【正文】 用土地上的房屋及附屬構筑物、城市公共設施等拆除、遷建補償費，搬遷運輸費，企業(yè)單位因搬遷造成的減產(chǎn)、停工損失 補貼費，拆遷管理費等。 。 ? 土地使用權出讓金 土地使用權出讓金指建設項目通過土地使用權出讓方式，取得 有限期的土地使用權 ，依照規(guī)定支付的土地使用 my ,lvpPubgCqkwFASz15 權出讓金。 1） 協(xié)議方式適用于市政工程、公益事業(yè)用地及機關部隊和需要重點扶持、優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地 ； 2） 招標方式適用于一般工程建設 用地 ； 3） 公開拍賣適 用于盈利高的行業(yè)用地 。 ? 拆遷補償與臨時安置補助費。拆遷補償費是指拆遷人對被拆遷人按照有關規(guī)定予以補償所需的費用，分為 產(chǎn)權調(diào)換 、 貨幣補償 兩種形式。內(nèi)容包括： ? 建設單位開辦費：指新建項目為保證籌建和建設工作正常進行所需的辦公設備、 生活家具、用具、交通工具等的購置費用。但不包括應計入設備、材料預算價格的建設單位采購及保管設備材料所 需的費用。 建設單位臨時設施費是指建設 期間 建設單位所需生產(chǎn)、生活用臨時設施的搭設、維修、攤銷費用或租賃費用。 勘察設計費是指為建設項目提供項目建議書、可行性研究報告、設計文件等所需的費用，內(nèi)容包括： ? 編制項目 建議書、可行性研究報告及投資估算、 工程咨詢、評價以及為編制上述 文件所進行的工程勘察、設計、研究試驗等所需費用； ? 委托勘察、設計單位進行初步設計、技術設計、 施工圖設計、概預算編制，以及 設計模型制作等所需的費用； ? 在規(guī)定的范圍內(nèi)由建設單位自行完成的勘察、設計工作所需的費用。包括自行或委托其他部門研究試驗所需的人工費、材料費、試驗設備及儀器使用費，支付的科技成果、 先進技術的一次性技術轉讓費。監(jiān)理費應根據(jù)委托的監(jiān)理工作范圍和監(jiān)理深度在監(jiān)理合同中商定。它包括以各種建筑工程及其在施工過程中的物料、機器設備為保險標的的 建筑工程一切險 ，以安裝工程中的各種機器、機械設備為保險標的的 安裝工程一切險 ，以及 機器損壞保險 等。 為全面、詳細評價工程建設項目對環(huán)境可能產(chǎn)生的污染或造成的重大影響所需的費用。 為預測和分析建設工程項目存在的職業(yè)危險、危害因素的種類和危險危害程度，并提出先進、科學、合理可行的勞動安全、衛(wèi)生技術和管理對策所需的費用。 系 指在施工現(xiàn)場組裝的鍋爐及壓力容器、壓力管道、消防設備、燃氣設備、電梯等特殊設備和設施，由安全監(jiān)察部門按照有關安全監(jiān)察條例和實施細則以及設計技術要求進行安全檢驗，應由建設工程項目支付而向安全監(jiān)察部門繳納的費用。 ㈢ 與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關的費用 ： 聯(lián)合試運轉費 、 生產(chǎn)準備費 、 辦公和生活家具購置費 是指新建企業(yè)或新增加生產(chǎn)工藝過程的擴建企 業(yè)，在竣工驗收前按照設計規(guī)定的工程質(zhì)量標準，進行整個車間、生產(chǎn)線或裝置的有負荷或無負荷聯(lián)合試運轉發(fā)生的費用支出大 于試運轉收人的虧損部分。試運轉收入包括試運轉產(chǎn)品銷售和其他收入。 ? 生產(chǎn)人員培訓費 。 ? 生產(chǎn)單位提前進廠參加施工、設備安裝、調(diào)試，以及熟悉工藝流程與設備性能等人員的工資、工資性補貼、職工福利費、差旅交通費、勞動保護費等。 不包括 微機、復印機及醫(yī)療設 備等購置費 。 ㈠ 基本預備費是指在項目實施中可能發(fā)生的、難以預料的支出，需要預先預留的工程費 用。 。 ，對隱蔽工程進行必要的挖掘和修復費用。 ㈡ 工程造價價差預備費 （ 即漲價預備費 ） ，是指建 設項目在建設期間內(nèi)，由于人工、設備、材料、施工機械價格及費率、利率、匯率等變化，引起工程造價變化而需要增加的預留費用。計稅依據(jù)為固定資產(chǎn)項目實際完成的投資額，其中更新改造項目為建筑工程實際完成的投資額。 七、經(jīng)營性項目鋪底流動資金 經(jīng)營性項目鋪底流動資金，是指經(jīng)營 性 項目為保證生產(chǎn)和經(jīng)營正常運行，按規(guī)定應列入建設項目總資金的鋪底流動資金。 第三節(jié) 建設項目投資估算 投資估算是項目決策的重要依據(jù)之一 。 一、投資估算的階段劃分 投資估算的階段劃分 表 22— 8 投資估算階段劃分 誤差 率 投資估算的主要作用 投資決策 過程 （ 機會研究 ） 階段 ≥177。 20％以內(nèi) ； ； ，但不能完全肯定一個項目是否真正可行 177。 。 項目的投資估算，作為業(yè) 主資金籌措、銀行貸款及項目建設期造價管理和控制的重要依據(jù) 。它不僅是確定項目投資決策的命運，也影響到項目能否持續(xù)生存發(fā)展的能力。批準的項目建議書、可行性研究報告及其批文、設計方案 （ 包括文字說明和圖紙 ） 。 （ 含非標準設備 ） 及運雜費率。 ，報價資 料。 。 、地貌、地質(zhì)條件、水電氣源、基礎設施條件等現(xiàn)場情況，以及其他有助于編制投資估算的參考資料和同類工程的竣工決算資料等。 全廠性工業(yè)項目或整體性民用工程項目 （ 如小區(qū)住宅、 機關、學校、醫(yī)院等 ） ，應包括廠 （ 院 ） 區(qū)紅線以內(nèi)的主要生產(chǎn)項目，附屬項目、室外工程的豎向布置土石方、道路、圍墻大門、室外綜合管網(wǎng)、構筑物和廠區(qū) （ 庭院 ）的建筑小區(qū)、綠化等工程，還應包括廠區(qū)外專用的供水、供電、公路、鐵路等工程費用以及為建設工程的發(fā)生的其他費用等， 從籌建到竣工驗收交付使用的全部費用。 ? 工程概況。 ? 編制依據(jù)。 ? 投資分析。 ? 主要技術經(jīng)濟指標。 ? 存在的問題和改進建議。 ? 總估算表的構成。包括主要生產(chǎn)項目工程、輔助生產(chǎn)系統(tǒng)工程、公用系統(tǒng)工程、生活福利設施工程、民用及生活設施工程等。 3） 工程預備費。 4） 方向調(diào)節(jié)稅和貸款 利息。 ? 項目建議書和可行性研究報投資估算構成框圖見圖 22— 8。 ，應編制出 項目總估算書，它包括工程費的單項工程投資估算、工程建設其他費用估算、預備費的基本預備費和價差預備費、投資方向調(diào)節(jié)稅及建設期貸款利息。主要工程項目應分別編制每個單位工程的投資估算；對于附屬項目或次要項目可簡化 編制一個單項工程的投資估算 。項目投資估算的內(nèi)容與構成相同于建設項目費用構成 （ 見第二節(jié)圖 22— 5） 。建設靜態(tài)投資部分包括：建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其他費用及基本預備 費等內(nèi)容；而 動態(tài)投資 部分包括 建設期價差預備費 （ 亦稱漲價預備 費 ） 、 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 、 建設期貸款利息 。 （ 比例估算法 ） 設備購置費用在靜態(tài)投資中占有很大比重。因此，在對主體設備或類似工程情況已有所了解的情況下， 有經(jīng)驗的造價工程師往往采用比例估算的辦法估算投資，而不必分項去詳細計算。 ? 