中國(guó)房地產(chǎn)資金及行業(yè)運(yùn)行預(yù)測(cè)報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-04-29 02:09本頁(yè)面
【正文】 售節(jié)奏難有起色將迫使越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入到公開(kāi)降價(jià)的行列中來(lái)。 二、資金缺口對(duì)2008年開(kāi)發(fā)投資額增幅的敏感性（單位：億元） 資金缺口對(duì)2008年開(kāi)發(fā)投資額增幅的敏感性 結(jié)論：資金缺口對(duì)開(kāi)發(fā)投資額增幅的敏感性較高，開(kāi)發(fā)投資額決定了房地產(chǎn)企業(yè)支出的絕大部分，如果未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)要應(yīng)對(duì)資金緊缺的現(xiàn)象，減少開(kāi)發(fā)投資是最直接的減少資金缺口的方法。但是，如果央行放松銀根，還是在一定程度上可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的情況，但無(wú)助于行業(yè)景氣的恢復(fù)。主要原因是，雖然地價(jià)近年來(lái)上漲及其迅猛，但地價(jià)占房地產(chǎn)總成本的比例11%左右，因此地價(jià)的變化敏感性相對(duì)較弱。我們目前認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性明顯大于短期調(diào)整的可能性。如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走弱，同時(shí)緊縮的政策不變，房地產(chǎn)行業(yè)極有可能進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)達(dá)幾年的調(diào)整階段，行業(yè)衰退在所難免；如果宏觀經(jīng)濟(jì)能夠迅速走強(qiáng)，國(guó)家同時(shí)放松銀根，房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能經(jīng)歷一個(gè)較短的調(diào)整過(guò)程，2009年中期有望走出低谷。 可能性1：中期調(diào)整、資金缺口近萬(wàn)億。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入衰退階段。 表五：2009年房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期調(diào)整情況資金缺口情況預(yù)測(cè)（單位：億元）假設(shè)條件： ?。?）09年開(kāi)發(fā)投資額增速下降20%； ?。?）09年土地出讓金同比下降20%； ?。?）所有新增房地產(chǎn)貸款為35 年期，09年償還0406年貸款； （4）稅收支出同比下降10%； ?。?）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）； （6）國(guó)內(nèi)貸款全年同比下降20%； ?。?）09年商品房銷(xiāo)售面積下降20%，； ?。?）09年房?jī)r(jià)下跌20%。 ?。?0）央行中長(zhǎng)期貸款利率保持不變 可能性2：短期調(diào)整，資金缺口近5千億 如果2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短期調(diào)整的情況，我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)如下：銷(xiāo)售量萎縮后年底出現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)小幅下跌后反彈，房地產(chǎn)投資反彈，購(gòu)買(mǎi)土地持平。表六：2009年房地產(chǎn)行業(yè)短期調(diào)整情況資金缺口情況預(yù)測(cè)（單位：億元） 假設(shè)條件： （1）09年開(kāi)發(fā)投資額增速和08年持平； ?。?）09年土地出讓金同比下降10%； ?。?）所有新增房地產(chǎn)貸款為35 年期，09年償還0406年貸款； ?。?）稅收支出同比下降5%； （5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）； ?。?）國(guó)內(nèi)貸款和上一年保持一致； （7）09年商品房銷(xiāo)售面積上升5%，； ?。?）09年房?jī)r(jià)上升5%。 （10）央行中長(zhǎng)期貸款利率保持不變 我們傾向于認(rèn)為，在短期調(diào)整和中期調(diào)整兩種可能性當(dāng)中，出現(xiàn)中期調(diào)整的可能性更大。從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，2003－2007年間，我國(guó)連續(xù)5年GDP增速高于10%，并且通貨膨脹情況大致良好，這是中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)最好的增長(zhǎng)周期，2008年僅僅是景氣下行的第一年，這次下行經(jīng)濟(jì)下行周期可能較之1992－1996年之后的調(diào)整過(guò)程更為漫長(zhǎng)。 目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇并不單純是資金供求缺口問(wèn)題，而是預(yù)期變壞。