【正文】 需求空間 中檔寫字樓有一定需求空間，部分項(xiàng)目銷售良好，如 海灣財(cái)富中心 、 世紀(jì)晶華 ，世紀(jì)晶華原是華能大廈，項(xiàng)目停工許久，在前年恢復(fù)動(dòng)工，開發(fā)商將 18 層以上單元的大戶型 16 住宅改成寫字樓功能，在住宅市場(chǎng)火爆的情形下，反其道而行之，也達(dá)到 89%的銷售 業(yè) 績(jī)，可見寫字樓仍 存在 一定的需求空間。 寫字樓市場(chǎng)需求方向分析 作為一個(gè)以 服務(wù)和貿(mào)易為主的窗口城市，城市的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了廈門的企業(yè)類型多為成長(zhǎng)型的中小型企業(yè)。這些企業(yè)雖然規(guī)模小，投入少，但都希望能在繁華的市中心找到適合自己的辦公空間，與一些知名公司客戶比肩為鄰，樹立良好的企業(yè)形象，尋找進(jìn)一步發(fā)展的成長(zhǎng)空間。 位于湖里的海天物流中心就是一個(gè)很好的例證。在入伙后，就深受物流公司的喜愛，其出租率都維持在 89%以上。隨著廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廈門作為東南沿海中心城市的地位將 越來越顯著，加上 人居環(huán)境的改善和城市品牌的提升，綜合競(jìng)爭(zhēng)能力不斷增強(qiáng)。因此我們相信廈門寫字樓市場(chǎng)未來是道路 雖然 曲折，但前途光明的！ 寫字樓開發(fā)方向分析 有專業(yè)人士從目前廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系分析，供求雙方存在一個(gè)矛盾，即過剩的大面積、功能分散的高檔寫字樓，與短缺的、集合各種社會(huì)功能的經(jīng)濟(jì)型寫字樓之間的矛盾。 事實(shí)上，不少公司表示其實(shí)他們也不愿意“蝸居”居民小區(qū)。 寫字樓事實(shí)上目前也并不是到了稀缺的地步，根據(jù)市建設(shè)與管理局的統(tǒng)計(jì)，截至今年3月，全市辦公寫字樓空置 ，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積 萬(wàn)平方米。 個(gè)案調(diào)查 中閩大廈 鉆石海岸 18 廈門第一廣場(chǎng) 東方 （ 2）注重物業(yè)管理 開發(fā)商聘請(qǐng)一流的物業(yè)管理公司管理物業(yè)成為主流。 （ 4）強(qiáng)打總部經(jīng)濟(jì)牌，銷售理想 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手普遍利用總部經(jīng)濟(jì)概念炒作 ，售價(jià)普遍在 15000元 /㎡以上，銷售比較理想。 今后兩 三 年商務(wù)樓宇將會(huì)放量供應(yīng)。 與其他省城市相比，廈門寫字樓租金水平偏 低 ，廈門 核心商務(wù)區(qū) 寫字樓平均租金在 / m2 投資性客戶將會(huì)持續(xù)成為商務(wù)樓宇的重 要客戶來源之一。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上標(biāo)榜智能化寫字樓、商務(wù)中心等新型產(chǎn)品獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷；同時(shí)概念型，個(gè)性化，小戶型寫字樓將持續(xù)熱銷。另外，地塊南側(cè)緊鄰軟件園二期及觀音山片區(qū)，北側(cè)則是高端配套聚集的五緣灣片區(qū)，西側(cè)靠近湖邊水庫(kù)片區(qū)。 20 圖 31 兩岸金融中心湖里指揮部 圖 32高林居住區(qū) 圖 33 湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 21 圖 34高林公交站 圖 35 加油站 圖 36 特房山水系樓盤 22 圖 37軟件園二期 圖 38 五緣灣濕地公園 23 第四章 市場(chǎng)定位策略與產(chǎn)品策劃 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 1） 、 毗鄰萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，可借此聚集人氣 ； 2） 、 緊鄰仙岳路與城市路網(wǎng)齊備， 環(huán)島干道， 翔安隧道口，交通便捷，輻射力強(qiáng)； 3） 、地塊所在區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高，國(guó)企和臺(tái)資金融企業(yè)總部背景，商務(wù)形象良好； 4） 、國(guó)貿(mào)品牌優(yōu)勢(shì)和信達(dá)免稅商業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)； 劣勢(shì) 1） 、屬城市新建區(qū)，周邊生活配套及現(xiàn)有消費(fèi)客群尚有待培育； 2） 、與仙岳路存在一定高差并有綠化帶隔離，同時(shí)仙 