【正文】 絲，演出了一幕幕驚險劇 ——— 中旅商業(yè)城由于當(dāng)初拆零賣鋪放棄統(tǒng)一經(jīng)營，項目多次啟而不動，不得不艱辛地跋涉于與業(yè)主們的痛苦談判之中；億安廣場憑實力將所賣鋪位悉數(shù)收回 ，引來百盛統(tǒng)一經(jīng)營，但由于商場慢熱，零售商與開發(fā)商之間利益訴求的矛盾激化，導(dǎo)致百盛退出；而中泰廣場在汲取了眾多“先烈”教訓(xùn)后，以保租代替返租而贏得了４年的統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，但這是一步險棋，倘若廣場不能在４年內(nèi)守旺，那么４年后經(jīng)營權(quán)的歸屬問題就是一顆足以致命的定時炸彈?！痹H手打造天河城輝煌的資深造ＭＡＬＬ人歐小衛(wèi)對此深有體會。而關(guān)于租ＶＳ售，在本報召開的有 關(guān)零售沙龍上，商業(yè)地產(chǎn)策劃人梁晶晶認(rèn)為，租或售，某種意義上取決于資本實力。特別是那些有增值前景的物業(yè)，你持有大產(chǎn)權(quán)才是真正的大贏家。 綜觀各國的ＭＡＬＬ建設(shè)發(fā)展道路：大都是投資商資金全額投入，發(fā)展商精心設(shè)計全力開發(fā)，最后交由專業(yè)公司經(jīng)營管理。 據(jù)報載，大連萬達(dá)方面認(rèn)為，“大連萬達(dá)由于長春這個項目面積不大，大連萬達(dá)采取了“以沃爾瑪吸人氣，賣掉一樓黃金鋪位”抽身而走的營銷模式，但他遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有認(rèn)識到回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者是一對如此深刻的矛盾?！安蛔隽闶?，但要懂零售”，香港太古的成功得益于雄厚的資金實力和擁有大批專門做商業(yè)地產(chǎn)的人員，他們以長線投資為主，另外輔之以強有力的規(guī)劃和營銷。作為國內(nèi)成功ＭＡＬＬ的典范，迄今保持日均客流量１８ — ２０萬人次、高峰期６５萬人次紀(jì)錄的天河城，１９９６年營業(yè)直到去年才徹底還完外債。 四、借鑒華南經(jīng)驗 經(jīng)過劇烈 陣痛后，廣州造ＭＡＬＬ者已經(jīng)意識到，ＭＡＬＬ里的每個廠商的經(jīng)營績效關(guān)系到ＭＡＬＬ整體的成敗及收益，二者是緊密聯(lián)系的“利益共同體”。 當(dāng)然，租和售不是決定命運的絕對。但排除這些中國特色的因素，大連萬達(dá)是否尋求到好的統(tǒng)一營銷模式推動首層預(yù)售并將價格賣高到足夠回收投資的水平？對照中國第一代ＭＡＬＬ“功能缺陷”和“主題缺位”兩大公認(rèn)的硬傷，珠三角新一代ＭＡＬＬ正以多種方式探尋規(guī)劃設(shè)計、主題營造的新路。 歷盡１０多年香港經(jīng)濟氣候的驟晴驟雨，太古廣場以其別具匠心的設(shè)計布局、穩(wěn)健有序的租賃經(jīng)營、細(xì)水長流的租金回報，舊樹開新枝，育出了太古城，結(jié)下了又一城。太古就是這樣不斷尋求以更高效率及成本效益的方法，來達(dá)到盈利的彼岸。同時，因為底氣十足，動土之時，即廣邀設(shè)定的大租戶參與工程設(shè)計，電影院、溜冰場、特色餐廳乃至百貨公司升降電梯等大小硬件布局，都已先行安排妥當(dāng)。為保持獨立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理，太古沒有急于套現(xiàn)資金，而是擁有三間五星級酒店２０％的權(quán)益，以保證它們不隨便改變大樓外形。另外，郝繼霖道，太古地產(chǎn)擁有及管理整個太古廣場，但一直很清醒的知道 ：市場有一定承受力，不能盲目進同一品類的店。在太古，細(xì)到每一個櫥窗如何擺放、每一個節(jié)日如何整合營銷，這個管家都要一一過問和督促。 ＭＡＬＬ新范本 諸多造ＭＡＬＬ的懸念亦如達(dá)摩克利斯利劍，始終高懸于所有加入游戲的造ＭＡＬＬ人上！癥結(jié)的根本在于 ———— ＭＡＬＬ在中國，沒有經(jīng)歷一個漸進的過程，而是在各種外來資本和經(jīng)營方式多方滲透，在市場還未成熟的時候，促成了一個ＭＡＬＬ的蛙跳過程。而排除以上談到的營銷要素之外，這個捆綁模式能否高枕無憂，還必須建立在多個關(guān)鍵環(huán)節(jié)上。不管其到底如何打算，問題的關(guān)鍵是萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)必須一直保持良好的資金流。否則，任何一塊資金鏈出現(xiàn)斷裂，對萬達(dá)集團都將不啻是沉重的打擊。 聯(lián)盟的變數(shù) 而就“訂單商業(yè)營銷模式”的另一方而言，萬達(dá)與沃爾瑪之盟，因利益而結(jié)，也因利益而變，正所謂“沒有永恒的聯(lián)盟，只有永恒的利益。這從沃爾瑪總部有意無意的向外界傳達(dá)的信息可見一斑（自己與大連萬達(dá)只是租戶和業(yè)主的關(guān)系，合作只是松散型）！ 事實上，一些積極的變化已經(jīng)出現(xiàn)。而目前國內(nèi)其他正在開發(fā)的ＭＡＬＬ項目，亦多半是透過合資的方式來開發(fā)。這對國內(nèi)ＭＡＬＬ的迅速發(fā)展無疑提供了一條捷徑。商業(yè)公司現(xiàn)有八家“五百強”企業(yè)是合作伙伴，還要引進“五百強”企業(yè)成為戰(zhàn)略股東，使商業(yè)公司真正形成現(xiàn)代企業(yè)制度，實現(xiàn)董事會和執(zhí)行層的分離