【正文】 屬長春市綠園區(qū)，區(qū)內主要是一汽集團及關聯(lián)企業(yè)，常住人口超過 10萬人，長春市每年 GDP的 7080%都是由一汽集團創(chuàng)造的。 新樓盤多穿插于各建成區(qū)內，規(guī)模不大，價格也不高，均價 2200元 / m2左右；老牌開發(fā)商 —— 星宇集團的地盤也多分布在鐵路沿線，對整個西部的市場格局影響不大。上海綠地集團正是看中了這一點大舉吃進了長春汽車經濟貿易開發(fā)區(qū)的324公頃土地，借用地南側比鄰的“同心湖公園”打造綠色親水住宅、營造西部生態(tài)新城。 占地 324公頃 ， 總投資 45億元 ， 住宅總建筑面積將達 150萬 m2， 基地南側比鄰市政綠地同心湖公園和錦江公園 。 銷售中的一期 B區(qū)共 12萬 m2， 20棟住宅，大多數(shù)為 6層，部分 11層；十余種戶型從 m2/戶，其中兩房兩廳一衛(wèi) 8389 m2/戶，三房兩廳兩衛(wèi) 110139 m2/戶（多層）；小高層基本為大戶型，三房兩廳兩衛(wèi) 134161 m2/戶； 小高層單價 2500元 / m2起，多層住宅均價約 2600元 / m2左右。 西部地產正通過綠色美景、自然風尚來打動長期居住在一汽廠區(qū)的老職工們告別昔日的灰色居住時代，追逐自然原始的秀美和純真。 人口眾多 ， 多為幾代人長期生活于此 ， 他們是鐵北新興樓盤的最忠實的擁護者和購買者 。 鐵北的商人 、 小業(yè)主較多 ， 而 “ 三北工程 ” 的啟動 （ 北站房 、 北人民大街 、 北廣場 ） 將給北部注入大量的人流 、 物流 ， 將進一步帶旺這里的商業(yè) 。不過2021年這里的房地產市場開始活躍，但這里樓盤的價格均較低（起價1300元 / m2）， 是長春市房價最低的區(qū)域 ，因此 在這里開發(fā)房地產必須要得到政府的支持才能展開。 （ 5） 中部地區(qū) 主要包括朝陽區(qū)和南關區(qū)兩個老城區(qū) ， 是長春市的中心區(qū) 。 人民廣場以北以商務地產為主，價格高。 南湖大路南 、 衛(wèi)星路北 、 人民大街東的區(qū)域是較為興旺的市場 ，鴻城國際花園 （ 2700元 / m2起 ） 、 我的家園 （ 2750元 / m2起 ） 、 秋實e景佳園 （ 2700元 / m2起 ） 等新盤均較活躍 ， 價格也較高 ， 規(guī)模也相對較大 。但開發(fā)商也逐漸重視生態(tài)技術的應用和園林景觀的提升（借景或造景），使之與郊區(qū)盤在景觀資源方面的差距縮小，從而使其高價格獲得支撐。林地 11000公頃，動植物 600多種。 片區(qū)有良好的景觀資源；有東北師大等多所高校；有師大附中、實驗中學等中學；有體育中心、會展中心等公共設施；輕軌一號線終點站將達長影世紀城；但目前生活配套設施幾乎沒有。 區(qū)內高低端住宅產品都有，價格變化幅度也較大 。 四、外地房地產商在長春發(fā)展狀況 萬科城市花園 萬科上東區(qū) 萬科新的地塊 萬達長春明珠 中海水岸春城 綠地長春上海城 天安第一城 融創(chuàng)上城 萬達， 1999年末成立大連萬達集團長春房地產有限公司，注冊資金 9000萬元。 萬科， 2021年 4月 16日成立長春萬科房地產有限公司，注冊資金 5000萬元。 中海， 2021年 12月 25日成立長春中海地產公司。 綠地， 2021年成立長春綠地。 四、外地房地產商在長春發(fā)展狀況 外地發(fā)展商在長春進行房地產開發(fā)的一些共同之處： 1. 當?shù)卣拇罅χС峙c參與； 2. 在老城區(qū)取得較大塊的土地，或者在交通便利的城郊結合部取得大面積的土地； 3. 土地出讓采取掛牌出讓的形式； 4. 通過捐贈、贊助等行為建立良好的公共關系； 5. 以相對超前的規(guī)劃設計、物業(yè)管理受到市場青睞，取得較好的銷售成績。但地塊鄰近凈月潭國家森林公園，景觀環(huán)境資源較佳，并且凈月區(qū)有吉林農大、東北師大凈月校區(qū)等全國知名高等院校，以及市實驗中學、東北師大附屬實驗中小學，市二實驗小學分校等長春知名中小學，已經形成了質量優(yōu)良、梯次合理的教育體系。 五、長影世紀城發(fā)展用地 2． SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 得天獨厚的地理位置，上風上水，生態(tài)資源豐富； 輕軌的建設使得凈月與長春市的交通將更為便捷，輕軌二期的終點就在地塊附近； 森林華墅、省市政府職工住宅等項目的建設提升地塊周邊的居住氛圍； 凈月大學城初具規(guī)模，為區(qū)域帶來濃郁的文化氛圍和旺盛的人氣； 凈月潭國家森林公園作為區(qū)域旅游中心已深入民心，長影世紀城、農業(yè)示范園等大型旅游項目相繼亮相凈月，必將帶動周邊區(qū)域發(fā)展。 五、長影世紀城發(fā)展用地 2． SWOT分析 機會（ O） 振興東北老工業(yè)基地 為長春的經濟發(fā)展提供契機； 旅游業(yè)的發(fā)展推動凈月區(qū)經濟發(fā)展； 隨著居民收入的提高，汽車已逐步進入家庭，居住郊區(qū)化也初見端倪； 市政府南遷、輕軌的建設以及凈月區(qū)交通路網(wǎng)的重新規(guī)劃帶動南城房地產發(fā)展。 世紀城發(fā)展用地宜定位為高端生態(tài)型別墅，兼顧居家和休閑。 六、其他潛在發(fā)展用地 六、投資建議 長影世紀城發(fā)展用地宜發(fā)展高端物業(yè)，但鑒于： 1. 長春市住宅郊區(qū)化剛剛起步，目前僅波及到城郊結合部，高端別墅市場尚待培育，作為一家外地發(fā)展商，在不完全熟悉當?shù)厥袌龅那闆r下，貿然進入遠郊區(qū)開發(fā)高端別墅有相當?shù)娘L險； 2. 長春城郊結合部尚有大量空地掌握在企業(yè)手中，其中不乏可用于建設高檔別墅的優(yōu)質土地，對本項目產生一定的威脅； 3. 高檔別墅建安成本居高不下，而項目預計售價相對不高，利潤空間有限； 4. 長影世紀城作為一個主題公園，其噪音和過多的人流對高檔別墅有不利的影響。 六、投資建議 如果能夠以合理的價格、優(yōu)惠的政策取得大面積位置較佳的土地資源，長春房地產市場大有可為。地塊宜選擇城郊結合部，首選區(qū)域為：高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星路沿線、伊通河沿線、凈月區(qū)北側城郊結合部。華僑城可以通過在長春城郊結合部的開發(fā)積累經驗、熟悉市場，為今后開發(fā)世紀城發(fā)展用地打下堅實