【正文】 為完整的綠化配置與配套設(shè)施。有關(guān)人士認(rèn)為，過(guò)去，上海人買(mǎi)房只求滿足居住功能，對(duì)相關(guān)配套的要求不是很高。可如今購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境與相關(guān)出行、商業(yè)、教育設(shè)施的要求不斷提高，小規(guī)模樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商顯然不可能斥巨資為一兩幢樓建上寬敞的菜場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)甚至學(xué)校。大盤(pán)熱銷(xiāo)的第二個(gè)原因是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的實(shí)力被看好。人們不難發(fā)現(xiàn)，與知名大盤(pán)相伴的，也正是綠地、中遠(yuǎn)、萬(wàn)科、大華這樣知名的品牌企業(yè)，有的企業(yè)每年都有一個(gè)甚至幾個(gè)大盤(pán)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海舊區(qū)改造日趨注重成片開(kāi)發(fā)，這無(wú)疑將推動(dòng)上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步走向規(guī)?；?、規(guī)范化。盡管一個(gè)大盤(pán)通常要分好幾期開(kāi)發(fā)，但它的整體定位應(yīng)當(dāng)是一致的，是面向工薪階層還是針對(duì)高收入者，在開(kāi)發(fā)之初就應(yīng)當(dāng)有整體規(guī)劃。開(kāi)發(fā)商也會(huì)通過(guò)不斷采用新技術(shù)，不斷提高景觀質(zhì)量等手段，保證后來(lái)者買(mǎi)到質(zhì)價(jià)相符的住宅?？梢?jiàn)，隨著市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)空間不斷趨于飽和，樓市中心梯度外移也是必然趨勢(shì)。2003 年上海市住宅供應(yīng)繼續(xù)快速增加，但政府將有意識(shí)地在宏觀上調(diào)整市場(chǎng)地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大中低價(jià)位地住宅供應(yīng)，以平抑短期內(nèi)高價(jià)位樓盤(pán)地大量供應(yīng)所帶來(lái)地住宅價(jià)格大幅上漲的趨勢(shì)。2003 年二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步活躍，二手房銷(xiāo)售價(jià)格將繼續(xù)上升，全年銷(xiāo)售量有望超過(guò)一手房。上海市統(tǒng)計(jì)局對(duì)2003年第一季度房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)顯示，上海房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性態(tài)勢(shì)。 萬(wàn)平方米，%；第二，在房?jī)r(jià)繼續(xù)推高的情況下，供不應(yīng)求局面仍在加劇。一季度， 元， 元。旺盛的需求推動(dòng)著上海樓市以空前的熱度向上運(yùn)行，這就是上海樓市當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)。大量個(gè)人投資者涌入，導(dǎo)致虛擬需求擴(kuò)大了總需求。這一購(gòu)買(mǎi)力來(lái)源面十分廣大，而在短期內(nèi)看不到衰減的跡象：其一，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)和上海的地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好；其二，上海作為中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市，近10 年來(lái)大規(guī)模的城市建設(shè)創(chuàng)造了一個(gè)新上海；其三，我國(guó)成功申辦上海2010 年世界博覽會(huì)也給投資者投資房地產(chǎn)業(yè)以無(wú)限的想象空間。何況當(dāng)前上海樓市表現(xiàn)出來(lái)的一些結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)讓這個(gè)市場(chǎng)面臨著風(fēng)險(xiǎn)的聚集。去年風(fēng)光占盡的高價(jià)樓盤(pán)，今年在上海的前途難以預(yù)料。其中住宅完成投資增長(zhǎng)最快， 億元，同比增長(zhǎng)11%； 億元，%； 億元，%，速度相對(duì)稍慢，以上情況表明，投資者對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)看好，同時(shí)也預(yù)示商品房市場(chǎng)自我調(diào)控已開(kāi)始發(fā)揮作用。二、“空置房”壓力漸顯露高達(dá)500多萬(wàn)平方米的空置房對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響開(kāi)始凸顯。有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)顯示，2002年廣州市商品房空置率下降了近10%，而同期全國(guó)商品房空置率則提高了10。目前廣東全省商品房空置總量約為2000萬(wàn)平方米，約占全國(guó)空置總量的20%；而廣州市商品房空置量占廣東全省比重為25%，這意味著廣州市商品房空置率約占全國(guó)總數(shù)比重之5%。這說(shuō)明雖然近年來(lái)政府不斷提高商品房的銷(xiāo)售門(mén)檻（高層建筑必須完成主體工程三分之二、低層建筑必須封頂后才能銷(xiāo)售），致使預(yù)售量大幅減少，但近一二年來(lái)廣州商品房開(kāi)發(fā)量及上市量均極為巨大，導(dǎo)致新增商品房空置量居高不下，這需要引起業(yè)界的警惕。商品房的成交金額將突破400 億元。2003年第二季度始，天河區(qū)預(yù)計(jì)將有18 萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量入市。由于供過(guò)于求，今年廣州市房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)溫和下降態(tài)勢(shì)，這對(duì)于想購(gòu)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)利好的消息。廣州市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)是正常的。房子與其它商品又有不同，它是區(qū)域性極強(qiáng)的商品，不可能全國(guó)流通，所以它的價(jià)格也絕不可能像手機(jī)那樣，降得那么快，它會(huì)找到其合適的位置，然后就基本趨于穩(wěn)定。第四節(jié)、深圳房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好2003年第一季度，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持良好的發(fā)展勢(shì)頭， 萬(wàn)平方米，%。從價(jià)格看，全市住宅均價(jià)為5462 元每平方米。