【正文】 買家招商大商家開始招商，前期針對品牌商戶全面展開，同時外地招商同步進(jìn)行全面展開全面展開全面展開招商進(jìn)入高潮進(jìn)入收官基本結(jié)束整合關(guān)系基本劃清銷售面積和招商面積招商先行，同時積蓄買客在建立項目形象之后，全面展開蓄客商業(yè)形象深入人心，為銷售奠立良好基礎(chǔ)同步進(jìn)入高潮全面進(jìn)入高潮全面進(jìn)入良性互動完美招商為銷售，打下堅實基礎(chǔ)同步實現(xiàn)目標(biāo)基本落實幾個意向主力客戶3050個品牌商戶，大量一般商戶和第一批買客誠意金200個以上，基本落實品牌商戶誠意金1000個以上，落實品牌客戶銷售目標(biāo)25%30%銷售目標(biāo)超過45%招商目標(biāo)超過30%銷售目標(biāo)65%招商目標(biāo)50%銷售超過80%招商超過75%銷售超過90%招商超過90%蓄客期公開發(fā)售期強勢發(fā)售期第二次公開發(fā)售期持續(xù)銷售期銷售尾期關(guān)鍵工作大客戶洽淡/部門建立/售樓處完工/圍墻（準(zhǔn)備銷售）資料（樓書、招商手冊）落實主力店及品牌商戶落實銷售資料落實首批單位落實銷售方案，洽談分銷商落實首批單位及定價籌備開盤，確定分銷方案順利開盤，代租中心同時啟動遼寧巡回展東北巡回展重點城市房展會落實“永續(xù)經(jīng)營”相關(guān)內(nèi)容，以全國銷售帶動本地落實永續(xù)經(jīng)營相關(guān)內(nèi)容，開始準(zhǔn)備交鋪全面交鋪，開業(yè)策劃關(guān)鍵賣點地段/規(guī)模地段/規(guī)劃/商業(yè)前景地段/投資前景/回報熱銷鋪王/永續(xù)經(jīng)營低門檻/小單位/主力店全新單位/高回報促銷/即買即收租/罕見機遇最后機遇/促銷活動奠基儀式全城品牌征集活動全球品牌巡訪活動?xùn)|北商業(yè)大會東北商業(yè)高峰論壇投資大會五洲商業(yè)廣場研究報告（誠聘知名教授）吉利斯金飯碗展示選鋪大會春季房展會太原街黃金周大型活動（知名藝人、模特）鋪王拍賣永續(xù)經(jīng)營工程知名專家演講五洲卡開始發(fā)行主力店簽約儀節(jié)商業(yè)巨子演講億元裝修競標(biāo)封頂儀式業(yè)主與商家面對面五洲卡全面發(fā)行大型新聞發(fā)布及酒會媒體報紙/雜志/路牌/戶外/建立初步形象，力度：弱高端媒體/專業(yè)造勢沈陽報紙/電視力度：一般高端媒體/專業(yè)造勢沈陽報紙/電視力度：較強強勢媒體/軟文/硬廣等全面覆蓋力度：強主流媒體/軟文/硬廣/媒體轟炸力度：超強相關(guān)城市媒介力度：一般強勢媒體/軟文/硬廣等全面覆蓋力度：強高端媒體/專業(yè)造勢沈陽報紙/電視力度：較強高端媒體/專業(yè)造勢沈陽報紙/電視力度：一般蓄客期（2004年5月以前）推廣策略● 以強勢的市場形象全面啟動市場，通過大量的戶外宣傳，樹立項目定位鮮明的市場形象，喚起市場對項目的強烈關(guān)注。推廣目標(biāo)● 建立項目鮮明有力的市場形象；● 增強市場對項目的認(rèn)識度；● 為開盤積累一定數(shù)量的意向客戶；蓄客期分為4個階段第一階段：2月以前廣告：主要是通過報紙、雜志、戶外廣告得傳播，初步建立起五洲商業(yè)廣場的形象。銷售招商：遞交營銷策劃的總體方案，對銷售人員進(jìn)行初級培訓(xùn)，同時與大買家、大商家進(jìn)行合作洽談。第二階段：2月－3月廣告：通過報紙、雜志、電視、宣傳資料及網(wǎng)站等高端媒體進(jìn)行專業(yè)造勢，在原來的基礎(chǔ)上逐漸加強廣告力度，樹立五洲商業(yè)廣場的市場形象。同時落實所有的銷售資料以及首批銷售單位。同時招商的工作人員開始對外招商，前期針對大型品牌客戶招商的同時積累買家。為下一步工作提供有力的招商、銷售保障。同時由發(fā)展商到全國各地以及海外進(jìn)行品牌巡訪，吸引他們進(jìn)場；同時，樹立五洲商業(yè)廣場的品牌形象。