【正文】 城市對朝向的追求根深蒂固（我們曾在青島市做市場調(diào)查，99%的受訪者要求住房一定朝南），因而在營造院落感時(shí)受到很大限制，不得不退而求其次，于是產(chǎn)生了所謂“眼皮”模式。建筑設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)相當(dāng)于人的臉，是給予別人最直觀的第一眼印象。幾乎沒有人不重視建筑設(shè)計(jì)，只是由于人的審美情趣有高下之分，對建筑設(shè)計(jì)的選擇也就有了千變?nèi)f化。如果用一個(gè)詞來形容和概括現(xiàn)代風(fēng)格，那就只能用“簡潔”。對于我項(xiàng)目的高層建筑而言，現(xiàn)代風(fēng)格比較合適，由于體量較大，古典主義風(fēng)格會(huì)產(chǎn)生堆砌雕飾之感。（2）、立面色彩設(shè)計(jì)現(xiàn)代風(fēng)格的色彩有兩種截然不同的趨向，一種是銀、白、灰之類的淺色系，另一種是紅、黃、藍(lán)之類的艷麗色系。我司建議項(xiàng)目采用后一種立面顏色。我司建議在外立面的個(gè)別部位做框板，以醒目的色彩予以突出，并在大面積使用白色和淺灰的基礎(chǔ)上，局部運(yùn)用淺藍(lán)、檸檬黃、橙色、淺紅的不同組合來賦予組團(tuán)的各自個(gè)性，同時(shí)使整個(gè)小區(qū)的色調(diào)更趨于統(tǒng)一，富于清新、明快的運(yùn)動(dòng)氣息，體現(xiàn)項(xiàng)目主題理念。但是今年來隨著房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐的深入，這個(gè)問題已引起廣泛的重視，并且成為劃分樓盤檔次的直接依據(jù)之一。窗墻比在40%～50%已經(jīng)是非常好的比例，既可采光通風(fēng)，從外立面看上去也賞心悅目。因此北方地區(qū)千萬不要盲目效仿南方樓盤，夸大窗子的比例以求單純的美觀。尤其是較好的玻璃，成本每平方米要比普通的實(shí)墻（磚砌、水泥）高出四倍以上。戶型設(shè)計(jì)（1）、戶型設(shè)計(jì)建議n 采用“四明”設(shè)計(jì)，明廳、明衛(wèi)、明櫥、明臥；n 戶型設(shè)計(jì)要講究方正、實(shí)用，不要有無謂的空間浪費(fèi)；n 每種戶型室內(nèi)最好有一定的自由度，留有自行組合空間的余地；n 各房間大小適度，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)合理，空間比例適中；n 強(qiáng)調(diào)廚衛(wèi)的人性化設(shè)計(jì)，充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣，廚房及衛(wèi)生間均有良好的采光及通風(fēng)，滿足舒適要求；n 每戶均保證兩到三間居住空間朝南；每戶均保證兩間居住空間朝向主要景觀n 臥室設(shè)置低窗臺大玻璃窗、內(nèi)加防護(hù)欄桿，起居室至陽臺為落地玻璃門，保證了良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野。所占比例：40%◆120平米左右的三室兩廳雙衛(wèi)的高檔戶型針對消費(fèi)群：高端消費(fèi)層面，承受力在100萬的高端消費(fèi)群體。嘉合名園的規(guī)劃主題，二是秉承“從觀景到參景”——中能總體建議：在小區(qū)內(nèi)部高層底部全都架空或局部架空，為保證視覺上道路和景觀的完美貫通，建議架空高度在5米左右，然后在架空層底部進(jìn)行園林景觀的設(shè)計(jì)。退出社會(huì)生活的白發(fā)老人們在這里尋找解脫孤獨(dú)的溫馨氛圍，搭建自己與鄰居溝通的社交圈子。涂鴉墻的設(shè)計(jì)設(shè)置專供兒童隨意涂抹的涂鴉墻，讓孩子們放縱自己的想象力，信馬由韁去任意作畫，也許在不經(jīng)意間就會(huì)誕生一兩位名垂青史的丹青巨匠也說不定。親水中央泳池的設(shè)計(jì)水景的設(shè)計(jì)我司認(rèn)為可分為三類：觀水、濱水與親水。我司建議在小區(qū)中心廣場設(shè)置露天親水泳池，面積不用太大，通過一些獨(dú)特的設(shè)計(jì)來體現(xiàn)親水，如：兒童戲水區(qū)，設(shè)置親水階梯，讓不同年齡的人在不同的階梯上感受水的涼爽；親水階梯需要考慮安全問題，設(shè)計(jì)扶手欄桿，以免發(fā)生意外；另外可考慮設(shè)置一些水 車、虹吸抽水、壓力抽水于泳池結(jié)合在一起，讓少年兒童通過自己的動(dòng)手勞作，親身參與制造水的動(dòng)態(tài)變化，同時(shí)了解科學(xué)知識，是一件很有趣的事?！