中旗地產(chǎn)-20xx商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位-閱讀頁
2025-02-02 16:52本頁面
【正文】 消費 結(jié)構(gòu) 飲食 服飾 日常 用品 ?? 與陳仁科一起探尋…… 終端消費者研究 其四 因 為 所以 必須 一個商業(yè)物業(yè)是不可能滿 足所有消費群體需求的！ 找出各個消費群體的共性和個性！ 與陳仁科一起探尋…… 終端消費者研究 其五 通過各個消費群體共性和個性的研究 把各個消費群體進行并類和分類 主力消費群體 次主力消費群體 特殊消費群體 主力消費群體 的特性 揭示項目的定位方向！ 與陳仁科一起探尋…… 案例四：廣州天河商業(yè)項目 項目位于天河長湴村偏離天河區(qū)主要商圈，可以說是一個還沒發(fā)展起來的區(qū)域。 這里機會大于風險。 因此我們必須找出影響利潤最大化的關鍵之點。這為本項目的定位留下了較大的回旋余地。 那么擺在面前的有兩種選擇： 一是迎合現(xiàn)在市場的表面需求，穩(wěn)中求利。 新型社區(qū)居民比重越來越大，大學生成為第二大居住群體。 在徹底研究透了主要消費群體的真實需求后，就可以確定項目的建筑風格、業(yè)態(tài)定位、商家取向、功能配套、甚至裝修標準。 不同的消費群體是很難在同一消費場所消費的。 同時滿足三類消費群，組合矛盾將會嚴重影響項目的整體形象、層次，專門只滿足某類群體，但因受區(qū)域環(huán)境和區(qū)域人口的限制，任何單一的類別都無法支撐整個項目營運。 關鍵之點 三： 如何處理必然出現(xiàn)的業(yè)態(tài)組合矛盾 與陳仁科一起探尋…… 功能定位是指項目準備做成什么商業(yè)形式，定位基礎來自于兩個方面： 一是對終端消費者的研究和判斷； 二是對區(qū)域市場現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境的研究和分析。比如周邊社區(qū)居住者多為年輕人（ 2035），那么他們與大學生就會有很多共性。這種共性就是我們定位的基礎之一，也就是說針對這種共性的定位即可滿足大部分居住者的消費需求，又可滿足大學生的消費需求，也就滿足了本區(qū)域大部分消費群體的需求。二是消費群體只認同該區(qū)域是休閑娛樂的最佳消費場所，一個 “ 只 ” 字說明本區(qū)域其他的商業(yè)不能滿足廣大消費群體的需求，也就昭示著其他商業(yè)有很大的運作空間，或者說其他商業(yè)還有很大的提升空間，那么項目定位就可以搶占這個空白點。 城市發(fā)展的趨勢就是城市空心化。 關鍵是這個 “ 很快 ” 到底需要多長時間？商家們等的就是這個 “ 很快 ” 。這里展示了一種在接觸到一個地產(chǎn)項目之后，作為策劃人應有的 思維方式、思維邏輯、思維范圍、思維聚焦 等等！ 與陳仁科一起探尋…… 如何研究呢？ 那 么 市場調(diào)查是基礎！ 與陳仁科一起探尋…… 1. 市調(diào)就是踩盤 。 3. 市調(diào)是一個不需要花費太多時間的工作 。 5. 市調(diào)就是針對某個問題去了解解決的方法。 自行組織員工進行簡單的市調(diào) 。 請代理公司進行市調(diào)。 因為 —— 與陳仁科一起探尋…… 因為 —— 自行組織員工市調(diào)，因為不專業(yè)，市調(diào)的方法、內(nèi)容、數(shù)據(jù)都無法保證真實、科學、客觀。 它只是市調(diào)的其中一個方面的內(nèi)容，即使去踩盤的不是專業(yè)的營銷人員也很難真實、準確、全面地了解一個項目的情況。所以代理公司市調(diào)做的更多的就是踩盤。 那么，市調(diào)到底是個什么 流程 呢？ 