連云港連島別墅項目調(diào)研報告-閱讀頁
2025-03-20 03:58本頁面
【正文】 有一定的消極影響 。 威脅 政策：房地產(chǎn)政策調(diào)控的不確定性； 競盤：周邊諸如龍門山莊及 21 世紀〃連島金海岸等項目從 景觀等資源方面來看，和本案差距不大，且其別墅的銷售周期將較長，本案上市后將存在較大的競爭； 市場： 本案啟動時間將較周邊其它項目遲，未來市場發(fā)展具有一定的不確定性 。 18 由上述來判斷，本案屬于第三類，即旅游度假地產(chǎn) ，是以第二居所為主 的 中高端別墅項目。 故而 由于用地受限，別墅供應(yīng)逐漸減少，在豪宅與經(jīng)濟型住宅之間搖擺 的別墅市場，將漸呈分化之勢。人們常說建筑是一門藝術(shù)，好的藝術(shù)品顯然不能只停留在概念和圖紙里，而是要最終成為精雕細琢后的成品 。設(shè)計風(fēng)格也好，房型布局也好，只有通過嚴格的施工質(zhì)量才能保證不至于成為一件有暇疵的 “ 工藝品 ” 。在大多數(shù)歐美國家，把沒有裝修的房子就拿出來銷售是不 可思議的。這并不奇怪，作為藝術(shù)品的別墅當然是要通過它的每一個環(huán)節(jié)甚至是每一個細節(jié)向買家展示它的價值。第一，在此購房的人群以第二居所為主，更以度假旅游為目的，沒有太多的時間和精力去為裝修而 奔波和 煩惱；第二， 以帶裝修形式交付可一定程度上拉高項目的整體售價，提高 開發(fā)公司的銷售利潤。 重要客戶的界定 ? 3545 歲 連云港周邊城市具有休閑度假意識年薪 15 萬元以上的客戶群體。 20 主 力目標客群價值取向 本項目作為 別墅 項目，營造的 自然景觀優(yōu)越 ，生活 交通便利的 獨特的項目定位，面對的目標人群通常都擁有以下的共同特征： ? 由于工作的繁忙 ， 旅游度假成為他們最主要的休閑方式，但因為僅以度假為主，故居住的短期性及長時間的居住 周期是此類人群的特點； ? 對繁華生活有著較強的眷念與要求；對生活充滿夢想和激情，追求 著較 高 的 生活 品質(zhì)，并且仍不忘放松自我； ? 他們 有相當?shù)姆e蓄，但仍 重視性價比，消費講究品質(zhì)和身份標簽的同時，更重視實用和綜合價值，關(guān)注產(chǎn)品的增值性。 他們的需求層次正處于馬斯洛需求理論 中等 層次向 高等層次 轉(zhuǎn)變的過程。 21 四．產(chǎn)品 定位 1．產(chǎn)品 建議 從經(jīng)濟指標上來看，容積率 ，限高 10 米，從本項目所處地勢來看，存在一定程度上的矛盾，通過計算，我們建議此地塊的容積率控制在 左右較為適宜。 43149 平方米≈ 6200 元 /平方米 2． 戶型面積 產(chǎn)品 面積（㎡） 比例 總面積（㎡） 總套數(shù) 小型別墅 150 左右 70％ 30200 200 中型別墅 180－ 220 29％ 12500 60 豪華別墅 450 左右 1％ 450 1 合計 165 左右 1 00％ 43150 261 22 3． 開發(fā)節(jié)奏 由上述成本測算可知，本項目 單價僅需達到 6200 元 /平方米即可 達到 心理預(yù)期， 綜合對宏觀市場、區(qū)域市場、產(chǎn)品細分市場的調(diào)查與研究，本項目開發(fā)周期建議為 3 年，共 36 個月；開發(fā)節(jié)奏共分為四期開發(fā)： ? 一期為小型別墅， 通過 超高性價比來 提升整個項目 的知名度及打下良好的客戶基礎(chǔ) ； ? 二期仍 為小型別墅 ， 以帶裝修交付在提高項目總銷的基礎(chǔ)上，可使項目的整體形象得到進一步的提升； ? 三期 為中小型別墅混推，以中型別墅為主， 在前期積累了大量的客戶基礎(chǔ)上，推出中型別墅，可使銷售壓力有所緩解，且開始對豪華別墅進行裝修，開始前期蓄水工作； ? 四期為 中型別墅和豪華別墅，此時已屬尾盤，以客戶維護為主，使本項 目的市場形象達到頂峰。 一期 —— 15000 平方米 —— 2021 年上半年 —— 6200 元 /平方米→ 9300 萬元 二期 —— 15000 平方米 —— 2021 年上半年 —— 6820 元 /平方米→ 10230 萬元 三期 —— 10000 平方米 —— 2021 年上半年 —— 7502 元 /平方米→ 7510 萬元 四期 —— 2550 平方米 —— 2021 年上半年 —— 8252 元 /平方米→ 2104 萬元 450 平方米 —— 2021 年上半年 —— 15000 元 /平方米→ 675 萬元 總銷： 29819 萬元 全程均價： 29819 萬元 /43000 平方米 ＝ 6 900 元 /平方 米
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