以擬建項目或裝置的設備費為基數(shù)，根據(jù)已建成的同類項目或裝置的建筑安裝工程費和其他費用等占設備價值的百 分比，求出相應的建筑安裝及其他有關費用，其總和即為項目裝置的投資。 國外的化學工業(yè)的資金周轉率近似為 ，生產(chǎn)合成甘油的化工裝置的資金周轉率為 。 以設備費用為基礎，乘以適當?shù)南禂?shù)來推算項目的建設費用。 對于房屋、建筑物進行造價估算，經(jīng)常采用綜合指標投資估算法。動態(tài)投資的估算應以 基準年 靜態(tài)投資的資金使用計劃額 為基礎來計算以上各種變動因素，而不是以 編制年 的靜態(tài)投資 為基礎計算。 價差預備費的估算方法，一般根據(jù)國家規(guī)定的投資綜合價格指數(shù)，按估算年份價格水平的投資額為基數(shù)，采用復利方法計算。 建設期投資貸 款利息，是指建設項目使用投資貸款在建設期內(nèi)應歸還的貸款利息。 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅自 2020年起暫停征收。鋪底流動資金是項目總資金中的一個組成部分，在項目決策階段，這部分資金就要落實。 流動資金 的估算一般采用兩種方法。一般常用的基數(shù)有銷售收入、經(jīng)營成本、總成本費用和固 定資產(chǎn)投資等 。 固定資產(chǎn)投資資金率是流動資金占固定資產(chǎn)投資的百分比。 單位產(chǎn)量資金率，即單位產(chǎn)量占用流動資金的數(shù)額，如每噸原煤 。它是國際上通行的流動資金估算方 法，應按照下列公式，分項詳細估算。在估算中的存貨一般僅考慮外購原材料、燃料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品，也可考慮備品備件。 靜態(tài)投資作為考核 工程設計 和 施工圖預算 的依據(jù)；動態(tài)投資作為 籌措、供應和控制資金使用的限額 。 。 設計概算是銀行撥款或簽訂貸款合同的最高限額，建設項目的全部撥款或貸款以及各單項工程的撥款或貸款的累計總額，不能超過設計概算。 經(jīng)批準的設計概算 是建設項目投資的 最高限額 。 及 編制招標標底 和 投標報價 的依據(jù) 。 二、設計概算的編制原則和依據(jù) ㈠ 設計概算的編制原則 。 ㈡ 設計概算的編制依據(jù) 、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程等。 、概算指標、費用定額等和建設項目設計概算編制辦法。 ，有關合同、協(xié)議等。 三、設計概算的內(nèi)容 設計概算可分 單位工程概算、單項工程綜合概算 、 建設項目總概算 三級。單位工程概算按其工程性質(zhì)分為 建筑工程概算 和 設備及安裝工程概算 兩大類。 ㈢ 建設項目總概算 建設項目總概算 由各 單項工程 綜合概算 、 工程建設其他費用概算 、 預備費 、 投資方向調(diào)節(jié)稅概算 、 建設期貸款利息概算 、 經(jīng)營 性 項目鋪底流動資金概算 等匯總編制而成的。建筑單位工程概算由建筑安裝工程中的直接費、間接費、利潤和稅金組成，其中直接費是由分部、分項工程直接工程費和措施費構成的。 ? 建筑工程概算的編制方法有 概算定額法、概算指標法、類似工 程預算法 等； ? 設備及安裝工程概算的編制方法有： 預算單價法、擴大單價法、概算指標法、設備價值百分比法 、 綜合噸位指標法 等。擴大單價法完整的編制步驟如下： 1） 根據(jù)初步設計圖紙和說明書，按概算定額中的項目計算工程量。 my ,lvpPubgCqkwFASz22 3） 根據(jù)有關取費標準計算措施費、間接費、利潤和稅金，措施費與直接工程費 之和為直接費，再將上述各項匯總加在一起，其和為單位建筑工程概算造價。 ? 概算指標法 當初步設計深度不夠，不能準確地計算工程量，但工程設計采用的技術比較成熟，而 又有類似概算指標可以利用時，可采用概算指標法來編制概算 。在建筑工程中，它往往按完整的建筑物、構筑物以 “m2 、 m3” 或 “ 座 ” 等為計量單位。類似工程預算法是利用技術條件與設計對象相類似的已完工程或在建工程的工程造價資料來編制擬建工程設計概算的方法。 類似工程預算法適用于擬建 工程初步設計與已建工程或在建工程的設計相類似又沒有 可用的概算指標時，但必須對建筑結構差異和價差進行調(diào)整。類似工程造價的價差調(diào)整常有兩種方法：一是類似工程造價資料有具體的人工、材料、機械臺班的用量時，可按類似工程造價資料中的主要材料用量、工日數(shù)量、機械臺班用量乘以擬建工程所在地的主要材料預算價格、人工單價、機械臺班單價，計算出直接工程費和措施費，再乘以當?shù)氐木C合費率，即可得出所需的造價指標；二是類似工程造價資料只有人工、材料、機械臺班費用和措施費、間接費時，可 按 綜合系數(shù)法、價格 （ 費用 ） 變動系數(shù)法、地區(qū)價差系 數(shù)法或結構、材質(zhì)差異換算法 進行調(diào)整。 ? 設備購置費概算 設備購置費由設備原價和運雜費兩項組成。非主要標準設備和工器具、生產(chǎn)家具的原價，可按占主要標準設備原價的百分比計算。 3） 設備運雜費按各部、省、市、自治區(qū)有關規(guī)定的運雜費率計算 。當初步設計較深，有詳細的設備清單時，可直接按安裝工程預算定額單價編制設備安裝單位工程概算，概算程序基本同于安裝工程施工 圖預算。用此法編制概算，計算比較具體，精確性較高。當初步設計深度不夠，設備清單不完備，只有主體設備或僅有成套設備的數(shù)量時，可采用主體設備、成套設備或工藝線的綜合擴大安裝單價來編制概算。當初步設計的設備清單不完備，或安裝預算單價及擴大綜合單價不全，無法采用預算單價法和擴大單價法時，可采用概算指標編制概算。 ② 綜合 噸位指標法。 ④ 按設備安裝工程每平方米建筑面積的概算指標計算。設備及其安裝工程概算書的內(nèi)容，主要包括編制說明書和設備及其安裝工程概算表兩部分： ㈡ 單項工程綜合概算的編制方法 單項工程綜合概算是以其所轄的建筑工程概算表和設備安裝概算表為基礎匯總編制的。 單項工程 綜合概算文件一般包括編制說明 （ 不編制總概算 時列入 ） 和綜合概算表。 ? 綜合概算表 綜合概算書的編制，一般從單位工程概算書開始編制，然后統(tǒng)一匯編而成。 按上 述順序匯總的各項費用總價值，即為該單項工程全部建設費用，并以適當?shù)挠嬃繂挝磺蟪黾夹g經(jīng)濟指標。按照表格形式和所要求的內(nèi)容，逐項填寫計算，最后求出單項工程綜合概算總價值。它是由各單項工程綜合概算、 工程建設其他費用、建設期貸款利息、預備費、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和經(jīng)營性項目的鋪底流動資金，按照主管部門規(guī)定的統(tǒng)一表格進行編制而成的。 ? 編制說明。 2） 資金來源及投資方式。說明設計文件依據(jù)、概算指標、概算定額、材料概算價格 及各種費用標準等編制依據(jù)。說明編制設計概算是采用概算定額法，還是采用概算指標法等。主要分析各項投資的比例、各專業(yè)投資的比重等經(jīng)濟指標，并與類似工程比較，分析投資高低的原因，說明該設計是否經(jīng)濟合理。 7） 其他需要說明的有關問題。 1） 總概算表的內(nèi)容。 ① 第一部分工程費用。 ② 第二部分工程建設其他費用。 ③ 第三部分預備費，其中的基本預備費，是指初步設計和概算中難以預料的工程和費用；差價預備費。 總概算表應反映靜態(tài)投資和動態(tài)投資兩個部分。