【正文】 價能力增強，都將壓縮開發(fā)商的利潤空間。 ? 經(jīng)濟適用房供應量大，目標客戶與商品住宅也相近，所以威脅大；房改房及二手房交易費用高，上市量小，所以威脅較?。涣夥客{很小。 ? 隨著市場的回暖，市場呈現(xiàn)量價齊升之勢。 ? 從銷售量上來看，城南的配套完善，居住條件優(yōu)越等因素使得城南區(qū)始終在保持最高紀錄，其次是生態(tài)環(huán)境較好的城東區(qū)域和市府北遷等發(fā)展壯大的城北片區(qū)，城西區(qū)（含高新區(qū)）發(fā)展相對緩慢，特別是高新區(qū)在經(jīng)歷了 07年之前的大幅上漲之后，目前處于相對平緩的態(tài)勢，價格比較穩(wěn)定，而城內(nèi)區(qū)由于土地資源的緊缺，又加之價格較高，投資性物業(yè)較多，銷售量相對較低。 西安房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)匯總 ? 銷量同比增長驚人， 8個月高達 100%以上，甚至在 12月高達200%。 ? 銷量環(huán)比增長整體保持平穩(wěn)上升趨勢，態(tài)勢良好。開發(fā)企業(yè)資金實力較之 08年已明顯轉(zhuǎn)好，但目前經(jīng)濟增長復蘇仍具有一定的不確定性，因此，過快非理性的房價上漲必然將面臨新的一輪調(diào)整。 ? 小宗土地仍是 10年度西安土地市場供應及需求的主流 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心對土地市場成交情況顯示： 09年 100畝以上占總成交量的 %，而 20畝以下土地成交占總成交量的 %。 2022年西安房地產(chǎn)市場預測 —— 商品房市場 ? 開發(fā)熱度不減，開發(fā)量將再創(chuàng)新高 基于 08年新房市場供應于 09年充分釋放，同時在全年樓盤銷售走好的態(tài)勢下，開發(fā)企業(yè)資金壓力也明確得以緩解，由此 09年西安商品房開發(fā)量均呈大幅增長之勢， 09年商品房施工面積、竣工面積、新開工面積三項指標同比均增長 80%以上。 ? 樓市變數(shù)增多，買賣雙方博弈、觀望之勢或?qū)@現(xiàn) 2022年 “政策市”特征明顯?；谝痪€城市于 09年 3季度已顯現(xiàn)出的價升量跌情況，部分開發(fā)企業(yè)如過度提價，那么 10年西安樓市買賣雙方博弈、觀望之勢或?qū)@現(xiàn)。 2022年西安房地產(chǎn)市場預測 —— 商品房市場 ? 自住型需求為主，改善型需求重返樓市 受到政策和信貸方面因素的刺激，加之當前向好的經(jīng)濟形勢下，購房群體中多出了不少改善型需求和投資客重返樓市，改善型需求的釋放有望在明年得到延續(xù)，并繼續(xù)助推西安樓市。 另一個推廣方向就是人性化設計的運用，這也成了眾多樓盤的一個賣點。 商業(yè)市場調(diào)研分析 結(jié)合西安區(qū)位優(yōu)勢和中心城市地位，從建設適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的綠色生態(tài)城市的思路出發(fā)，突出“在歷史文化古城，享受現(xiàn)代商業(yè)文明”的特色，不斷提升西安現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的整體水帄，培育和完善結(jié)構(gòu)合理、設施配套、技術(shù)先進、運轉(zhuǎn)高效的商業(yè)網(wǎng)點流通體系。立足于西安都市圈，影響黃河中上游區(qū)域，使西安成爲交匯東西、帶動西部、輻射全國、聯(lián)通中亞、接軌國際的西部商貿(mào)中心。 政府規(guī)劃目標 ■ 中心商業(yè)區(qū)（明城墻以內(nèi)）禁止設置各類批發(fā)市場、集貿(mào)市場 ■ 建設二環(huán)商業(yè)帶、三環(huán)商業(yè)帶 第一步： 2022年至 2022年 西安商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃步驟 ■ 發(fā)展“中”字形中心商業(yè)區(qū) ■ 建設五個區(qū)域商業(yè)中心 第二步： 2022年至 2022年 ■ 建中心步行商業(yè)街區(qū) 第三步： 2022年至 2020年 西安商貿(mào)局規(guī)劃，從 2022年至 2020年分“三步走” 把西安打造成接軌國際的西部商貿(mào)中心。中心商業(yè)區(qū)未來幾年限制設置大型超市、倉儲式會員店等，禁止設置城郊購物中心、各類批發(fā)市場、集貿(mào)市場等，但鼓勵開設經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店、特色餐飲網(wǎng)點以及具有西部特色的旅游紀念品商店等，大力引進老字號名店。