【正文】 人的居住方式 ，如：挑空、開放式西廚等，希望能提供 菜單式裝修 ，方便快速實(shí)現(xiàn)出租。 —— 名都園投資業(yè)主 卞亮 別墅投資置業(yè)因素選擇與排序： 租賃市場表現(xiàn) 未來升值 產(chǎn)品總價 對機(jī)場航道噪音等影響不敏感 ，因?yàn)殚L期在香港生活，對此已很習(xí)慣。 —— 龍灣銷售代表 王晶 投資客關(guān)注 投資回報率 物業(yè)升值潛力 吸引大量租客 符合租客需求 傳統(tǒng)投資客主要關(guān)注價值點(diǎn)，依賴于區(qū)域平臺優(yōu)勢和產(chǎn)品設(shè)計，對景觀、環(huán)境、航道等本體劣勢無明顯關(guān)注 區(qū)域平臺優(yōu)勢 依賴產(chǎn)品設(shè)計 本報告是嚴(yán)格保密的。 外籍租客 知道區(qū)域有航道影響 ，但由于其他需求強(qiáng)烈，如孩子上學(xué)，他們也 只能接受 。 —— 資深業(yè)內(nèi)經(jīng)紀(jì) 張曉菲 有些外籍租客因?yàn)轭A(yù)算有限制， 必須接受雙拼、聯(lián)排 ，而且有小部分客戶，因公司政策允許而選擇住便宜的房子，把省下的租金留作自用。 —— 百富行銷售經(jīng)理 王娣 現(xiàn)住雙拼別墅中，認(rèn)為在三面享有更大空間的雙拼產(chǎn)品會比邊間距小的獨(dú)棟產(chǎn)品更好，條件是 雙拼中間的墻要非常隔音 。 傳統(tǒng)自住客戶價值關(guān)注與本體劣勢對位 很多傳統(tǒng)投資客長期在區(qū)域內(nèi)居住，習(xí)慣這里的 國際化居住氛圍 ，其中大部分客戶住所相對穩(wěn)定，小部分客戶看好區(qū)域內(nèi)物業(yè)的 投資價值 而 不斷換遷 ，將原有物業(yè)出租。 —— 涉外租賃經(jīng)紀(jì) 趙欣 有部分自住客戶已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)居住很長時間， 對 居住舒適度 要求很高，認(rèn)可本項目產(chǎn)品類型和設(shè)計，認(rèn)為能體現(xiàn) 身份感 。 —— 卓錦萬代銷售代表 許丹 本體劣勢 無景觀資源 地塊不規(guī)則 周邊環(huán)境差 受航道影響 自住客關(guān)注 物業(yè)投資性 國際學(xué)校 國際化氛圍 產(chǎn)品類型（獨(dú)棟） 產(chǎn)品舒適性 本項目難以滿足 區(qū)域平臺優(yōu)勢 傳統(tǒng)自住客戶對于獨(dú)棟的產(chǎn)品類型和產(chǎn)品舒適性的要求是本項目難以滿足的 本報告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會 1問題分解 問題分解： ？ ？ ，以滿足傳統(tǒng)客戶需求？ —— 自身存在條件優(yōu)勢明顯，其他區(qū)域不可替代 —— 常住 外籍人口數(shù)逐年增加保證區(qū)域租賃市場需求旺盛 —— 可以通過產(chǎn)品設(shè)計理念和設(shè)計細(xì)節(jié)，滿足大部分傳統(tǒng)客戶的主要價值關(guān)注點(diǎn)，以達(dá)到規(guī)避本體劣勢的目的 本報告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會 2問題分解 問題分解： ？ ？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 虹橋 機(jī)場 浦東 機(jī)場 外高橋 保稅區(qū) 金橋出口 加工區(qū) 張江高科 技園區(qū) 世紀(jì) 公園 湯臣高爾 夫球場 虹橋 開發(fā)區(qū) 陸家嘴 CBD 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 國門商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃 新國展中心 B區(qū) A區(qū) 空港工業(yè)區(qū) 天竺出口加工區(qū) ?四至： 西至薛大人莊 ， 東至六環(huán)路 ， 北至機(jī)場規(guī)劃控制區(qū) （ 包含機(jī)場辦公區(qū) ） ， 南至順通交界和李天高速路； ?規(guī)模： 總體規(guī)劃控制面積約1934公頃 ， 可利用面積約 964公頃 ， 分為十個功能區(qū)； ?開發(fā)模式： 順義區(qū)政府與首都機(jī)場集團(tuán)公司 、 中輝投資有限公司 、 北京甄氏集團(tuán)共同開發(fā)的合作模式； ?產(chǎn)業(yè)定位 ：吸引 國內(nèi)外航空企業(yè)總部 為突破口 ， 重點(diǎn)吸引 物流 、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 、 保鮮度高的現(xiàn)代高科技農(nóng)業(yè)和食品制造業(yè) 等跨國公司總部和地區(qū)總部； ?一期規(guī)劃： 控制面積約 750公頃 ， 可開發(fā)利用面積約 650公頃 ，包含 六個功能區(qū)域 ， 重點(diǎn)開發(fā) 李橋商務(wù)中心區(qū) ； ?