【正文】 體建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，平面采用88m及1212m的柱網(wǎng)，空間布置靈活。層高如下：一層：二層：三層：四層：地下一層：（）（2）基礎(chǔ)型式根據(jù)項(xiàng)目所在地的工程地質(zhì)條件，建筑物采用清水護(hù)壁取土樁，人防圍護(hù)采用沉管灌注樁基。（3）圍護(hù)結(jié)構(gòu)和內(nèi)外裝修根據(jù)該建筑特性，外墻體一般采用多孔磚，內(nèi)墻采用當(dāng)?shù)剌p型砌體。屋面防水用目前建設(shè)部批準(zhǔn)和頒布的新型技術(shù)成熟的防水卷材，隔熱層為當(dāng)?shù)貞T用材料。（1）電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)范圍強(qiáng)電系統(tǒng)有消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、防雷接電系統(tǒng)；弱電系統(tǒng)有安防系統(tǒng)、IT/綜合布線系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)。本項(xiàng)目一級負(fù)荷有消防系統(tǒng)（包括消防報(bào)警配線箱及消防控制中心內(nèi)的聯(lián)動(dòng)控制，消防泵，消防電梯，防排煙系統(tǒng)，消防應(yīng)急照明等）；二級負(fù)荷有客運(yùn)電梯、生活用水水泵及潛污泵；三級負(fù)荷為小動(dòng)力及一般照明系統(tǒng)及其它設(shè)備。項(xiàng)目用電負(fù)荷采用單位面積法估算，經(jīng)測算項(xiàng)目計(jì)算總用電負(fù)荷約為1755kw。內(nèi)設(shè)10kV配電裝置室、控制室和電容器室。重載或重要負(fù)荷采用星型，普通負(fù)荷、小動(dòng)力及照明采用星型和樹型方式。b．線路敷設(shè)采用架空、橋架、溝道、直埋等方式。（7）電氣保護(hù)及防雷接地根據(jù)建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，本工程各單體屬于二類防雷建筑物，分別按二類防雷建筑物的要求進(jìn)行保護(hù)。采用扁鋼安裝接地基礎(chǔ)環(huán)網(wǎng)及防側(cè)擊雷的均壓環(huán)。（1）用水量市場用水量采用單位面積法估算，日用水量約為56t/d；主要為工作人員生活用水、場地清潔用水，綠化用水、消防用水及其它用水。（3）供水本項(xiàng)目給水系統(tǒng)采用生活、消防用水分管道供給方式。 （1）排水量本工程排水主要為生活污水，水量按供水量的80%計(jì)，約45t/d。污水：在廁所糞便污水與洗滌廢水將采用合流系統(tǒng)連至室外污水井，經(jīng)化糞池沉淀消化后經(jīng)區(qū)內(nèi)污水管網(wǎng)接入市政污水管網(wǎng)，其他地方產(chǎn)生的洗淀廢水則由室外廢水井收集后直接排放至市政系統(tǒng)，進(jìn)入丹城污水處理廠，污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。雨水：雨水設(shè)計(jì)流量根據(jù)當(dāng)?shù)厥甑淖畲蠼涤炅吭O(shè)計(jì),屋面雨水經(jīng)由天溝經(jīng)雨水立管排至室外散水坡，再由地面雨水口和排水溝收集后排至雨水井，所有雨水經(jīng)所內(nèi)雨水管道匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。溫度（夏季）相對濕度（%）26+1℃≤65%26+1℃≤35%排風(fēng)量備注衛(wèi)生間地下車庫自行車庫制冷機(jī)房低壓配電房根據(jù)設(shè)備散熱量（注：夏季采用強(qiáng)制排風(fēng)和自然通風(fēng)設(shè)施相結(jié)合的方式排除余熱）本項(xiàng)目消防系統(tǒng)包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，室內(nèi)室外消防栓系統(tǒng)、手提滅火器。消防水池用水直接接自原埋地市政水管網(wǎng)接入管。建筑考慮了對周圍可能造成的影響，總體建筑方案較為合理。大塘港為Ⅲ級標(biāo)準(zhǔn)，南大河水質(zhì)為Ⅴ類；金石引河水質(zhì)污染比較嚴(yán)重，主要超標(biāo)因子為COD、總磷、總氧、非離子氨。目前象山聲環(huán)境污染主要來源于交通、工業(yè)、建筑施工、社會生活和其他聲源。隨著中心城區(qū)的建設(shè)、發(fā)展，中心城區(qū)功能日趨合理，聲環(huán)境質(zhì)量有了一定程度的改善。（1）廢水項(xiàng)目廢水納入丹城污水處理廠集中處理，廢水排放可執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）中的三級標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為城東市場大樓，項(xiàng)目施工階段主要污染工序來自各種機(jī)械的工作噪聲，打樁和運(yùn)輸?shù)茸鳂I(yè)噪聲；施工人員的生活污水，施工雨污水、打樁泥漿水與場地積水；施工車輛產(chǎn)生的廢氣，土石方和建筑材料運(yùn)輸造成地面揚(yáng)塵等；開挖基坑、填平場地時(shí)產(chǎn)生棄土，在進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)等施工時(shí)產(chǎn)生建筑垃圾。