【正文】 有卓達(dá)項(xiàng)目?！獏^(qū)域內(nèi)的博物館、廣安大街是石家莊市中心地帶，功能定位于石家莊CBD核心區(qū)域，常山紡織公司棉一、棉二、棉三都屬轄區(qū)內(nèi)?！陞^(qū)域商品房市場(chǎng)發(fā)展相比較慢，新增供應(yīng)較少，目前處于銷(xiāo)售階段的項(xiàng)目有：美東國(guó)際、先天下、親親小鎮(zhèn)、中鐵大廈、銀龍康城等?！獏^(qū)內(nèi)有20余條公交線路通達(dá)全市各地和火車(chē)站，但多為東西運(yùn)度，南北向車(chē)次較少。將有33萬(wàn)平方米的后續(xù)開(kāi)發(fā)量。 產(chǎn)品規(guī)劃分析——先天下是長(zhǎng)安區(qū)產(chǎn)品力最強(qiáng)的項(xiàng)目,其鋼結(jié)構(gòu)的建筑構(gòu)造為石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)送來(lái)一股清風(fēng)，對(duì)今后產(chǎn)品發(fā)展極具參考意義。房型評(píng)價(jià)：價(jià)格態(tài)勢(shì)分析——相比石家莊其他區(qū)域的住宅產(chǎn)品，長(zhǎng)安區(qū)的產(chǎn)品的價(jià)格分層比較明顯，同時(shí)存在多個(gè)價(jià)格區(qū)間?？驮礌顩r分析A、客源分布B、客源階層分布（四）橋東區(qū)區(qū)域環(huán)境分析A、板塊范圍：——“建設(shè)大街匯通路南環(huán)京廣鐵路北環(huán)”B、區(qū)域環(huán)境——橋東區(qū)位于石家莊市區(qū)中部，轄1個(gè)鎮(zhèn)、9個(gè)街道辦事處。京廣、石德鐵路、107國(guó)道、石太高速公路縱貫全區(qū)，交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，——生活配套完善，百貨零售、醫(yī)療保健、基礎(chǔ)教育比較發(fā)達(dá)，其中北國(guó)商圈、南三條小商品批發(fā)市場(chǎng)、新華集貿(mào)更是遠(yuǎn)近聞名，是華北商阜的重要標(biāo)志?！陞^(qū)域商品房市場(chǎng)比較活躍，尤其是商業(yè)項(xiàng)目眾多，目前處于銷(xiāo)售階段的住宅項(xiàng)目有：華香維也納、御景江山、紅番區(qū)、仁和嘉園、華城綠洲、燕趙財(cái)富中心等?！緩綐驏|區(qū)內(nèi)有20余條公交線路通達(dá)全市各地和火車(chē)站，公共交通便利。2005年在售個(gè)案情況詳列案名總建規(guī)模（㎡）在售規(guī)模（㎡）房屋類(lèi)型均價(jià)（元/㎡）面積范圍（㎡）主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）工程進(jìn)度銷(xiāo)售率花香維也納218萬(wàn)3萬(wàn)小高層370014014052結(jié)構(gòu)9層60%御景江山10萬(wàn)3萬(wàn)高層370010018616059現(xiàn)房85%紅番區(qū)3萬(wàn)3萬(wàn)多層3100401348025結(jié)構(gòu)一層50%仁和嘉園7萬(wàn)7萬(wàn)高層32007012612640結(jié)構(gòu)封頂65%華城綠洲30萬(wàn)5萬(wàn)小高層310010820013943結(jié)構(gòu)70%燕趙財(cái)富中心60萬(wàn)20萬(wàn)高層40009517014056結(jié)構(gòu)封頂60%供應(yīng)態(tài)勢(shì)分析——市區(qū)范圍內(nèi)，小高層已經(jīng)全面取替多層產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流，土地使用效率全面提高?！獏^(qū)域內(nèi)上市樓盤(pán)分布較為分散，花香維也納、御景江山、博雅莊園、冀興花園等項(xiàng)目相對(duì)集中，略有板塊模樣。——因區(qū)域地形特殊，其房地產(chǎn)供應(yīng)特點(diǎn)較為多元，既有環(huán)北、環(huán)南經(jīng)濟(jì)適用住宅、也有市區(qū)中檔住宅，而且市中心區(qū)域的高檔商住項(xiàng)目也極具代表性?！芡恋毓?yīng)影響，2006年橋東住宅市場(chǎng)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)在南、北二環(huán)外，以中、高層為主要建筑形態(tài)。