某商住項(xiàng)目策劃方案-閱讀頁
2025-03-19 06:36本頁面
【正文】 元 /㎡） 主力總價(jià)區(qū)間 （ 萬元） 一層 ２、３、４、５ 服飾、鞋帽、化妝品、精品 7900～ 9500 20～ 35～ 59 １ 服飾為主、餐飲其次、 8000～ 9000 ８（１帶２為主） 餐飲、婚紗、美容美發(fā)、茶、咖啡、土特產(chǎn)、服飾其次 5700～ 6000 ６ (含 2 層 ) 服飾、藥店、餐飲、精品 8800～ 10000 二層 5 服飾為主，局部餐飲 3200～ 3800 9～ 18～ 27 1（ 2 帶 3 為主） 大餐飲、茶、美容、娛樂直接上二樓 2800～ 3100 三層 5 電影院、 KTV、網(wǎng)吧、電玩、健身等，冷餐其次 2400～ 2800 22～ 40 備注： 每套詳細(xì)價(jià)格，待圖紙出來后，再依據(jù)業(yè)態(tài)、組合具體 制 訂 ，價(jià)格調(diào)整主要體現(xiàn)在開盤前、開盤后，銷售過 80%以后和交房以后幾個(gè)階段大調(diào)，在過程中針對房源的暢銷和滯銷狀況具體微調(diào) 。由于本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)商鋪分割面積較小，總價(jià)在片區(qū)內(nèi)屬于中 高 檔價(jià) 位 區(qū)，具備一定的優(yōu)勢，如果本項(xiàng)目采用更靈活的、有針對性的付款方式可以加大項(xiàng)目優(yōu)勢，促進(jìn)銷售。 具體付款方式建議如下所示 ： 整合營銷策劃案 14 開盤前（截止開盤當(dāng)天） 開盤后 一次性付款 95折 一次性付款 96折 正常銀行按揭 96折 正常銀行按揭 98折 5. 銷控策略 開盤前 VIP客戶選房需要做內(nèi)部房源銷控 , 開盤前后根據(jù)客戶意向 加強(qiáng)部分一層、 整個(gè)二 、三 層的 房源 銷控 引導(dǎo) ，在銷售到一定程度后根據(jù) 剩房情況 考慮價(jià)格銷控 。 １） 初級小訂蓄水 期 (約三周 ) ? 條件： 售樓處竣工后第三天，開始交小訂，小定 500元 /套（商鋪、公寓不分）。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，以下為本項(xiàng)目入市必備條件 : A. 形象和品牌的推廣取得了預(yù)期效果 B. 證照齊全 C. 工程 于開盤前 2天 開工 D. 銷售系列工具準(zhǔn)備完畢（各種銷售 資料、展示中心、示范單位等） E. 制定出完整詳細(xì)的銷售推廣計(jì)劃 整合營銷策劃案 15 F. 現(xiàn)場包裝到位 G. 蓄水期 蓄集 客戶在達(dá)到 意向 數(shù)量 （約 250%以上） 要求 。 ? 崗位職責(zé)（略） ? 現(xiàn)場接待流程 ： ? 銷售管理制度 ，含 考勤管理 、 現(xiàn)場管理 、 培訓(xùn)及業(yè)績管理 。 ? 后勤支持：現(xiàn)場收款、行政蓋章、物料采購 。 １０、 激勵措施 1） 業(yè)績管理 （略） ? 培訓(xùn)（見培訓(xùn)計(jì)劃） １１、 銷售與推廣配合的原則 每次推廣活動實(shí)施前 12天，由策劃師對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，內(nèi)容包括：活動主題、目的、實(shí)施方式、活動要求，及人、財(cái)、物的安排，并于活動結(jié)束后進(jìn)行效果評估。 １、 招商方式 方案 A： 部分包租 2年，雙方資源互補(bǔ)，作為組建專業(yè)招商管理公司的試點(diǎn) 引進(jìn) 專業(yè)的、有客戶資源網(wǎng)的、有招商管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，雙方介入人員，作為組建甲方 整合營銷策劃案 17 自己的專業(yè)招商管理公司的核運(yùn)作。需要包租的對象主要針對純投資客， 2年內(nèi)。 