【正文】 銷售收入 比例預(yù)測 單位：萬元 銷售計劃 各年度收款情況 合計 年份 銷售比例 銷售數(shù)量 第一年 第二年 第三年 第一年 第二年 住宅： 20 55% ㎡ 商鋪：55% ㎡ 車位55% 151 位 3322 第三年 住宅：45% 4 商鋪：45% ㎡ 車 位45% 123 位 2706 合計 100% 100% 投資計劃和資金籌措 單位：萬元 序號 項目名稱 合計 計算期 第一年 第二年 第三年 1 建設(shè)投資 19000 2 資金籌措 自有資金 20210 9000 6000 5000 借款資金 10000 10000 0 0 預(yù)售收 入再投入 0 5246. 26 經(jīng)濟(jì)參數(shù)的確 定 利率 根據(jù)本項目的融資方案和融資特點，考慮商業(yè)銀行長期貸款利率和融資成本費率的水平，項目債務(wù)資金的借款利率確定為： %。 基準(zhǔn)折現(xiàn)率 根據(jù)國家此類項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項目的情況，財務(wù)基準(zhǔn)收益率（ Ic）設(shè)定為 8%。見下： 序號 項目名稱 合計 計算期 第一年 第二年 第三年 1 借款還本付息 2 年初借款累計 0 10320 5160 3 本年借款 10000 10000 0 0 4 本年應(yīng)計利息 320 5 年底還本付息 6 年末借款累計 10320 5160 0 7 借款換本付息的資金來源 8 投資回收 0 （ 3）現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析 損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo) 序號 項目名稱 計算依據(jù) 計算期 合計 1 2 3 1 銷售收入 0 2 總成本費用 19000 3 銷售稅金 0 23 及附加 4 土地增值稅 0 5 利潤總額 （ 1234） 19000 6 所得稅 5*33% 7 稅后利潤 56 19000 8 盈余公積金 7*10% 9 可分配利潤 78 靜態(tài)盈利： 評價指標(biāo)： （ 1）全部投資的投資利潤率 =利潤總額 /總投資額 *100%= /=117% （ 2）全部投資的投資利稅率 =利稅總額 /總投資額 *100%= /=113% （ 3）資本金投資利潤率 =利潤總額 /資本金 *100%=（ 4）資本金凈利潤率 =稅后利潤 /資本金 *100%= 全部投資現(xiàn)金流量表（ ic=%） 評價 指標(biāo)： （ 1）稅前全部投資凈現(xiàn)值 NPV= （ 2）稅后全部投資凈現(xiàn)值 NPV= （ 3）稅前全部投資內(nèi)部收益率 FIRR= （ 4）稅后全部投資內(nèi)部收益率 FIRR= 全部投資現(xiàn)金流量 單位：萬元 24 序號 項目名稱 計算期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 銷售收入 0 2 現(xiàn)在流出 9000 6 建設(shè)投資 9000 銷售稅金附加及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流量（ 12） 9000 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 5 稅前凈現(xiàn)金流量（ 3+） 9000 6 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 資本金現(xiàn)金流量表（ ic=） 評價指標(biāo) : （ 1）資本金稅后內(nèi)部收益率 = （ 2）資本金稅后凈現(xiàn)值 = 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目名稱 計算期 1 2 3 1 現(xiàn)金流 入 0 25 銷售收入 0 2 現(xiàn)金流出 9000 資本金 9000 6000 5000 預(yù)售收入再投入 0 貸款本息償還 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 稅后凈現(xiàn)金流量（ 12） 9000 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 （ 3）凈現(xiàn)值 開放項目在整個經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。 基準(zhǔn)收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采 用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 （ 4）內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是指項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和，等于零時的折 現(xiàn)率。本項目屬于獨立方案的評價與分析，經(jīng) 26 以上計算，睡前、稅后全部投資的 FIRR 分別為 、 ；資本金的稅后 FIRR為 ，均大于同期貸款利率的 ，和基準(zhǔn)收益率 ，說明項目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項目可行。 資本金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 27 序號 項目名稱 計算 期 1 2 3 1 資金來源 19000 銷售收入 資本金 9000 5000 6000 銀行借款 10000 0 0 2 資金的運(yùn)用 19000 建設(shè)投資 19000 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 盈余資金（ 12） 0 4 累計盈余資金 風(fēng)險與不確定分析 不確定性分析 經(jīng)計算，在開發(fā)建設(shè)投資不增加的前提下，銷售收入每增加 1%時，利潤比原方案增加 10%，也就是說收入達(dá)到 萬元時，利潤上升 元；當(dāng)銷售收入每下降 1%時，利潤比原方案減少 10%，即銷售收入 萬元時，利潤下降 萬元。當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資每下降 1%時，利潤較原方案上升 10%，即開發(fā)建設(shè)投資為 萬元時，銷售收入不變，利潤上升 萬元。同時，項目在規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計、建設(shè)工程施工過程中力求優(yōu)化，加強(qiáng)管理，特別是成本管理和核算，在確保工程量的前提下，節(jié)約工程建設(shè)投資，降低商品房的生產(chǎn)成本。 風(fēng)險分析 1）規(guī)模風(fēng)險 項目規(guī)模大所帶來的營銷運(yùn)營的風(fēng)險。 3）運(yùn)作風(fēng)險 項目投資規(guī)模大，資金運(yùn)作能力非常重要。關(guān)鍵是面對市場，產(chǎn)品策劃，適銷對路，營銷推廣，加快銷售速度，即強(qiáng)化投資回收能力。如果項目能夠享受開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠，減免部分所得稅，則項目的財務(wù)效果狀況可以得到很大改善。項目投入使用后，需要物業(yè)公司的管理，增加就業(yè)崗位。 項目地塊位置極佳，市場前景看好，開發(fā)條件成熟。符合項目承辦方的決策需求。 綜上所述，該項目的建設(shè)是必要的，可行的。 建議 對本項目的實施建議主要有以下幾點： 宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問題。 盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計機(jī)構(gòu)完成項目設(shè)計。 項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。 項目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認(rèn)真地投入的合作伙伴。 重視項目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計上做足文章，為本項目積聚人