【正文】 障食品的安全供應，檢驗檢疫中心的主要業(yè)務集中在以下幾個方面： 承擔國家指定的食品及發(fā)酵產(chǎn)品的： 質(zhì)量檢驗 、 委托檢驗 、 產(chǎn)品檢驗 、 型式檢驗 和 營養(yǎng)標簽規(guī)定中營養(yǎng)成份檢驗 等。 研究開發(fā)新的檢驗技術和方法，對企業(yè)的質(zhì)量檢驗機構進行指導和人員培訓； 協(xié)助企業(yè)建立化驗室、化驗人員培訓。 產(chǎn)品保真系統(tǒng)：為企業(yè)制定全套防偽、防竄貨及物流管理解決方案 。項目可行性研究報告 第五章 項目選址與建設條件 27 第五章 項目場址與建設條件 第一節(jié) 項目場址 本項目場址所在地： XX 市，占地面積 1300 畝。是三國蜀漢名將關羽的故鄉(xiāng)，位于晉、陜、豫三省交界處，黃河金三角經(jīng)濟圈黃金位置，北依呂梁山與臨汾市接壤，東峙中條山和晉城市毗鄰，西、南與陜西省渭南市、河南省三門峽市隔黃河相望。全市鄉(xiāng)村人口 351萬，占 71%。 XX 市地勢平坦，氣候溫和，土壤肥沃，光照充足，是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)。形成了初具規(guī)模的果、畜、菜、糧、棉五大主導產(chǎn)業(yè)。 XX 區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于晉、陜、豫三省交界處，黃河金三角經(jīng)濟圈黃金位置。境內(nèi)有運 (城 )風 (陵渡 )高速公路、運 (城 )三 (門峽 )高速公路、侯 (馬 )運 (城 )高速項目可行性研究報告 第五章 項目選址與建設條件 28 公路和環(huán)城高速，禹門口、風陵渡及三門峽三座黃河公路大橋聯(lián)結(jié)西北、西南和中原地區(qū)，與洛陽、鄭州和西安形成了縱橫交錯網(wǎng)絡，北上太原、南下西安、東去鄭州都有高速公路直達。 項目可行性研究報告 第五章 項目選址與建設條件 29 第六 章 項目經(jīng)營方案及設備系統(tǒng) 本項目建設內(nèi)容由 果品交易區(qū)；蔬菜交易區(qū)；肉類交易區(qū)；水產(chǎn)糧油南北貨區(qū)；物流配送區(qū)；展示中央商務辦公區(qū)；配套生活區(qū)；高低溫智能冷庫區(qū)；農(nóng)資交易區(qū)九 大功能區(qū)組成。雖然物流網(wǎng)絡資源豐富，但利用和管理水平較低，缺乏有效的物流經(jīng)營方式。 公司根據(jù)市場的發(fā)展和形勢的變化，利用自身資源整合能力和規(guī)模 優(yōu)勢，建成以冷藏中心、配送中心、批發(fā)展示中心為基礎，充分利用信息化技術和平臺，創(chuàng)新管理模式和手段，力爭成為物流行業(yè)內(nèi)的標準制定者之一。但從其流程來看，設備由四部分組成：一是園區(qū)設備、二是園區(qū)外運輸設備、三是信息管理系統(tǒng)設備、四是公用設備。 條碼和電子標簽設備 高頻貨物采用數(shù)字揀選系統(tǒng)（ DPS），其余貨架和貨位，均以條碼標識。利用公司的規(guī)模優(yōu)勢和資源整合能力，迅速取得行業(yè)領 先地位。 主要管理制度包括： 凡是須放入庫內(nèi)存放的物品必須辦理入庫手續(xù)方可入庫，凡是須出庫的物品必須辦理出庫手續(xù)方可出庫。 樹立機械化、自動化的觀念，注重先進設備、技術、人才的引進與開發(fā)，重視規(guī)范化管理，這是物流配送中心功能充分發(fā)揮的關健。 實時動態(tài)庫存數(shù)據(jù)至少每 1小時更新 1次。準時配送合理化重要內(nèi)容。 三、儲存策略 儲存策略主要是指儲位（ Dedicated Location）的指派原則。 每一類儲存貨品都有相對固定儲位，貨品不能互相儲位，因此項目可行性研究報告 第五章 項目選址與建設條件 32 必須規(guī)劃每一項貨品的儲位容量不得小于其可能的最大在庫量。 采用三點定位原則，方便貨物提取。 在計算機具體配置上，擬通過服務器 IBM AS400,PC+POS 機的獨立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務器硬盤鏡像、雙機熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。 二、其它設備 考慮本項目特點，特別是項目建設方案，還需采購設備包括：營業(yè)設備、公用工程設備及其它設備（包括自動扶梯、垂直電梯、辦公用具等）?？