【正文】 線（兒童“爬行流線”）的預(yù)留尤為重要。 床頭柜、臥床（ ）、梳妝臺(tái)、衣柜 （床側(cè)空間預(yù)留嬰兒床放置后正常勱線） 進(jìn)深尺寸建議： ++1+= 開間尺寸建議： 2+=（最小面積 ㎡） 注：標(biāo)準(zhǔn)戶型尺寸為 *=㎡ 產(chǎn)品邏輯升級(jí) —— 戶型邏輯 2021/12/23 產(chǎn)品邏輯升級(jí) —— 戶型邏輯 次臥（兩房）：夫妻二人多功能房及小孩 3歲前（換房前） 要點(diǎn)一：極致增加收納功能，充分利用高空尺度； 要點(diǎn)二：尺度要求丌大，但需預(yù)留小孩成長至 3歲左右看護(hù)照料空間。 ? 小孩需求對(duì)應(yīng)物件較多 ， 應(yīng)滿足隨手?jǐn)R物需求 ， 床頭柜 必備； ? 墻面擱物板 增加收納功能 （ 玩具 、 奶瓶 、溫奶器等 ） 階段一： 15歲， 陪護(hù) 階段 衣柜 床 ? 學(xué)齡階段 ， 兒童不老人分房 ， ? 第 3間房成為兒童房 ， 臥室需增加 書桌 ，丏應(yīng)靠窗向陽 。 根據(jù)中國人口情報(bào)資料中心李國經(jīng) 《 我國婦女平均生育年齡勱態(tài)分析 》 結(jié)果： 60、 70、 80年代初育年齡分別為 、 、 武漢 2021年統(tǒng)計(jì)一孩率達(dá) %，因此可據(jù)小孩年齡及初育年齡反算父母輩年齡。 客群驗(yàn)證：兒童“ 012歲”，同期該家庭老人邁入“ 5163歲”健康養(yǎng)老階段，即家庭結(jié)構(gòu)進(jìn)入“ +2”階段。 備注：所有圖表數(shù)據(jù)均來源亍萬創(chuàng)委托中國科學(xué)院心理研究所的《 2011中國老年人住宅心理需求研究報(bào)告 》 丌滿意同住 期望分開住 期望相鄰 /同一 /相近 當(dāng)家庭進(jìn)入“ +2”的階段，適老的住宅產(chǎn)品和社區(qū)生活設(shè)施配套需求開始凸顯 2021/12/23 39 養(yǎng)老專項(xiàng)討論 —— 市場論證 定性分析及推導(dǎo)，在以下 2種土地屬性中，在 012歲首置（部分首改）社區(qū)中納入健康養(yǎng)老住宅及設(shè)施、配套，具備充足的客戶及市場基礎(chǔ)。 C類土地屬性 新興城區(qū)，處于與周邊城市接壤區(qū)域，外來導(dǎo)入人口眾多（武漢40%屬外來置業(yè)）， “新武漢人”聚集 工作及生活區(qū)域，其父母在 跟隨子女來漢 情況下，更愿意選擇與青年夫婦在同一 /鄰近社區(qū)。 2021/12/23 40 養(yǎng)老專項(xiàng)討論 —— 市場論證 以項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi) 100個(gè)核心戶衍生 1個(gè)養(yǎng)老戶為假設(shè)比例（后期通過調(diào)研及訪談確定比例關(guān)系），項(xiàng)目可輻射的周邊核心戶數(shù)約 35萬，本項(xiàng)目配建養(yǎng)老產(chǎn)品面積約（以養(yǎng)老產(chǎn)品約 70平米匡算）。 項(xiàng)目自然成長 伴隨項(xiàng)目長期開収，隨時(shí)間推移自然逐漸走向健康養(yǎng)老的人群。 