【正文】 /畝， 3897 元 /平米， 南京老山開發(fā)建設 ，占地 畝，容積率 2，商業(yè)金融， 275 萬元 /畝， 2066 元 /平米， 南京建浦建設 ，占地 畝，容積率 3，二類居住用地， 791 萬 /畝， 3953 元 /平米， 南京民康房地產 ，占地 畝，容積率 3，住宅混合用地， 755 萬元 /畝， 3775 元 /平米， 通宇投資 ，占地 畝，容積率 二類居住用地， 336 萬 /畝， 4583 元 /平米， 31 2020 年 10 月 24 日，浦口新城掛牌四幅地塊。另外兩幅緊鄰雅居樂和世紀金源居住用地 和 ，掛牌價分別為 500 萬 /畝和 730萬 /畝，樓面地價 4300 元 /平米左右。 2020 年浦口區(qū) 已 成功出讓 7 幅地塊，其中 五 幅是居住用地，成交樓面價 3200 4000 元 /平米 。 區(qū)域房地產市場分析 浦口房地產市場 2020 年， 浦口 板塊由于剛性需求的釋放以及江浦區(qū)位價值的提升，房地產市場表現(xiàn)非常突出。 整個浦口板塊不但有威尼斯水城、天潤城這樣的元老級大盤，還有萬科、中海等近年開盤的項目，另外包括騁望、通宇等 2020年底拿地的項目也預計將在 2020 年開盤銷售。目前，橋北片區(qū)銷售32 報價基本突破 8500，江浦片區(qū)銷售報價已突破 10000。一個月之內， 17 家樓盤開盤，去化也很給力。 2020 年 13 月份浦口 住宅 成交情況 浦口新城 房地產市場 浦口新城的發(fā)展帶動了老浦口的積極轉型。目前在浦口新城的房地產開發(fā)市場上，建筑產品涵蓋了高層、洋房、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)類型 ； 浦口區(qū)中心醫(yī)院、浦口新城醫(yī)療中心、青奧體育公園、中央公園以及各大中小學校都已動工或已經投入運營 ； 在區(qū)域的商業(yè)配套上，已經有東方萬匯城、新城總部大廈、常發(fā)廣場、紅星美凱龍在總部大道兩旁打造大型商業(yè)綜合體；北京喬波冰雪世界開發(fā)有限公司打33 造的大型室內滑雪場也將在青奧會前建成并投入使用。 浦口新城在售項目 2020 年， 江浦片區(qū)有 中國鐵建江佑鉑庭 、 中海萬錦熙岸 、 融僑觀邸 、萬科金色半山、通宇林景雅園多家樓盤入市銷售 。 3 月份 中海萬錦熙岸 、 融僑觀邸 、萬科金色半山、通宇林景雅園推出高層或小高層的房源，單價從 10000 11500元 /平米不等。 熙 龍山 院 萬科 金色半山 中 海 萬錦熙岸 江佑鉑庭 北江豪庭 35 ? 品牌： 融僑集團是一家以地產開發(fā)為核心的大型外資投資集團。 ? 交通： 象 山路、海院路、沿山大道已經通車；象山南路已經建成，象山北路、花卉大道正在建設中。 ? 景觀： 純法式風格。 ? 銷售： 融僑觀邸 2020 年 7 月份推出樣板房和景觀示范區(qū)； 2020年 9 月第一次開盤，面積 92163 平米 ，均價 10800 元 /平米 ，比周邊價格高出 5001000 元 /平米 ； 2020 年 11 月推出聯(lián)排別墅， 350410 平米，折后價格 400 萬 600 萬； 2020 年 2 月因市場競爭加劇，融僑觀邸率先將價格降至 8300 元 /平米 ，一步到位，搶得市場先機； 2020 年進入 6 月份，融僑觀邸將價格調整至 9000 元 /平米 ，目前 暫無房源可售；該項目已經銷售 11 套小高層和高層住宅，共計 1077 套，聯(lián)排別墅 8 棟，共計 66 套。總占地 萬平米 ，總建筑面積 40 萬平米，容積率 ，共規(guī)劃 26 棟小高層、高層住宅， 2800 戶。 ? 交通： 地鐵 10 號線和 11 號線， 5 路公交線路，出門即可感受交通的便捷。 ? 景觀： 萬平米中心園林、 400 米中央景觀大道、 8 大主題景觀組團，近 70%超高綠化率。 ? 銷售： 2020 年 3 月該項目開盤， 90140 平米 ，均 價 8500 元 /平米，其中精裝修 1 棟，均價 9700 元 /平米；該項目共開盤 11棟 1070 套，目前去化 90%， 3 月底將推出 90178 平米房源， 90平米房源均價 11000 元 /平米，大戶型均價 10000 元 /平米 。占地面積 62270平米，總建筑面積 99632 平米。建筑風格為英倫風 情，精 裝交付。 ? 自然資源： 和老山一街之隔，空氣清新，環(huán)境雅 靜。 ? 銷售： 項目于 2020 年 11 月開盤，共開盤 5 棟花園洋房（ 120套）和 1 棟小高層（ 82 套）。