【正文】 2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)?升級換代?居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與? 98 佳園小區(qū)?內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)?佳園二期?初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表 34。給 排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握?人與自然和諧發(fā)展?這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與? 98佳園小區(qū)? 相呼應(yīng)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 平面設(shè)計(jì) (1)住宅。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 表 35 ?佳園二期?項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序 號 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 平方米／套 80、 12 208 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) ％ 80 5 套內(nèi)建筑面 積 5． 2 5． 3 多層住宅 A 型 多層住宅 B 型 聯(lián)排低層高檔住宅c 型 平方米／套 平方米／套 平方米／套 100 160 260 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人／戶 7 居住戶數(shù) 戶 431 8 居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與?佳園一期?和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。防震工程按 8 度設(shè)防。 5． 1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為 DN200— DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下： (1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。日， K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231立方米。 1)設(shè) 300～ 500 立方米消防水池，安裝通用消防水泵 2 臺，自動消防水泵 2 臺。 2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱 (每單元一個(gè) )。 (3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算，約 173 立方米。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按 A市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。 1)負(fù)荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道 路照明、生活泵等為二級負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量 2155kW，計(jì)算負(fù)荷 1657kW，變壓器總裝機(jī)容量 2134kV目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV 4)計(jì)量方式： l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。 1)配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其 供電；三級負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 5kW／戶計(jì)算。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn) GB 133— 90的中值選取。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算 (每戶每月 40— 50 立方米 ) ，從 98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式 )。 (2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí) 6 次氣計(jì) 算。 5． 5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線路由 A市市話網(wǎng)直接引入。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用 lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 (6)設(shè)火災(zāi)自動報(bào)警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 (2)地下 停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 (4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 7．環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾， 地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半 (29 個(gè)月 )左右的時(shí)間內(nèi)建成。 2020 年 2 月 23日～ 2020 年 3 月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。 2020年 8 月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 2020年 12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 2020年 3 月：完成投資 25％，開始預(yù)售。 2020年 12月 — 2020年 2月：單體工程驗(yàn)收。 2020年 6 月：正式人住。 表 36?佳園小區(qū)? 項(xiàng)目投資估算 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度 成 本 1 2 3 4 1 土地費(fèi)用 4500 4500 2 前期工程費(fèi) 647 647 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454 4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130 6 開發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14 7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15 8 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 163 9 開發(fā)期稅費(fèi) 130 130 10 其他費(fèi)用 544 90 90 364 11 不可預(yù)見費(fèi) 1230 400 500 330 合 計(jì) 17623 7142 7949 2020 522 2．資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌， B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金 8000萬元作為項(xiàng)目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動開 發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約 9623萬元。 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 1．住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 3850元：平均每建筑平方米售價(jià) 3001元。 2．銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表 37表。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要， 20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。 3．稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表 3— 8。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為 1215萬元，企業(yè)所得稅為 1034萬元，土地增值稅為 380萬元，合計(jì)繳納稅金 2629萬元。 項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 )為 19． 8％，在預(yù)期可接受 的內(nèi)部收益率為 15％時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá) 517萬元，投資回收期為 2． 9年。詳見附表 36 和附表 37。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表 39 可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。 7．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、租房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格兩個(gè)因素對項(xiàng)目的效益最為敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案 6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。 表 39敏感性分析表 序號 項(xiàng) 目 變動幅度 (％ ) 內(nèi)部收益率 (％ ) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回收期 (年 ) 0 基本方案 517 2． 9 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 — 867 3． 5 10 1901 2． 7 2 售房價(jià)格 +10 1961 2． 7 10 — 927 3． 7 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 616 2． 9 10 246 3． 3 4 租房價(jià)格 +10 523 2． 9 10 510 2， 9 敏感因素變動（ %） 圖 3— 1 敏感性分析圖 (全部投資，所得稅前 ) 1一售房價(jià)格； 2預(yù)售款回籠進(jìn)度； 3一租房價(jià)格； 4基準(zhǔn)收益率； 5一開發(fā)產(chǎn)品投資 8．臨界點(diǎn)分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為 15％，則項(xiàng)目投資的臨界 18281萬元，增加 654萬元；每平方米售房價(jià)格的臨界點(diǎn)為 2894元，下降 107元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 5069萬元，增加 569萬元；售房面積的臨界點(diǎn)為 70335 平方米，減少 2765平方米。 表 311 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 1． 1 建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 平方米 平方米 76100 73100 1． 2 商品房銷售 其中：多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車場 出租房 地下停車場 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 50960 10140 12020 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其 中：資本金 使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 17623 17623 8000 9623 4418 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 商品房投資利潤率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤率 ％ ％ ％ ％ 17． 8 26。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配 套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。按照國際慣例，房價(jià)一般是居民家庭年收入的3～ 6倍，而目前 A市房價(jià)每平方米售價(jià)為 15002020元之間 (中低檔商品房 )，一套建筑面積 65平方米的住房平均售價(jià)達(dá) 萬元～ 13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的 7． 2倍至 9． 6倍， 難以形成有效需求。 雖然目前 A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。 (2)做好方案規(guī)劃。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)