這些數(shù)據(jù)表明，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，市場(chǎng)平穩(wěn)，供需結(jié)構(gòu)基本合理。從房地產(chǎn)平均成交價(jià)格來(lái)看，均價(jià)達(dá)到5295元/平方米，%，基本趨于合理。大量的數(shù)據(jù)資料表明，至少目前在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)際上房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律，深圳住房消費(fèi)將進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)階段。同時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市流動(dòng)人口的增長(zhǎng)對(duì)住宅的巨大需求無(wú)疑為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了更加廣闊的空間。以上數(shù)據(jù)表明深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)2003年一季度表現(xiàn)較為成熟，供需結(jié)構(gòu)趨于合理，中檔置業(yè)消費(fèi)仍是市場(chǎng)主流，房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。種種跡象表明，中檔樓盤(pán)已經(jīng)憑借實(shí)用和質(zhì)樸的特色漸漸為房地產(chǎn)市場(chǎng)挺硬了腰。今后深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)不會(huì)有大起大落。表31 2003 年一季度35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(以上年同季價(jià)格為100)第四章 當(dāng)前行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及政策熱點(diǎn)分析第一節(jié) 行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及對(duì)策一、當(dāng)前房地產(chǎn)的焦點(diǎn)問(wèn)題（一）投資增長(zhǎng)率連續(xù)攀高1998 年房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇帶來(lái)了投資的高速增長(zhǎng)，%，有些城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資的比例已超過(guò)50%，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，：1，：1，大大高于國(guó)際水平。超過(guò)了國(guó)際上不到1個(gè)百分點(diǎn)的正常水平，這也反映出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率過(guò)高的事實(shí)。目前，%，銀行信貸在一個(gè)行業(yè)的貸款比率過(guò)高，增大了銀行資金的信貸風(fēng)險(xiǎn)，為此，央行于2002年12月對(duì)商業(yè)銀行的房貸是否違規(guī)進(jìn)行了檢查，檢查結(jié)果顯示雖然房貸違規(guī)并不像傳言中的嚴(yán)重，但卻是助長(zhǎng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)速的主要原因之一，因此，2003年銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸將采取更為嚴(yán)格的措施。預(yù)計(jì)2003年房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)總體上將繼續(xù)呈逐步回落的態(tài)勢(shì)，估計(jì)商品房消費(fèi)的增幅將下降5至10個(gè)百分點(diǎn)，降到16%18%，而供給增速則受建設(shè)周期的影響，將繼續(xù)保持20%以上的增幅，這樣，2003年市場(chǎng)供求失衡的現(xiàn)象將更趨嚴(yán)重，商品房空置面積增速將加快。二、政府采取的相應(yīng)措施2002年以來(lái)，政府已采取的政策措施包括以下幾類(lèi)：從投資、房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)等方面著手，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，將相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制在合理的范圍之內(nèi)。2002 年5月，國(guó)土地資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定今后土地出讓方式主要是拍賣(mài)和招標(biāo)，從而使土地供應(yīng)行為規(guī)范化。2003年1月，建設(shè)部在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上提出，今年要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法違規(guī)行為的查處，嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)項(xiàng)目。整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。尤其是2003年6月13日，人民銀行正式下達(dá)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（下文專(zhuān)門(mén)分析），進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)范管理。從短期來(lái)看，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策必將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。目前我國(guó)人均GDP 約為1000美元，除深圳（2002年為5800美元）、上海（2002 年約為5000美元）等少數(shù)幾個(gè)城市人均GDP 在40008000 美元之間外，其余均在4000美元以下，所以，整體上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。在央行一再發(fā)出防范房地產(chǎn)過(guò)熱的情況下，各商業(yè)銀行已經(jīng)嚴(yán)審對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，例如，光大銀行對(duì)樓堂管所、寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)已變得非常謹(jǐn)慎，一般不做這樣的項(xiàng)目；并且還壓縮對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資，主要把資金集中在配合市政建設(shè)的項(xiàng)目以及商品房加按揭的項(xiàng)目，2003年光大銀行對(duì)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款提高了門(mén)檻，利率有的上浮高達(dá)30%。