方案 C： 整體包租 3年 整體招租， 即引入 一家專業(yè)經(jīng)營管理的商業(yè)公司，開發(fā)商向其一次性收取整體個(gè)項(xiàng)目的年 租金，由其分別對目標(biāo)行業(yè)客戶招商。建議第一年以房價(jià)的 5%定年租金、第二年以房價(jià)的 6%定年租金 ， 第三年 8%以上的租金水平招租。 此方案適用于投資客，可把具體自營客剝離，但管理時(shí)統(tǒng)一管理。 ２、 招商及經(jīng)營管理對銷售的促進(jìn)性承諾 ? 統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營管理格局 。 ? 代租 代管 ２年 。 ２年以后租金上調(diào)、商圈大格局確定，就可以交給商戶了。 針對尾盤部分，招商開始，帶租約銷售。 ? 市 城內(nèi)最滾燙的一個(gè)商圈，永續(xù)經(jīng)營理念貫穿項(xiàng)目定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售、經(jīng)營全程，鋪養(yǎng)三代的概念成立，并且確實(shí)可行，保險(xiǎn)。 ? 發(fā)展商專業(yè)商業(yè)操作團(tuán)隊(duì)，給廣大中小投資者一個(gè)穩(wěn)定、成熟、低風(fēng)險(xiǎn)賺錢的平臺。 ? 核心內(nèi)容 告之 Ａ、地域優(yōu)勢 Ｂ、站在商圈的高度、城市經(jīng)濟(jì)的高度撥樓盤的無可比擬的氣勢 Ｃ、產(chǎn)品本身的規(guī)劃優(yōu)勢 ，營造稀缺性，價(jià)值感 Ｄ、 說明商鋪是一種投資方式 ，適合中小投資者 Ｅ、 投資分析 Ｆ、 為未來投資客經(jīng)營及未來商圈經(jīng)營考慮 的招商及經(jīng)營格局搭建 ? 階段性宣傳載體 階段性 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 推廣主要載體 內(nèi)容 細(xì)節(jié) 準(zhǔn)備期 售樓處開始前三天 派單 掃街 、形象報(bào)版出街 綜合、形象 單頁上設(shè)禮品領(lǐng)取，每單登記 蓄水期 售樓處交接后三天至開盤前三天 Ａ、報(bào)版三 周每周兩次 Ｂ、電視信息 Ｃ、外賣場活動 、節(jié)日促銷活動 Ｄ、記者招待會 、產(chǎn)品說明會 Ｅ、戶外 綜合信息 ，實(shí)效信息 現(xiàn)場保持熱度 開盤前后 開盤前后三天 報(bào)版、開盤活動、口碑渠道 針對性實(shí)效宣傳 熱賣場 封頂前后 前后一個(gè)月內(nèi) 招商登記開始 招商帶銷售 交房前后 前后一個(gè)月 大規(guī)模招商活動開始 招商掃尾盤 開業(yè)前后 前一個(gè)月后三個(gè)月 密集的活動宣傳 活動、促銷熱場 ２） 現(xiàn)場包裝 內(nèi)容 元素 ? 產(chǎn)品形象 ? 產(chǎn)品主要賣點(diǎn)：含主力店 ? 招商措施提前公布，奠定投資客信心 整合營銷策劃案 20 ? 蓄水規(guī)則：含普通小定客戶與ＶＩＰ大客戶的區(qū) 別 五、 營銷推廣 資源 控制表 分類 工作內(nèi)容 時(shí)間進(jìn)度 責(zé)任人 工程類 圖紙齊全 前 交房標(biāo)準(zhǔn) 前 工程進(jìn)度表提供 前 正式開工 證照類 5 證 開盤前 5 天 銷售類 明確各部門與銷售部進(jìn)行工作對接的負(fù)責(zé)人 培訓(xùn) 前 各合作單位名單：如設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理等 前 銷售道具準(zhǔn)備 前 按揭銀行確定 前 配套項(xiàng)目及費(fèi)用 前 產(chǎn)權(quán)登記辦理及費(fèi)用 前 售樓處到位 模型 推廣類 基本道具 前 單頁及 DM、樓書等宣傳資料到位 前 外賣場 ～ 記者會加熱 前 產(chǎn)品說明會 前 開盤 10 月中旬 六、 宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算 (略 )
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