將有70萬(wàn)平方米的后續(xù)開(kāi)發(fā)量。——橋東區(qū)2006年潛在供應(yīng)量較大，除上述已售項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)量外，還有至少30萬(wàn)平米的潛在體量，全年供應(yīng)能力不低于60萬(wàn)平方米?！芡恋貎r(jià)格也不斷上漲，建設(shè)用地的利用效率普遍提高，市郊區(qū)域小高層產(chǎn)品已經(jīng)取代多層產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流，市中心區(qū)域的高層產(chǎn)品比重還在加大?！啃妥兏飼r(shí)期已經(jīng)渡過(guò)，許多產(chǎn)品戶(hù)型基本成型，全明、錯(cuò)層、動(dòng)靜分區(qū)、飄窗、落地窗已經(jīng)十分普遍，但在空間利用效率上，還有一定潛力可挖?！悦娣e適中的實(shí)用型房型為主?！霈F(xiàn)大房型向經(jīng)濟(jì)型房型轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。價(jià)格態(tài)勢(shì)分析——因近期住宅產(chǎn)品的供應(yīng)集中于市中心區(qū)范圍內(nèi)，因此總體價(jià)格水平較高，平均價(jià)格范圍3100—4000元/平米。銷(xiāo)售績(jī)效分析——2005年橋東區(qū)總體銷(xiāo)售狀況較好，主要原因是所供應(yīng)產(chǎn)品具備較強(qiáng)的地段優(yōu)勢(shì)，加之供求結(jié)構(gòu)相對(duì)合理，大多數(shù)住宅項(xiàng)目都取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。營(yíng)銷(xiāo)推廣由以往主要依靠報(bào)紙廣告、戶(hù)外看板、派報(bào)等常規(guī)方式，向新聞造勢(shì)、公關(guān)活動(dòng)、事件營(yíng)造與媒介載體相結(jié)合的整合營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)型?？驮礌顩r分析A、客源分布 ——從客源分布來(lái)看，主要還是來(lái)自于橋東區(qū)內(nèi)的區(qū)域客，外區(qū)域購(gòu)房比重已接近6成，反映出該區(qū)域購(gòu)房客戶(hù)的多元性。B、客源階層分布——中高收入國(guó)企干部、公務(wù)員、高知分子、私營(yíng)業(yè)主占其客戶(hù)構(gòu)成的絕對(duì)主體。其中，3045歲的購(gòu)房者約占全體購(gòu)房者的73%，45歲以上的約占12%，而30歲以下的購(gòu)房者大約占15%。——在家庭年收入統(tǒng)計(jì)來(lái)看，35萬(wàn)元/年占絕對(duì)比重為46%，其次58萬(wàn)元/年比重為27%?！懧方煌O其發(fā)達(dá)，石家莊火車(chē)站、石家莊長(zhǎng)途汽車(chē)站均座落在區(qū)域內(nèi)?！獏^(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡較長(zhǎng)，多以機(jī)關(guān)單位宿舍為主，比較成規(guī)模的有：裕新小區(qū)、裕西小區(qū)、警苑小區(qū)、新石小區(qū)、金石小區(qū)、玉成小區(qū)、西里小區(qū)等，多為多層磚混結(jié)構(gòu)，建筑密度低，改造潛力大。C、交通環(huán)境——新華路、中山路、裕華路、槐安路、南二環(huán)與西二環(huán)、友誼大街、中華大街、維明大街共同構(gòu)成區(qū)域橫縱交通干道。 2005年在售個(gè)案情況詳列案名總建規(guī)模（㎡）在售規(guī)模（㎡）房屋類(lèi)型均價(jià)（元/㎡）面積范圍（㎡）主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）工程進(jìn)度銷(xiāo)售率金正締景城66萬(wàn)5萬(wàn)高層37005514114152正負(fù)零50%嘉實(shí)棲園6萬(wàn)6萬(wàn)多層2900651499528結(jié)構(gòu)封頂80%維明水灣高層338012813713746結(jié)構(gòu)60%水晶酈城3萬(wàn)3萬(wàn)多層260010813913936結(jié)構(gòu)65%供應(yīng)態(tài)勢(shì)分析——主要在售樓盤(pán)總量達(dá)76。