在三環(huán)商業(yè)帶鼓勵設置專業(yè)批發(fā)市場和物流配送中心。 ■建設五個區(qū)域商業(yè)中心 建設韋曲、郭杜、滻灞河、經(jīng)開區(qū)、臨潼和涇渭區(qū)五個區(qū)域商業(yè)中心。 西安商業(yè)規(guī)劃第三步示意圖 根據(jù)西安市商業(yè)布局現(xiàn)狀 ,西安市商業(yè)體系分爲三級商業(yè)服務網(wǎng) : ? 一級商業(yè)服務網(wǎng)爲中心商業(yè)區(qū)； ? 二級商業(yè)服務網(wǎng)包括 :區(qū)域商業(yè)中心 ,二環(huán)商業(yè)帶 ,三環(huán)商業(yè)帶 ,衛(wèi)星城商業(yè)圈等四部分； ? 三級商業(yè)服務網(wǎng)包括：市區(qū)社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點布局體現(xiàn)“時尚購物在中心 ,休閑消費在二環(huán) ,增強輻射在三環(huán)”的調(diào)控導向。如開元商城，民生百貨大樓，百盛購物中心，世紀金花廣場，書院門步行街等。近期，中心商業(yè)區(qū)將以調(diào)整現(xiàn)有零售網(wǎng)點布局爲主，限制大型超市和批發(fā)市場在該區(qū)域內(nèi)的 新建和發(fā)展。 ? 商業(yè)定位： 是以購物 ,休閑 ,旅游爲主的綜合商業(yè)中心。中心商業(yè)區(qū)應結(jié)合區(qū)位特點，推進經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，開拓延伸新的經(jīng)營服務領(lǐng)域，完善經(jīng)營服務功能，突出優(yōu)勢，特色經(jīng)營，檔次錯開，門類齊全，形成具有休閑，旅游，購物爲一體的特色商業(yè)氛圍。 ? 在東大街對傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點設施進行改造，建設騾馬市步行商業(yè)街，炭市街水産品一條街，尚樸路通訊産品一條街；在西安飯莊以東，端履門十字等處新建 3— 4個大型商業(yè)設施；繼續(xù)完善開元商城，世紀金花廣場，方匯百貨，西安飯莊，老孫家泡饃等知名商業(yè)企業(yè)的服務功能，形成特色商業(yè)街，精品百貨店，專業(yè)店，地方旅游紀念品商店和老字號餐飲店爲主的西部第一商業(yè)繁華購物街區(qū)。 ? 不斷充實提高南大街現(xiàn)代高尚消費的商業(yè)氛圍 ,在完善南大街百貨店 ,專業(yè)店以及金融機構(gòu) ,商務會所 ,星級飯店服務特色優(yōu)勢的同時 ,在其周邊地區(qū)形成以西式酒吧 ,咖啡屋 ,娛樂房 ,休閑吧爲主體的休閑觀光區(qū)。從構(gòu)造國際化大都市的角度出發(fā) ,大力發(fā)展西安區(qū)域性商貿(mào)中心 ,規(guī)劃西安區(qū)域商業(yè)中心共 20個。其中小寨商業(yè)中心區(qū)除具備一般區(qū)域商業(yè)中心的特點外 ,還應結(jié)合會展業(yè)和大雁塔及曲江文化旅游等特點 ,目標顧客爲會展人流 ,旅游人口及本地區(qū)居民 ,大專院校學生等；土門商業(yè)中心區(qū)目標顧客主要是本地區(qū)居民；胡家廟商業(yè)中心區(qū)包括了輕工批發(fā)市場 ,康復路批發(fā)市場等衆(zhòng)多批發(fā)市場 ,其目標顧客是本地區(qū)居民及涵蓋西部廣大地區(qū)商業(yè)客戶；張家堡商業(yè)中心將隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和北城建設的發(fā)展 ,人口規(guī)模會進一步增加 ,目標顧客主要是本地區(qū)居民。衛(wèi)星城商業(yè)圈內(nèi)的區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃則以滿足區(qū)域內(nèi)居民消費爲目的 ,其目標顧客主要是本地區(qū)常住居民。西安要按照人口規(guī)模與商業(yè)網(wǎng)點配置的數(shù)量關(guān)係 ,大力發(fā)展現(xiàn)代社區(qū)便利型商業(yè) .社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點以滿足居民日常消費爲宗旨 ,緊緊圍繞居民生活需求 ,主要配置居民日常生活消費必需的商業(yè)行業(yè)和生活服務業(yè) ,設置完整配套的日用商品 ,餐飲網(wǎng)點和日常生活服務網(wǎng)點。社區(qū)商業(yè)要根據(jù)西安市不同社區(qū)的特點進行商業(yè)網(wǎng)點配置 ,其商業(yè)布局思路是以社區(qū)爲載體進行布局 ,著眼于短半徑的社區(qū)小商圈 ,立足于提供便利性服務。