【正文】 且差距越來越大。從趨勢(shì)上看，沈陽的人均可支配收入從 2020 年起一直保持加速?gòu)?qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，而反觀哈 爾濱、長(zhǎng)春兩城市，增長(zhǎng)趨勢(shì)較緩，且基本相同。由于受宏觀政策和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，銷售面積在 08 年下降了 %。盡管這樣，仍未達(dá)到 07年高點(diǎn)。且在 08 年哈爾濱銷售面積萎縮最為厲害，受影響最大。 哈爾濱的 商品房竣工面積 從 2020年的 2020年的 。從竣工面積看，無論總量還是增速，哈爾濱排第二，但是長(zhǎng)春后來居上，差距在不斷縮小，于 08 年在總量上持平。在 2020 年，沈陽竣工面積達(dá) 平方米，比哈爾濱多 平方米，是哈爾濱的 4 倍。 8 年中哈爾濱的平均增速最高，其原因在于過去的幾年哈爾濱固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資、竣工面積的增長(zhǎng)相對(duì)于消費(fèi)需求的增長(zhǎng)矛盾加大，造成供需失衡，引起房?jī)r(jià)上漲。 整體而言： GDP 方面：振興大東北沈陽在先行，無論是從 GDP 總量還是增速方面看，沈陽都是當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于哈爾濱、長(zhǎng)春兩市?？⒐っ娣e和銷售面積來看，三 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告 16 / 34 城市普遍存在供不應(yīng)求的矛盾，竣工的增長(zhǎng)趕不上銷售面積的增長(zhǎng)，其中哈爾濱矛盾最突出。但同時(shí)我們也注意到，最近 2 年而言，哈爾濱固定資產(chǎn)投資在加速，并于 2020 年增速達(dá)到 %，超過了長(zhǎng)春的 %和沈陽的 % 。這導(dǎo)致了，在 3 城市中哈爾濱供求矛盾最為突出， 這也是哈爾濱房?jī)r(jià)漲幅最快的原因。從竣工面積看，由于 08 年整個(gè)市場(chǎng)都處于低潮期，從而導(dǎo)致了 09 年市場(chǎng)竣工面積下降。 基于如下因素，本報(bào)告認(rèn)為：短期內(nèi)，成交量將微降、成交價(jià)將微升。 首次置業(yè)，依舊需求旺盛。 在中國(guó)人的消費(fèi)觀念里，不是追求“人人有其居”，而是追求“人人有其房”。從骨子里講，中國(guó)人是根本不接受租房的消費(fèi)理念的。中國(guó)人，尤其年輕人買房，不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，不是一個(gè)人的事情，而是一大家子、乃至一大家族的事情，在 這種觀念里，父母拿錢給子女買房（起碼拿個(gè)首付）成為了一種義不容辭的責(zé)任，子女“啃老”，在父母的支持下購(gòu)房置業(yè)也成為了一種心安理得的消費(fèi)。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下，沒有城市戶口，但城里有套房，也是城里人的身份標(biāo)簽。 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告 17 / 34 有分析數(shù)據(jù)表明， 2030 年中國(guó)方達(dá)到人口出生的高峰值， 2050 年中國(guó)方達(dá)到人口出生的負(fù)增長(zhǎng)。這就是房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的人口紅利，畢業(yè)了就要就業(yè)，結(jié)婚前就要買房。 中國(guó)現(xiàn)有城市化率約為 45%，而西方發(fā)達(dá)國(guó)家約為 80%。一年百分之一的城市化率，就要有 1200 萬人進(jìn)城，就是 億平方米的首次置業(yè)需要。一年提高一米的發(fā)展速度，就要有 4 億平方米改善置業(yè)需求。我們注意到：拆遷與回遷 過程中，更多是原住居民的置業(yè)循環(huán)，很難滿足人口紅利和城市化進(jìn)程下、旺盛增長(zhǎng)的首次置業(yè)消費(fèi)需求。 改善置業(yè)，呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。哈爾濱市區(qū)約有家庭 150 萬戶，按照每戶購(gòu)買一套簡(jiǎn)單推算，結(jié)束福利分房以來的 12 年里，約有三分之一的家庭已經(jīng)購(gòu)置住宅。過去的 12 年里，哈爾濱市商品房只有社區(qū)，沒有新區(qū)；只有單元門，沒有智能化；只有道路，沒有景觀；只有高密度，沒有舒適度。 有關(guān)部門公布的數(shù)字顯示， 2020 年，哈爾濱市二手房?jī)r(jià)格同比上漲 %，漲幅位居 15個(gè)副省級(jí)城市之首，比平均水平高 個(gè)百分點(diǎn)，比最低的青島市高 個(gè)百分 點(diǎn)。哈爾濱市二手房市場(chǎng)的活躍構(gòu)成了改善置業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，構(gòu)成了市場(chǎng)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 綜上所述，無論短期還是長(zhǎng)期，改善置業(yè)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。 