中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告擴(kuò)大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)-閱讀頁(yè)
2025-04-29 03:03本頁(yè)面
【正文】 三、主力店 ?。?）百貨業(yè) 2008年大城市的百貨業(yè)發(fā)展略有飽和，但二、三線城市的發(fā)展存在不均衡的現(xiàn)狀。趨同化就可以從低級(jí)競(jìng)爭(zhēng)走向高級(jí)競(jìng)爭(zhēng)，從特色競(jìng)爭(zhēng)走向個(gè)性競(jìng)爭(zhēng)，就會(huì)出現(xiàn)個(gè)性化，百貨公司購(gòu)物中心化的局面開(kāi)始出現(xiàn)。而一、二線城市的高端商業(yè)中心則出現(xiàn)主題化和特色化的類型超市，如進(jìn)口商品超市和生鮮、化妝品和書(shū)店等主題超市。 ?。?）院線 曾經(jīng)給無(wú)數(shù)中國(guó)人帶來(lái)美好回憶的電影院如今已成為與百貨和大型超市并行的主力店業(yè)態(tài)，并登堂入室成為購(gòu)物中心中最凝聚人氣和最有效拉動(dòng)關(guān)聯(lián)消費(fèi)和同向人群的業(yè)種，并得到迅猛的發(fā)展，幾乎每個(gè)大型的商業(yè)中心都要引入電影院，并成為新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)下零售業(yè)中唯一和大眾餐飲沒(méi)有下降的業(yè)種。 ?。?）經(jīng)濟(jì)型酒店 受美國(guó)“次貸危機(jī)”的影響，經(jīng)濟(jì)型酒店的國(guó)際融資發(fā)生困難，受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，經(jīng)濟(jì)型酒店的運(yùn)營(yíng)成本有所增加，受物業(yè)租金成本的上漲，經(jīng)濟(jì)型酒店的利潤(rùn)有所下降，局部城市經(jīng)濟(jì)型酒店的競(jìng)爭(zhēng)有所表現(xiàn)，出租率和平均房?jī)r(jià)開(kāi)始有所下降，股市等百姓投資渠道的減少和獲利能力的下降也開(kāi)始導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店有所下降。 四、餐飲業(yè) 餐飲業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中的份額越來(lái)越重要，引起了商業(yè)地產(chǎn)商的更多關(guān)注，特別是在開(kāi)發(fā)招商階段就非常關(guān)注與餐飲業(yè)建立聯(lián)系，也給更多餐飲品牌提供了很多發(fā)展商機(jī)。 2008年第四季度以后，發(fā)生了全球性的金融危機(jī)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條，在美國(guó)，對(duì)餐飲業(yè)沖擊很大，但中國(guó)的餐飲業(yè)并沒(méi)有受到什么大的影響，洋快餐仍然很紅火，而且價(jià)格也堅(jiān)挺。 2008年的中國(guó)餐飲業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展和持續(xù)發(fā)展，目前來(lái)說(shuō)還是比較樂(lè)觀的。大眾化餐飲出現(xiàn)發(fā)展好的勢(shì)頭。品牌擴(kuò)張速度很冷靜，也很穩(wěn)健的，不再單純追求數(shù)量，而是追求質(zhì)量效益。餐飲業(yè)發(fā)展存在需要資本支持的現(xiàn)狀以求不斷取得擴(kuò)張，并引起了海外投資者的關(guān)注。 趨勢(shì) 一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 2009年市區(qū)級(jí)商業(yè)中心市場(chǎng)空間依然很大，前景好。 市區(qū)級(jí)商業(yè)中心一是能聚合城市資源，有較完善的公共設(shè)施的配套；二是產(chǎn)業(yè)鏈的完整性和互動(dòng)效應(yīng)；三是土地資源的不可再生性；四是商務(wù)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性。 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，但它的市場(chǎng)和潛力就越大，它的發(fā)展空間同樣就越大。 二、購(gòu)物中心 ?。?）國(guó)際購(gòu)物中心 政局的穩(wěn)定將會(huì)導(dǎo)致2009年中國(guó)零售市場(chǎng)依然會(huì)迅速發(fā)展，尤其是40歲左右的消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知程度和消費(fèi)能力會(huì)進(jìn)一步提高，巨大的人口數(shù)量和消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)使注意中國(guó)市場(chǎng)的投資商感到樂(lè)觀。 ?。?）