主要工作：落實項目的銷售方案，洽談有實力的分銷商，為全球銷售做準(zhǔn)備。通過前期的宣傳，全面展開蓄客。核心賣點：● 絕佳的投資前景；● 突出的地段優(yōu)勢；● 良好的商業(yè)前景；活動營銷：東北商業(yè)大會、東北商業(yè)高峰論壇由五洲商業(yè)廣場連同政府有關(guān)部門組織邀請東北地區(qū)著名的企業(yè)、品牌商戶共同舉辦一個東北商業(yè)大會，同時在舉行東北商業(yè)大會的同時邀請著名的商業(yè)專家、東北商業(yè)巨頭以及媒介舉辦首屆東北商業(yè)高峰論壇，就東北的商業(yè)發(fā)展前景、沈陽商業(yè)及太原街的商業(yè)發(fā)展地位進(jìn)行充分的分析，充分展示五洲商業(yè)廣場的商業(yè)地位，同時宣布全球招商正式展開。主要工作：主要是落實首批銷售單位以及銷售價格。銷售與招商：大量的收取意向客戶的誠意金，造成緊銷的市場形象。目標(biāo)：收取意向客戶誠意金1000個以上，同時落實品牌客戶，為開盤蓄積大量的有效客戶。B、“金飯碗”在每天以專人看管，擺在營銷中心展示，在銷售中心開辟專門位置放置“金飯碗”，在四周建立黃線區(qū)，參觀者不得超越黃線區(qū)。C、“金飯碗”重量競猜活動，只要來現(xiàn)場者填妥個人資料后均可參加競猜，將其猜想的重量寫在表格上投入競猜箱中，每一個身份證號碼只可有一次競猜機會，在公開發(fā)售日由當(dāng)?shù)毓C部門評選出最接近重量的10位客戶，優(yōu)勝者可獲1000元左右的袖珍版“金飯碗”一只。投資大會組織意向客戶在五星級酒店舉行投資大會（開盤前1014天），通過邀請專家講解項目，全面煽動，為公開發(fā)售打心理基礎(chǔ)。公開發(fā)售期（5月上旬－5月中旬）推廣策略● 通過現(xiàn)場包裝打動人心，達(dá)到或超越消費者心理期望值；● 以活動為載體，直接同客戶接觸，讓客戶對項目優(yōu)勢直觀認(rèn)識，同時，通過銷售措施的組合，刺激客戶的購買欲望。廣告：通過報紙、電視、電臺、車身流動廣告等主流媒介超強的廣告力度，全方位的進(jìn)行媒體轟炸，為項目的開盤造勢?！?選鋪大會開盤當(dāng)日，在銷售中心選鋪活動形式：意向客戶按事前規(guī)則開始認(rèn)購選鋪，同時通過媒體造勢，引起社會的強烈關(guān)注?！?春季房展會組織參加沈陽的春季房展會，增加項目的知名度，吸引更多的潛在投資客戶和經(jīng)營戶。強勢銷售期（5月中旬6月）：推廣策略● 組織城市巡展會，參加各地的房展會，然后通過相關(guān)城市媒介，加強在各地的市場影響；● 在當(dāng)?shù)亟M織相關(guān)的活動，形成市場轟動效應(yīng)及市場美譽度。廣告五洲商業(yè)廣場在前期的強勢廣告推廣下，適當(dāng)?shù)臏p少廣告投放力度，保持一定廣告投放推廣量，維持銷售熱度。永續(xù)經(jīng)營培訓(xùn)班組織前期已經(jīng)認(rèn)購的客戶和經(jīng)營客戶，舉行永續(xù)經(jīng)營培訓(xùn)班，對他們進(jìn)行免費培訓(xùn)，主要是幫助客戶提升經(jīng)商技巧。知名專家演講邀請知名專家進(jìn)行演講，拓展項目的美譽度。因此，有必要有效地組織銷售人員走出去，到重點的外地市場進(jìn)行巡展，參加當(dāng)?shù)氐姆空箷?，進(jìn)行定點展示與銷售（可與當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的銷售代理公司合作），消化當(dāng)?shù)赜行Э驮?。事先前往?dāng)?shù)?，收集代理公司的名錄，并向?dāng)?shù)孛襟w等聯(lián)系，了解當(dāng)?shù)刂拇砉?，與其聯(lián)系，共同討論合作意向。在當(dāng)?shù)鼐哂兄鹊木频?，設(shè)臨時展場及洽談室。在當(dāng)?shù)刂饕襟w，以軟性新聞與報紙廣告相結(jié)合的形式推廣，吸引當(dāng)?shù)乜蛻羧旱年P(guān)注。 