投資置業(yè)，基本達(dá)到頂峰。期間，中國(guó)股市冰火兩重天，最高 6124點(diǎn)、最低 998 點(diǎn)，投資者要么被無情洗出，要么被嚴(yán)重套牢，鮮有長(zhǎng)期獲利者。 但我們注意到：盡管哈爾濱市場(chǎng)在過去的幾年里掀起了房地產(chǎn)投資熱，但就整體而言，還是以首次置業(yè)和改 善置業(yè)為主體，投資置業(yè)應(yīng)不超過市場(chǎng)份額的二成。 4 月 14 日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍”政策的出臺(tái)，加大了信貸的門檻與成本。從年初的“國(guó)十一條”到近日的“新國(guó)四條”，期間是兩會(huì)之后的地王涌現(xiàn)和房?jī)r(jià)飛漲，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為了“脫韁的野馬”、房地產(chǎn)似乎成為了 某種亂世，這一切都在刺激中央政府的底線，宏觀調(diào)控正在從此前的“點(diǎn)剎”演變?yōu)椤凹眲x”，因?yàn)?，中?guó)政府下決心要做到的事情，是一定能夠做到的。投資置業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”效應(yīng)將對(duì)首次置業(yè)和改善置業(yè)產(chǎn)生程度不一的影響，投資置業(yè)頂峰后的退潮，可能會(huì)形成整體市場(chǎng)的、階段性的“集體觀望”。中長(zhǎng)期內(nèi)可能蓄勢(shì)重來。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)過度 依賴投資和出口。投資多，產(chǎn)業(yè)少：新興產(chǎn)業(yè)少，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)少，高端產(chǎn)業(yè)少；傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)多，落后產(chǎn)業(yè)多，低端產(chǎn)業(yè)多。造成以多種形勢(shì)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)：要么轉(zhuǎn)行，要么炒房。資源優(yōu)化，資源閑置。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng) 29%、高達(dá) 億元，創(chuàng)歷史新高。 2020 年，按照新的市委領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)劃，哈爾濱市正在四面開花，跑步前進(jìn)。過去的十年，哈爾濱市的發(fā)展是落后的，目前的四面開發(fā)和跑步前進(jìn)，不是把未來十年的活提前干了，而是因?yàn)檫^去的十年沒怎么“干活”。 投資增長(zhǎng)，政府四面開花，應(yīng)該在中長(zhǎng)期內(nèi)增大供給，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下，一方面要守住 18 萬畝耕地不放，一方面要堅(jiān)決推進(jìn)城市化進(jìn)程，建設(shè)用地供求矛盾只能加劇?；谶@兩方面因素，就全國(guó)而言，留給商品住宅的用地供應(yīng)，結(jié)構(gòu)失衡自然加劇。 開發(fā)商的資金來源，包括自有資金、銷售回款、銀行貸款、資本市場(chǎng)融資。年初以來，盡管公開的說法一直是堅(jiān)持適度寬松的貨幣政策，但實(shí)際上， 2020 年新增銀行貸款 萬億元、 2020年限定銀行貸款 萬億元，并且明確控制新增銀行貸款流向房地產(chǎn)業(yè)。 上一輪宏觀調(diào)控是以建設(shè)部為主導(dǎo)的三部委，新一輪宏觀調(diào)控增加了“證監(jiān)會(huì)”形成了“十龍治水”，將對(duì)房地產(chǎn)公司上市、增發(fā)、發(fā)債進(jìn)行嚴(yán)格的限制，將導(dǎo)致資本市場(chǎng)融資縮量。 全面緊縮的貨幣政策下，開發(fā)商可能產(chǎn)生兩條路線：一種是“規(guī)模速度型”，追求快速開發(fā)銷售，套現(xiàn)回籠資金。就哈爾濱而言，目前還應(yīng)該是以前者居多。 財(cái)政政策，政府捉襟見肘。地方政府紛紛演變?yōu)橥恋刎?cái)政。土地財(cái)政是動(dòng)力燃油，一方面耗油驚人，一方面需要不斷加油。省政府、省建設(shè)廳認(rèn)為“房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，對(duì)全省經(jīng)濟(jì)應(yīng)對(duì)危機(jī)保增長(zhǎng)發(fā)揮了重要的支撐作用，成為推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要引擎”。將重點(diǎn)落在了“快速”上，還是要將房地產(chǎn)業(yè)大干快上。 