粜^(qū)其他小品設(shè)計(jì)（見圖示） 如垃圾箱等可考慮運(yùn)動(dòng)設(shè)施造型設(shè)計(jì)（足球等）；三、交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議小區(qū)入口設(shè)計(jì)及人車分流設(shè)計(jì)我司建議小區(qū)共設(shè)計(jì)三個(gè)入口，在紹興路設(shè)置一個(gè)小區(qū)的人行入口作為小區(qū)的主入口，在遼陽路設(shè)計(jì)兩個(gè)小區(qū)地下車庫入口，這兩個(gè)入口設(shè)計(jì)在遼陽路商業(yè)部分的退讓處；這樣一是可以實(shí)現(xiàn)小區(qū)的人車分流，二是可以保證療陽路上的商業(yè)部分的充分利用，三是可以實(shí)現(xiàn)小區(qū)住宅與商業(yè)的分離形成充分的封閉管理，提高住宅檔次。中檔以上的住宅小區(qū)，都應(yīng)該保證1：1的車位，一戶一車位。這就是面向未來的目光。而我們的住宅產(chǎn)權(quán)是70年！再不要犯目光短淺的錯(cuò)誤，再不要讓我們的精心規(guī)劃建造的精品住宅小區(qū)僅僅為車位不足而在10年之內(nèi)就被購買者們遺棄。交通導(dǎo)示設(shè)計(jì)在目前的住宅小區(qū)里，大約可分為三種情況。第二種是簡單的交通導(dǎo)示系統(tǒng)，在主要交叉路口立幾塊牌子，分別寫明各方向的主要建筑或組團(tuán)名稱，“游泳池”、“會(huì)所”之類。第三種則是全新的人性化的導(dǎo)示系統(tǒng)，不僅指向明確，而且導(dǎo)示牌設(shè)計(jì)優(yōu)美制作精良，再配以盆栽鮮花，給人一種溫馨宜人的感覺。（可參考圖示）但在設(shè)計(jì)時(shí)請考慮項(xiàng)目的主題理念。晨跑小徑設(shè)計(jì)建議在小區(qū)四周建一條環(huán)線的“慢跑小徑” ，請專人設(shè)計(jì)，分別鋪設(shè)鵝卵石，可以進(jìn)行赤腳按摩等，并把每一段路程通過鋪設(shè)的材料不同進(jìn)行健身的區(qū)分。露天籃球場設(shè)計(jì)建議在小區(qū)邊角空地設(shè)置一小型露天籃球場。五、商業(yè)部分運(yùn)作設(shè)計(jì)建議商業(yè)部分總體規(guī)劃建議：共分為兩部分，遼陽路沿街為兩層網(wǎng)點(diǎn)（上面為住宅），遼陽路與紹興路結(jié)合處的商業(yè)部分。并且可以利用小區(qū)的主題“運(yùn)動(dòng)”優(yōu)勢，再加上我集團(tuán)的優(yōu)勢可與運(yùn)動(dòng)類商家進(jìn)行聯(lián)合經(jīng)營（如英派斯等），充分塑造我項(xiàng)目的品牌和主題概念，也可謂是一舉多得?？梢M(jìn)不同業(yè)態(tài)，如金融、餐飲、酒店等，此部分商業(yè)完全獨(dú)立銷售或出租?；竟δ埽禾峁┰捯敉ㄐ?，模擬視頻點(diǎn)播，高速INTERNET接入。2．社區(qū)安全防范系統(tǒng)完整的社區(qū)安全防范系統(tǒng)包括:小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)，家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)，車輛出入管理系統(tǒng)?？蛇x功能：使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV）對小區(qū)周邊實(shí)施監(jiān)控，必要時(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)報(bào)警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)?？稍旃δ埽杭彝ッ簹猓ㄌ烊粴猓┻M(jìn)氣管設(shè)置自動(dòng)開關(guān)，在發(fā)生泄漏時(shí)，能自動(dòng)報(bào)警并切斷進(jìn)線，家庭報(bào)警和求助信息反映到管理中心的同時(shí)能夠自動(dòng)撥通事先設(shè)置的系統(tǒng)，通知有關(guān)人員。