廣州熱銷大型商場(chǎng)策劃流程-閱讀頁
2025-04-22 21:30本頁面
【正文】 露天西餐酒廊體現(xiàn)自然交融的特色，增強(qiáng)觀光休閑功能，天面建造八角涼廳式拱形西式塔樓，四周栽種花卉點(diǎn)綴，增設(shè)戶外休閑活動(dòng)場(chǎng)所。商戶組合建議甘溪F2LV，CD，PARDE，卡佛連，CHANEL，姿生堂等蘭湖F3銀記、伍湛記吳才記、成珠樓南信、杏花樓池 東座記云吞面、德昌咸煎餅歐成記上湯鮮蝦云吞面雁翅城 順記椰子雪糕等 F3 清平市場(chǎng)、古玩玉器街步騭城西座 泮溪酒家、蓮香樓、廣州酒家、菜根香、北園、 F4 1 榮城 南園、西園、大公酒樓等 天橋 第二層青云巷第三層火巷走廊 操作步驟5：營銷推廣投資回報(bào)分析 籌備初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對(duì)商家宣傳商場(chǎng)經(jīng)營理念，功能規(guī)劃，經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，投資前景。 先收緊后放松 遵循“高品味，低門檻”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開業(yè)前再放松各級(jí)散戶，力求“滿場(chǎng)開業(yè)”效果。 樓層面積（m2）月租金回報(bào) （萬元/月）年租金回報(bào) 租價(jià)以建筑面積算 負(fù)一層:250450元/m178。 二層:250350元/m178。 四層:80150元/m178。 租金回報(bào)分析表(純租金收入) 小計(jì):501765萬元/月,總計(jì):60129192萬元/年 根據(jù)上表所列,假設(shè)其銷售水平可實(shí)現(xiàn)的前提下,作如下分析: 總面積:18794m178。 月租金:501765萬元/月 年租金:60129192萬元/月 以商鋪F1做返租回報(bào)假設(shè) 樓層面積（m2）售價(jià)（萬元/m2）月租（元/m2）返租回報(bào)10% 如發(fā)展商按上表租金出租,5年實(shí)際租金收入總額與發(fā)展商售鋪后的返租回報(bào)率. 5年期年回報(bào)率10%之回報(bào)總額多高于實(shí)際租金。 5年期10%回報(bào)總額11424萬元。 本分析表未計(jì)租金年遞增幅，若計(jì)算年增比率，則發(fā)展之收益應(yīng)高于上表金額。 根據(jù)上表分析 發(fā)展商商鋪總收益=商鋪總銷售額+（5年租金總額5年回報(bào)總額）+租金年遞增額+租戶進(jìn)場(chǎng)裝修集資收益+其它收益。 返租總回報(bào)率為商鋪成交總額的40%。 ．發(fā)展商在前期銷售實(shí)現(xiàn)后即可回收90|%的商場(chǎng)資金。30%的回報(bào)不可能對(duì)發(fā)展商造成壓力和負(fù)擔(dān)。 招商采用“媒體宣傳+公關(guān)活動(dòng)推廣+直銷推廣”形式進(jìn)行，同時(shí)與工程進(jìn)度配合。 ．租賃期限，根據(jù)各行業(yè)而定： 臨租按日/周/月/季度計(jì)算 飲食娛樂約60120日 百貨零售業(yè)約3050日 期 限招商階段時(shí)間樓 層招商目標(biāo)回籠資金1認(rèn)知階段67月中旬FFB1向各主力行業(yè)龍頭商戶作內(nèi)部推廣總體招商達(dá)90%以上150200萬1月下旬開業(yè) ．合約保證金 一般按2個(gè)月租金作按金，合同期滿無息退還。 ．管理費(fèi) 按日常管理費(fèi)的支出預(yù)算攤，建議標(biāo)準(zhǔn)3038元/㎡（以含廣告推廣費(fèi)） ．經(jīng)營方式 商家自由經(jīng)營牌照 發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌照 成立專門獨(dú)立經(jīng)營管理公司，從事市場(chǎng)公關(guān)，推廣等各項(xiàng)日常事項(xiàng)，為商戶提供方便。 廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行 第一步：新聞文件形式炒作，項(xiàng)目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢(shì)。