【正文】 公稱壓力 ，耐溫≥ 150℃的金屬硬密封三偏心蝶閥，閥門(mén)與管道采用焊接連接，直埋熱水管道上的補(bǔ)償器均采用全埋防腐型直埋波紋補(bǔ)償器，以減少補(bǔ)償器檢查井的設(shè)置，節(jié)省占地和投資，管道的彎頭、三通、變徑管采用等材、等徑的標(biāo)準(zhǔn)熱壓彎頭和標(biāo)準(zhǔn)三通，彎 頭彎曲半徑 R＝，三通為加強(qiáng)三通。 直埋式預(yù)制保溫管較之傳統(tǒng)的各類保溫管材具有十分突出的優(yōu)點(diǎn)； 28 （ 1）保溫性能好，熱損失僅傳統(tǒng)管材的 25％，長(zhǎng)期運(yùn)行可節(jié)約大量能源。 （ 3）在低溫條件下也具有良好的耐腐蝕和耐沖擊性，可直接掩埋如凍土層。 6．通風(fēng) 辦公大樓內(nèi)建有專用通風(fēng)設(shè)備，按照環(huán)保要求一般采用自然通風(fēng)設(shè)備。 3．管材及防腐 29 （ 1）管材 目前，我國(guó)天然氣輸送管線經(jīng)常使用的材質(zhì)有以下幾種：螺旋雙面縫埋弧焊接鋼管、熱鍍鋅水煤氣鋼管、鑄鐵管、 PE 管等，這幾種管材在我國(guó)生產(chǎn)的歷史比較長(zhǎng)。 本工程結(jié)合管道的輸送壓力，經(jīng)過(guò)比較，在保證工程質(zhì)量的前提下，確定本工程所采用的管道材質(zhì)為 L360，中、低壓燃?xì)夤艿溃軓健?DN200 的管道采用螺旋雙面埋弧焊接鋼管，材質(zhì)為 Q235B，管徑 DN200 管道采用水煤氣輸送管道。石油瀝青玻璃布絕緣防腐機(jī)械物理性能比較差，使用壽命短，有毒作業(yè)，污染環(huán)境。環(huán)氧煤瀝青冷纏帶為高性能防腐涂料，涂層光滑、致密、堅(jiān)硬、粘結(jié)力強(qiáng)，耐鹽堿，耐海水、耐土壤微生物腐蝕，防腐層性能較穩(wěn)定，使用壽命長(zhǎng)，現(xiàn)場(chǎng)異地施工方便，可以半機(jī)械化或手工施工，無(wú)污染，價(jià)格低廉。 30 （六）電力、照明、電信工程 1．電力 （ 1）設(shè)計(jì)原則 依據(jù)《城市道路照明 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GJJ4591，電纜敷設(shè)運(yùn)行規(guī)程，設(shè)計(jì)采用新技術(shù)和新型電氣材料使用電更安全可靠。根據(jù)負(fù)荷性質(zhì)分析，用電負(fù)荷為三類用電負(fù)荷。 （ 4）變配電方案 在每條道路中段道路外側(cè)設(shè)一體化組合戶外箱式變電站，變壓器外殼與箱變?yōu)橥幌潴w，變壓器采用自然風(fēng)冷，散熱片在箱體 外，箱體結(jié)構(gòu)緊湊防腐防塵。 計(jì)量采用高工低計(jì)，在箱變低壓側(cè)設(shè)電度表計(jì)量電能，并設(shè)電流 31 和電壓表，顯示工作狀態(tài)。 大樓路燈照明采用單桿雙挑（燈桿高度為 9 米，燈具功率為 250W＋ 175W），道路兩側(cè)對(duì)應(yīng)布置，照明線路中心距道牙石 米，燈桿采用熱鍍鋅鋼燈桿，燈桿間距為 35 米左右。 全夜燈和半夜燈的控制由智能鐘控器作用于主回路的變頻調(diào)壓裝置進(jìn)行全路的減光節(jié)能操作，避免間隔關(guān)燈造成的斑馬效應(yīng)。變壓器為中性點(diǎn)直接接地系統(tǒng) 32 5．道路電力外線工程 電力電纜線路設(shè)于道路東側(cè)人行道下面，采用電纜溝敷設(shè)方式，電纜溝內(nèi)孔尺寸為寬深 1200 1000mm，電纜溝縱坡與道路縱坡一致，電纜溝敷土不小于 300mm。電纜溝中電纜支架為角鋼支架，支架間距為 800mm，電纜支架雙側(cè)布置。 6．道路電信工程 本工程電信管線采用多孔水泥管，管道縱坡與道路縱坡一致，管道敷土不小于 600mm，電信過(guò)路管采用鋼管，管縫用中砂填充。 （七）人防工程 本工程人防等級(jí)為 6 級(jí)，設(shè)在綜合大樓的最低層。 本項(xiàng)目 綠化設(shè)計(jì)對(duì)樹(shù)種選擇遵循 “ 因地制宜、適地適樹(shù) ” 的原則。 現(xiàn)代化的住宅小區(qū) ,植物群落是綠色空間環(huán)境的基礎(chǔ) ,植物景觀是綠色的主體 ,因此 ,應(yīng)以喬木、灌木、草本花卉、藤本 植物來(lái)有機(jī)結(jié)合 ,根據(jù)它們的種類和習(xí)性的相似性組成層次豐富而不蕪雜 ,適合該地自然環(huán)境條件的人工園林植物群落 ,以發(fā)揮最佳生態(tài)效益。這種種植結(jié)構(gòu)可創(chuàng)造最佳生態(tài)效益 ,既節(jié)省土地 ,又在環(huán)境生態(tài)效益上產(chǎn)生最佳效果。 購(gòu)物中心外部 綠化不 同于公園設(shè)計(jì) ,在設(shè)計(jì)和建設(shè)中 ,要注重實(shí)用功效和美學(xué)藝術(shù)。 四、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 1．總用地面積（畝）： 10 土地取得費(fèi)（萬(wàn)元）： 2．總建筑面積（平方米）： 地上建筑面積（平方米）： 公建面積（平方米）： 3．建筑物數(shù)量 數(shù)量（棟）： 13 層高（米）： 層數(shù)（層）： 3 4．主要技術(shù)指標(biāo) 容積率 ： 建筑密度： % 綠化率： % 停車(chē)位： 123 停車(chē)率： % 35 第六章 環(huán)保、消防、安全與節(jié)能影響評(píng)價(jià) 一、環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家環(huán)境保護(hù)法，堅(jiān)持環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，努力改善生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益并重的原則。 （一）編制依據(jù) 1．