【正文】 和先進(jìn)的技術(shù)手段 ，對進(jìn)出物流園的食品進(jìn)行全程的監(jiān)控，保障食品的安全供應(yīng)，檢驗檢疫中心的主要業(yè)務(wù)集中在以下幾個方面： 承擔(dān)國家指定的食品及發(fā)酵產(chǎn)品的： 質(zhì)量檢驗 、 委托檢驗 、 產(chǎn)品檢驗 、 型式檢驗 和 營養(yǎng)標(biāo)簽規(guī)定中營養(yǎng)成份檢驗 等。 研究開發(fā)新的檢驗技術(shù)和方法，對企業(yè)的質(zhì)量檢驗機構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)和人員培訓(xùn)； 協(xié)助企業(yè)建立化驗室、化驗人員培訓(xùn)。 產(chǎn)品保真系統(tǒng)：為企業(yè)制定全套防偽、防竄貨及物流管理解決方案 。項目可行性研究報告 第五章 項目選址與建設(shè)條件 27 第五章 項目場址與建設(shè)條件 第一節(jié) 項目場址 本項目場址所在地： 運城 市，占地面積 1300畝。是三國蜀漢名將關(guān)羽的故鄉(xiāng)，位于晉、陜、豫三省交界處，黃河金三角經(jīng)濟(jì)圈黃金位置，北依呂梁山與臨汾市接壤，東峙中條山和晉城市毗鄰，西、南與陜西省渭南市、河南省三門峽市隔黃河相望。全市鄉(xiāng)村人口 351萬，占 71%。 運城市地勢平坦，氣候溫和，土壤肥沃，光照充足，是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)。形成了初具規(guī)模的果、畜、菜、糧、棉五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 運城區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于晉、陜、豫三省交界處，黃河金三角經(jīng)濟(jì)圈黃金位置。境內(nèi)有運 (城 )風(fēng) (陵渡 )高速公路、運 (城 )三 (門峽 )高速公路、侯 (馬 )運 (城 )高速項目可行性研究報告 第五章 項目選址與建設(shè)條件 28 公路和環(huán)城高速，禹門口、風(fēng)陵渡及三門峽三座黃河公路大橋聯(lián)結(jié)西北、西南和中原地區(qū)，與洛陽、鄭州和西安形成了縱橫交錯網(wǎng)絡(luò)，北上太原、南下西安、東去鄭州都有高速公路直達(dá)。 項目可行性研究報告 第五章 項目選址與建設(shè)條件 29 第六 章 項目經(jīng)營方案及設(shè)備系統(tǒng) 本項目建設(shè)內(nèi)容由 果品交易區(qū)；蔬菜交易區(qū)；肉類交易區(qū)；水產(chǎn)糧油南北貨區(qū)；物流配送區(qū)；展示中央商務(wù)辦公區(qū)；配套生活區(qū)；高低溫智能冷庫區(qū) ；農(nóng)資交易區(qū)九 大功能區(qū)組成。雖然物流網(wǎng)絡(luò)資源豐富，但利用和管理水平較低，缺乏有效的物流經(jīng)營方式。 公司根據(jù)市場的發(fā)展和形勢的變化，利用自身資源整合能力和規(guī)模 優(yōu)勢，建成以冷藏中心、配送中心、批發(fā)展示中心為基礎(chǔ)，充分利用信息化技術(shù)和平臺，創(chuàng)新管理模式和手段，力爭成為物流行業(yè)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)制定者之一。但從其流程來看，設(shè)備由四部分組成：一是園區(qū)設(shè)備、二是園區(qū)外運輸設(shè)備、三是信息管理系統(tǒng)設(shè)備、四是公用設(shè)備。 條碼和電子標(biāo)簽設(shè)備 高頻貨物采用數(shù)字揀選系統(tǒng)（ DPS），其余貨架和貨位，均以條碼標(biāo)識。利用公司的規(guī)模優(yōu)勢和資源整合能力，迅速取得行業(yè)領(lǐng) 先地位。 主要管理制度包括： 凡是須放入庫內(nèi)存放的物品必須辦理入庫手續(xù)方可入庫，凡是須出庫的物品必須辦理出庫手續(xù)方可出庫。 樹立機械化、自動化的觀念，注重先進(jìn)設(shè)備、技術(shù)、人才的引進(jìn)與開發(fā)，重視規(guī)范化管理，這是物流配送中心功能充分發(fā)揮的關(guān)健。 實時動態(tài)庫存數(shù)據(jù)至少每 1小時更新 1次。準(zhǔn)時配送合理化重要內(nèi)容。 三、儲存策略 儲存策略主要是指儲位（ Dedicated Location）的指派原則。 每一類儲存貨品都有相對固定儲位，貨品不能互相儲位，因此項目可行性研究報告 第五章 項目選址與建設(shè)條件 32 必須規(guī)劃每一項貨品的儲位容量不得小于其可能的最大在庫量。 采用三點定位原則，方便貨物提取。 在計算機具體配置上，擬通過服務(wù)器 IBM AS400,PC+POS 機的獨立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。 二、其它設(shè)備 考慮本項目特點，特別是項目建設(shè)方案，還需采購設(shè)備包括：營業(yè)設(shè)備、公用工程設(shè)備及其它設(shè)備（包括自動扶梯、垂直電梯、辦公用具等）?？