【正文】 一期工程款于工程開工時支付 20%（此為簡化模型，可按工程進度，至形象工程進展至 20%時支付第一次工程款，實際情況為建筑公司已經(jīng)答應代墊至一期工程封頂） ，余款于工程封頂支付。收款條件假設1） 項目均無賒銷；2） 一期銷售面積為：259，840*30/260=29 ， M23） 二期銷售面積為：259，840*115/260=114 ， M 2，三期銷售面積為：259，840*115/260=114 ， M 2，4) 銷售價格暫定為：3600 元/ M 2，現(xiàn)金流量表 （單位：萬元）項目 時間 202206 202212 202206 202212 202206 202212 202206 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。土地款 （408） (1564) （1564） 0 0 0 0土建工程款 （） (2279) （5459） （5459） （5459） （5459）配套設施費 （450） () （3448） （1724） 0 0監(jiān)理費 （） () （） （） 0 0規(guī)劃設計費 （） () （） （） 0 0電梯費 （） (220) （） （） 0 0營銷廣告費 （） () （） （） 0 0管理費用 （） () （448） （224） 0 0其它費用 （） () （461） （） 0 0支出總計 （408） （） () （） （） （5459） （5459）支出現(xiàn)值（408） （）（） （） （） （） （） 一期銷售 0 0 5397 3238 2159二期銷售 0 0 0 20687 12412 8275三期銷售 0 0 0 0 20687 12412 8275收入總計 0 0 5397 23925 35258 20687 8275收入現(xiàn)值 0 收支凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)金流量 說明：上表的編制的前提是時間系列假設、付款條件假設、收款條件假設以及折現(xiàn)系數(shù) R=7%均成立；時間參照點為 2022 年 6 月 1 日，2022 年 6 月 1 日以前的收支項目均不考慮折現(xiàn)因素，直接列為 2022 年 6 月 1 日凈現(xiàn)值。如：Power（X，2）= X 21）現(xiàn)金凈流量（投資價值分析） 凈現(xiàn)金流量的時間系列 （單位：萬元）時間 202206 202212 202206 202212 202206 202212 202206凈現(xiàn)金流量 1000001000020220300004000050000202206 202212 202206 202212 202206 202212 202206凈 現(xiàn) 金 流 量 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？捎嬎沩椖客顿Y的凈現(xiàn)金流量：NPV= （萬元）即本項目在 2022 年 6 月份的投資價值為 萬元。2）啟動資金測算收支的時間系列 （單位：萬元）時間 202206 202212 202206 202212 202206 202212 202206支出總計 （408） （） () （） （） （5459） （5459）收入總計 0 0 5397 23925 35258 20687 8275收支差額 408 15228 2816累計收支差 408 100000100002022030000400005000060000202206 202212 202206 202212 202206 202212 202206累 計 收 支 差注：上表“累計收支差”項目，是指累計的收支凈額，不考慮貨幣的時間價值，為了計算資金缺口和投資周期內(nèi)的所得稅前會計收益。曲線最低點的 Y 坐標值最低部分為需要的啟動資金量：Q=（萬元）曲線最高點的 Y 坐標值即為投資期結(jié)束后稅前會計收益R=（萬元）曲線的最低端收支凈值最小值即為啟動資金 Q=（萬元）曲線的最頂端為項目投資結(jié)束后的累計稅前會計收益 R= (萬元)該項目最少啟動資金為 萬元，投資結(jié)束后，累計所得稅前會計收益為 萬元。公司計劃引入戰(zhàn)略合作伙伴，采用多種融資策略，以保障項目的順利實施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于不確定因素較多，一旦承建商不能接受上述收款條件，銷售也不如預期理想，資金壓力將放大。資金籌措計劃（待定）九、開發(fā)風險分析及防范措施系統(tǒng)風險分析及防范措施本項目的系統(tǒng)風險表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)的政策風險，以及各種突發(fā)的社會性事件，比如：“非典” 、惡性通貨膨脹之類。特別是近兩年，土地供應由過去的協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋毓_招標，維護了房地產(chǎn)市場競爭的公平性。本項目自策劃開始，就考慮到這個因素，采取多種靈活的資金籌措方案，以保證項目的順利實施。關于系統(tǒng)風險的防范方面，我們密切關注國家宏觀經(jīng)濟政策動向，采取靈活的應對策略。本項目咨詢過經(jīng)驗豐富的政府有關部門和社會專業(yè)機構，將本項目定位于為中小企業(yè)發(fā)展提供個性化的集生產(chǎn)、辦公等多種功能于一體的花園式廠房，符合當前海外中小制造業(yè)向國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，急需適合他們創(chuàng)業(yè)發(fā)展的新式工業(yè)廠房的趨勢。本項目預算的工業(yè)廠房初步定價為 3600 元/平方，是較保守的價格，上海市郊區(qū)各區(qū)、縣的工業(yè)廠房和本公司同類廠房行情價在 3500 元至 4800 元/平方左右，而該項目價格浮動 3600 元/平方至 4800 元/平方完全可能，當?shù)囟鄬幼≌績r 4000 至 5500。經(jīng)營風險分析及防范措施本項目經(jīng)營風險具體表現(xiàn)為管理失控而導致項目運作失敗，為防范經(jīng)營風險，項目公司將會由經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士負責全盤運作，董事會將充分放權給忠誠度高、經(jīng)驗豐富的職業(yè)經(jīng)理人，除方向性決策外，完全市場化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。運作，工程設計交由著名的工程設計單位設計以保證設計的科學性，施工采取嚴格的招投標方式，公開競標?；I資方面，公司發(fā)起人已經(jīng)先期與金融機構、戰(zhàn)略合作伙伴接觸，待籌資到位后，再開始工程施工。在施工單位的選擇方面，堅持選擇合作信譽良好、財務負擔能力較強的施工公司，并聘請專業(yè)法律顧問，防止出現(xiàn)合同糾紛。十、遠期發(fā)展展望公司擬在此項目運作成功后，抓住市場機會，在工業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)大展宏圖，為此制定遠期發(fā)展規(guī)劃：一） 堅持發(fā)展特色中小企業(yè)工業(yè)園房地產(chǎn)道路，在房地產(chǎn)業(yè)樹立自己的品牌。三） 與地方政府合作，在“長三角” 、 “珠三角”等制造業(yè)發(fā)展集中的地區(qū)，儲備土地，推廣此模