與陳仁科一起探尋…… 市調(diào)目的研究 問卷設置 人員安排 禮品購置 市調(diào)人員培訓 訪問布點 正確市調(diào)流程 與陳仁科一起探尋…… 問卷設置 ： 問卷以不超過兩頁為宜； 問卷調(diào)查時間不宜超過 15分鐘； 跳問的設置； 不應設置敏感性問題 不應設置尷尬性問題 …… 市調(diào)人員培訓 ： 不要誘導性提問； 兩人一組，分工協(xié)作； 不宜讓受訪者自己填寫問卷； …… 取樣 ： 年齡分布； 性別分布； 攔截隔取樣； 入戶跳躍取樣； 注意事項 與陳仁科一起探尋…… 實地觀察 郵寄訪問 產(chǎn)品 流質(zhì)研究 日記式調(diào)查 網(wǎng)上調(diào)查 … … 電話訪問 座談會 深度訪問 入戶訪問 街頭 攔截訪問 正確的 市調(diào)方法 與陳仁科一起探尋…… 案例五：重慶巫山項目 ★ 依據(jù)巫山縣總體規(guī)劃和戰(zhàn)略定位，考察現(xiàn)有城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，如何打造一個城市新的特色商圈。對巫山主商圈實地觀察。 Office box 與陳仁科一起探尋…… 市調(diào)發(fā)現(xiàn)：市場難以支撐這一定位 項目地面交通路況差，車道狹窄、閉塞。項目北側(cè)江龍大廈處路面寬僅 4米，而項目東側(cè)道路又雜亂不暢。 景陽文教商圈日益飽和、同業(yè)競爭明顯。文教人流和商氣都已被高架橋和南極街所截斷 。 與陳仁科一起探尋…… 根據(jù)這 四個重大發(fā)現(xiàn) ， 我們給項目予以了重新定位 —— 新一代調(diào)味品批零市場 商 貿(mào) 中 心 萬 味 源 與陳仁科一起探尋…… 案例七：江西新余洪客隆 新余項目步行街貫穿兩條主干道，一條是勝利北路，一條是勞動路。 背 景 與陳仁科一起探尋…… 洪客隆的商業(yè)面積已經(jīng)達 9萬多平方米，更 多的商業(yè)面積如何消化！ 勞動路是一條交通主干道，商流商氣都不足以支持另一個大 Mall出現(xiàn)！ 勝利北路有一個 Mall，再建一個 Mall，業(yè)態(tài)怎么布局，會不會重復！ 還有一條商業(yè)街更難規(guī)劃。 經(jīng)過市調(diào)，我們才知道，這些酒店的客戶不是以商務住客為主，而是以打牌、娛樂為主；不是以住為主，而以玩為主要的。 一組市調(diào)數(shù)據(jù)引出定位創(chuàng)新 與陳仁科一起探尋…… 案例八：青島城陽區(qū)商業(yè)項目 兩組市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過市調(diào)，發(fā)現(xiàn)一組這樣的數(shù)據(jù)，青島城陽區(qū)臨街商鋪、步行街、商業(yè)大賣場、專業(yè)市場的比例為 9： 27： 32： 32，臨街商鋪的比例非常低。這樣的比例又該如何 解讀 呢？ 如果此數(shù)據(jù)是真實反映，則可理解為青島人對新商圈形 成、新消費形式有一定的追求，因為，作為一個新商圈，人們期盼，他必須會有新的特點、新的東西出現(xiàn)，所以有 40%的愿意去嘗試新東西； 如果此數(shù)據(jù)并沒有真實反映，那就是說此數(shù)據(jù)的真實性值得懷疑。 與陳仁科一起探尋…… 廣州中旗房地產(chǎn)顧問有限責任公司 地址：廣州市珠江新城華夏路 49號津濱騰越大廈北塔 1009室 電話： 02038033971 38032975 傳真： 02038032976 郵編： 510623 電子郵箱：
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