【正文】 ........69 一、研究結(jié)論 ..................................................................................................................69 二、建議 .........................................................................................................................70 6 第一章 總 論 一、 項目概況 （一） 項目名稱 XX 市 XX 區(qū)人民政府征地辦公室（區(qū)土地整治儲備中心） — XX 家園廉租房四期、五期 建設(shè)項目 。 （二） 項目建設(shè)地址 XX 市 XX 區(qū) XX 鎮(zhèn) XX村 （ XX 家園 小區(qū)旁） 。 業(yè)務(wù)范圍：負(fù)責(zé)征地清理、拆遷、補(bǔ)償、安置的組織實施，農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房的建設(shè)、安置及管理；為保護(hù)與合理利用土地提供土地整理儲備服務(wù)、土地規(guī)劃整理與儲備、建設(shè)土地收購儲備整理基金、受行政部門委托承擔(dān)土地招標(biāo)拍賣工作 。 （五）研究范圍及研究工作概況 項目研究范圍 本項目可行性研究范圍： XX區(qū) XX家園廉租房 （ 四期、五期 ） 建設(shè) 的必要性、項目定位、建設(shè)條件、 建設(shè)規(guī)模、 建設(shè)方案、項目管理、投資估算、效益評價等。 （六）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建設(shè)規(guī)模 本項目規(guī)劃 總 用地面積 23, 平方米 。 建設(shè)工期 該項目建設(shè)工程計劃開工時間 2021年 9月 ，完工時間 2021年 9 月 ，建設(shè)總工期為 12 個月。 計劃 自籌 建設(shè)資金 2,632 萬元 ， 向金融機(jī)構(gòu) 籌集資金 4,500萬元 。本項目的財務(wù)經(jīng)濟(jì)效益較好，社會效益顯著，并有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，項目是可行的。 （ 2） 根據(jù)需求調(diào)查表明，本項目建設(shè)將在很大程度上改善 XX 區(qū)居民的居住條件，同時也給承建提供較為理想的業(yè)務(wù)開拓空間，本項目建設(shè)是必要的。 建議 （ 1） 按照經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)的有關(guān)政策，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)搞好小區(qū)建設(shè)。 （ 3）建議工程項目管理，嚴(yán)格保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，做好項目成本控制。但城市 廉租住房制度建設(shè)相對滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。 對此黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 為貫徹 落實《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) (2021)24 號） 明確 加快 加快保障性廉 租房建設(shè)步伐 。 明確 廉租房建設(shè)是改善民生的重大舉措。 黨的十六屆四中全會提出全面構(gòu)建和諧社會，按照民主法治、科學(xué)發(fā)展、安定有序、維穩(wěn)優(yōu)先的方針，加快推進(jìn)和諧社會建設(shè)。因此，建設(shè)完善的住房保障物質(zhì)基礎(chǔ)和保障制度，改善低收入家庭的居住條件，是構(gòu)建社會主要和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要舉措?！? “進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模。重點發(fā)展公共租賃住房。” “建設(shè)健全考核問責(zé)機(jī)制。對穩(wěn)定物價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任。其中，新增廉租住房房源 177 萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 83萬戶。