【正文】 茂 大大 廈廈 中控室崗位工作規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 保安器械管理規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 保安儀容儀表要求及用語規(guī)范 元元 茂茂 大大 廈廈 保安隊列培訓(xùn)規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 保安巡視工作規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 門崗保安工作規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 保安交接工作規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 消防工作規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 環(huán)境清潔工作規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 維修服務(wù)工作規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 消防報警系統(tǒng)保養(yǎng)測試操作規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 特約服務(wù)工作規(guī)程 元元 茂茂 大大 廈廈 管理處資料管理規(guī)定 元元 茂茂 大大 廈廈 管理處內(nèi)部檢查考核工作規(guī)程 擬派前期物業(yè)管理處管理人員簡介 管理處主任 高桂忠 ，男，漢族，大專學(xué)歷，中共黨員。2020年進(jìn)入華立物管公司任金頂苑維修主管和管理處主任助理至今。 工程部主管 潘吉福， 男，漢族，大專學(xué)歷，中共黨員。 2020年至 2020在華立物管擔(dān)任維修主管， 2020年 7月?lián)稳A立金頂苑維修主管。 保安主管 鄧啟超 ，男， 漢族，高中學(xué)歷， 1996年退役于福建廈門警備區(qū)。具有豐富的保安管理經(jīng)驗及處理突發(fā)事件能力 。 第四部分 各項服務(wù)指標(biāo)的承諾及措施 各項服務(wù)指標(biāo)的承諾及措施 序號 指標(biāo)名稱 國家評分指標(biāo) 投標(biāo)指標(biāo) 管理措施 1 房屋完好率 98% 99% 落 實責(zé)任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。 3 維修合格率 100% 100% 分項檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。 5 綠化成活率 95% 98% 落實責(zé)任人養(yǎng)護(hù)，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地?zé)o破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立 即修復(fù)。 7 道路完好及使用率 90% 95% 落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。 下接表格 —— 9 排水管、明暗溝完好率 100% 落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。 11 治安發(fā)生率 1%以下 1%以下 保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練 1次， 每次 2小時；落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實行 24小時巡視制度，以確保大廈的安全。 13 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下 1%以下 管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強宣傳，發(fā)現(xiàn)隱患 ，及時處理并通知管理處，以確保大樓消防安全。 15 有效投訴率與處理率 1%以下 /月 95% 1%以下/月 100% 按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強與業(yè)主的溝通，定期舉行業(yè)主懇談會，了解業(yè)主的愿望和要求，滿足業(yè)主的需要，發(fā)生投訴及時處理并記錄，同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。 17 維修服務(wù)回訪率 80% 對于進(jìn)行維修的項目，實行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。 第五部分 管理目標(biāo)及創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃 管理目標(biāo)： “ 以高品 質(zhì)的服務(wù)和合理的收費標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到人性化星級商務(wù)樓的管理要求，在管理期限內(nèi)實現(xiàn)杭州市優(yōu)管理樓盤”。為此我們將創(chuàng)建的全部工作內(nèi)容“分包”、落實到具體人員，在創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一組織下協(xié)調(diào)工作。 宣傳動員 創(chuàng) 建工作需要全體員工積極參與、上下一條心、同心同德、齊心協(xié)力、分工而又合作，全身心地投入。 測評現(xiàn)狀 測評現(xiàn)狀的目的是通過自評找差距、查原因、落實責(zé)任、限時整改。 創(chuàng)建實施階段 —— 在此時間段內(nèi)，根據(jù)現(xiàn)狀測評的結(jié)果，保持已達(dá)標(biāo)的項目，使之維持在高水準(zhǔn)之上，對不合格項進(jìn)行全面整改。 “軟件”建設(shè) 完善大廈各項管理制度和方案，嚴(yán)格按公司 ISO9001]質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來實施，從而使管理水準(zhǔn)和服務(wù)品質(zhì)都能保持在較好的水平。 總結(jié)階段 —— 總結(jié)的目的是為下一步的工作總結(jié)經(jīng)驗，以利全面提高管理 處的管理水平和服務(wù)水準(zhǔn) 。 具體實施措施 —— 建立科學(xué)完善的物業(yè)管理制度， 在本公司原有基礎(chǔ)上建立一套符合元茂大廈“ 創(chuàng)優(yōu)” 活動的質(zhì)量管理制度。 