表5－1排放源產(chǎn)生量噪聲施工噪聲裝潢垃圾5t/m3生活垃圾施工期揚(yáng)塵無組織排放水污染物生活污水主要污染物及預(yù)計(jì)量詳見表5－2。排放源產(chǎn)生量噪聲設(shè)備噪聲運(yùn)輸車輛70~85dB固體廢棄物生活垃圾賣場15t/d水污染物生活污水本項(xiàng)目擬采用以下處理工藝：針對生活性廢物，場區(qū)將設(shè)垃圾收集處，將廢物集中后，統(tǒng)一、及時(shí)清運(yùn)出場。主要來自配電房、泵房、機(jī)房各類設(shè)備產(chǎn)生的工作噪聲。針對人為噪聲，可采用適當(dāng)?shù)慕ㄖ牧虾徒ㄖ幚硎址?，減少影響。加強(qiáng)施工管理，合理安排施工作業(yè)時(shí)間，禁止夜間進(jìn)行高噪聲作業(yè)。（2）建設(shè)施工水污染控制在施工前期應(yīng)同步設(shè)計(jì)好排水溝和沉淀池，將建筑泥漿水和沖洗水經(jīng)沉淀分離后的上清夜排入污水管網(wǎng)，沉淀泥漿應(yīng)定期外運(yùn)。建議在施工場地設(shè)置簡易廁所和化糞池，對施工隊(duì)伍居住地的食堂、浴室和廁所污水進(jìn)行處理。建設(shè)工期從土建施工到工程建成竣工預(yù)計(jì)為15個(gè)月。其中建設(shè)總工期15個(gè)月。（7）%計(jì)算（8）業(yè)主方提供的有關(guān)資料本估算的范圍包括土建工程、配套系統(tǒng)工程的建設(shè)費(fèi)。按照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的規(guī)定，將建設(shè)投資的估算分為工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三部分，分別估算。本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用估算為13325萬元。名稱單位造價(jià)（元/m2）建筑工程地下建筑*2500人防地上建筑1800廣場綠化安裝工程給排水及消防系統(tǒng)*140電氣系統(tǒng)*420通風(fēng)系統(tǒng)180空調(diào)系統(tǒng)320弱電系統(tǒng)220室外安裝工程合計(jì)表101 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表項(xiàng)目比例2500市政設(shè)施費(fèi)用60元/平方米建筑工程投資266勘測設(shè)計(jì)費(fèi)%建筑工程投資133可行性研究費(fèi)3213 （3）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。詳見附表1“建設(shè)投資估算表”。本項(xiàng)目資金建設(shè)投資為14980萬元，資金來源為銀行貸款。十、財(cái)務(wù)評價(jià)（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（2）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；（3）國家有關(guān)稅收政策及寧波市、象山縣的相關(guān)收費(fèi)政策；（4）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料；（5）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、實(shí)際情況以及行業(yè)有關(guān)規(guī)定，確定本項(xiàng)目計(jì)算期為15年，從投資發(fā)生年2007年開始為第1年。（1）房屋建筑物折舊年限取20年，殘值率按照5%計(jì)，采用平均年限法計(jì)算；（2）維修費(fèi)按照固定資產(chǎn)原值（不含建設(shè)期利息）的2%計(jì)??；（3）人工工資及福利費(fèi)按人均2000元/月測算；（4）土地購置費(fèi)按40年平均攤銷計(jì)算； （5）營業(yè)收入根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料測算營業(yè)收入估算本項(xiàng)目營業(yè)收入主要來自賣場攤位出租、超市整體出租、地下車位出租和地下批發(fā)市場出租。預(yù)設(shè)攤位1000個(gè)，分高、中、低檔，比例為1︰3︰1，其中高檔攤位平均月租金5萬元，中檔攤位月租金2萬元 ，低檔攤位月租金2000元。車位地下車位出租年收入20萬地下批發(fā)市場出租年收入80萬，項(xiàng)目運(yùn)營后正常年?duì)I業(yè)收入為3100萬元。 總成本費(fèi)用采用生產(chǎn)要素估算法估算。詳見附表3“總成本費(fèi)用估算表”。