【正文】 %。由此可以看出，泉州市物流成本過高，亟待發(fā)展高效的現(xiàn)代物流業(yè)，第三方物流有極大的市場。主要包括3 個方面： 以國際物流中心為基礎(chǔ)的服務(wù)市場定位 建設(shè)國際物流中心，正是以滿足區(qū)域范 圍內(nèi)物流組織管理需求為服務(wù)市場定位。 以公共配送中心為基礎(chǔ)的服務(wù)市場定位 以泉州市和所屬區(qū)縣范圍內(nèi)的城市配送服務(wù)為市場定位的，滿足相應(yīng)的物流服務(wù)需求。 以港口綜合服務(wù)為基礎(chǔ)的服務(wù)市場定位 根據(jù)外向型經(jīng)濟突出的特點，整合港口資源，向制造企業(yè)提供港口綜合服務(wù)，通過“屬地報關(guān)、當(dāng)?shù)夭轵灐碧岣咄P(guān)效率，降低成本，實現(xiàn)制造企業(yè)、第三方物流企業(yè)與政府的多贏共贏。 物流中心系統(tǒng)功能設(shè) 計 基本功能 （ 1）綜合功能：可以全面處理儲存、包裝、裝卸、加工、配送等作業(yè)以及不同作業(yè)方式之間的相互轉(zhuǎn)換。 （ 3）商品展示功能：能集約物流主體設(shè)備等有關(guān)方面的管理、通信、商貿(mào)等。提供電子商務(wù)；并同時開展轉(zhuǎn)口貿(mào)易、發(fā)布商品交易信息，召開商品展示及貿(mào)易洽淡會等。作為管理、金融、保險等相關(guān)行政事務(wù)的辦公功能。 （ 5）配套服務(wù)功能。 （ 6）中轉(zhuǎn)功能：有效地集約鐵路、公路、水路、空運等各種運輸服務(wù)，實現(xiàn)水鐵中轉(zhuǎn)、水公中轉(zhuǎn)及多式聯(lián)運中轉(zhuǎn)。水公中轉(zhuǎn)：指貨物中轉(zhuǎn)運輸由水路運輸和公路運輸完成，如海公聯(lián)運、水 — 公聯(lián)運。 （ 7）信息、交易功能：集中匯集物流信息，控制物流過程，實施 17 集 中管理，包括：短信查詢和通知服務(wù)，網(wǎng)上跟蹤查詢以準(zhǔn)確定位貨物行蹤信息等其它相關(guān)供應(yīng)鏈管理服務(wù)功能。 物流中心系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)設(shè)計 根據(jù)上述物流中心的功能定位及服務(wù)對象的差異，可以將物流中心大致分成三大部分： 一是工業(yè)企業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)物流服務(wù)區(qū)。以及為內(nèi)貿(mào)企業(yè)的機械、煙草、服裝等的倉儲、運輸、配送、中轉(zhuǎn)、聯(lián)運等服務(wù)。該區(qū)除了具有物流服務(wù)基本功能區(qū)外，主要為商貿(mào)流通企業(yè)如大型連鎖超市等提供包裝、搭配食品的加工包裝等流通加工服務(wù)，以滿足商貿(mào)流通企業(yè)在物流過程中對諸如衛(wèi)生、冷藏等的特殊要求。其中包括：辦公行政樓、海關(guān)商檢樓、檢驗檢疫區(qū)、金融服務(wù)區(qū)、休閑娛樂區(qū)、信息系統(tǒng)中心。從聚化到擴散的整個過程，使它不但在重新整合的價值鏈中占據(jù)了高端位置， 而且特別是加速了整個區(qū)域經(jīng)濟的增值，以至一系列全球化的經(jīng)濟演變，以上這些經(jīng)濟活動和經(jīng)濟現(xiàn)象的體系表現(xiàn)，我們稱它為：總部經(jīng)濟。企業(yè)總部員工的個人所得稅效應(yīng)的收入一般都在幾千上萬或者更多，因此個人所得稅也是當(dāng)?shù)氐亩愂諄碓?。?3）社會資本效應(yīng)：一個地區(qū)總部越密集，說明這個城市的生活越優(yōu)越，同時會帶來城市文化的多元與融合，使得城市的開放度更高。一個地區(qū)總部越密集，說明這個城市的條件越優(yōu)越，越能吸引企業(yè)總部，使城市設(shè)施條件更趨完善，促進城市發(fā)展。一個地區(qū)的服務(wù)不僅可以帶動就業(yè)，而且與整個經(jīng)濟的繁榮、城市的基礎(chǔ)設(shè)施以及其他住宅、物業(yè)、綠 化等等這方面的服務(wù)也需要，這樣產(chǎn)生了新的就業(yè)，我們叫做就業(yè)成熟效應(yīng)。一個總部，特別是一個制造業(yè)總部 19 入住一個區(qū)域，與他相配套的各種服務(wù)業(yè)，如說傳媒、公關(guān)、律師等增值性的服務(wù)業(yè)將會加快發(fā)展，這樣可以提高區(qū)域的第三產(chǎn)業(yè)水平。 