2020 年，哈爾濱市政府的四面開花，計(jì)劃投資 900 億元，但 2020 年哈市財(cái)政收入約 300 億元，土地出讓約 120 億元。此種情況下，政府就是大開發(fā)商，只能依靠銀行貸款和土地出讓。 可以預(yù)見，短期內(nèi)，哈爾濱市土地出讓依舊供需兩旺，但地價(jià)應(yīng)將居高不下。 最近的四個(gè)月來，房?jī)r(jià)問題不斷刺激中央政府，尤以兩會(huì)之后為甚。看來中央政府正在堅(jiān)定不移地遏制少數(shù)地區(qū)、少數(shù)城市房?jī)r(jià)的過快上漲，但又形成了“全國(guó)吃藥”的政策市，只不過，這輪是“點(diǎn)剎到急剎”的、“掉頭向下”的政策市。 板塊紛爭(zhēng)，形成三國(guó)鼎立。 2020 年，哈爾濱市將形成三大板塊。 伴隨著 2020 年 群力新區(qū)兩個(gè)地王的橫空出現(xiàn)，伴隨著群力新區(qū)的醫(yī)療配套、教育配套 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告 21 / 34 文化配套、商業(yè)配套進(jìn)入建設(shè)階段，伴隨著群力新區(qū)西部地區(qū)進(jìn)入土地出讓階段、伴隨著盛和天下、觀江國(guó)際兩個(gè)地王項(xiàng)目的建設(shè)與銷售。 哈西版塊，五年磨一劍。但哈西版塊，成也是“西客站”、敗也是“西客站”。 商品住宅，持續(xù)升級(jí)優(yōu)化。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中保障性用房由政府承擔(dān)，并提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、 限價(jià)房等，在 2020 年新建項(xiàng)目當(dāng)中政府要求開發(fā)商配建 2%的廉租房，從而構(gòu)建了低端住宅供應(yīng)體系，這個(gè)體系里，還是以政府為主導(dǎo)，以開發(fā)商為輔助。伴隨著房?jī)r(jià)的攀升，伴隨著新區(qū)的建設(shè)，伴隨著改善型置業(yè)的上升趨勢(shì)，應(yīng)該講，哈爾濱市的商品住宅產(chǎn)品趨優(yōu)化、概念豪 宅化。 2020 年，哈爾濱市場(chǎng)掀起了商鋪投資熱，幾米一個(gè)、幾萬一米、幾十萬一套。要么是成熟的商圈，要么是地鐵的概念。 哈爾濱市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)版塊分析 南直路版塊 項(xiàng)目名稱 橄欖城、東一時(shí)區(qū)、南棵綠蔭、東鐵花園、宏偉華軒、長(zhǎng)安城 銷售均價(jià) 版塊項(xiàng)目均價(jià) 50006500 元 /㎡ 板塊特點(diǎn) 1． 產(chǎn)品特征以中小戶型為主，建面 50100 ㎡為主，二房居多。而宏偉華軒，歷史價(jià)格 6300 元 /平方米，目前已達(dá)到 7500 元 /平方米，供計(jì) 209 套，去化率達(dá) 85%，成為了區(qū)域內(nèi)的價(jià)格標(biāo)竿。預(yù)計(jì) 2020 年開工六個(gè)項(xiàng)目，分別為盛和天下、觀江國(guó)際、雨陽名居、漫步巴黎、群力新城、綜合開發(fā)住宅 銷售均價(jià) 60008500 元 /㎡ 版塊特點(diǎn) 1． 版塊中項(xiàng)目整體品質(zhì)較高，產(chǎn)品以中大戶型為主，客戶以投資置業(yè)和改善居住條件為主，項(xiàng)目以 30 層高層為主，除此之外還有部分 7 層多層（帶電梯），以及單體別墅、聯(lián)排、雙拼，形成了豐富的產(chǎn)品線。 3． 由于群力新區(qū)規(guī)劃較高，公園等配套設(shè)施先行落實(shí)，政府宣傳力度大，配套新穎，從而成為了目前哈爾濱定位最高，也是最熱點(diǎn)的版塊之一。但因?yàn)檎麄€(gè)群力規(guī)劃面積大，土地供應(yīng)放量快，造成產(chǎn)品供應(yīng)大，目前產(chǎn)品素質(zhì)參差不齊，價(jià)格趨同。去年形 成區(qū)域配套，今年交通醫(yī)療配套，但配套設(shè)施建設(shè)在逐步放慢，且版塊呈現(xiàn)二熱二冷二緩：土地買賣和房屋交易出售熱；城市配套運(yùn)營(yíng)和入住率冷；配套設(shè)施和市場(chǎng)熱度趨緩。 哈西版塊 項(xiàng)目名稱 東輝明珠園、金域藍(lán)城、溪樹庭院、英倫名邸、西典家園 項(xiàng)目均價(jià) 60007500 元 /㎡ 版塊特點(diǎn) 1． 產(chǎn)品以高層為主，含洋房公寓，產(chǎn)品線豐富。本區(qū)域教育配套強(qiáng)于其他區(qū)域，但區(qū)域產(chǎn)品檔次參差不齊，溪樹庭院走高科技豪宅的方向，具有地源熱泵恒溫恒濕，大樹全冠移植，超大的景觀示范區(qū)，遮陽棚，新風(fēng)系統(tǒng)，成為哈爾濱市標(biāo)桿型項(xiàng)目。 3． 該版塊規(guī)劃較早，起步緩慢，拆遷艱難，進(jìn)程緩慢，配套相對(duì)群力較為落后，但因?yàn)楣髡竞臀骺驼镜穆涑桑磥戆l(fā)展?jié)摿^大。 2． 版塊中代表項(xiàng)目為：立匯美羅灣，其建筑規(guī)模大，產(chǎn)品線豐富，規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)均為境外機(jī)構(gòu)，戶型配比小，以中小套型為主，去化率較高，消化周期較快。