中小房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)質(zhì)量差的房地產(chǎn)上市公司將會(huì)出現(xiàn)更多的重組行為。資金實(shí)力強(qiáng)、管理先進(jìn)、品牌知名度高的房地產(chǎn)上市公司將與行業(yè)調(diào)整相悖離，反而獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。第二節(jié)、行業(yè)政策熱點(diǎn)一、經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀及政策熱點(diǎn)（一）經(jīng)濟(jì)適用房存在問(wèn)題自從有了經(jīng)濟(jì)適用房，很多難以承受商品房?jī)r(jià)格的工薪家庭實(shí)現(xiàn)了買(mǎi)房的愿望，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)北京人居工程的推進(jìn)有著舉足輕重的意義。但國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的政策一出臺(tái)，即被一些頗具“投資眼光”的人咬住不放，不惜打破頭，也要蹭進(jìn)“窮人”行列，和真正的中低收入者同步競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)分經(jīng)濟(jì)適用房這杯“羹”。即使不轉(zhuǎn)手，收取房租也可以獲得相當(dāng)不錯(cuò)的投資回報(bào)率。例如一套160多平方米的房子總價(jià)在50萬(wàn)元左右，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般工薪家庭的支付能力。因?yàn)槌シ靠?，還要繳納和商品房一樣的契稅、維修基金，入住之后還要進(jìn)行裝修等等，這部分費(fèi)用對(duì)工薪家庭而言也不是小數(shù)目。經(jīng)濟(jì)適用房另一個(gè)屢禁不止的現(xiàn)象就是絕對(duì)的賣(mài)方市場(chǎng)導(dǎo)致的炒賣(mài)房號(hào)。我國(guó)在1998 年曾經(jīng)大力倡導(dǎo)建經(jīng)濟(jì)適用房，一方面是為了解決中低收入家庭住房問(wèn)題，而另一個(gè)更主要的原因是當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨亞洲金融危機(jī)帶來(lái)的增長(zhǎng)壓力，國(guó)家把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)當(dāng)作了帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一項(xiàng)措施，大力發(fā)展。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本擺脫了亞洲金融危機(jī)的影響，進(jìn)入了新的正常發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮，所以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)該回歸其解決中低收入家庭住房的初衷上來(lái)?！掇k法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房作出了新的界定，就是納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，和同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。分割零售單套住房，應(yīng)當(dāng)以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)，計(jì)算樓層、朝向差價(jià)。任何單位和個(gè)人不得擅自提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置公布價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)的價(jià)格及批準(zhǔn)文號(hào)，自覺(jué)接受社會(huì)監(jiān)督。按照文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)工之前確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其上浮幅度由政府價(jià)格主管部門(mén)在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限；同時(shí)政府應(yīng)積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，從而使中低收入家庭能夠享受政府的優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法將對(duì)供應(yīng)對(duì)象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主。一直以來(lái)，在中央政府和各部委有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的文件中，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象都泛指中低收入家庭，因此各地實(shí)施起來(lái)五花八門(mén)。這樣做的后果是有錢(qián)人住進(jìn)經(jīng)濟(jì)房，真正的實(shí)惠沒(méi)有落在中低收入者身上，社會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。對(duì)危改安置居民、“城中村”改造優(yōu)先安排，對(duì)教科文衛(wèi)等行業(yè)，可以?xún)A斜，分期分批供應(yīng)。而對(duì)象的界定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)總量與需求量確定控制標(biāo)準(zhǔn)。由于各地收入標(biāo)準(zhǔn)差別大，國(guó)家只規(guī)定原則，標(biāo)準(zhǔn)由各城市自定。鼓勵(lì)各地在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)過(guò)程中實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo)制度。二、新房貸政策（121文件）分析2003年6月13日，人民銀行發(fā)出《要求加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理》（第121號(hào)文件）的通知，要求各商業(yè)銀行對(duì)發(fā)放各類(lèi)房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行加強(qiáng)管理。（一）央行發(fā)布該政策的主要目的： 通過(guò)政策引導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，以遏制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。盡管住宅投資仍然占房地產(chǎn)總投資的70%左右，但是寫(xiě)字樓和商用房投資的同比增長(zhǎng)速度分別達(dá)到21%和49%。