紤]到該項目的建設目標、功能、用途及建設基地的地形地勢、周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當?shù)赜嘘P部門的建設要求和建設標準，設計方案的總體設計有原則是： 充分考慮我國物流配送的特點和發(fā)展需要，建設成為集冷藏、展示交易、物流配送、統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)一調(diào)度等一體的現(xiàn)代化綜合性農(nóng)副產(chǎn)品物流基地； 建筑造型新穎，具有時代特色，體現(xiàn)出物流建筑的內(nèi)涵及鮮明個性； 總體科學規(guī)劃，布局合理，功能齊全，最大限度的提高土地利用率，考慮適當?shù)幕顒涌臻g，創(chuàng)造優(yōu)美怡人、與周邊 協(xié)調(diào)的環(huán)境； 各功能用房設計既具科學性和合理性，又要注意實際效益； 結(jié)構、給排水、消防、強弱電、暖通等專業(yè)功能設計具有技術先進性和經(jīng)濟合理性； 第二節(jié) 總平面布置 總平面設計原則： 功能分區(qū)明確、合理、得當，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修項目可行性研究報告 第七章 工程技術方案 34 方便，留有一定發(fā)展余地； 基地與外界保持良好的交通和運輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，各運動流線保持順暢、短捷； 建筑物布置應考慮當?shù)乜傮w景觀，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)； 便于利用當?shù)匾延械纳舷滤⒐╇姟⑼ㄓ嵉然A設施。本項目中環(huán)境保護工作接受 XX市環(huán)保部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護標準為： 《建筑項目環(huán)境保護管理條例》【國務院（ 98） 253 號令】 《大氣污染物綜合排放標準》【 GB16297－ 1996】 《污水綜合排放標準》【 GB8978－ 1996】 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》【 GB3095－ 1996】 《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》【 GBZB1－ 1999】 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》【 GB3096－ 93】 本項目屬一般公用民用建筑，集物流和辦公于一體，建設基地位于 XX市區(qū)，項目建設及啟用后，主要涉及到噪聲、污水、固體廢棄物及室內(nèi)空氣質(zhì)量等環(huán)境問題，只要加強管理，嚴格按照有關標準執(zhí)行環(huán)保措施，基本上不會產(chǎn)生環(huán)境污染。 本項目建設單位為 XXXX物流發(fā)展有限公司，項目籌建和建設由公司辦公室具體負責，采取國內(nèi)外招標方式落實設計、施工、監(jiān)理單位及主 要設備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進度計劃，全程嚴格控制工程質(zhì)量、工期、造價。董事會決定分公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會確定聘任，負責執(zhí)行董事會的各項決議和日常經(jīng)營管理工作。所需人員除部分中高級管理人員由公司內(nèi)部選用外，其余將從社會上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實行勞動合同制。 一、投資估算編制依據(jù) 《 XX 建筑工程概算定額》； XX市對建筑安裝工程的有關規(guī)定； XXXX物流發(fā)展有限公司提供的項目相關資料。本項目流動資金按物流配送中心運轉(zhuǎn)需求情況進行估算，正常年流動資金需求量為 19307 萬元。 