物物 管管 處處 全全 員員 培培 訓(xùn)訓(xùn) 制制 度度 在管理處范圍內(nèi)嚴(yán)格按現(xiàn)有的培訓(xùn)體系對大樓所有員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)，崗中培訓(xùn)和轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)，確保管理的質(zhì)量，提 高管理人員的服務(wù)意識。 第六部分 計劃成本預(yù)算書及物業(yè)收費報價 一、費用 標(biāo)價一覽表 ： 序號 物業(yè)類型 投標(biāo)報價 項目經(jīng)理 備注 1 前期物業(yè)顧問費 89040 元 2 前期物業(yè)開辦費 81000 元 3 物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn) 辦公樓 元 /平方 /月， 商鋪 元 /平方 /月 不含公共能耗費 表一、元茂大廈物業(yè)管理開辦費、顧問服務(wù)費測算表 物業(yè) 管理 前期顧問起始日期為 2020年 8月 —— 房屋交付 物業(yè)管理前期開辦、顧問費合計為 170040元 序號 項 目 標(biāo) 準(zhǔn) 數(shù) 量 合計（元） 備 注 前期開辦費 交房前一個月人員進(jìn)場費用 40個人工資及規(guī)費 60000 主要是管理、工程、保安人員進(jìn)場 房屋拓荒費用 0． 60/平方 21000 由保潔人員實施 合計 81000 前期物業(yè)顧問費用 物業(yè)管理前期介顧問 0． 20元 /平方 /月 12個月 84000 派一名物業(yè)管理專業(yè)人員常駐樓盤施工工地現(xiàn)場及售樓現(xiàn)場 管理費用及稅金 6% 12個月 5040 合計 89040 表二、年度物業(yè)管理費支出測算表 序號 項 目 月度支出（元） 年度支出（元） 1 員工工資及規(guī)費（見附表一） 64020 768240 2 員工其它費用 （見附表二） 4050 48600 3 清潔衛(wèi)生費 （見附表三） 9953 119440 4 行政辦公費 （見附表四） 4667 56000 5 固定資產(chǎn)折舊費（見附表五） 1483 17800 6 遞延資產(chǎn)費（見附表六） 886 10632 7 公共設(shè)施維保材料費（見附表七） 18433 221200 8 法定稅費（ %） 6075 72900 9 不可預(yù)見費（ %） 1552 18628 10 物業(yè)公司酬金（ 5） 5252 63027 11 合計支出 1396467 表三、常年物業(yè)管理費收入預(yù)算表 序號 收費項目 實際面積 收費面積（平方米） 單價 （元 / 平方 /月） 月收入（元） 年收入 備注 1 商務(wù)寫字樓 28800 28670 77409 928908 按實際面積的 90%收繳 2 商務(wù)樓空置房 2867 6021 72248 單價 70%計算 3 商鋪 6300 6130 19310 231714 按實際面積 90% 收繳 4 商鋪空置房費 613 1502 18022 單價 70%計算 5 地下停車泊位費 125 120 40 3840 46080 收費率80%； 6 地面停車費 15 15 100 1500 18000 100% 7 有償服務(wù)收入 1000 12020 8 經(jīng)營用房收入 170 40 元 / 平方 /月 6800 81600 按總建筑面積 4‰計算 9 合計收入 117381 1408572 表四、年度物業(yè)管理費用收支盈虧表 費用收支內(nèi)容 月收支情況 全年收支情況 支出合計 116372 1396467 收入合計 117381 1408572 盈余合計 12105 附表一 員工工資及規(guī)費 單位：人民幣（元） 序 號 部 門 崗位名稱 人員編制（人） 月工資（元） 年合計（元） 1 管理 處 主任 1 3000 36000 客勤服務(wù) 3 1000*3 36000 保安部 主管 1 1500 18000 領(lǐng)班 3 1200*3 43200 消控員 4 1000*4 48000 保安員 15 1000*15 180000 保潔部 主管 1 1200 14400 清潔工 7 800*7 67200 PA保潔員 2 900*2 21600 工程部 主管 1 1800 21600 高配維修工 2 1200 28800 維修技工 4 1400 67200 員 工工資總額 44 582020 員工社會保障費用 工資總額數(shù) 32% 186240 合計 768240 附表二 員工其它費用 單位：人民幣（元） 序號 項 目 月支出（元） 年支出 （ 元 ） 1 節(jié)假日加班費 500元 /人 /年 *38 （部分人員節(jié)日加班） 1583 19000 2 員工服裝費 （ 400元 /套 附表七 公用設(shè)備、設(shè)施維修材料及保養(yǎng)費 單位；人民幣（元） 序號 項 目 月費用（元） 年費用（元） 1 電梯年檢 900 10800 2 電梯維保及材料 4000 48000 3 消防泵、生活泵維護(hù)材料 1500 18000 4 上、下水管道、閥門 1000 12020 5 公用配電線路、開關(guān)箱元件 600 7200 6 燈泡、燈管消耗品 800 9600 7 消防系統(tǒng)維護(hù)及材料 2020 24000 8 監(jiān)控、巡更等維護(hù)及材料 1800 21600 9 外圍道路和走廊內(nèi)墻養(yǎng)護(hù) 2333 28000 10 地下人防維護(hù)費 1500 18000 11 中央空調(diào)維護(hù)費用 2020 24000 合 計 18433 221200 注：公共能耗費、電梯、水泵運行費、中央空調(diào)費按實分?jǐn)?，不計入在?nèi)。物業(yè)管理費收入方面，嚴(yán)格按杭州市房管局、物價局等政府部門定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，政府 沒規(guī)定的服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)，堅持不高于市場行情的原則。但在開支過程中一定要堅持厲行節(jié)約，反對浪費的原則。平均每月收入為 117381元，全年收入 1408572元 （ 2）元茂大廈管理費支出主要內(nèi)容包括：員工工資及規(guī)費、清潔衛(wèi)生費、行政辦公費、固定資產(chǎn)舊費、年度遞延資產(chǎn)攤銷、公用設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)及材料費、法定稅費、不可預(yù)見費、物業(yè)管理酬金。 （ 3）元茂大廈常年物業(yè)管理盈余 12105元，物業(yè)收 費管理規(guī)定以外的收入將用于大樓的基礎(chǔ)建設(shè)和文化服務(wù)品質(zhì)的提高。 （ 5）電梯、水泵等公共能耗費用由業(yè)主按實分?jǐn)偅?13層的中央空調(diào)使用費由業(yè)主承擔(dān)。 （ 7）開發(fā)企業(yè)使用面積按要求交納物業(yè)管理費，空置房物業(yè)費按 70%計收。 浙江華立物業(yè)管理有限公司提供 2020年 5月 20日