今年年初以來(lái)按貸款拒絕率沒(méi)有上升，但申請(qǐng)件數(shù)的停滯就充分反應(yīng)了這種觀望情緒。第三重緊縮是，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式很大程度上是快速拿地、快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的模式，這種模式不能保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得最好的項(xiàng)目利潤(rùn)率，但有助于其規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在銷(xiāo)售節(jié)奏放慢的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨在建項(xiàng)目資金壓力、建造成本上升壓力、土地儲(chǔ)備資金壓力、資金成本壓力等幾乎全方位的壓力，市場(chǎng)觀望幾乎等同于開(kāi)發(fā)商失去了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的最主要的手段。房地產(chǎn)行業(yè)的中期調(diào)整，反過(guò)來(lái)又可能加深了宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣下行，并使銀行業(yè)資產(chǎn)不良率面臨反彈壓力。下表給出了目前商業(yè)銀行貸款的行業(yè)分布情況。 從總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整，可能給我國(guó)商業(yè)銀行帶來(lái)的不良貸款是萬(wàn)億級(jí)的，但是現(xiàn)在尚難以判定貸款損失的嚴(yán)重程度。第二，次貸危機(jī)在美國(guó)國(guó)內(nèi)和全球范圍內(nèi)的蔓延遠(yuǎn)未結(jié)束，全球金融動(dòng)蕩百年一遇，在這樣的背景下，歐美大型金融機(jī)構(gòu)迅速?gòu)牧鲃?dòng)性過(guò)剩轉(zhuǎn)向流動(dòng)性緊縮，目前已經(jīng)出現(xiàn)從新興市場(chǎng)撤資的初步跡象，估計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)，中國(guó)的外貿(mào)順差以及利用外資FDI均將呈現(xiàn)較為明顯的下滑。 針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張性調(diào)控政策，例如增值稅轉(zhuǎn)型、溫和放松信貸、積極靈活的財(cái)政政策等等均不足以使得房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升。上市房企凈利潤(rùn)將有所下滑 凈現(xiàn)金流為負(fù) （一）上市企業(yè)總體凈利潤(rùn)分析 20032007年，房地產(chǎn)上市企業(yè)的營(yíng)業(yè)總收入以及營(yíng)業(yè)總成本都逐年遞增，其中收入的增長(zhǎng)幅度大于成本的增長(zhǎng)幅度，尤其在06和07年兩年上市企業(yè)凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)。從上市公司的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年難以實(shí)現(xiàn)像2007年一樣的凈利潤(rùn)高速增長(zhǎng)的局面?？傮w而言，房地產(chǎn)上市公司2008的盈利情勢(shì)并不容樂(lè)觀。在08年第二季度比第一季度下降80億元，而且可以看出，第二季度的凈現(xiàn)金流已經(jīng)為負(fù)。凈現(xiàn)金流為負(fù)，也是由這幾方面原因造成的： 第一，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流情況，許多購(gòu)房者由于房?jī)r(jià)過(guò)高而無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，企業(yè)銷(xiāo)售情況嚴(yán)重受阻，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流在08年2季度出現(xiàn)了明顯減少的現(xiàn)象。投資活動(dòng)的活躍，以及資金成本的上升給現(xiàn)金流狀況帶來(lái)了較大的負(fù)面影響。我們可以看出，在市場(chǎng)高漲的2007年，企業(yè)融資活動(dòng)所帶來(lái)的現(xiàn)金流高達(dá)1064億元，而現(xiàn)在我們面臨著資本市場(chǎng)低迷，因此融資比較困難，還不到07年融資現(xiàn)金流的10%。到了2008年第二季度，房地產(chǎn)企業(yè)的凈現(xiàn)金流出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，在下半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流負(fù)值會(huì)繼續(xù)增大，而籌資活動(dòng)依舊不活躍的情況下，預(yù)計(jì)2008年全年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈現(xiàn)金流為負(fù)，隨著時(shí)間的推移，2008年下半年資金緊張狀況比上半年嚴(yán)峻，而2009年則比2008年嚴(yán)峻
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