以事件營銷作配合，全面公開招商。 強(qiáng)化商場(chǎng)規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢(shì) 全面成功招商 部分品牌商品已進(jìn)入，強(qiáng)勢(shì)吸納各主力及散戶入場(chǎng)經(jīng)營。 開始轉(zhuǎn)入商場(chǎng)形象及品牌主推階段。推廣主題政策—荔灣區(qū)制訂的10年發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略交通—“路通財(cái)路”的康王路與步行街 規(guī)劃—西關(guān)風(fēng)情，現(xiàn)代版“荔城化道” 設(shè)計(jì)—步行街上的“立體花園街鋪” 經(jīng)營—旅游休閑購物的商場(chǎng)前景優(yōu)勢(shì)*“旅游與假日經(jīng)濟(jì)”對(duì)商業(yè)的促進(jìn)—政策市場(chǎng)。 *最好玩、最有特色、最新奇的一功能規(guī)劃。 *廣州商場(chǎng)上的新星—荔城花道*項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)—“地段+人流+經(jīng)營模式”—商場(chǎng)致勝的基本元素。 *經(jīng)商優(yōu)勢(shì)—上下九百年經(jīng)商旺地，西關(guān)現(xiàn)代風(fēng)情?？烊艘徊桨盐丈虣C(jī)，精明投資抉擇。 開業(yè)前一上下九的立體花園街鋪—荔城花道 “旅游特色，購物出色”一荔城花道絕版經(jīng)商機(jī)遇，把握千萬商機(jī)推廣費(fèi)用占全年總租金8%，約550萬元約100120萬元約100150萬元約150200萬元約100萬元．以“新、奇、特”帶出項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，吸引市場(chǎng)注意，在眾多商場(chǎng)中脫穎而出，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。 上下九步行街的立體花園式街鋪 ．項(xiàng)目公開招商階段炒作重點(diǎn)——“旅游與假日經(jīng)濟(jì)”對(duì)商業(yè)的促進(jìn) ．最好玩、最好食、最時(shí)尚的商場(chǎng)——荔城花道 ．以品牌商戶優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)全面招商 ．項(xiàng)目持續(xù)招商階段的炒作點(diǎn)——“地段+人流+經(jīng)營模式”商場(chǎng)致勝元素。 總結(jié)：各階段主要主題炒作中，事件營銷結(jié)合公關(guān)活動(dòng)為主，利用各種節(jié)假日及慶典活動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)全面推廣，促進(jìn)招商。 ①舉行各類節(jié)假日慶典活動(dòng)一項(xiàng)目推廣SHOW 例如：六一兒童節(jié)、國慶、元旦、圣誕、春節(jié) ②將各樓層的主要功能與公關(guān)活動(dòng)作結(jié)合 例如：B1——舉行“時(shí)代休閑購物新規(guī)劃”活動(dòng)+“荔灣區(qū)青少年活動(dòng)基地活動(dòng)” F1—舉行“西關(guān)小姐”選美品牌推介活動(dòng) F3—“粵居茶藝”表演及旅游工藝品拍賣活動(dòng) F4—舉行各類“美食節(jié)”等 ③充分抓住各類經(jīng)貿(mào)及社會(huì)盛世作推廣 例如：10000㎡“文化藝術(shù)”廣場(chǎng)的啟用 世界杯的舉辦 國慶假日巡游活動(dòng) ．開業(yè)保證金制度 ．租賃使用權(quán)出售制度 ．三權(quán)分離 所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離 所 有 權(quán)發(fā) 展 商 分 離 收 益 使 用 權(quán)租賃投資者 ．購物停車優(yōu)惠 ．零售商優(yōu)惠 ．節(jié)假日慶典活動(dòng)推廣 ．成立購物消費(fèi)會(huì)員制 16 / 16
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