小高層面積為 90 平米和 117 平米的頂躍， 均價為 10300 元 /平米 ， 目前還剩 5 套左右。 先開發(fā)南區(qū) 共 占地面積 35 萬平米，建筑面積 54 萬平米，容積率 。 ? 交通： 北側環(huán)城西路和東側雨山路已經通車，通達性較好。 ? 項目抗性： 周邊配套雖然規(guī)劃定位較高、業(yè)態(tài)豐富，但建成尚需時日（ 510 年），短期內享受不到； 開發(fā)企業(yè)知名度不高 ；建筑質量、物業(yè)管理為業(yè)主所詬病。項目 共 開盤 2487 套，共去化 65%左右。首先，各個項目均做樣板房展示區(qū)，個別項目甚至在開盤前半年就已經打造完畢。最后，區(qū)域內剛性需求還是非常旺盛，萬科金色半山開盤后的 88平米精裝三房開盤當天基本去化。 ? 浦口區(qū)近年土地市場跌宕起伏，目前市場平穩(wěn)，二類居住用地成交價樓面價 32004000 元 /平米。 ? 國五條及細則發(fā)布后，南京市二手房及新房成交量猛增 ， 3 月份全市 新房 成交量為限購以來單月成交量第二 ； 浦口區(qū) 上市量猛增，同時 大部分樓盤可以保證去化五成以 上。 ? 區(qū)域內剛性需求較為旺盛，此外，多個樓盤改善型需求配比較高，提升了整個區(qū)域的居住檔次。 2) 對當?shù)?土地及 房地產市場的 全面了解 ：自科工園項目實施以來， 保持對土地及房地產市場 政策和動態(tài) 的密切關注 ， 可準確把握拿地成 本和二級開發(fā)時機。 4) 一級開發(fā)主動權可配合二級項目營銷造勢：進入二級開發(fā)后，結合市場情況和銷售進度，可安排相應的一級開發(fā)基礎設施及其他配套工程建設，通過一、二級聯(lián)合造勢宣傳，一級建設配合二級開發(fā)，做到資源的有效、高效配置。 ? 劣勢（ W）： 1） 南京中交房地產品牌尚未建立：目前投資公司在南京 未 取得二級房地產投資開發(fā) 的 機會，品牌缺乏地區(qū)優(yōu)勢。 ? 機會（ O）： 1） 南京是“世界及城市群”中唯一的科技創(chuàng)新中心：根據(jù)《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，滬寧線將成為“世界級城市群”主軸線，南京被定位為長三角輻射帶動中西部地區(qū)發(fā)展的重要門戶、 25 個長三角城市中唯一的科技創(chuàng) 新中心。 3） 符合投資公司對房地產投資板塊的區(qū)域戰(zhàn)略布局：根據(jù)此戰(zhàn)略布局，未來將加大一、二線城市的布局力度，加大城市綜合開發(fā)與房地產的協(xié)同發(fā)展力度，實現(xiàn)在南京等42 相關區(qū)域房地產的長續(xù)經營。 ? 威脅（ T）： 1） 中海、萬科等知名開發(fā)商的競爭：中海、萬科率先成功開拓區(qū)域房地產市場，其品牌優(yōu)勢明顯，在南京有眾多追隨者，對投資公司帶來強有力的競爭。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： 1. 良好 的政府 合作關系； 2. 對當?shù)赝恋丶胺康禺a市場的全面了解； 3. 首宗出讓地塊拿地成本相對可控； 4. 一級開發(fā)主動權可配合二級 項目營銷造勢； 5. 現(xiàn)有的部門、人才和管理框架。 機會（ O）： 1. 南京是“世界及城市群”中唯一的科技創(chuàng)威脅（ T）： 1. 中海、萬科等知名開發(fā)商的競43 新中心； 2. 江北副城“擁江發(fā)展”的投資環(huán)境； 3. 符合投資公司對房地產投資板塊的區(qū)域戰(zhàn)略布局； 4. 浦口新城成功開發(fā)給項目未來預留發(fā)展空間。 上述分析表明 ， 項目擁有較多自身優(yōu)勢，是可操作和風險可控的。 項目 總體定位 項目地塊 北依千年勝地老山國家森林公園 ，東側緊鄰科工園 千余畝濕地公園 ，西側未來打造服務 10 余萬人的 綜合服務中心，距離 10號線地鐵地站不到 2 公里的距離。 項目產品定位 44 結合地塊的規(guī) 劃指標，項目 將 以人為本的高度筑造品質居住環(huán)境，打造 萬人共享 人文自然 群落。項目內外美景融合共生， 隨 周邊老山自然山巒 起伏， 再現(xiàn)天人合一的美妙生活境界。另外，科工園項目周邊為南京軟件園、紫金特別社區(qū)及橋 林工業(yè)園，幾大園區(qū)住宅供應量極少，規(guī)劃居住用地也不多，因此可導入周邊園區(qū)產業(yè)人口置業(yè)， 他們是項目自住剛需型客戶 。 