坐標(biāo)城 4000戶 清江山水 7400戶 東林外廬 1400戶 中建康城 2700戶 （以下部分內(nèi)容摘自武漢公司研究報(bào)告 《 萬科老年住宅戶型研究 》 ） 案例 年齡 前職業(yè) 退休工資 家庭結(jié) 構(gòu) 家庭房產(chǎn) 居住狀 況 李阿姨 59歲 銀行職工 兩老 5000元以上 兩代人 多套 空巢 黃阿姨 61歲 長委職工 個(gè)人 2800元 兩代人 多套 空巢 張婆婆 74歲 郵電系統(tǒng)職工 兩老 4000元 三代人 多套 空巢 梅先生 70歲 司機(jī) 個(gè)人 2021元以上 三代人 多套 子女同住 查老師 66歲 小學(xué)老師 兩老 7000元 兩代人 多套 空巢 郭阿姨 60歲 經(jīng)貿(mào)企業(yè) 兩老 4000元以上 三代人 多套 子女同住 劉婆婆 72歲 銀行職工 個(gè)人 2021元以上 三代人 多套 寡居 謝阿姨 60歲 投資顧問 兩老 4000元以上 三代人 多套 空巢 被訪問者年齡范圍在 5575歲以內(nèi) ， 退休之前都是企事業(yè)單位的職工 ， 未來生活保障性比較強(qiáng) ， 退休金較高 。 空巢的情況比較普遍 。 類型一：老人不子女兼顧 both（ BH） 主要包含類型： ? 子女不老人同一城市但距離較遠(yuǎn) ? 在丌同城市 ， 探望老人需留宿 類型二：以自我需求為核心 self（ SF） 主要包含類型 ? 子女不老年人同住一個(gè)小區(qū) ， 來往頻繁 ? 子女不老年人丌在同一小區(qū) ， 但相鄰較近 為子女預(yù)留全功能空間 丌為子女預(yù)留與門空間 此種類型客戶居住需求主要 以家庭關(guān)系為核心 ， 子女會(huì)到老人居住空間居住戒玩樂 ， 因此戶型設(shè)計(jì)上要為子女預(yù)留空間 ， 如單獨(dú)的臥室 ， 較大的客廳餐廳等 。 子女不老人的距離 戶型設(shè)計(jì) 要點(diǎn) 核心區(qū)別 2021/12/23 養(yǎng)老專項(xiàng)討論 —— 需求配置 空間設(shè)計(jì)： BH以兩室為主，有部分“ 2+1”房需求， SF以一室為主，有部分“ 1+1”房需求 客戶類型 戶型主體 用途 BH 兩室 一室為老人居所 ， 另一室為子女或小學(xué)及以上孫輩預(yù)留 SF 一室 只為老人提供居所 2021/12/23 養(yǎng)老專項(xiàng)討論 —— 需求配置 鄭橋村項(xiàng)目老年住宅客戶來自亍 周邊社區(qū)外溢需求及本項(xiàng)目家庭自然成長需求， 子女不老人生活半徂高度重疊，養(yǎng)老戶型設(shè)置主要以一 房（ F1）為主，同時(shí)兼顧到部分分房和多功能房功能需求，一房和兩房套數(shù)比控制在 6:4左右。 ?客人多時(shí)在外面吃，不需要大的餐廳 ?在個(gè)人生活上與周圍其他老人保持距離，招待客人等活動(dòng)很少，客廳餐廳不需要過大 例：張婆婆 、 黃阿姨 、 查老師 、 郭阿姨 “ 家里招待客人時(shí) ， 因體力有限 ， 一般會(huì)請(qǐng)客人去金銀湖片區(qū)的餐館就餐 ” ——張婆婆 “ 平時(shí)一個(gè)人在家吃飯 ， 社區(qū)有食堂也會(huì)經(jīng)常去吃 ， 來客人了會(huì)在外面吃飯 ” ——黃阿姨 “在家經(jīng)常做飯，但是招待客人一般是帶到餐館就餐” ——査老師 “家里來客人，一般帶客人去外面的餐館就餐” ——郭阿姨 廳：面積不少于 20㎡，滿足基本就餐和活動(dòng)空間需求 養(yǎng)老專項(xiàng)討論 —— 需求配置 臥室設(shè)計(jì)：功能相對(duì)復(fù)合，要求較大空間（丌低亍 15㎡），靜區(qū)滿足 2張床擺放，勱區(qū)兼具小書房功能。 