第五章 項目運營及收益分析 福建省華旭投資有限公司和南安英豪物流有限公司開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理泉州國際物流中心理的總體目標(biāo)是積極采用先進的物流管理技術(shù)和設(shè)備，加快建立多層次、多 元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律，與國際通行規(guī)則接軌，物暢其流、快捷準(zhǔn)時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的社會化、綜合化、現(xiàn)代化和國際化的物流服務(wù)中心。 項目運營模式 泉州國際物流中心采用的企業(yè)主導(dǎo)型市場化管理運作模式，擬由福建省華旭投資有限公司負(fù)責(zé)物流中心項目的建設(shè)。因此，在物流中心的運營與管理上，泉州國際物流中心采用自建自營相結(jié)合的運營模式。然后，南安英豪物流有限公司進行運營管理，負(fù)責(zé)物流中心的招商、融資、運營服務(wù)和日常管理工作。 項目實施方案 明確以“政府引導(dǎo)、企業(yè)運作”的原則，以新華旭集團有限公司發(fā)起設(shè)立項目運作公司，對項目進行運營和管理； 通過與政府相關(guān)部門進行充分溝通，尋求政府部 門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建立物流中心入駐企業(yè)的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件； 為適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的需要，項目的建設(shè)遵循“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代物流企業(yè)集聚高地；嘗試以多種方式進行融資，為項目的資金支持尋找最佳支撐； 嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件； 堅持“信譽和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨特、忠誠”的物流服務(wù)品牌。另外，在不影響公平競爭的前提下，還可以對自己看好的物流項目如加工項目、配送業(yè)務(wù)等進行投資，從中獲取收益。這是最主要的服務(wù)費用之一。二是提供商品供求信息，可以為物流中心內(nèi)的商家服務(wù)， 從本地和周邊地市配送他們所需要的各種商品，以降低他們的經(jīng)營成本。在收費方式上采取按成交額提取一定比例中介費的方式。物流中心運營商通過介紹投資者進駐，從中收取中介費用。包括技術(shù)服務(wù)、系統(tǒng)設(shè)計等服務(wù)費用。 第六章 投資成本分析 固定資產(chǎn)投資 （ 1）前期投資：據(jù)測算，綜合投入每平方米約 3100～ 3300元。（ 2）營業(yè)稅金。（ 4）所得稅率 其它 22 （ 1）員工工資、福利和其他管理費用。 （ 3）維修費，維修費費按固定資產(chǎn)投資的 1%計列。根據(jù)目前國內(nèi)物流企業(yè)的運作經(jīng)驗與實例，成功的物流服務(wù)企業(yè)平均投資利潤率可維持在 10%以上（實際上目前國內(nèi)較為成功的物流服務(wù)因其先期進入所產(chǎn)生的市場壟斷地位，其實際投資利潤率已超過 20%），按照物流園中心目前測算的規(guī)模計算，中心年平均利潤水平將達 萬元以上，這意味著僅年均上繳利稅將達到 萬元。同時，物流建設(shè)發(fā)展公司在上述狀態(tài)下，也完全能夠保證投入資產(chǎn)的保值增值。 物流中心建設(shè)是 一項直接服務(wù)于物流企業(yè)、間接服務(wù)于工商企業(yè)的系統(tǒng)建設(shè)，因此企業(yè)投入勢在必行。企業(yè)投入的主要方向?qū)⑹俏锪髟O(shè)施建設(shè)。因此，在物流中心建設(shè)進程中吸引全社會資金和風(fēng)險投資進入，將能 夠有效地加強和支持泉州物流中心的投資強度，緩解中心主投資方的資金壓力，在利益共享的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)可能出現(xiàn)風(fēng)險的適當(dāng)分?jǐn)偅欣诒Ｗo各方投入的積極性，使中心建設(shè)與運行走上健康穩(wěn)妥的發(fā)展軌道。運作、保障。 泉州國際物流中心項目的開發(fā)與建設(shè)將成為閩南地區(qū)重要的物流節(jié)點，作為海峽兩岸商貿(mào)物通的中心之一，作為綜合物流服務(wù)和國際物流服務(wù)等增值服務(wù)的中心，推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展與完善，融合物流地產(chǎn)、物流金融、物 流服務(wù)多種功能。物流中心建設(shè)配套的倉儲、聯(lián)運、增值服務(wù)、出口加工、配送服務(wù)，形成區(qū)域物流中心；開發(fā)制造、農(nóng)業(yè)、木材等專業(yè)市場，作為閩臺商貿(mào)交流的綜合集散地之