其中，新增廉租住房房源 180 萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 65 萬戶。其中，新增廉租住房房源 161萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 43 萬戶。 （二） 項目宏觀經(jīng)濟(jì)背景 當(dāng)前 房價飛漲， 住房問題引起社會 及政府 的關(guān)注 。其實，廉租房并不是一個新鮮事物。廉租房在香港叫 公屋 ，在美國和加拿大叫 社會福 利房 ，在其他國家也各有安排。即使是在市場經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的國家，仍然需要政府出面來照顧弱勢群體，幫助他們解決住房問題。我們不能沒有市場機(jī)制，但是，任何時候都不要忘記，市場不是萬能的。如果一部分低收入家庭沒有最基本的住房條件，流離失所，這樣的社會很難實現(xiàn)和諧、穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)也不可能得到持續(xù)發(fā)展。 廉租房屬于政府照顧 社會弱勢群體的福利政策，它和商品房的性質(zhì)完全不一樣。第二，廉租房沒有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的問題。第三，廉租房的建設(shè)和經(jīng)營管理不以盈利為目標(biāo)。市場歸市場，保障歸保障。為了照顧低收入家庭，特別是進(jìn)城打工的農(nóng)民，必須多蓋些廉租房。為應(yīng)對這場 危機(jī)，中央提出實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，千方百計保增長促發(fā)展。國家投入擴(kuò)大內(nèi)需資金 萬億元，帶動地方政府及社會投資將達(dá)到 4 萬億元。 給 廉租房建設(shè)發(fā)展帶來良好機(jī)遇。市財政局方面表示，這 億元是中央對我市廉租房工作的財政支持，將用于支持全市 34個區(qū)縣共計 97個廉租房項目的開工建設(shè)。 （三）項目實施的 XX 區(qū) 政策環(huán)境 當(dāng)?shù)攸h委、政府明確提出在面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)中，要認(rèn)真貫徹黨的十七屆三中全會、中央“三農(nóng)”政策和中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，緊緊圍繞 區(qū) 委、政府工作思路和要求，認(rèn)真分析研究目前面臨的困難，結(jié)合實際，強(qiáng)化和提高思想認(rèn)識，開拓思路，抓住機(jī)遇，發(fā)揮優(yōu)勢。要在項目爭取上多做努力，并做到領(lǐng)導(dǎo) 分工明確，有專人開展項目建設(shè)管理。 關(guān)于《 XX 區(qū) 2021年財政預(yù)算執(zhí)行情況和 2021 年財政預(yù)算草案的報告（書面）》指出：繼續(xù)加大保障和改善民生的財政投入力度，加大對低收入群體的住房保障力度，發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼資金 239 萬元，補(bǔ)貼廉租住房 2031 戶 4676人 ,預(yù)計 2021年底投入使用。 二、項目建設(shè)的必要性 （一）項目所在地、社會經(jīng)濟(jì)概況 （ 1） 區(qū)位及城市性質(zhì) XX建區(qū)至今，只有 34 年時間，但其境域歷史悠久。唐宋時期，大足基層政區(qū)均為鄉(xiāng)里，因其所載不詳， XX 境域?qū)俸梧l(xiāng)里無從查考。明清時期，屬大足縣汶水里。康熙十 七年 至十九 年間， XX 境域為吳三桂占據(jù)。 1975年從大足縣劃出置 XX 區(qū)，隸四川省 XX市。 XX 區(qū)位于 XX市西部，距市人民政府駐地 92公里，離成渝 鐵路和成渝高速公路 5公里?！?105○ 5039?！?9○ 3339。東與巴岳山脊永川區(qū)為界，西、南、北與大足縣相連。屬紫色丘陵地帶。境內(nèi)屬亞熱帶溫暖溫潤氣候，陽光充足，雨量充沛，四季分明，季風(fēng)顯著，春早且暖，夏季炎熱，秋多綿雨，冬季多霜，年平均溫度為 ，年平均降雨 1000毫米左右。境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，除大郵高等級公路橫貫 全境，又是川南至川北必經(jīng)之道。 17 (2)人口與社會經(jīng)濟(jì) 2021 年，是實施“十一五”規(guī)劃的收官之年， XX區(qū) 全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 40 億元，同比增長 25%，增速居全市第一。工業(yè)增加值增速達(dá) %，居全市第一。 