臥室面積設(shè)置必須考慮部分老年夫妻有分床睡的習(xí)慣，面積要能放下兩張床 臥室必須兼顧書房的功能，滿足老年人上網(wǎng)、看書、看報(bào)等一系列興趣愛好 養(yǎng)老專項(xiàng)討論 —— 需求配置 養(yǎng)老專項(xiàng)討論 —— 需求配置 “ +1”設(shè)計(jì)：主要為多功能房，老人興趣愛好空間，可考慮預(yù)留擺放一張單人床的尺度，備亍老人分房需求。 ?“ +1” 房主要用于滿足老年人特殊的興趣愛好 ， 他們需要一個(gè)單獨(dú)的興趣空間 ， 既清靜 ， 又不打擾他人 ， 但面積可以適當(dāng)控制 ， 避免過大； 書房面積整體面積控制在 68㎡ 養(yǎng)老專項(xiàng)討論 —— 需求配置 廚房設(shè)計(jì)：老年人丌喜油煙，對(duì)開放式廚房多有排斥；對(duì)亍廚房的功能設(shè)置滿足制作傳統(tǒng)簡餐即可；面積尺度沒有額外要求，約 78㎡，但需要通風(fēng)采光好。 關(guān)鍵詞：干濕分離 /防滑 /淋浴 衛(wèi)生間內(nèi)干濕分離 干濕過渡區(qū)防滑 舒適便利 保障安全 洗浴區(qū)以淋浴為主 盡量丌要設(shè)置浴缸 正常面積（ 67㎡） 養(yǎng)老專項(xiàng)討論 —— 需求配置 單層平面方案：老年住宅， 1T5板式 2021/12/23 養(yǎng)老專項(xiàng)討論 —— 需求配置 核心訴求生活便利 醫(yī)院 食堂 學(xué)校 菜場 整體布局 配套篇： 2021/12/23 養(yǎng)老專項(xiàng)討論 —— 需求配置 醫(yī)院： 老年人關(guān)注身體條件，他們信賴品牌醫(yī)院，對(duì)養(yǎng)老保障較好的他們，更加青睞醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院。 ?提供健康檔案跟蹤、名醫(yī)預(yù)約、定期體檢三大特別服務(wù)。 解決方案： ?聯(lián)系符合政店規(guī)范的菜車（ 4X10M），提供平價(jià)新鮮蔬菜 ?提供每天兩趟到社區(qū)服務(wù)， 7:00—8:30（晨練 /送小孩）和 16:30—18:00（接小孩） 2021/12/23 養(yǎng)老專項(xiàng)討論 —— 需求配置 食堂： 老年人晚年徑少做飯，隨著年紈增大，會(huì)考慮請(qǐng)鐘點(diǎn)工料理自己的飲食。 學(xué)校： 老年人普遍認(rèn)為如果幼兒園 /小學(xué)在社區(qū)內(nèi)，自己能更好的照顧孫輩 解決方案： ?位亍南北幼兒園（社區(qū)內(nèi)）、小學(xué)（社區(qū)外臨）的中間位置 ?考慮設(shè)風(fēng)雨連廊至幼兒園。 大一期 大二期 大三期 問題討論 本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2021年 10月摘牌， 2021年 4月底上市，敀希望盡快開展各項(xiàng)落地工作： 在上述面積配比和戶型需求下，總部戒建研對(duì)此類產(chǎn)品是否有現(xiàn)有成果借鑒？ 養(yǎng)老住宅是武漢公司探索全新領(lǐng)域，尚未有成熟成果，關(guān)亍交樓標(biāo)準(zhǔn)、戶內(nèi)設(shè)計(jì)、公共空間配置等，希望得到集團(tuán)