岳路將全線高架，商業(yè)昭示性受到一定影響； 3)、地塊現(xiàn)狀有村道和電線貫穿南北，土地移交時(shí)尚不能馬上遷移改造； 4)、商業(yè)規(guī)模有限且不緊鄰生活區(qū)，不能作為傳統(tǒng)社區(qū)型商業(yè)定位； 5)、寫字樓招商有既定產(chǎn)業(yè)政策約束，商業(yè)物業(yè)也有自持要求，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益難以作為短期投資回報(bào)考量； 機(jī)會(huì) 1)、海西戰(zhàn)略背景下的廈門發(fā)展前景； 2)、廈門作為兩岸金融門戶的戰(zhàn)略規(guī)劃的政策利好以及兩岸金融中心的規(guī)劃高度； 3)、廈門高端寫字樓存量有限，島內(nèi)土地資源日益稀缺； 4)、老城區(qū)交通擁堵，島內(nèi)商務(wù)辦公重心向東部轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)； 5)、 量體規(guī)模超過目前市場(chǎng)現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓，未來產(chǎn)品品質(zhì)打造空間較大； 6)、商業(yè)物業(yè)的高端定位對(duì)寫字樓形象的提升作用。 4)、寫字樓物業(yè)只能自用和定向金融行業(yè)招商，存在一定招商壓 力。建設(shè)用地面積 平方米，總建筑面積 ≧ 88000 平方米 , 其中地上總建筑面積 88000 萬(wàn)平方米。分高、中、低區(qū)共設(shè) 15部客梯、2部轉(zhuǎn)換梯、 2部消防梯。共設(shè) 10 部客梯（分高 、低區(qū)）、 1部消防梯。 業(yè)態(tài)組合方案 2 6層：大型餐飲酒樓婚禮殿堂（兼娛樂演藝中心）、休閑式書店； 5層： 培訓(xùn)中心； 4層：兒童主題百貨、休息區(qū)餐飲區(qū)； 3層：家樂福、特色餐廳； 2層：家樂福； 1層：精品步行街、旗艦品牌店、特色餐廳； 寫字樓設(shè)計(jì)方案 表 11房間組成表 層別 房間名稱 數(shù)量 軸線面 / m2 備注 一層 門廳 1 不包括走廊 接待室 2 一般辦公室 6 包括專用衛(wèi)生間 大空間辦公室 2 會(huì)議室 2 二層 會(huì)議室 2 一般辦公室 6 大空間辦公室 2 三、四 以上樓 層 會(huì)議室 3 一般辦公室 6 大空間辦公室 2 各層 樓梯間 3 電梯井 2 27 管道井 1 衛(wèi)生間 2 包括盥洗室 走廊 包括電梯走廊 平面設(shè)計(jì) 建筑朝向?yàn)槟媳毕颍L(zhǎng)為 ，寬為 ，平面布置滿足長(zhǎng)寬比小于 5，采用縱向、 橫向 的柱距，滿足建筑開間模數(shù)和進(jìn)深的要求?？v、橫向定位軸線均與柱軸線重合，外墻、走廊墻壁平齊，滿足美觀與使用要求。門廳面積主要根據(jù)建筑物的性質(zhì)、規(guī)模、功能要求及其空間處理確定，面積為 。一層層高 ,其他層層高 ，臺(tái)階踏步采用 b=300mm,h=150mm,級(jí)數(shù)由相應(yīng)層高控制，平臺(tái)寬度 D=2020mm,梯間 進(jìn)深 ，開間 。 走廊，依據(jù)功能使用要求及防火疏散規(guī)定，該方案走廊寬為 。衛(wèi)生間根據(jù)使用人數(shù)確定坐式大便器、小便槽數(shù)目；在各衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置前室，作為盥洗室。 根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)要求，每層設(shè)立大空間辦公室、一般辦公室、小空間辦公室、中型會(huì)議室，大型會(huì)議室。 主要房間的設(shè)計(jì)考慮以下幾點(diǎn)： 第一、主要房間的布置宜使用方便，影響較小，面朝南； 第二、大空間辦公室設(shè)有專用衛(wèi)生間； 第三、房間布置應(yīng)兼顧建筑結(jié)構(gòu)要求； 立面設(shè)計(jì) 該建筑立面為了滿足采光和美觀需求，設(shè)置了大面積的玻璃窗。 28 寫字樓系統(tǒng)配置 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 辦公空間的舒適度很大程度上依賴于空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。 VAV 系統(tǒng)：變風(fēng)量（ Varied Air Volume，簡(jiǎn)稱 VAV）空調(diào)系統(tǒng)。 柴油發(fā)電機(jī)組的設(shè)置 考慮到未來新技術(shù)的發(fā)展，以及會(huì)增添的輔助設(shè)備，寫字樓在雙路供電的基礎(chǔ)上，又增設(shè)了柴油發(fā)電機(jī)組，除了提供消防等重要負(fù)荷外，可提供每層電腦機(jī)房及為該機(jī)房服務(wù)的空調(diào)系統(tǒng)用電。 辦公區(qū)域架空地板設(shè)置 在 寫字樓的辦公區(qū)域設(shè)置了 100 高的架空地板，作為強(qiáng)、弱電線路的敷設(shè)空間。