可造功能：樓宇訪客門禁系統(tǒng)采用可視對講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功能外，還可設(shè)置密碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對出入情況進(jìn)行記憶與儲存。可選功能：實(shí)現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與110報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。6）背景音響及緊急廣播系統(tǒng)基本功能：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有線廣播系統(tǒng)，以備在必要或緊急情況下進(jìn)行廣播可選功能：在小區(qū)內(nèi)有線廣播的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高音質(zhì)效果，作為日常小區(qū)范圍內(nèi)的背景音樂，以優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境氛圍?？蛇x功能：對車輛出入控制與管理的同時(shí)，對車輛泊位實(shí)行聯(lián)動(dòng)控制與管理。監(jiān)控電梯，當(dāng)電梯出故障時(shí)，能立即顯示故障狀態(tài)，運(yùn)行方向及所在樓層位置，還能保持乘客的聯(lián)絡(luò)通話。2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)基本功能：三表出戶，采用儲值IC卡的方式實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)費(fèi)。配置實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化服務(wù)，收費(fèi)、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料。可選功能：在小區(qū)內(nèi)部實(shí)行IC卡一卡通，住戶可以用電子錢包在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)。小區(qū)物業(yè)管理信息于其他小區(qū)，上級物業(yè)管理部門和相關(guān)單位或部門聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)上購物與網(wǎng)上閱讀?？蛇x功能：通過電話遠(yuǎn)程編碼結(jié)合遙控裝置、時(shí)間程序、實(shí)現(xiàn)對空調(diào)、電視、燈具、窗簾等家用電器和生活設(shè)施的遠(yuǎn)程實(shí)施控制。嘉合興園 （暫定名）釋義：R “中能”體現(xiàn)了項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢，由實(shí)力雄厚的開發(fā)商中能集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。R象征：嘉合興園取自“家和萬事興”之諧音，崇尚以和為上，以和為貴，以和為本，只有和諧共生的景象，才會(huì)繁榮興旺，正所謂“天時(shí)不如地利，地利不如人和”，所以譯為“嘉合”，意為“和”之最，美好和諧之意。項(xiàng)目定位為“休閑、運(yùn)動(dòng)”居住社區(qū)，在此核心競爭理念的基礎(chǔ)上，以“足球”精神為理念的支撐，以“休閑、運(yùn)動(dòng)”為概念表達(dá)方式，在大概念的基礎(chǔ)上充分展現(xiàn)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的理念、建筑的創(chuàng)新及開發(fā)商對細(xì)節(jié)的注重、環(huán)境的營造及不同住宅的景觀表現(xiàn)，從細(xì)節(jié)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴優(yōu)勢作為我們的沖擊力來贏得市場的追捧和喝彩，從而在市場上一炮打響，搶占先機(jī)，順利完成銷售。