地區(qū)生產(chǎn)總值翻兩番，年均增長 %，總量在全市排名上升 2 位。工業(yè)總產(chǎn)值增長近兩倍，年均增長 %；工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，非汽車產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 %，提高 個百分點。全社會固定資產(chǎn)投資累計完成 70 億元，為“十一五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的 。全區(qū)農(nóng)民人均純收入達(dá)6965 元，年均增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 19089 元，年均增長 %。 （二） 項目提出的理由 （ 1） 城 鎮(zhèn) 廉租房建設(shè)是改善民生的重大舉措。 18 （ 2） 實施廉租房建設(shè)，完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，有利于改善城市環(huán)境，集約利用土地，推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。廉租房建設(shè)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑。 （ 4） 按照 XX 廉租住房保障規(guī)劃（ 20212021 年）要求， 2021 年計劃將租金補(bǔ)貼廉租保障對象由城鎮(zhèn)“雙困家庭”逐步擴(kuò)大到“低收入住房困難家庭” 。 （三）項目建設(shè)的必要性 項目建設(shè)是加快 XX 區(qū)城市建設(shè) 開發(fā)步伐、改善人居環(huán)境、解決低收入家庭的住房問題的有力措施。一個完善的住房制度必然是由市場機(jī)制和住房保障制度有機(jī)構(gòu)成、各負(fù)其責(zé)的制度。因此，解決低收入群體的住房困難，十分需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權(quán)，消除因住房問題引起的社會差別和不穩(wěn)定因素。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不可避免地會出現(xiàn)貧富分化，形成一定數(shù)量的中、低收入群體。當(dāng)前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。因此在全國兩會上不少全國人大代表和政協(xié)委員呼吁，各級政府必須加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，解決 中低收入、貧困家庭的住房問題，實現(xiàn)社會不同階層人均能有房可住，解除他們的后顧之憂，促進(jìn)社會的穩(wěn)定發(fā)展。 實施廉租房建設(shè)是落實國家 2021 年和 2021 年兩年保障性住房規(guī)劃全國保障房建成量達(dá)到 1300 萬套 (2021 年要繼續(xù)建設(shè) 680 萬套， 2021年建設(shè) 620 萬套 )， XX 市 去年在全國率先大規(guī)模建設(shè)公租房，開工建設(shè)了1300 萬平方 米。同時，全年還會新開工建設(shè)公租房約 1350 萬平方米。 XX 區(qū)隊 伍穩(wěn)定發(fā)展，整體素質(zhì)逐步提高，他們在以往的工作中，積累了豐富發(fā)展經(jīng)驗，在新時期勇于創(chuàng)新，這將為 XX 廉租房建設(shè)項目的建設(shè)和投入使用后的運作提供了強(qiáng)有力的人才保障。根據(jù)廉租房建設(shè)項目的建設(shè)內(nèi)容和投資估算要求，項目估算總投資 7,132 萬元，資金籌措方案：申請中央、省預(yù)算內(nèi)資金補(bǔ)助及地方自籌 2,632萬元 ， 向銀行申請貸款 4,500萬元 。 技術(shù)上，項目建設(shè)點區(qū)域位置和環(huán)境條件較好，外部建設(shè)條件優(yōu)越，交通便捷，水、電等公用基礎(chǔ)設(shè)施能滿足項目建設(shè)需要 。這里有中國三大重型汽車之一，上汽依維柯紅巖重型汽車生產(chǎn)基地。這里緊臨世界文化遺產(chǎn) —— 大足石刻，吸引著每年數(shù)以萬計的海內(nèi)外賓客落足休閑度假。行政區(qū)域面積 平方公里，屬淺丘陵地帶。經(jīng)過多年的努力， XX 區(qū)基本形成了以重型汽車制造、改裝、零部件生產(chǎn)和銷售為龍頭，飼料、鑄鍛、化纖為補(bǔ)充的工業(yè)體系。城市布局日趨合理，城市工業(yè)、商貿(mào)、政治三大功 能分區(qū)初具規(guī)模，形成以大郵公路、雙龍西路、通新公路為主線，以車城工業(yè)園區(qū)、通橋集鎮(zhèn)、龍灘子地區(qū)、龍水湖巴岳山旅游度假區(qū)為重點，以商貿(mào)新城區(qū)為中心的“三線四點一中心”城鄉(xiāng)一體化的城市總體格局。 