國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心 購(gòu)物中心對(duì)于零售商的渠道地位和經(jīng)營(yíng)價(jià)值會(huì)得到提升，并將拓寬、改善甚至改變連鎖企業(yè)的經(jīng)營(yíng)渠道；不同業(yè)種、業(yè)態(tài)之間的相互拉動(dòng)，使購(gòu)物中心更加具有生命力；服務(wù)于區(qū)域性消費(fèi)的購(gòu)物中心會(huì)更加具有發(fā)展活力；奢侈品和高檔購(gòu)物中心繼續(xù)保持吸引力，但開(kāi)發(fā)難度和招商難度依然會(huì)存在。原來(lái)的城市商業(yè)中心區(qū)域存在舊的商業(yè)改造升級(jí)的機(jī)會(huì)，同時(shí)有新的城市商業(yè)中心更始方興未艾興。城市的二元化（郊區(qū)化和中心化或稱舊城改造與新區(qū)興建）正主導(dǎo)著中國(guó)的城市（鎮(zhèn)）化進(jìn)程和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和節(jié)奏。隨著人們生活水平的提高，對(duì)品牌的意識(shí)、對(duì)自己消費(fèi)的意識(shí)都在提高，反過(guò)來(lái)講對(duì)商場(chǎng)的要求也提高了，所以百貨業(yè)的發(fā)展亟待進(jìn)一步擴(kuò)大，而且提升整體品牌。 （2）超市、大賣(mài)場(chǎng) 一些二、三線城市由于地方招商引資的強(qiáng)勢(shì)需求和開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足的影響，包括一些新興商圈拉動(dòng)市場(chǎng)和消費(fèi)的欲望，國(guó)際品牌超市可能會(huì)趁虛而入加快布點(diǎn)的速度。而一些國(guó)內(nèi)的連鎖超市和區(qū)域品牌超市，如果能降低條件，采取與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共生共榮的經(jīng)營(yíng)策略可能機(jī)會(huì)多多。 （3）次主力店（區(qū)） 將成為未來(lái)一、二線城市中心型和特色型購(gòu)物中心的主流業(yè)種，將會(huì)成為一、二線城市區(qū)域購(gòu)物中心和二、三線城市都心型購(gòu)物中心與主力店平分秋色的業(yè)種，將會(huì)成為二、三線城市區(qū)域購(gòu)物中心的輔助業(yè)種。 ?。?）院線 院線的購(gòu)物中心化和混搭化（與文化娛樂(lè)、餐飲休閑和電影衍生產(chǎn)品如發(fā)布會(huì)、專業(yè)報(bào)刊書(shū)籍和偶像產(chǎn)品等業(yè)種的互補(bǔ)和搭配）將成為主流。 消費(fèi)者開(kāi)始對(duì)品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的關(guān)注度會(huì)越來(lái)越高，不再片面追求經(jīng)濟(jì)型酒店的表面概念和物美價(jià)廉，更關(guān)注顧客自己核心需求是否被滿足，對(duì)酒店的綜合質(zhì)量要求越來(lái)越挑剔，也將選擇能夠?yàn)樗麄兲峁└诵曰摹⒏踩?、更健康、高質(zhì)量的酒店產(chǎn)品。 由于成本的推高，有一批小型的連鎖酒店或經(jīng)營(yíng)管理不善的酒店將被淘汰出局，房地產(chǎn)商的房產(chǎn)銷售發(fā)生困難，轉(zhuǎn)投經(jīng)濟(jì)型酒店概率增加，對(duì)于想擁有酒店物業(yè)的連鎖公司將是一次機(jī)會(huì)，對(duì)于有專業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的連鎖酒店公司將是一個(gè)提升顧客忠誠(chéng)度的機(jī)會(huì)。 四、餐飲業(yè) 2008年9月財(cái)政部、商務(wù)部對(duì)加快廚房建設(shè)，推進(jìn)早餐工程拿出資金支持，在全國(guó)城市選擇一批重點(diǎn)項(xiàng)目支持，加重大眾化餐飲也是重要組成部分。 餐飲業(yè)未來(lái)會(huì)繼續(xù)與商業(yè)地產(chǎn)更好的合作，會(huì)出現(xiàn)一些合作平臺(tái)和機(jī)會(huì)，為餐飲企業(yè)進(jìn)入更多商圈、購(gòu)物中心牽線搭橋，真正跟著購(gòu)物中心走的這種趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯并正在成為并必將成為購(gòu)物中心的主體業(yè)態(tài)而且比例不斷提高有的已超過(guò)50%。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和培育越來(lái)越水乳交融，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是營(yíng)銷都千姿百態(tài)，2009年會(huì)越來(lái)越細(xì)分化。2009年低端商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)比較大的看好利好消息，上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會(huì)有困難，下半年就會(huì)有回暖。
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