社區(qū)商業(yè)鼓勵設置集購物 ,餐飲 ,休閑 ,娛樂 ,生活服務爲一體 ,能滿足居民多樣化消費需求的社區(qū)購物中心 ,以及食雜店 ,便利店 ,折扣店 ,超市 ,餐飲店 ,理髮店 ,修理店等生活服務設施 .其中以生鮮食品超市爲主力業(yè)態(tài) ,面積一般在 1000帄方米左右 ,幷以發(fā)展連鎖經(jīng)營爲主進行規(guī)範和整合。 商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃布局 —— 社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)規(guī)劃 ? 目前，西安商業(yè)地産基本形成了以東、西大街爲主的鐘樓商圈；以長安路爲主的小寨商圈；以輕工、康復路爲主的長樂路商圈這三大商圈。而這三大商圈的發(fā)展變化，基本使西安商業(yè)地産形成了三足鼎立的格局。與此同時，灑金橋大街改造如火如荼，也給商業(yè)地産的開發(fā)運作帶來了巨大商機。 ? 在招商方面，東、西大街實現(xiàn)了與世界經(jīng)濟融合的高端對話。這些國際品牌的落戶以及唐人街銅鑼灣廣場、戴德梁行、北京賽特百貨、國內(nèi)知名品牌的相輔相承，讓東、西大街這一千年古街承載了時尚的音符，更實現(xiàn)了東、西大街對話世界經(jīng)濟的高端融合，讓東、西大街同這些國際品牌一同走向世界。經(jīng)過十幾年的發(fā)展演變，不合時宜的商業(yè)布局已不堪承擔現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的重任，因而大批量的新生商業(yè)地産異軍突起，成就幷引領(lǐng)了新一代批發(fā)零售市場的潮流。與此相對應的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示 MALL在西北地區(qū)的全新內(nèi)涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息。 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 —— 輕工、康復路延續(xù)歷史商脈 ? 小寨區(qū)域，近年來商業(yè)地産開發(fā)建設如雨後春筍，不傴有領(lǐng)先潮流的潮流街區(qū)、領(lǐng)秀城，更有文化商業(yè)地産的有機結(jié)合體 ——— 雁塔文化新天地。 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 —— 小寨，後復興時代接軌國際 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局 ? 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)街布局清晰，“三縱三橫” —— 縱向以西北三路（橋梓口）、南北大街、解放路為主要干線，橫向以東西大街、東西新街、蓮湖路（東西五路）為主要干線； ? 上述街道中，尤以東大街和南大街最為熱鬧，西大街次之，東大街的商業(yè)氛圍來自于常年的積累（這條路本身就是市中心的商業(yè)主干道），西大街的崛起則是因為近年來多個知名百貨公司、集中商業(yè)的引進（如百盛、上海城、西部喜慶商場）； ? 東大街在南面有一條附街 —— 東木頭市，即是當?shù)刂男〕砸粭l街，租金約在 5—— 7元 /平方米 /天； ? 與東大街垂直相交的騾馬市是西安的步行街，也是當?shù)刈顭狒[，租金最貴的地方，一層店面可達到 15—— 20元 /平方米 /天，地下層亦可租到 7—— 10元 /平方米 /天； ? 西大街以大型集中商業(yè)密集的周邊區(qū)域較為熱鬧，如竹巴市、南廣濟街，租金大致在 4—— 7元 /平方米 /天，以百盛附近最貴； ? 東大街的北面西新街主要以電訊業(yè)為主，市政府和省政府都在這條路上，省政府門口的市民廣場基本沒有人，相比東大街冷清了很多； ? 東西五路、蓮湖路、解放路的商業(yè)氛圍相對來說就較差了，租金大約在 2—— 4元 /平方米 /天，不過在解放路上面的萬達廣場卻非常特殊，租金可達到 5—— 10元 /平方米 /天； ? 蓮湖路、北大街雖然現(xiàn)在商業(yè)氛圍不是很濃，但根據(jù)規(guī)劃，這里將是地鐵 2號線的交匯處，相信城市軌道交通的規(guī)劃會為這里的將來帶來很大的商機。 萬達廣場 解放路與東新街交匯 萬達集團 150000 36800 50— 300平米商鋪，一次性付款 95折 ? 城內(nèi)區(qū)在售商鋪非常少，基本沒有可售商鋪； ? 從上述兩例來看，售價基本在 35000左右，按年收益 5%—— 8%測算，可得出租金應該在 —— ，基本與前面調(diào)查的租金相吻合，從而認為市場的租金及售價都相對比較合理。