2021 年末全區(qū)戶籍人口 萬人 ,其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 第六次全國人口普查初步核實， XX 區(qū)年末常住人口 50116人，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 100%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19089 元，增長 %，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 ；農(nóng)村居民人均純收入 6965 元，增長 %，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 。年末城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù) 11916 人 ,比上年增加 838 人。全區(qū)城鄉(xiāng)居民最低生活保障人數(shù)達(dá) 2215 人，增長 %。 二、 項目區(qū)居民意愿情況 根據(jù) XX 區(qū)土地整治中心 對低收入居民住房戶 進(jìn)行廉租房項目調(diào)查征求意見，項目調(diào)查涉及的 66 戶低收入居民，有 60 戶同意進(jìn)行廉租房 23 項目建設(shè)，占總數(shù)的 %，該征求意見調(diào)查結(jié)果表明，低收入居民對項目實施愿望強(qiáng)烈，項目將得到廣大人民群眾的大力支持?，F(xiàn)我區(qū)自 2021年至今已實物配租 330 套。 2021 年計劃新建設(shè)廉租住房 264套，建筑面積 13200平方米，總投資為 2364萬元。該項目已辦理選址、環(huán)評、立項、用地等手續(xù)，正在進(jìn)行初步規(guī)劃設(shè)計方案，預(yù)計于 2021年7 月動工修建。 100 套，按照每套80 平方，每平方 3000元價格購買，預(yù)計需要資金 2400 萬元。項目以新建 41, ㎡的 建設(shè)規(guī)模應(yīng)對需要是有必要的。 二、氣候條件 XX 區(qū)處于暖溫帶向寒溫帶過度地帶，屬于溫帶半濕潤半干旱大陸性季風(fēng)型山地氣候，其氣候特點是冬季寒冷干燥，時間長；春季多風(fēng)干燥，歷時短；夏季清涼多雨，適宜避暑消夏；秋季天高氣爽，晝夜溫差大，降水年、季變化大。年累積日照時數(shù)為 2903小時。 三、 工程地質(zhì)條件 （一） 地形地貌 場地屬 丘陵地貌 ，場地地勢總體 最高點位于東北面 ， 最低 點位于東南側(cè)， 現(xiàn)為施工區(qū)，標(biāo)高在 米 之間，相對高差約 26 米 左右。﹤ 13。 （三） 工程地質(zhì)及水文地質(zhì) 地層巖性 擬建區(qū)為 丘陵 地貌，下伏地層為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組（ JS），巖性為紫紅色泥巖夾砂巖，總體產(chǎn)狀 283Ｏ ∠ 13Ｏ ；淺表為第四系（ Q）覆蓋。場區(qū) 基巖分布連續(xù)、穩(wěn)定、構(gòu)造總體裂隙不發(fā)育，地質(zhì)構(gòu)造和水文地質(zhì)條件較簡單，場地等級為三級，地基等級為二級。場區(qū)地下水主要賦存于第四系松散土層及基巖強(qiáng)風(fēng)化層中。松散層孔隙水主要分布在第四系堆積土層中，基巖裂隙水主要分布在基巖強(qiáng)風(fēng) 27 化帶的裂隙中。場地東部逕排條件差，儲集條件良好，易形成潛水，但由于埋藏淺，受季節(jié)影響顯著，水量小。 據(jù)相關(guān)水文地質(zhì)測試資料線區(qū)內(nèi)水質(zhì)類型一般為 ，水質(zhì)較好，對混凝土無腐蝕性。 地下管線 28 該區(qū)域大部分為原農(nóng)用地 ,地下管線較少，有利于施工。 （六） 地震安全性評價 根據(jù) 1990年《中國地震烈度區(qū)劃圖》劃分，本區(qū)地震烈度為Ⅵ度，按中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB50011～ 2021 附好漢 A）確定本區(qū)抗震設(shè)防烈度為 6度設(shè)計基本地震加速度值為 ，據(jù)有關(guān)資料，中強(qiáng)地震多發(fā)生在華鎣山、七曜山～金佛山斷裂帶上，最大可能震級為 級，對本區(qū)的影響在Ⅵ度以下，按距本區(qū)最近的華鎣山斷裂帶中段發(fā)生Ⅶ級地震，根據(jù) XX 地震烈度衰減規(guī)律，對本線路區(qū)影響烈度也只有 Ⅵ度，本工程按 7 度抗震設(shè)防烈度計算地震作用和采用抗震措