表 10－ 1 項目主要技術經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)值 備注 主要技術指標 1 總用地面積 畝 1300 866667 平方米 2 總建筑面積 萬 m2 96 項目可行性研究報告 第十章 投資估算及資金籌措 38 展示中心 萬 m2 綜合交易區(qū) 萬 m2 水果交易區(qū) 萬 m2 蔬菜交易區(qū) 萬 m2 肉類、水產(chǎn)交易區(qū) 萬 m2 糧油、南北貨交易區(qū) 萬 m2 商務辦公區(qū) 萬 m2 生活配套區(qū) 萬 m2 300 畝 高低溫冷庫 萬 m2 10 萬噸 常溫庫區(qū) 萬 m2 物流配送中心 萬 m2 3 綠化率 % 4 建設周期 年 有效施工期 5 勞動定員 人 1200 四、主體及輔助配套設施工程 新建 物流產(chǎn)業(yè)園區(qū) ，占地面積 約 1300畝， 物流園區(qū)規(guī)劃為九個功能區(qū)（ 1）果品交易區(qū)；（ 2）蔬菜交易區(qū)；（ 3）肉類交易區(qū)；（ 4）水產(chǎn)糧油南北貨區(qū)；（ 5）物流配送區(qū)；（ 6）展示中央商務辦公區(qū)；（ 7）配套生活區(qū)；（ 8）高低溫智能冷庫區(qū)；（ 9）農(nóng)資交易區(qū)。 項目總投資 ，固定資產(chǎn)投資總額為 358747萬元，流動資金 19307 萬元。其中農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易展示中心；果品物流交易區(qū) ；蔬菜物流交易區(qū) 萬平方米；肉類、水產(chǎn)物流交易區(qū) ；糧油、南北貨物流交易區(qū) ；高低溫冷庫 7萬平方米，室內(nèi)采用鋼結(jié)構垂直分割， 10萬噸容量；常溫庫區(qū) ；商務辦公區(qū) 方米；生活配套區(qū) ，物流配送中心 ；配套用房 。專業(yè)工程中的給排水工程（包括消防設施）按每平米 30元估算；電氣工程包括消防電設 施按每平米 170元估算；暖通工程按每平米 190 元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業(yè)工程費用之和的 12%估算。 土地費用的構成包括收購或租賃興建物流配送中心所占用的土地及其附屬建筑設備，總面積 1300畝。 市政公用基 礎設施配套費按 190元 /m178。 新型墻體材料發(fā)展基金按 8元 /m178。 消防設施建設費按 5元 /m178。 結(jié)建人防費按 40 元 /m178。 教育地方附加費按 30 元 /m178。 白蟻防治費按 元 /m178。 1咨詢費按工程費用的 %估算。 1勘察設計費按工程費用的 %估算。 1不可預見費按工程費用和工程建設其它費用之和的 5%估算。 （年利率 %），占 %。 項目可行性研究報告 第十一章 財務評價 本項目財務評價確定計算期為 16 年，其中：建設期 1 年，經(jīng)營期15年。 1．營業(yè)收入估算 本項目正式運營后，批發(fā)交易中心年交易額達到 400億元，批發(fā)交易中心的管理服務收入按年交易額的 1%計算， 該收入在項目運營正常后每年征收約 40000 萬元。 2．營業(yè)稅金及附加估算 根據(jù)國家有關的稅收規(guī)定，本項目房產(chǎn)出售營業(yè)稅 5%，房產(chǎn)租賃稅 12%，裝卸費收入營業(yè)稅率為 3%，庫房倉儲、配送業(yè)務、分揀配貨、批發(fā)交易中心及管理服務等收入營業(yè)稅率為 5%，城市維護建設稅按營項目可行性研究報告 第十章 投資估算及資金籌措 43 業(yè)稅額的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅額的 4%計算，建筑 稅 %。 本項目總成本費用主要依據(jù)國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》及有關物流配送公司的實際運營情況進行估算。 房產(chǎn)稅和土地使用費 房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資 70%的 %估算，土地使用費按當?shù)貎r格估算。本項目正常年職工工資及福利為 2400萬元。土地使用權攤銷年限按 35年，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按 10年攤銷。 財務費用 本項目財務費用主要為流動資金銀行貸款利息，流動資金借款利率取 %，長期貸款利率為 %。 其它費用 其它費用包括辦公費、差旅費、交際應酬費、會議費、工會經(jīng)費等費用，參照以往物流企業(yè)有關費用綜合水平及股份公司的實際情況，其它費用按營業(yè)收入的 %估算。 3 項目盈利能力分析 項目損益情況分析 本項目正常年收入總額為 47803 萬元（正常運營后），營業(yè)稅及附加為 3929 萬元，總成本費用為 18141 萬元，計算可知稅前利潤總額為25733萬元