《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》。 3．《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》。 （二）本項(xiàng)目新增污染物和污染源 1．購(gòu)物中心及居民生活垃圾。 3．項(xiàng)目施工期產(chǎn)生的垃圾。 （三）防治措施 1．城市工業(yè)與居民垃圾應(yīng)該分類處理，如對(duì)環(huán)境不會(huì)造成嚴(yán)重污染的建筑垃圾可采用自然填埋法，填埋后應(yīng)恢復(fù)植被。隨著城市現(xiàn)代化水平的提高，垃圾成分的改變， 垃圾處理由衛(wèi)生填埋法逐步改為堆肥法，實(shí)現(xiàn)再生資源的綜合利用。施工期固體廢棄物中的生活垃圾集中堆放后統(tǒng)一處理、施工棄土和建筑垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)處理。 4．對(duì)于含有有害化學(xué)物質(zhì)、放射性物質(zhì)、病毒污染物質(zhì)等的垃圾、污水進(jìn)行預(yù)處理后，方可排入城市排污管道。 6．加強(qiáng)環(huán)境綠化，如在垃圾堆放點(diǎn)建設(shè)綠化隔離帶，以減少二次污染。 2.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ140— 90）。 37 4．其它有關(guān)的規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。 1．加強(qiáng)消防水源建設(shè)， XXX 購(gòu)物中心 內(nèi)建設(shè)消防水源系統(tǒng)，必要時(shí)應(yīng)建設(shè)一座消防專用蓄水池和建筑物內(nèi)外消防水系統(tǒng)。 3．按規(guī)范要求建筑物的建筑群設(shè)置合理的消防通道，并按環(huán)形布置，且最少有兩處與外界道路相連接，并確保通道和道路的暢通。 5．各建筑物均應(yīng)根據(jù)其自身特點(diǎn)，選擇和配備一定數(shù)量的滅火器，并定期檢查確保使用的 可靠性。 7．建設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，并建立健全消防的有關(guān)規(guī)章制度。 三、安全 （一）編制依據(jù) 1．《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》（勞動(dòng)部 3號(hào)令）。 38 3．《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1189）。 （二）安全措施 1．地區(qū)建筑物設(shè)計(jì)和建設(shè)按地震烈度 8 度設(shè)防， XXX 購(gòu)物中心 按 7 度設(shè)防。 3．制定本公司操作規(guī)程和安全技術(shù)規(guī)程，定期進(jìn)行培訓(xùn)和考核，依法搞好安全工作。 5．根據(jù)企業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)有毒有害物濃度進(jìn)行定期檢測(cè)和超標(biāo)報(bào)警系統(tǒng)，并按規(guī)定配備必需的勞動(dòng)保護(hù)用品。 四、節(jié)能 （一）編制依據(jù) 1．《節(jié)約能源暫行條例》。 3．《評(píng)價(jià)企業(yè)合理利用熱技術(shù)導(dǎo)則》（ GB348683）。 （二）節(jié)能措施 1． XXX 購(gòu)物中心 采用居國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平，國(guó)際先進(jìn)的技術(shù)、 39 工藝和設(shè)備，其單位產(chǎn)品能源消耗，居國(guó)內(nèi)同行業(yè)同類產(chǎn)品先進(jìn)水平或領(lǐng)先水平。 3．堅(jiān)決杜絕借用投資為名，將外地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)工藝、技術(shù)、設(shè)備落后，產(chǎn)品能耗高、污染嚴(yán)重的二手貨、三手貨進(jìn)入 XXX 購(gòu)物中心 。 5．應(yīng)用經(jīng)濟(jì)杠桿和價(jià)格機(jī)制，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，對(duì)耗能單位和個(gè)人制定合理、先進(jìn)的能耗指標(biāo)，并加強(qiáng)監(jiān)督、檢查和考核，做到獎(jiǎng)罰分明，不斷提高單位和個(gè)人節(jié)約能源的意識(shí)，使節(jié)能工作真正落到實(shí)處。項(xiàng)目啟動(dòng)后，按照項(xiàng)目建設(shè)的宗旨和目標(biāo)來(lái)逐步實(shí)施。 XXXXXX 購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目 設(shè)立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和總經(jīng)理，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下 的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理負(fù)責(zé) XXX 購(gòu)物中心 具體的施工建設(shè)及日常管理工作。