【正文】 ?房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，一直是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對象，是企業(yè)的一種剛性支出。 ?合理合法地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，充分利用各種稅收優(yōu) 惠政策，可有效地減少企業(yè)現(xiàn)金流出，提高企業(yè)利潤，增加股東回報(bào)。 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 一 稅務(wù)籌劃的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種 稅項(xiàng) 計(jì)稅基礎(chǔ) 稅率或備注 土地增值稅 銷售收入減扣除金額 30%60% 企業(yè)所得稅 稅前利潤 25% 契稅 房產(chǎn)銷售額、土地出讓金 3%5% 營業(yè)稅 項(xiàng)目銷售收入或租金 5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 3% 房產(chǎn)稅 租金、房產(chǎn)原值 12% 印花稅 銷售合同或工程、建安合同金額 %% 防洪費(fèi) 銷售收入 % 土地使用稅 按占地面積計(jì)算 依當(dāng)?shù)囟惙? 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 二 主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境 ? 房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較重 ? 房地產(chǎn)年度稅負(fù)一般占營業(yè)收入 20%以上，接近甚至超過企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的凈利潤，如果加上項(xiàng)目清算時(shí)要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項(xiàng)目真正的稅負(fù)占項(xiàng)目收入的比重會(huì)更高。% 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境 年度 營業(yè)收入 稅負(fù) 凈利潤 稅款占收入比例 2022 % 2022 % 2022 % ? 稅局加強(qiáng)征收與監(jiān)管 ? 經(jīng)濟(jì)增長放緩、積極的財(cái)政政策需要資金的更大投入，各級地方財(cái)通過加大稅收征收力度，降低財(cái)政資金壓力，特別是房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的營業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅為地方稅種，大部分將留存地方財(cái)政，更是成為目前稅務(wù)部門清理征收的重點(diǎn)。 ? 稅收與經(jīng)營形式直接相關(guān)，稅務(wù)籌劃貫穿 項(xiàng)目始終，是個(gè)動(dòng)態(tài)管理過程，特別是在項(xiàng) 目運(yùn)作的前期進(jìn)行籌劃尤為重要。 首先應(yīng)堅(jiān)持依法納稅，公司的決策者、財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)、系統(tǒng)的學(xué)習(xí)稅收政策，準(zhǔn)確理解稅收政策的內(nèi)涵，整體把握稅收優(yōu)惠政策及稅收前置條款，依法納稅。各級領(lǐng)導(dǎo)要具有 稅收籌劃意識(shí)，積極從項(xiàng)目前期著手籌劃，根據(jù)稅收籌劃需要安排相應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，在開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中實(shí)行稅負(fù)的動(dòng)態(tài)管理，真正實(shí)現(xiàn)節(jié)流的作用。 稅務(wù)籌劃需要依據(jù)當(dāng)前的稅收法規(guī)政策、稅局對事項(xiàng)的認(rèn)定、項(xiàng)目自身的特點(diǎn)等因素綜合決定，如果盲目籌劃、生搬硬套，結(jié)果會(huì)適得其反，使公司處于不利的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中。 ? 土地增值稅籌劃思路 ? 營業(yè)稅籌劃思路 ? 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 其他稅種籌劃思路 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 四 主要稅種的籌劃思路 ? 土地增值稅稅率 按照增值率的高低，土地增值稅的稅率有 30%、 40%、 50%、 60%四檔，最高稅率達(dá) 60%！土地增值稅是超額累進(jìn)稅，分段征收，具體見右圖： (0, 50%] (50%, 100%] (100%, 200%] （ 200%， ∞） 增值率 60% 50% 40% 30% 稅率 增值額 土地增值稅籌劃思路 ? 土地增值稅計(jì)算公式 ? 土地增值稅 =增值額 稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) ? 增值額 =房地產(chǎn)銷售收入 扣除項(xiàng)目金額 ? 