當(dāng)達(dá)到一定數(shù)目的客戶時，組織他們前往沈陽，來到項目所在地參觀，并組織專門的懇談會，向其傳播項目的各項競爭優(yōu)勢。 l 通過著名主力店的進(jìn)駐加強項目信心l 通過強有力的媒介運作再次喚起市場熱度。廣告：在這段時間我們再一次掀起銷售高潮，通過報紙、電視等強勢媒體再一次全面覆蓋，促進(jìn)銷售業(yè)績。主力店簽約儀式在第二次公開發(fā)售時，我們將邀請進(jìn)場的主力店和品牌商家，舉行主力店簽約儀式，樹立項目的品牌形象，增加投資者的投資信心。持續(xù)銷售期（8月10月）推廣策略：通過全新的銷售措施的出臺及系列事件活動的舉行，促使項目的銷售完成。銷售與招商：銷售進(jìn)入持續(xù)階段，招商進(jìn)入收官，完美的招商已經(jīng)為后階段的銷售打下了堅實基礎(chǔ)。以此為突破點，吸引媒體和商業(yè)界的注意力，通過媒介跟蹤報道，進(jìn)行持續(xù)性話題。業(yè)主商家面對面在最后的銷售持續(xù)階段，組織與商家進(jìn)行面對面的對話活動，通過真實的帶租約發(fā)售，帶動銷售。銷售與招商：銷售與招商同時進(jìn)入收尾階段，共同實現(xiàn)銷售、招商目標(biāo)。（三）費用預(yù)算及分配按照項目的銷售額以13億元計算，根據(jù)我司多年從事地產(chǎn)的經(jīng)驗，估計五洲商業(yè)廣場的廣告費用將會為銷售額的2%，約2600萬。（2）、在整個項目的推廣當(dāng)中，前期廣告投入所塑造的品牌將是品牌港的一筆巨大的無形資產(chǎn)，前期投入的廣告，將累積到項目的形象當(dāng)中，有利于后續(xù)項目的推廣。2004年2月—2005年1月各階段廣告推廣費用：報紙廣告：總計1040萬元。事件行銷：總計650萬元。5萬元l 首次公開發(fā)售（2002年11月—12月）：40%，約260萬元；l 強銷期（2003年1月）：10%，約65萬元；l 第二次公開發(fā)售（2002年3月—4月）：15%，約97。（四）媒介安排媒體樓書采用全包版的形式，投放于當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ膱蠹垺５诙危菏状喂_發(fā)售期，以后每次公開發(fā)售期均安排一次。電臺主要為項目每次開盤前使用，包括電臺正點新聞播報廣告，電臺采訪，開盤電臺直播等形式，其中正點新聞播報為純廣告（5秒），電臺采訪類廣告由電臺組織采訪（3－5分鐘），闡述項目開發(fā)的理念。同時，在高收入人士常接觸的雜志，如民航系列讀物等，發(fā)布廣告。同時，在沈陽機場設(shè)立固定的展示場所，吸引更多的意向客戶，擴大項目知名度。車身廣告在沈陽市內(nèi)的公交車做車身廣告，通過其流動的宣傳效果，使項目更廣為傳播。在沈陽通往周邊區(qū)域的短途火車車廂以及飛機上發(fā)布廣告，擴大市場影響力以及銷售區(qū)域。第一步、（2004年2月以前）：完成各類包裝售樓部施工建立，完成圍墻廣告以及銷售中心附近的路牌，通過報紙的軟性操作初步建立起五洲商業(yè)廣場的形象。開始選址，制作路牌以及大型戶外廣告第二步：（2月4月）；通過媒介啟動市場在以前的基礎(chǔ)上逐漸通過報紙、電視、網(wǎng)站等高端媒體以及通過沈陽通往周邊地區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)、汽車、飛機雜志樹立五洲商業(yè)廣場的品牌形象，擴展項目的知名度和銷售渠道。 第三步：（3月4月）；軟性廣告硬性廣告結(jié)合，推出內(nèi)部認(rèn)購我們將通過主流媒體的強勢操作，包括報紙、電視等以及事件營銷各類媒介同步進(jìn)行，全面覆蓋。通過針對地段、規(guī)劃、商業(yè)前景、投資回報的炒作增強投資者對項目投資信心以及擴展項目的知名度，樹立項目形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。