作為個(gè)體，客戶的需求層次主要是由其社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景決定的，因此對客戶的細(xì)分，也是對其社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景所牽涉的因素進(jìn)行細(xì)分。本項(xiàng)目客戶來源預(yù)測：根據(jù)對青島房地產(chǎn)市場及本項(xiàng)目的市場調(diào)研結(jié)果分析：青島本地人（預(yù)計(jì)比例：35%）178。 老市區(qū)拆遷戶（次一級客戶）178。 私營業(yè)主按不同年齡層分別分析：28—30歲、31—45歲、46—55歲客戶群體：主要家庭成員均在經(jīng)濟(jì)效益比較好的企業(yè)上班的家庭、公務(wù)員、私營業(yè)主178。 大學(xué)畢業(yè)留青島或來青島計(jì)劃在青島安家的178。 部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)留青島這部分人收入和購房承受力是不成正比的。其中大學(xué)畢業(yè)留青島或來青島工作的大學(xué)生購房情況和青島本地為結(jié)婚購房情況比較接近。 省內(nèi)周遍城市及勝利油田、萊蕪鋼鐵、兗州煤礦等大單位年 齡：35—55歲置業(yè)用途：度假、養(yǎng)老支付能力：較強(qiáng)資金來源：積蓄、貸款置業(yè)次數(shù)：第一次置業(yè)投資炒房客（預(yù)計(jì)比例：15%）178。項(xiàng)目定位的創(chuàng)作建立在對鎖定目標(biāo)客戶的特征把握基礎(chǔ)之上，尤其是在物業(yè)功能、物業(yè)檔次、物業(yè)形象、戶型設(shè)置、總價(jià)控制、配套設(shè)施以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上都將緊扣 “以客戶至上”的理念進(jìn)行。我們有信心出色完成該項(xiàng)目的策劃，是基于對該項(xiàng)目如何在激烈市場競爭中脫穎而出，可能有著比許多同行更清晰的認(rèn)識。在前期階段，我們可以對項(xiàng)目案名進(jìn)行公開征集，對設(shè)計(jì)院進(jìn)行公開招標(biāo)來源、邀請潛在購房者進(jìn)行規(guī)劃評定等方式來擴(kuò)大項(xiàng)目和開發(fā)商的知名度。為項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購和公開發(fā)售做好充分的準(zhǔn)備。通過階段性的廣告宣傳，為項(xiàng)目開盤奠定基礎(chǔ)。三、開發(fā)周期建議根據(jù)項(xiàng)目的市場基本情況，大部分開發(fā)項(xiàng)目均在2007年開發(fā)完畢，面對市場的激烈競爭形勢，建議本項(xiàng)目在資金運(yùn)作正常的情況之下，進(jìn)行整體開發(fā)策略。四、物業(yè)管理建議小區(qū)實(shí)行嚴(yán)格的封閉式物業(yè)管理；考慮到對銷售的輔助作用，建議聘請國內(nèi)知名物業(yè)管理公司管理（如貴司自行成立物業(yè)公司，建議聘請知名物業(yè)顧問公司）。（二）企劃部分現(xiàn)場售樓處裝修及賣場布置建議；售樓處的燈箱、模型、效果圖、施工圍墻等策劃及設(shè)計(jì)建議；樓書等宣傳資料的策劃及設(shè)計(jì)建議；展銷會(huì)場、展板設(shè)計(jì)建議與展銷會(huì)促銷活動(dòng)建議；橫幅、羅馬道旗、彩旗設(shè)計(jì)建議；傳媒廣告設(shè)計(jì)；軟新聞稿擬稿；階段廣告策略；廣告訴求建議；總體宣傳推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算；1各階段促銷方案設(shè)計(jì)；1以上企劃部分的建議與計(jì)劃，經(jīng)甲方確認(rèn)后，負(fù)責(zé)組織落實(shí)執(zhí)行。二、服務(wù)取費(fèi)：項(xiàng)目前期營銷策劃費(fèi)：營銷代理費(fèi)： 溢價(jià)分成：付款方式： 三、人員配置項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：1名策劃主案：2名銷售主案：2名銷售人員：5—6名配套人員：策劃、文案、企劃執(zhí)行、平面設(shè)計(jì)等按需調(diào)配