扣除項(xiàng)目金額 =直接開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用（可按開發(fā)成本的 10%核定） +加計(jì)扣除（直接開發(fā)成本的 20%） +流轉(zhuǎn)稅費(fèi) 普通住宅增值率不超過 20%時(shí)免交土地增值稅 合理利用稅收優(yōu)惠政策 ? 稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。 ? 對于規(guī)劃為普通住宅的項(xiàng)目，一方面充分考慮按當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，以保證最終優(yōu)惠政策的落實(shí)； ? 另一方面，需注意普通住宅的銷售定價(jià)。 普通住宅增值率不超過 20%時(shí)免交土地增值稅 (續(xù) ) 合理利用稅收優(yōu)惠政策 ? 以下表普通住宅定價(jià)為例，價(jià)格定為 5900元 /方時(shí)，毛利率為%、增值率為 %，不用交土地增值稅，利潤較 6000元 /方的定價(jià)還大一些。 售價(jià) 收入 (萬元 ) 毛利率 增值額 增值率 土地增值稅 稅前利潤 6,000 30,000 % 5,171 % 1,551 8,960 5,900 29,500 % 4,699 % 0 10,039 與外界合作開發(fā)的項(xiàng)目，盡量套用合作建房模式 合理利用稅收優(yōu)惠政策 ? 《 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財(cái)稅字 [1995]48號）規(guī)定：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。通過與冼村簽訂合作開發(fā)協(xié)議并向國家支付少量地價(jià)款后，廣州公司實(shí)現(xiàn)了國土證上的加名，并與冼村按比例享有項(xiàng)目的權(quán)益。 到時(shí)我司對分配給冼村的房產(chǎn)按市值繳納營業(yè)稅，即可將市價(jià)同時(shí)計(jì)入項(xiàng)目的收入和成本，這大大增加了土地增值稅的扣除金額，降低稅負(fù)。 爭取核定征收 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)在賬冊不齊等特殊情況下可按不低于預(yù)征率的水平進(jìn)行土地增值稅的核定征收，因此，在某些高毛利的項(xiàng)目上核定征收與據(jù)實(shí)清算最終所繳稅款將存在巨大差異，積極爭取土地增值稅的核定征收將是有效降低稅負(fù)的途徑之一。 ? 此項(xiàng)目系收購項(xiàng)目，賬冊不齊，若最終稅局能以 5%的稅率核定征收，則土地增值稅為 1000萬元，節(jié)稅 2050萬元。 合理分解收入 銷售收入方面的籌劃 ? 銷售是實(shí)現(xiàn)收入、回收資金的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，稅負(fù)與銷售收入呈正向關(guān)系，銷售方面的籌劃重點(diǎn)在于采用靈活的銷售方式，合理分解收入，以降低稅基或適用稅率。 合理調(diào)整銷售物業(yè)和持有物業(yè)的比例 銷售收入方面的籌劃 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)用于自用或其他商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。 股權(quán)出售代替實(shí)物出售 銷售收入方面的籌劃 ? 如目前在某項(xiàng)目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售，如果某客戶愿意在我司稍微降低售價(jià)的情況下以股權(quán)形式整體購買，則可以做如下籌劃： ? 主要利用股權(quán)交易不交納營業(yè)稅和土地增值稅的稅法規(guī)定。 股權(quán)出售代替實(shí)物出售 銷售收入方面的籌劃 ? 目前在某項(xiàng)目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售，此辦公樓面積為 2,000平米，建造成本為 800萬元，可以 /方價(jià)格推向市場，此時(shí)總售價(jià)為 ，土地增值稅為 5,788萬元，總體稅負(fù)為7,767萬元 (占收入的 63%)。則我們可以 6,000萬元成立殼公司，將此辦公樓整體先以 3萬元 /方的價(jià)格出售給先成立的殼公司，而后將整個(gè)殼公司的股權(quán)以 ，相當(dāng)于以出售股權(quán)的形勢代替出售實(shí)物（股權(quán)出售環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及契稅）。 按占地面積來分?jǐn)偟貎r(jià) 成本方面的籌劃 ? 項(xiàng)目中有別墅、商業(yè)與住宅等不同物業(yè)，地價(jià)可以按建筑面積與按占地面積兩種方式進(jìn)行分?jǐn)偅冉娴膭e墅占地面積較住宅大得多，且別墅毛利率較住宅要高，因此，按占地面積分?jǐn)倳r(shí)別墅分得的土地成本更多。 合理分?jǐn)傢?xiàng)目成本 成本方面的籌劃 ? 各公司應(yīng)充分利用綜合開發(fā)優(yōu)勢，在政策許可的前提下，對成本費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)?，包括持有物業(yè)與銷售物業(yè)之間、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之間、公建配套設(shè)施等，尋求最佳稅收效益。 ? 既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計(jì)費(fèi)用、降低土地增值稅，又能通過增加投入提升項(xiàng)目品質(zhì)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。 ? 該政策從 2022年 1月 1日開始實(shí)行，修改了國稅函 [2022]299號文件按預(yù)征利潤率 20%預(yù)征的規(guī)定，在一定程度上緩解了企業(yè)預(yù)繳時(shí)的資金壓力。因此，對于部分地區(qū)為了吸引投資，而讓利這部分稅收或?qū)嵤┒愂辗颠€政策的地區(qū)，應(yīng)積極申請享受優(yōu)惠，為企業(yè)降低企業(yè)所得稅支出； 合并納稅 ? 新所得稅法規(guī)定：居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人 資格的營業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅 。 ? 如將一直虧損的物業(yè)公司由地產(chǎn)公司的子公司轉(zhuǎn)為 其分公司，則物業(yè)公司的虧損可以抵銷地產(chǎn)公司的 應(yīng)納稅所得額，降低企業(yè)所得稅。 企業(yè)所得稅籌劃思路 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 需要注意的方面 ? 新企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 。 ? 固定在當(dāng)?shù)貫閿?shù)不多的幾家酒店消費(fèi)，一則經(jīng)常消費(fèi)可能會(huì)優(yōu)惠； ? 在消費(fèi)類別模糊時(shí)，提請開具會(huì)議費(fèi)發(fā)票、差旅費(fèi)發(fā)票、住宿費(fèi)發(fā)票，減少進(jìn)入業(yè)務(wù)招待費(fèi)中核算的餐飲發(fā)票。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收到房款后就要交營業(yè)稅，而不論是否結(jié)轉(zhuǎn)收入，稅率為 5%。 營業(yè)稅籌劃思路 將不同稅率的業(yè)務(wù)分開核算 ? 如高爾夫球場餐飲（服務(wù)業(yè)， 5%）和打球收入（娛樂業(yè)，20%），將裝修房銷售分為毛坯房銷售 （ 5%）和委托裝修業(yè)務(wù)（ 3%）。 ? 例如 ,我司 2022年購置一處房產(chǎn)，原值為 100萬元， 2022年 10月以 250萬元的價(jià)格對外出售，則此時(shí)營業(yè)稅為 (250100) 5%=。 ? 對于轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目全額征收營業(yè)稅 。經(jīng)營性物業(yè)主要通過合理分?jǐn)偝杀?，適當(dāng)降低物業(yè)原值，達(dá)到降低房產(chǎn)稅稅賦的目的。 、房產(chǎn)稅籌劃思路 ? 分割租金 ? 公司對外出租經(jīng)營性物業(yè)，往往同時(shí)收取租金和物業(yè)管理費(fèi)，租金需要繳納房產(chǎn)稅而物業(yè)管理費(fèi)不涉及房產(chǎn)稅的繳納，因此，可以適當(dāng)降低租金、提高物業(yè)管理費(fèi)，在總收入不變的前提下，降低房產(chǎn)稅稅賦。 、契稅籌劃思路 ? 將土地轉(zhuǎn)到全資子公司名下時(shí)免契稅 ? 《 關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知 》 （國稅函 [2022]514號）明確規(guī)定：公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。 ? 通過收購獲取的項(xiàng)目 ? 收購分為資產(chǎn)收購和股權(quán)收購： ? 從開發(fā)企業(yè)角度而言，盡量采取資產(chǎn)收購的方式，取得與收購金額一致的成本發(fā)票，以確?？梢院戏ǖ牡挚鄱惪睿貏e是增值稅。 不同的項(xiàng)目獲取方式需要關(guān)注的方面 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 五 稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問題 ? 招拍掛方式項(xiàng)目 ? 獲取包括多種類型物業(yè)（如別墅和高爾夫球場）的項(xiàng)目土地時(shí)，如能協(xié)調(diào)國土相關(guān)部門，在國土出讓金額一定情況下，明確不同物業(yè)類型的單方地價(jià)成本，提高高增值率物業(yè)的地價(jià)，可有效降低整體稅負(fù) 。 會(huì)所的成本分?jǐn)傇瓌t ? 除政府明確其權(quán)屬不歸開發(fā)商的會(huì)所之外，其他會(huì)所無論是否確權(quán)至開發(fā)商名下，均應(yīng)參與成本的分?jǐn)偂? 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分?jǐn)傇瓌t 車位的成本分?jǐn)傇瓌t 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分?jǐn)傇瓌t ? 能夠確權(quán)在開發(fā)商名下的 ,僅參與建安等與其直接相關(guān)的成本的分?jǐn)?,不參與地價(jià)、市政配套費(fèi)、商品房裝修、配套設(shè)施、綠化等與其不相關(guān)成本的分?jǐn)?；無法確權(quán)在開發(fā)商名下的車位，不參與成