并可滿足特殊客戶群體（諸如 IT 業(yè)）的辦公需求。也是為辦公建筑的可持續(xù)發(fā)展預(yù)留了發(fā)展空間。均可滿足國(guó)際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。 5分鐘運(yùn)載能力：是指每五分鐘內(nèi)，電梯單向運(yùn)送人數(shù)占服務(wù)區(qū)域總 人數(shù)的百分比。 各項(xiàng)先進(jìn)設(shè)備系統(tǒng)的配置，使得辦公環(huán)境更為舒適、便捷，并為將來預(yù)留了一定的發(fā)展、改造、空間。 為了提高客梯使用效率，客梯進(jìn)行上下分區(qū)，以 50M 高度為一區(qū)。 洗手間布置 根據(jù)一般情況每 400 平米一個(gè)男廁位一個(gè)便斗及 1 個(gè)女廁位 ,洗手盆可根據(jù)廁位 4:1來定 ,并且設(shè)置殘疾廁位還有清潔間。廁所隔斷依照 一個(gè)隔斷，并且將隔斷做吊頂設(shè)置，方便廁所清潔。 30 第六章 節(jié)能專篇 相關(guān)法規(guī)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》； 《中華人民共和國(guó)可再生能源法》； 《中華人民共和國(guó)電力法》 《中華人民共和國(guó)建筑法》； 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部部長(zhǎng)令第 76號(hào)）； 《廈門市節(jié)約能源條例》； 《廈門市人民政府關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的意見》（廈府 [2020]104 號(hào)）； 《廈門市人民政府關(guān)于印發(fā)廈門市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法的通知》（廈府 [2020]292 號(hào)） 《廈門市經(jīng)濟(jì)發(fā)展局關(guān)于實(shí)施廈門市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和 審查暫行辦法的通知》（廈經(jīng)能 [2020]325 號(hào)） 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB501892020）； 《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/J503782020）； 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范》（ CJJ362020）； 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范》（ JCJ1442020）； 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5017693）； 《建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500342020）； 《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T500332020）； 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ/T1692）； 《建筑外門窗氣密、水密、抗風(fēng)壓性能分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及檢測(cè)方法》（ GBT/71062020）； 《綜合耗能計(jì)算通則》（ GB/T25892020）； 《房間空氣調(diào)節(jié)器能效限定值及能效等級(jí)》（ GB1202132020）； 《電力變壓器能效限定值及能效等級(jí)》（ GB247902020）； 《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》（ GB171672020）； 《中小學(xué)校建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ 9986 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)情況 由于地域資源限制的原因，長(zhǎng)期以來廈門地區(qū)的能源 99%以上需要從外地調(diào)入，自給 31 率不到 1%，能源對(duì)外依賴性強(qiáng)、供需矛盾大。 廈門 2020P01 地塊 工程建設(shè)用地地址位于 湖里區(qū)兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口西南側(cè) ，區(qū)內(nèi)水、電等配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目用電均由市電網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)，項(xiàng)目用水由市政用水管網(wǎng)供應(yīng)。 