園，給居民生活娛樂提供了場所。小區(qū)高層得房率較低95平米兩方次臥只有6個平米。在66萬方的土地上建造了聚集了1萬戶人家，人員雜亂，環(huán)境較差。沿星塘街上便是高壓電信，群在安全隱患！總結：中海品牌開發(fā)商給樓盤聚集了很多的人氣，建筑的品質也有著一定的保障。項目名稱萬科中糧本案項目地址園區(qū)瓊姬路69號（南施街與瓊姬路交匯處）占地面積15萬方總建筑面積12萬方建筑類別別墅裝修狀況毛坯容 積 率綠 化 率45%價格1000萬1200萬/套總戶數(shù)300物 業(yè) 費﹒月物業(yè)公司蘇南萬科物業(yè)開 發(fā) 商萬科中糧（蘇州）置業(yè)有限公司代理商開發(fā)商人員售樓處地址園區(qū)瓊姬路69號（南施街與瓊姬路交匯處）得房率配套綜合商業(yè)：金雞湖商業(yè)廣場、聯(lián)豐商業(yè)廣場、湖東鄰里中心、水巷鄰里、文化水廊、現(xiàn)代廣場中小學：園區(qū)三中、園區(qū)實驗二小幼兒園：新洲幼兒園醫(yī)院：九龍醫(yī)院、婁葑醫(yī)院項目在售情況：萬科中糧本岸三期見濱園在售疊拼產(chǎn)品，疊拼房源70、7999幢共計64套房源，其中一二層為疊拼別墅，三四層為獨立平層，面積11180平米，預計年底交房，均價20000元/平方米左右。優(yōu)勢：算是園區(qū)的一個核心區(qū)位了，所以交通，生活配套都不用擔心。地段好，品牌大，質量保證，價格的也很合理高端住宅還具有一定升值潛力的?？偨Y：由品牌開發(fā)商開發(fā)的高檔樓盤，周邊有著眾多的高檔樓盤，凸顯地理位置的優(yōu)越。而且項目在別墅產(chǎn)品中性價比很高。湖東的商業(yè)地產(chǎn)，也從最初的萌芽狀態(tài)，逐步蓬勃發(fā)展起來。很多外來人士、企業(yè)進駐到湖東板塊，很多商業(yè)項目配套也陸續(xù)崛起，最早崛起的是湖東鄰里中心，到現(xiàn)在又陸續(xù)崛起了大型城市綜合體圓融時代廣場，再加上很多新興辦公樓的陸續(xù)崛起，置地星虹國際這些商業(yè)項目支撐起湖東商圈成為核心地段。它的崛起成為湖東商圈的商業(yè)新坐標，更是滿足了湖東居民的中高檔次的生活需要。金雞湖商業(yè)廣場、久光百貨、月光碼頭、沸騰CBD等等大型商業(yè)配套已逐步開業(yè)，這些無疑都豐富了湖東商圈，更成為便民的有利條件，使湖東商圈更加完善。還有熱銷的置地星虹國際等商務辦公樓都是吸引著眾多企業(yè)入駐湖東商圈，這些商務辦公樓是核心地段的標志，是湖東商圈最好的陪襯。在未來湖東板塊內的九龍倉國際金融中心、圓融星座、望湖大廈等商業(yè)項目的先后面市，又為該商圈注入新的活力，在未來新興商業(yè)的強力牽動下，湖東板塊必將成為成熟CBD核心區(qū)域，潛力價值將有進一步的體現(xiàn)，在住宅穩(wěn)步發(fā)展的同時，配套設施將成為發(fā)展的重點，湖東吸金商圈逐漸蛻變，蘊含著驚人的潛力?？梢姫毷粋€未來的巨大發(fā)展空間。此處目前在售的主要項