開發(fā)時間 ：目前國門商務(wù)區(qū)正在規(guī)劃審批過程中 ， 預(yù)計開工時間為 2022年 。 國門商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展意義 Fairfax county 杜勒斯高速公路 杜勒斯國際機(jī)場 華盛頓特區(qū) 面積： 1062平方公里 人口：約 100萬 距離杜勒斯機(jī)場 16公里 距離華盛頓市中心 10公里 杜勒斯高速公路穿郡而過 美國最成功的新城 RESTON坐落于此 全美 最富有 的 100個郡排名第 5 全美 本科學(xué)歷人口比例最高 的 10個郡 排名第 2（ %) ? 擁有全球 500強(qiáng)中的 6家企業(yè)總部； ? 擁有全美 03年增長最快的 500家企業(yè)中的 18家，其中 15家為 信息技術(shù)服務(wù)企業(yè) ； ? 04年外資企業(yè)共 292家， 80%以上屬于信息技術(shù)服務(wù)類企業(yè)的 地區(qū)性總部、運(yùn)營中心或客服中心 ，其中包括中國電信的美國總部； ? 04年增長的 10846個就業(yè)機(jī)會中， 信息技術(shù)服務(wù)類 占了 7551個。 國門商務(wù)區(qū)配套建設(shè)意義 國門商務(wù)區(qū)建議規(guī)劃商業(yè)建筑面積為 70萬平方米 國門商務(wù)區(qū)規(guī)劃的商業(yè)形式： 以大眾消費(fèi)為主的 主流商業(yè)中心 以特色風(fēng)情特色餐飲 為主的特色商業(yè)街 以頂級品牌旗艦店 為主的高檔購物長廊 以酒吧、創(chuàng)意店為主 的時尚配套商業(yè) 建議規(guī)模 15萬平方米 建議規(guī)模 20萬平方米 建議規(guī)模 15萬平方米 建議規(guī)模 20萬平方米 未來的商業(yè)中心將是 多元 amp。繁榮 時尚、動感的不夜時空 知名品牌薈萃展示之地 …… 國門商務(wù)區(qū)建議規(guī)劃文化娛樂設(shè)施占地規(guī)模為 100公頃，建筑面積 20萬平方米 國門商務(wù)區(qū)選擇設(shè)臵的文化娛樂設(shè)施包括： ? 文化藝術(shù)表演活動 ? 室外藝術(shù)長廊 ? 生態(tài)公園 ? 中國歷史博物館 ? 高科技博物館 ? 體育類，如健身俱樂部 ? 音樂廳 /影劇院 ? 酒吧 /卡拉 OK/的士高 ? 科技科幻類娛樂活動 ? 大型水上樂園 多元化、豐富的商業(yè)及休閑娛樂設(shè)施，將提供區(qū)域級城市生活配套 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。目前，該組團(tuán)尚在控規(guī)階段，除位于其東南部的新國展中心外，其他具體規(guī)劃未定，開發(fā)時間不確定。 ?一期工程自 2022年中開始建設(shè)，原計劃 07年 1季度建成，但目前工程進(jìn)展緩慢，工期已經(jīng)延后半年，預(yù)計 07年底建成。 德國漢諾威展覽中心經(jīng)過 50年的發(fā)展具備了較完整的城市功能，形成了會展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集 建成時間： 1947 交通 ：歐洲最大的專用客運(yùn)火車站，貨運(yùn)站，多條火車支線直通各展覽大廳；地鐵連接飛機(jī)場、火車站，直達(dá)博覽會北面人口；可停放 5萬輛汽車的停車場；一個直升機(jī)場。 —— 本報告是嚴(yán)格保密的。三角形露天展覽區(qū) 第四期：建展覽12廳至 17廳，最終形成“城市中心”。 目前展覽規(guī)模只有國際頂尖展館的 1/3 本報告是嚴(yán)格保密的。 二期最快建成時間 新國展發(fā)展時間表 國內(nèi)知名會展中心案例 世界知名會展中心案例 會展相關(guān)產(chǎn)業(yè)和人口聚集 無與會展相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集 需要幾十年時間養(yǎng)成 需要長時間養(yǎng)成 大量流動人口 支持酒店、餐飲、旅游 業(yè)發(fā)展 本報告是嚴(yán)格保密的。 通過本期擴(kuò)建，首都機(jī)場將躋身世界十大機(jī)場行列，實(shí)現(xiàn)樞紐機(jī)場功能。此項工程將于 2022年底完工 。 機(jī)場東擴(kuò) 空港物流區(qū) 空港工業(yè)區(qū) 空港工業(yè)區(qū) 出口加工區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)場擴(kuò)建會帶動區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但不會帶來產(chǎn)業(yè)人口層次的提高 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 機(jī)場擴(kuò)建時間表 建成并進(jìn)入試運(yùn)行 2022 首都機(jī)場擴(kuò)建及其配套工程將于 2022年底完工， 2022年初進(jìn)入使用階段， 2022年最終達(dá)成設(shè)計功能目標(biāo)。 