能源消耗種類及數(shù)量 水 表 61用水量估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 用水定額 日用水量 日數(shù) 年用水量 備注 （ m179。/a） 1 商業(yè) 61659 8L/㎡ d 300 新鮮水 3 道路及綠化 39378 2m3/㎡用水定額按《 XX主要行業(yè)取（用）水定額》取用。 本項(xiàng)目年用新鮮水約 179。年用水總量為 m179。 電 年耗電量＝功率密度 （ W/㎡）建筑面積（㎡）運(yùn)行天數(shù)（ d）每天小時(shí)使用 32 系數(shù)（ X1） /103 根據(jù)《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施 — 電氣節(jié)能專篇》的規(guī)定，民用建筑的電力負(fù)荷計(jì)算在方案設(shè)計(jì)階段，可根據(jù)單位指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算。 具體用電量估算如下： 表 62 項(xiàng)目用電量估算表 序號(hào) 類別 數(shù)量 年用電量計(jì)算 功率密度 （ W/㎡） 建筑面積 （㎡ ） 運(yùn)行天數(shù)（ d） 每天小時(shí)（ h） 使用系數(shù) （ X1） 年用電量 Qn （萬(wàn) KW 天然氣 本項(xiàng)目商業(yè)、辦公建筑消耗的天然氣較少，不作估算。 2） 提高建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，減少空調(diào)采暖運(yùn)行時(shí)的冷熱損失。 4） 合理利用自然通風(fēng)進(jìn)行換氣及降溫，減少機(jī)械通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行時(shí)間。冬季制熱設(shè)置一臺(tái) 1000KW 常壓燃?xì)忮仩t。 南側(cè)商鋪設(shè)置多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)，系統(tǒng)總共 765HP。A2， B3 辦公樓為便于管理計(jì)費(fèi)，采用變頻多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)，每層專門設(shè)置多聯(lián)機(jī)室外機(jī)房。 2） 本工程的酒店部分單位空調(diào)面積用冷負(fù)荷指標(biāo)約為 160 W/m2，熱負(fù)荷指標(biāo)約為 50 W/m2。辦公部分單位空調(diào)面積用冷負(fù)荷指標(biāo)約為 175 W/m2。 4） 酒店選用制冷機(jī)組帶熱回收功能，在夏季制冷同時(shí)回收熱量對(duì)生活熱水供水。 電氣專業(yè)節(jié)能 供配電系統(tǒng)節(jié)能措施 1） 合理確定用電負(fù)荷，供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔，并綜合考慮可靠性及經(jīng)濟(jì)性。 3） 所有變配電系統(tǒng)采用節(jié)能、高效型設(shè)備，實(shí)現(xiàn)變配電系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 5） 設(shè)備選型盡可能采用節(jié)能、高效設(shè)備，如變壓器采用 SCB10 系列，電梯、水泵、風(fēng)機(jī)等采用節(jié)能型電動(dòng)機(jī)，提高電動(dòng)機(jī)的能效。 照明節(jié)能措施 1） 按照《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500342020），嚴(yán)格控制各個(gè)場(chǎng)所的照度值與照 明功率密度值。 不采用效率低于 70%的燈具，多使用 36 瓦、 T8 或 T5 的細(xì)管兒燈、緊湊型熒光燈或小功率高壓鈉燈，盡量不使用白熾燈。 住宅樓梯照明中，選用自熄型節(jié)能燈具，但同時(shí)要注意采取消防時(shí)強(qiáng)制切換點(diǎn)亮措施。 住宅公變采用低壓計(jì)量的方式，住宅公共用電回路分別設(shè)置電度表，住宅住戶按戶分層集中設(shè)表計(jì)量。辦公部分?jǐn)M按建筑平面分隔設(shè)分戶計(jì)量，計(jì)量表集中放置在各層強(qiáng)電豎井，擬采用智能巡檢式電度表，自動(dòng)讀表，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化管理。 1） 管材采用壓力水頭損失小，強(qiáng)度好、耐腐蝕、使用壽命長(zhǎng)的新型管材，可以達(dá)到降低電耗和水頭損失的效果。 2） 對(duì)裙房屋面雨水回收利用，回收雨水用于綠化。 3） 衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型