紤]到該項目的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢、周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計方案的總體設(shè)計有原則是： 充分考慮我國物流配送的特點和發(fā)展需要，建設(shè)成為集冷藏、展示交易、物流配送、統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)一調(diào)度等一體的現(xiàn)代化綜合性農(nóng)副產(chǎn)品物流基地； 建筑造型新穎，具有時代特色，體現(xiàn)出物流建筑的內(nèi)涵及鮮明個性； 總體科學(xué)規(guī)劃，布局合理，功能齊全，最大限度的提高土地利用率，考慮適當(dāng)?shù)幕顒涌臻g，創(chuàng)造優(yōu)美怡人、與周邊 協(xié)調(diào)的環(huán)境； 各功能用房設(shè)計既具科學(xué)性和合理性，又要注意實際效益； 結(jié)構(gòu)、給排水、消防、強弱電、暖通等專業(yè)功能設(shè)計具有技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性； 第二節(jié) 總平面布置 總平面設(shè)計原則： 功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修項目可行性研究報告 第七章 工程技術(shù)方案 34 方便，留有一定發(fā)展余地； 基地與外界保持良好的交通和運輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，各運動流線保持順暢、短捷； 建筑物布置應(yīng)考慮當(dāng)?shù)乜傮w景觀，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)； 便于利用當(dāng)?shù)匾延械纳舷滤⒐╇?、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。本項目中環(huán)境保護(hù)工作接受 運城 市環(huán)保部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)為： 《建筑項目環(huán)境保護(hù)管理條例》【國務(wù)院（ 98） 253 號令】 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》【 GB16297－ 1996】 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》【 GB8978－ 1996】 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》【 GB3095－ 1996】 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》【 GBZB1－ 1999】 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》【 GB3096－ 93】 本項目屬一般公用民用建筑，集物流和辦公于一體，建設(shè)基地位于 運城 市區(qū)，項目建設(shè)及啟用后，主要涉及到噪聲、污水、固體廢棄物及室內(nèi)空氣質(zhì)量等環(huán)境問題，只要加強管理，嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行環(huán)保措施，基本上不會產(chǎn)生環(huán)境污染。 本項目建設(shè)單位為江蘇潤恒物流發(fā)展有限公司，項目籌建和建設(shè)由公司辦公室具體負(fù)責(zé)，采取國內(nèi)外招標(biāo)方式落實設(shè)計、施工、監(jiān)理單位及主 要設(shè)備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進(jìn)度計劃，全程嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、工期、造價。董事會決定分公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會確定聘任，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會的各項決議和日常經(jīng)營管理工作。所需人員除部分中高級管理人員由公司內(nèi)部選用外，其余將從社會上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實行勞動合同制。 一、投資估算編制依據(jù) 《 運城 建筑工程概算定額》； 運城 市對建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定； 江蘇潤恒物流發(fā)展有限公司提供的項目相關(guān)資料。本項目流動資金按物流配送中心運轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算，正常年流動資金需求量為 19307 萬元。 