如北京今年經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃開(kāi)工面積是150萬(wàn)平方米，但至今只開(kāi)工了35萬(wàn)平方米。某些大城市和沿海地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升。租賃價(jià)格上升的幅度卻遠(yuǎn)低于住房銷(xiāo)售價(jià)格。由于越來(lái)越多的人購(gòu)買(mǎi)第二套住房作為投資，住房租賃價(jià)格正受到越來(lái)越大的壓力。表41 2002年全國(guó)部分城市商品房?jī)r(jià)格上漲情況全國(guó)寧波南昌青島上海成都杭州重慶深圳%%%%%%%%2%全國(guó)住房空置率在逐年上升。而國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紅燈為空置率10%，2003年6月，對(duì)京滬兩地空置的商品房的統(tǒng)計(jì)顯示，空置房中售價(jià)在每平方米6000 元以上的高檔住房，占了整個(gè)空置面積的70%以上。由于中國(guó)的國(guó)情限制，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要融資來(lái)源以債權(quán)為主，股權(quán)融資比例極低，近3萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)企業(yè)中公開(kāi)發(fā)行股票融資的企業(yè)僅為130多家(包括境內(nèi)外上市、買(mǎi)殼及改變業(yè)務(wù)方向)，%。1998至2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款余額增長(zhǎng)得到控制，%%，%,，比同期個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)還要高出10個(gè)百分點(diǎn)，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重也升到5%以上。雖然在2002 年9542 億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款僅占23%，但是，房地產(chǎn)商對(duì)銀行資金的依賴(lài)還包括消費(fèi)信貸貸款。這意味著至少有60%左右的房地產(chǎn)資金實(shí)際上是來(lái)源于商業(yè)銀行。發(fā)放給建筑商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或商用房購(gòu)買(mǎi)者的貸款違規(guī)現(xiàn)象普遍。其中，西南地區(qū)的報(bào)告顯示絕大部分違規(guī)貸款系發(fā)放給建筑商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或商用房購(gòu)買(mǎi)者的貸款。為達(dá)成上述目的，人民銀行的通知重申加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的管理，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審查。在信貸政策上進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。嚴(yán)格土地儲(chǔ)備貸款，并防止建筑施工方以流動(dòng)資金貸款為開(kāi)發(fā)商變相提供融資以及其它鼓勵(lì)個(gè)人自住住房消費(fèi)，提高投資性購(gòu)房和商業(yè)用房貸款的條件。特別是，政府明確表示房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)作用重大以及鼓勵(lì)個(gè)人住房信貸市場(chǎng)的決心。五月下旬，央行特別提到要發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用，表示要“支持?jǐn)U大普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給”。（二）該政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響我們認(rèn)為，該政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是短期和溫和的。即使在住房投資需求相當(dāng)旺盛的城市如上海，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)投資需求占總需求的份額大約也只有20%左右。但考慮到北京成功申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，上海成功申辦2010年世界博覽會(huì)，以及中國(guó)加入WTO對(duì)外資流入的推動(dòng)（去年我國(guó)成為世界第一大外國(guó)直接投資資本輸入國(guó)），中長(zhǎng)期對(duì)辦公樓、商用房的需求無(wú)疑將會(huì)增加。但高檔樓盤(pán)在整個(gè)開(kāi)發(fā)貸款中所占的比重約為1／6，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房與普通住房的兩部分貸款力度都要加大，因此住房投資方面所受的負(fù)面影響可能相當(dāng)有限。但即使在1999年，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率僅為12%，GDP %的增長(zhǎng)率。針對(duì)02 年下半年以來(lái)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)熱跡象、商業(yè)銀行違規(guī)發(fā)放開(kāi)發(fā)商貸款等問(wèn)題，人民銀行在通知中進(jìn)一步重申和明確了相關(guān)的貸款原則，有利于防范銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化的潛在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行體系的長(zhǎng)期發(fā)展是有利的。但對(duì)個(gè)人自住住房消費(fèi)的按揭貸款，人民銀行積極支持的態(tài)度沒(méi)有改變。就上市銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，9901年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款占總貸款的比重一直處于下降趨勢(shì)，但02年又出現(xiàn)了上升。在新增貸款中，民生銀行和深發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)放商和建筑業(yè)的貸款比重最高，而相比之下，招商銀行和浦發(fā)銀行該類(lèi)貸款的比重相對(duì)較低，表現(xiàn)出較好的前瞻性和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。而民生銀行和深發(fā)展的貸款結(jié)構(gòu)則面臨調(diào)整的壓力。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在一些不規(guī)范的地方，比如對(duì)四證不全的開(kāi)發(fā)商放貸、開(kāi)發(fā)商自有資金不足項(xiàng)目３0%的