公交網(wǎng)布局單一，捷運(yùn)系統(tǒng)發(fā)展可提高區(qū)域公共交通便利性 新國展中心 首都機(jī)場 機(jī)場高鐵 ?公交車 ： ?目前中央別墅區(qū)與市內(nèi)的公共交通聯(lián)系完全依賴公交車，但主要 集中在京順路沿線 ，公交網(wǎng)絡(luò)布局單一； ?捷運(yùn)系統(tǒng) ： ?機(jī)場高鐵 ：由東直門至機(jī)場 2號航站樓，無人駕駛一站式到達(dá)；目前正在施工， 預(yù)計 2022年 6月正式通車運(yùn)營 ； ?規(guī)劃輕軌 L15：經(jīng)京順路、新國展中心，連接順義中心城與市區(qū)的輕軌鐵路，目前尚在規(guī)劃階段， 建設(shè)時間不確定 。 中央別墅區(qū)城市化發(fā)展規(guī)劃之于本項目的影響 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 國門商務(wù)區(qū)開發(fā)時間表 一期啟動區(qū)預(yù)計建成時間 預(yù)計動工時間 新國展建設(shè)時間表 上海會展中心發(fā)展同期尚處初級階段 預(yù)計一期建成時間 二期最快建成時間 新國展發(fā)展時間表 建成并進(jìn)入試運(yùn)行 建成并投入使用 機(jī)場配套建設(shè)時間表 達(dá)到 220萬噸設(shè)計目標(biāo) 達(dá)到 6000萬人次和 180萬吞吐設(shè)計目標(biāo) 機(jī)場擴(kuò)建時間表 本項目開發(fā)周期 售罄 開工 開始銷售 建設(shè)時間 發(fā)揮作用時間 本項目建設(shè)時間 機(jī)場高鐵建設(shè)時間表 建成并投入使用 區(qū)域自身城市化發(fā)展將帶動中央別墅區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)、人口的升級，提供區(qū)域級城市配套，但由于建設(shè)時間和發(fā)展成熟時間限制，這種影響在項目開發(fā)周期內(nèi)不會顯現(xiàn) 本報告是嚴(yán)格保密的?！? —— 名都園業(yè)主 劉先生 “來到項目的客戶大多對區(qū)域周邊規(guī)劃發(fā)展有一定了解，但 不影響決策 ，客戶主要還是 關(guān)注區(qū)域現(xiàn)狀情況 ?！? —— 棕櫚灘營銷總監(jiān) 區(qū)域自身城市化發(fā)展之于客戶心理影響與本項目價值 客戶了解并認(rèn)可區(qū)域未來城市化發(fā)展，但不會影響決策過程，對區(qū)域現(xiàn)狀表現(xiàn)更為關(guān)注。而區(qū)域自身城市化發(fā)展之于本項目現(xiàn)階段定位研究工作的價值與影響不明顯。 機(jī)會 2問題分解 問題分解： ？ ？ —— 、層次高； ； 3. 公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會 3問題分解 問題分解： ？ ，本項目可以吸引上述哪部分客戶？ ？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 典型熱銷項目：康城、中海安德魯斯、東方夏威夷、華堂高爾夫 東壩區(qū)域： 已建成：姚家園快速路，五環(huán)路 規(guī)劃中：亮馬河北路，地鐵 10號線和 6號線 在已通行道路與規(guī)劃建設(shè)中道路、基建規(guī)劃利好的促進(jìn)下，東壩區(qū)域從一個陌生的邊緣居住區(qū)域，逐步變化為一個中高檔、低密度，交通便利，服務(wù)設(shè)施方便快捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的高品質(zhì)居住社區(qū) —— 松散型都市社區(qū)，區(qū)域價值提升得到客戶充分認(rèn)可。 典型熱銷項目：親愛的 Villa、境界、卡爾生活館 城市外擴(kuò)與交通干線連接使郊區(qū)的城市距離產(chǎn)生時間變更，客戶感知強(qiáng)烈且充分認(rèn)可 本報告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會 3問題分解 問題分解： ？ ，本項目可以吸引上述哪部分客戶？ ？ —— 城市外擴(kuò) 與快速交通連接所帶來的本區(qū)域城市距離變更，客戶可充分感知 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會 3問題分解 問題分解： ？ ，本項目可以吸引上述哪部分客戶？ ？ —— 城市外擴(kuò) 與快速交通連接所帶來的本區(qū)域城市距離變更，客戶可充分感知 —— 追求國際化氛圍與配套、投資價值、與城市快速切換的公寓外遷客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會 3問題分解 問題分解： ？ ，本項目可以吸引上述哪部分客戶？ ？ —— 城市外擴(kuò) 與快速交通連接所帶來的本區(qū)域城市距離變更，客戶可充分感知 —— 追求國際化氛圍與配套、投資價值、與城市快速切換的公寓外遷客戶 —— 上述群體中可以接受類別墅產(chǎn)品的客戶 本報告是嚴(yán)