表 10－ 1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備注 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 畝 1300 866667 平方米 2 總建筑面積 萬 m2 96 項目可行性研究報告 第十章 投資估算及資金籌措 38 展示中心 萬 m2 綜合交易區(qū) 萬 m2 水果交易區(qū) 萬 m2 蔬菜交易區(qū) 萬 m2 肉類、水產(chǎn)交易區(qū) 萬 m2 糧油、南北貨交易區(qū) 萬 m2 商務(wù)辦公區(qū) 萬 m2 生活配套區(qū) 萬 m2 300 畝 高低溫冷庫 萬 m2 10 萬噸 常溫庫區(qū) 萬 m2 物流配送中心 萬 m2 3 綠化率 % 4 建設(shè)周期 年 有效施工期 5 勞動定員 人 1200 四、 主體及輔助配套設(shè)施工程 新建 物流產(chǎn)業(yè)園區(qū) ，占地面積 約 1300畝， 物流園區(qū)規(guī)劃為 九 個功能區(qū)（ 1）果品交易區(qū)；（ 2）蔬菜交易區(qū)；（ 3）肉類交易區(qū)；（ 4）水產(chǎn)糧油南北貨區(qū)；（ 5）物流配送區(qū)；（ 6）展示中央商務(wù)辦公區(qū)；（ 7）配套生活區(qū)；（ 8）高低溫智能冷庫區(qū) ；（ 9）農(nóng)資交易區(qū) 。 項目總投資 ，固定資產(chǎn)投資總額為 358747萬元，流動資金 19307 萬元。其中農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易展示中心；果品物流交易區(qū) ；蔬菜物流交易區(qū) 萬平方米；肉類、水產(chǎn)物流交易區(qū) ；糧油、南北貨物流交易區(qū) ；高低溫冷庫 7萬平方米，室內(nèi)采用鋼結(jié)構(gòu)垂直分割， 10萬噸容量；常溫庫區(qū) ；商務(wù)辦公區(qū) 方米；生活配套區(qū) ，物流配送中心 ；配套用房 。專業(yè)工程中的給排水工程（包括消防設(shè)施）按每平米 30元估算；電氣工程包括消防電設(shè) 施按每平米 170元估算；暖通工程按每平米 190 元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業(yè)工程費用之和的 12%估算。 土地費用的構(gòu)成包括收購或租賃興建物流配送中心所占用的土地及其附屬建筑設(shè)備，總面積 1300畝。 市政公用基 礎(chǔ)設(shè)施配套費按 190元 /m178。 新型墻體材料發(fā)展基金按 8元 /m178。 消防設(shè)施建設(shè)費按 5元 /m178。 結(jié)建人防費按 40 元 /m178。 教育地方附加費按 30 元 /m178。 白蟻防治費按 元 /m178。 1咨詢費按工程費用的 %估算。 1勘察設(shè)計費按工程費用的 %估算。 1不可預(yù)見費按工程費用和工程建設(shè)其它費用之和的 5%估算。 （年利率 %），占 %。 項目可行性研究報告 第十一章 財務(wù)評價 本項目財務(wù)評價確定計算期為 16 年，其中：建設(shè)期 1 年，經(jīng)營期15年。 1．營業(yè)收入估算 本項目正式運營后，批發(fā)交易中心年交易額達(dá)到 400億元，批發(fā)交易中心的管理服務(wù)收入按年交易額的 1%計算， 該收入在項目運營正常后每年征收約 40000 萬元。 2． 營業(yè)稅金及附加估算 根據(jù)國家有關(guān)的稅收規(guī)定，本項目房產(chǎn)出售營業(yè)稅 5%，房產(chǎn)租賃稅 12%，裝卸費收入營業(yè)稅率為 3%，庫房倉儲、配送業(yè)務(wù)、分揀配貨、批發(fā)交易中心及管理服務(wù)等收入營業(yè)稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營項目可行性研究報告 第十章 投資估算及資金籌措 43 業(yè)稅額的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅額的 4%計算，建筑 稅 %。 本項目總成本費用主要依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）》及有關(guān)物流配送公司的實際運營情況進(jìn)行估算。 房產(chǎn)稅和土地使用費 房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資 70%的 %估算，土地使用費按當(dāng)?shù)貎r格估算。本項目正常年職工工資及福利為 2400萬元。土地使用權(quán)攤銷年限按 35年，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按 10年攤銷。 財務(wù)費用 本項目財務(wù)費用主要為流動資金銀行貸款利息，流動資金借款利率取 %，長期貸款利率為 %。 其它費用 其它費用包括辦公費、差旅費、交際應(yīng)酬費、會議費、工會經(jīng)費等費用，參照以往物流企業(yè)有關(guān)費用綜合水平及股份公司的實際情況，其它費用按營業(yè)收入的 %估算。 3 項目盈利能力分析 項目損益情況分析 本項目正常年收入總額為 47803 萬元（正常運營后），營業(yè)稅及附加為 3929 萬元，總