3) 由過江通道導入主城區(qū)居民 最后本項目純改善型客戶 主要 來源于主城區(qū)，集中在 建鄴 和鼓樓區(qū)，他們主要依托緯七路過江隧道導入， 15 分鐘即可完成 鬧市區(qū)到田園生活的轉換 。 項目 價格定位 及漲幅 價格定位 與項目地塊鄰近的萬科金色半山多層（精裝）均價 11400 元 /平米，小高層（東南朝向）精裝成交 均價 10300 元 /平米。目前，競品項目融僑觀邸、中海萬錦熙岸以及通宇林景雅 苑 小高層和高層的銷售均價在 1000011500 元 /平米。 價格漲幅 3 月底， 市政府公布 《 南京市 2020 年度新建商品住房價格控制目標的通知》中，明確 表示 南京市 2020 年度房價格控制目標為：漲46 幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。在上一輪調控中，南京市政府公布了 2020 年度新建住房價格控制目標 是 漲幅 不得超過 %。 項目 2020 年三季度拿地后， 2020 年 三季度 實現(xiàn)銷售，屆時預計首期 銷 售均價達 12095 元 /平米。從 2020 年 三季度 開始 進行 住宅 銷售，至 2020 年 四 季度 項目 住宅 銷售 完畢。 項目投融資計劃 按照初步開發(fā)方案，項目各年 各季度 需籌措并投入的 資金見 附件項目資金計劃表 。 49 第九章 項目經濟效 益分析 地塊 技 術經濟 指標 本項目 建 設用 地面積 畝， 經 營性 用地面積 畝 ，容 積率； 規(guī) 劃 地上 建筑面積 33 萬平米，其中 住宅 可售面積 萬平米， 商業(yè)可售面積 19萬平米， 地下建筑面積 萬平米；規(guī)劃戶數(shù) 2816 戶，地下停車位3645，其中 可售 車位 3198。 項目 指標 單位 50 建設 及銷售 方案 本項目 開 發(fā)周 期為 年，包括 建 設和 銷售期。 項目共分三期建設， 2020 年四季度開始進行一期施工建設， 2020年 四 季度建設完畢 ，每期建設 6 個季度 ；項目分三期銷售， 2020 年三 季度進行住宅銷售， 2020 年 四 季度整體項目銷售完畢。其中土地費用 億元， 前期費用 及綜合規(guī)費 15088 萬元， 建安費用 億元， 管理費用 3545萬元， 銷售費用 億 元 ，財務費用 9552 萬元，不可預見費 6458建設用地面積 畝 經營性用地面積 畝 容積率 土地 出讓金 (含契稅） 121,739 萬元 地上建筑面積 330,960 平米 住宅（可售） 305,960 平米 商業(yè)（可售） 19， 305 平米 配套用房 5695 平米 地下建筑面積 143， 772 平米 51 萬元。 項目財務評價指標 項目總投資 億元，開發(fā)周期為 年，靜態(tài)回收期 年，項目 自有 資金內部收益率 %， 稅后 財務凈現(xiàn)值 億元。 結論 根據(jù)上述分析以及財務測算，海峽兩岸科工園首期地塊符合投資54 公司關于區(qū)域化經營的戰(zhàn)略要求，地塊大小適宜，優(yōu)勢條件明顯，風險可控，符合公司投資收益要求及發(fā)展戰(zhàn)略，建議批準投資該項目，積極獲取該地塊。 在城鎮(zhèn)化的大背景下，借助浦口區(qū)“擁江發(fā)展”的大好時機，項目未來發(fā)展前景廣闊。 55 第十章 項目優(yōu)勢 分析 作為科工園項目一級開發(fā)企業(yè)， 在 良好 合作 的形勢下， 現(xiàn)在 雙方就進一步合作的可能進行探討研究 。在此期間，各部門形成了各項工作及合作相關流程， 包括 前期 、土地儲備和營銷、招投標管理、工程管理等方面，為二級開發(fā)前期及建設相關管理工作提供了寶貴的經驗。 3. 可攤薄二級開發(fā)成本 投資公司在科工園綜合開發(fā)方面有 過百億的投資，項目在前期、設計、建設等方面可均攤降低二級開發(fā)成本費用，在成本控制方面利用自身優(yōu)勢縮短和先進水平的差距。 從投資公司層面講， 若一級開發(fā)成本 及收益 回56 收困難，成功摘得地塊 可用一級開發(fā)收益置換土地，反過來二級開發(fā)盈利可用來補充一級開發(fā)成本。 5. 提前鎖定優(yōu)質地塊 在 科工園 一級開發(fā)初期，首期方案經過多輪修改， 計劃收儲 地塊從原先南部 安置房片區(qū)調整為目前蘭溪公園周邊 優(yōu)質 地塊。項目通過一級開發(fā)與政府協(xié)商開發(fā)思路， 按照投資公司收儲計劃和戰(zhàn)略布局， 可提前鎖定項目內優(yōu)質地塊。首先，可完成 2020 年投資公司全年千畝土地儲備計劃的 1/3； 其次，在戰(zhàn)略上