經(jīng)計(jì)算得出本項(xiàng)目年平均利潤總額為1470萬元，年平均所得稅367萬元，年均凈利潤為1102萬元。 %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%） 稅后：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 2000萬元投資回收期（靜態(tài)）本項(xiàng)目銀行長期借款為14980萬元，%，還款資金來源包括折舊、攤銷及未分配利潤。詳見附表7“借款還本付息計(jì)劃表”。項(xiàng)目具有較好的盈利能力、較強(qiáng)的償債能力，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較穩(wěn)定。十一、 社會評價(jià)城東市場作為象山縣公益設(shè)施的重要硬件建設(shè)項(xiàng)目，建成后僅賣場將容納約800個(gè)攤位，再加上超市營業(yè)崗位，市場管理和維護(hù)崗位，將解決相當(dāng)部分市民的就業(yè)問題。城東市場周邊的居民不但可以就近在進(jìn)行日常采購，一部分居民還可以在此基礎(chǔ)上把握商機(jī)增加收入。繁忙的工作中，人們更加重視生活的質(zhì)量，期望方便放心的日常采購環(huán)境。不僅增加了社區(qū)居民的買菜購物的方便程度，高質(zhì)量的建造和管理水平還將提升居民的購物環(huán)境，保證安全衛(wèi)生的菜市場供給供應(yīng)，讓人們吃上放心菜。城東市場的建立將大大提高城區(qū)居民生活質(zhì)量。該市場建筑材料先進(jìn)，建筑手法新穎，達(dá)到了理想的外觀效果，將作為城東區(qū)域乃至整個(gè)城區(qū)的名片出現(xiàn)，提升城市形象項(xiàng)目對當(dāng)?shù)厣鐣?wù)容量、基礎(chǔ)設(shè)施的影響項(xiàng)目所在地的供水、供電、供熱等基礎(chǔ)配套設(shè)施較好，可基本保障項(xiàng)目運(yùn)營所需；運(yùn)營期的廢水和廢棄物將通過收集處理后統(tǒng)一排放。城東市場建成后，所在地人流、車流將有很大的增量，對交通將有更高的要求。東臨東大河，北為東河花園及文峰學(xué)校，西為興盛路，南為河道。城動(dòng)市場的建設(shè)充分考慮了交通人流的要求。建筑南側(cè)設(shè)置兩個(gè)次要入口，建筑東側(cè)設(shè)置兩個(gè)貨物入口。避免給周圍交通帶來過度負(fù)荷。垃圾清運(yùn)出場過程中也要采取防護(hù)措施，以免影響居民生活環(huán)境。城東市場的建立獲得了各級政府部門和領(lǐng)導(dǎo)的支持，為更好地保證本項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)，按照國家有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理各種手續(xù)，與各相關(guān)政府部門保持溝通十分必要。項(xiàng)目建設(shè)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位，保障工程質(zhì)量和進(jìn)度。表111社會因素可能出現(xiàn)的問題交通狀況因私家車問題引發(fā)停車違章問題；車輛過多阻礙出入2較好當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)與政府部門項(xiàng)目建設(shè)程序不符合國家有關(guān)規(guī)定，建設(shè)進(jìn)度受阻。項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家有關(guān)建設(shè)程序執(zhí)行，辦理規(guī)劃、環(huán)保、立項(xiàng)審批、開工審批、招投標(biāo)等有關(guān)手續(xù)。4較好本項(xiàng)目的社會風(fēng)險(xiǎn)因素主要為工程建設(shè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，詳見表10－2。 社會風(fēng)險(xiǎn)分析表序號持續(xù)時(shí)間措施建議1項(xiàng)目建設(shè)期間2項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間3項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)因素項(xiàng)目建設(shè)過程中可能遭遇的不可預(yù)見的不理地址條件，異常惡劣天氣，未預(yù)料人工、材料價(jià)格上漲等，將對工程進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量和投資費(fèi)用造成影響。辦理工程保險(xiǎn)，以轉(zhuǎn)移不可預(yù)見因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)?！笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃。綜上所述，象山縣城東市場的建設(shè)是必要的，也是可行的。 22