秉著 “ 誠(chéng)信、創(chuàng)新、發(fā)展 ” 的經(jīng)營(yíng)理念，無(wú)論對(duì)商戶、無(wú)論對(duì)消費(fèi)者， 公司 都充分站在對(duì)方的角度去考慮問(wèn)題，確保商 戶、消費(fèi)者的利益能夠得到充分的維護(hù)；此外， 公司 不斷吸取先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、管理模式，借鑒、總結(jié)成功 管理 經(jīng)驗(yàn)，在已有基礎(chǔ)上開(kāi)拓、創(chuàng)新更適合自己的途徑和方式，從而不斷提升自己，不斷完善公司各方面的管理、軟硬件設(shè)施，在市場(chǎng)、在消費(fèi)者心目中樹(shù)立一個(gè) “ 誠(chéng)信、健康和不斷發(fā)展向上 ” 的品牌形象。 伴隨著時(shí)代的前進(jìn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)轉(zhuǎn)為品牌的競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)有著高美譽(yù)度的品牌不僅僅代 表著數(shù)千萬(wàn)、數(shù)億元的隱性價(jià)值，更是對(duì)一個(gè)公司、對(duì)一個(gè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的肯定。 三、勞動(dòng)定員和人員管理 按照組織管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，分別測(cè)算出工作量，按照經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)的職位測(cè)算定員，本項(xiàng)目勞動(dòng)定員為 60 人，其中，管理人員10 人、行政管理人員 15 人、專業(yè)技術(shù)人員 15 人、保安人員 10人、清潔工人 10 人。專業(yè)技術(shù)人員招聘的辦法是通過(guò)考核、大幅度試用等措施，把那些熟悉商貿(mào)、中央空調(diào)、管道維修等專業(yè)知識(shí)豐富、有著本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)和懂技術(shù)的優(yōu)秀人才吸引到本項(xiàng)目中來(lái)，并通過(guò)靈活的用人機(jī)制，從優(yōu)的工薪待遇，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)人才的吸引力，對(duì)特殊人才實(shí)行特殊待遇。對(duì)于項(xiàng)目?jī)?nèi)的所有職工要嚴(yán)格實(shí)行同內(nèi)容的培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗工作，確 保人員的素質(zhì)，建設(shè)一支高效、精干的專業(yè)隊(duì)伍。根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求，估算新增總投資 5000 萬(wàn)元，其中新增固定資產(chǎn)投資 5000 萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元。 表 81 新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 估算投資 (萬(wàn)元 ) 所占比例 (％ ) 1 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 2 建筑費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 運(yùn)雜費(fèi) 5 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 6 建設(shè)單位管理費(fèi) 7 辦公家具購(gòu)置費(fèi) 8 人員培訓(xùn)費(fèi) 9 驗(yàn)收鑒定費(fèi) 11 基本預(yù)備費(fèi) 12 建設(shè)期利息 合 計(jì) 5000 100 二、新增固定資產(chǎn)投資估算說(shuō)明 基本預(yù)備費(fèi)按建筑費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其它工程費(fèi)之和的 5%計(jì)算。 43 三、新增 固定 資產(chǎn) 資金來(lái)源與籌措 本項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)投資 5000 萬(wàn)元，資金來(lái)源為企業(yè)自籌。 四、流動(dòng)資金估算及資金來(lái)源 本項(xiàng)目新增流動(dòng)資金總額為 萬(wàn)元，其中鋪底流動(dòng)資金 30%為 萬(wàn)元，由企業(yè)自籌資金解決。第 4年開(kāi)始正式運(yùn)營(yíng)，第 4年達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)行年，滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入總額為 5672 萬(wàn)元。 （一）原材料價(jià)格的確定（不含稅） 是以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。 44 （三）工資及福利費(fèi) 本項(xiàng)目技術(shù)人員和管理人員共計(jì) 60 人，人均工資按 萬(wàn)元 /年計(jì)算。 （五）修理費(fèi)用按折舊的 30%計(jì)算 （六）銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 3%計(jì)算 總成本費(fèi)用估算詳見(jiàn)附 表 4。 產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅按 5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加分別為7%、 3%，預(yù)計(jì)滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年銷(xiāo)售稅金及附加為 萬(wàn)元。 滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年利潤(rùn)總額為 5672 萬(wàn)元，所得稅率為 33%，所得稅額為 萬(wàn)元。滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 四、項(xiàng)目盈利能力 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 45 稅前 % 稅后 % （二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic＝ 10%) 稅前 萬(wàn)元 稅后 萬(wàn)元 （三）投資回收期（含建設(shè)期） 稅前 年 稅后 年 （四）投資利潤(rùn)率 % 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見(jiàn)附表 7－ 附表 7－ 2。并能夠滿足銀行要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還清貸款。 （二）社會(huì)效益分析 由于本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容中基礎(chǔ)設(shè)施是其重點(diǎn)內(nèi)容，公益性很強(qiáng)，因而有較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，概括起來(lái)主要有： 1． XXX 購(gòu) 物中心 的建設(shè)會(huì)促進(jìn)市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 依托 XXX 購(gòu)物中心 良好的區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施，擺脫了原有城區(qū)對(duì)城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。因此， XXX 購(gòu)物中心 的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，推動(dòng) XXX 縣 的建設(shè)步伐，成為市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐。 XXX 購(gòu)物中心 建設(shè)開(kāi)發(fā)，可以較好地帶動(dòng)相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢?jiàn) XXX 購(gòu)物中心 的建設(shè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其它產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了較好的帶動(dòng)作用，延長(zhǎng)了產(chǎn)業(yè)鏈條，具有良好的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，近期基礎(chǔ)設(shè)施投入按初步估算約投 資 萬(wàn)元，至少可以拉動(dòng)社會(huì)直接投資約 億元，間接投 資將會(huì)更大。 4． XXX 購(gòu)物中心 的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市功能的改善 XXX 購(gòu)物中心 建設(shè)的合理布局，可使區(qū)內(nèi)交通秩序井然，有效的預(yù)防和減少交通事故，使區(qū)內(nèi)居民及其他人民群眾的人身安 47 全和財(cái)產(chǎn)得到較好的保障。 5． XXX 購(gòu)物中心 整體上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，必然要建立統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的 市場(chǎng)環(huán)境，有利于提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化水平，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和逐步完善。 XXX 購(gòu)物中心 的建設(shè)將借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，整體上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，從根本上改變傳統(tǒng)的招商模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)外開(kāi)放的全面創(chuàng)新。 二、敏感性分析 本報(bào)告分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)成本的變化進(jìn)行敏感性分 析。 三、其他可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)量 所謂“過(guò)量”是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)超過(guò)了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。 前一種整體過(guò)量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目處于銷(xiāo)售或出租不暢，價(jià)格走低的狀態(tài)。這兩種因素是互相影響的，特別是總量過(guò)剩的不良影響更大。百貨店和專賣(mài)店在經(jīng)營(yíng)設(shè)施和場(chǎng)地面積上的需求也是極不相同的。 （三）投