5萬(wàn)平方米。將在未來(lái)12年內(nèi)陸續(xù)供應(yīng)上量?！钆涮紫鄬?duì)充裕，大部分區(qū)域是石家莊的老城區(qū)構(gòu)造?！陞^(qū)域商品房市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，2005年新增供應(yīng)較少，目前處于銷(xiāo)售階段的項(xiàng)目有：龍城公寓、興凱頤園、?？?、一街新村、卓達(dá)碧水園等。——區(qū)內(nèi)有20余條公交線路通達(dá)全市各地和火車(chē)站，出行較為方便。 ——供應(yīng)量體的絕對(duì)值和相對(duì)值都明顯遜色于其他幾個(gè)區(qū)域，反映出該區(qū)域近期相對(duì)平靜的市場(chǎng)，自2003年以來(lái)的中華綠園、燕都金地城、紅星花園幾個(gè)中大型樓盤(pán)以來(lái)，整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)有影響力的項(xiàng)目十分罕見(jiàn)，?？に闶潜容^有影響力的住宅項(xiàng)目，但其市中心獨(dú)特的區(qū)位使這種領(lǐng)軍意義大打折扣，從明年潛在供應(yīng)來(lái)看，卓達(dá)碧水園、一街新村等中型項(xiàng)目將主導(dǎo)區(qū)域市場(chǎng)。產(chǎn)品規(guī)劃分析房型評(píng)價(jià)：——新華區(qū)住宅產(chǎn)品的面積區(qū)間明顯小于其他行政區(qū)域，表現(xiàn)出其經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)域功能，而中華綠園、紅星花園更是在石家莊比較有影響力的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，7090的兩房；110130的三房是其主力戶(hù)型。價(jià)格態(tài)勢(shì)分析——2003年—2004年期間，是新華區(qū)住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺的階段，大量住宅項(xiàng)目如：燕都金地城、紅星花園、中華綠園、世紀(jì)康城、華瑞園、水榭華庭等，總供應(yīng)量不低于80萬(wàn)方，銷(xiāo)售均價(jià)基本在15002000元/平米，反映出當(dāng)時(shí)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格水平。如金地城：2000——2800元/平米； 紅星花園：1500——2500元/平米等。銷(xiāo)售績(jī)效分析——?？ろ?xiàng)目位處市中心核心地段，其3000元/平米的起價(jià)吸引了大量購(gòu)房者的目光，業(yè)績(jī)較好也在意料之中?！獜氖袌?chǎng)供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，新華區(qū)，尤其是北二環(huán)區(qū)域的產(chǎn)品供應(yīng)與區(qū)域需求比較“合拍”，經(jīng)濟(jì)型普通住宅應(yīng)為主流，價(jià)格在24002600元/平米的項(xiàng)目銷(xiāo)售前景倍受看好，村證項(xiàng)目的價(jià)格平均水平應(yīng)在15001900元/平米之間，相當(dāng)于兩年前經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格水平。新華區(qū)本地比重高達(dá)54%，并吸引了一定數(shù)量的橋東、橋西購(gòu)房者，價(jià)格杠桿作用比較明顯。B、客源階層分布——購(gòu)房客群的年齡層次較為明顯，和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)相近，換房需求最為迫切的3045歲層次和首次置業(yè)最為集中的年輕人比重較大，而購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的45歲以上階層在該區(qū)域的需求明顯不足，也反映出高檔產(chǎn)品供應(yīng)有限的市場(chǎng)現(xiàn)狀?！墚a(chǎn)品供應(yīng)影響，該區(qū)域購(gòu)房客群的家庭年收入相對(duì)較低，家庭年收入在3萬(wàn)元以下的工薪階層占到38%的比重，而5萬(wàn)元以下的更是高達(dá)70%，購(gòu)買(mǎi)力較低的特點(diǎn)相當(dāng)