版塊位于哈爾濱東南角原為工業(yè)區(qū)，導(dǎo)致區(qū)域配套不成熟，交通不便利，屬于低端市場(chǎng)。 2． 產(chǎn)品綜合素質(zhì)較高，如盟科視界擁有超大樓間距，南北向 180 ㎡東西向270 ㎡；金色萊茵號(hào)稱德式住宅，水景景觀，進(jìn)口建材。金色萊茵因?yàn)榈率斤L(fēng)格接受度，樓間距小，價(jià)格開盤過高，產(chǎn)品供應(yīng)面積過大，從而導(dǎo)致消化周期過長(zhǎng)（ 18 萬米銷售整 6 年）。 北環(huán)路沿線版塊 項(xiàng)目名稱 盛世江南、浪琴水岸、上實(shí)銀座、觀江國(guó)際、觀瀾寶邸、江南明珠、壹江南 項(xiàng)目均價(jià) 800015000 元 /㎡ 版塊特點(diǎn) 1． 產(chǎn)品以三房四房豪宅為主，臨江一側(cè)消化速度較快，不臨江的去化率較慢。此版塊因臨江，地處道理中央地端，購(gòu)物、休閑、交通等配套設(shè)施十分完善，分別毗鄰愛建、中央大街商圈，成為了哈爾濱最高端版塊。 2． 版塊代表項(xiàng)目為：寶宇榮耀天地。 3． 該版塊交通便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，地段成熟，容積率高，產(chǎn)品品質(zhì)一般。 詳見附件： 哈市同檔個(gè)案產(chǎn)品供應(yīng)及推盤情況 .doc 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目定位于高端市場(chǎng)，考慮精裝修，住宅性質(zhì)的公建性公寓預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)均價(jià)8015 元每米，商店街預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 20200 元每米，車庫車位預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 3600元每米，辦公建筑預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7059 元每米。詳見附表： 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)價(jià)格測(cè)算表 —市場(chǎng)定位分析表 客戶定位 本項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀、規(guī)劃遠(yuǎn)景、項(xiàng)目屬性、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)決定了客戶將集中于投資為主要目的置業(yè)客戶群，且主要集中于非住宅類產(chǎn)品的投資群體。 公 寓：投資型客戶約占 50%，自用型客戶約占 50%。 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告 26 / 34 產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目致力于打造哈爾濱市首席城市綜合體，詳見后續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)分析部分。 這將是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、居住復(fù)合功能為一體的大型社區(qū)商業(yè)。 三年后，這將是哈爾濱市第五商圈。 概念規(guī)劃方案 開放。購(gòu)物中心、 5A 級(jí)寫字樓、 SOHO 辦公公寓、精裝居住公寓組合成共享空間。 在這個(gè)街區(qū)里，購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)的群體完全共享空間，自由流動(dòng)。具體而言，商務(wù)、居住群體保證單項(xiàng)流動(dòng)，通過通道與共享空間相連，通過門禁 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告 27 / 34 系統(tǒng)與其他群體相隔。 這將是一個(gè)人車分流、人貨分流的交通體系。將購(gòu)物中心商品的倉儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)布置在地下一層，地面預(yù)留單獨(dú)貨運(yùn)入口，樓層之間以貨梯直達(dá)，從而形成完全的人貨分流的交通體系。 親水。遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)毗鄰群 力內(nèi)河，先天就具有親水基因。 購(gòu)物中心主展示面設(shè)計(jì)哈爾濱最大的 6 層樓高的瀑布跌水，購(gòu)物中心外廣場(chǎng)設(shè)哈爾濱最高的旱噴，購(gòu)物中心垂拔大廳內(nèi)設(shè)計(jì)瀑布溪流，每層設(shè)計(jì)融水流為一體的導(dǎo)視系統(tǒng)。 整體而言，在遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)，在不同的物業(yè)內(nèi)，我們都能看到“靜水，流水，落水，噴