【正文】 優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，動(dòng)態(tài)鏈結(jié)，將建成為具有持續(xù)創(chuàng)新能力的高科技園區(qū)，高新技術(shù)項(xiàng)目的聚集地、孵化器和輻射源。堅(jiān)持以人為本，通過(guò)機(jī)制、體制創(chuàng)新，建立有利于技術(shù)創(chuàng)新的人才激勵(lì)機(jī)制，營(yíng)造培養(yǎng)、吸引、凝聚高素質(zhì)創(chuàng)新人清華大學(xué) 科技園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 － 20－ 才和企業(yè)家的良好氛圍與環(huán)境。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 1．規(guī)劃布局 清華大學(xué) 科技園規(guī)劃總建設(shè)用地面積 平方米，其中建設(shè)用地 平方米，建設(shè)區(qū)建筑密度 %，綠地率 36%，平均容積率 ，規(guī)劃建筑面積 460017 平方米。用地平衡表如表 61 所示： 表 61 清華大學(xué) 科技園規(guī)劃用地平衡 表 序號(hào) 名 稱 占地面積 (平方米 ) 備 注 1. 建筑用地 2. 城市道路 3. 綠地 4. 總用地 清華大學(xué) 科技園區(qū)以高科技產(chǎn)業(yè)用地為主，適當(dāng)安排道路和綠化用地。其中 B12 和 B13 地塊擬建造 清華大學(xué) 科技園園區(qū)標(biāo)志性建筑。 清華大學(xué) 科技園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 － 21－ 表 62 清華大學(xué) 科技園（主體區(qū)）基本地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 地塊 編號(hào) 用地性質(zhì) 用地 面積 (m2) (公頃 ) 建筑面積 (m2) (萬(wàn)平方米 ) 地下停車場(chǎng)面積 (m2) 集中綠地面積 (m2) A－ 01 停車場(chǎng) A－ 02 研發(fā)、辦公 (含酒店 ) 86758 14968(一層 ) 3000 B－ 01 孵化器 16122 1647(一層 ) 3476 B－ 02 孵化器 16122 1647(一層 ) 950 B－ 03 孵化器 14118 1480(一層 ) 780 B－ 04 孵化器 14118 1480(一層 ) 780 B－ 05 研發(fā)、辦公 39650 3820(二層 ) B－ 06 校內(nèi)產(chǎn)業(yè)群 20523. 57228 9280(二層 ) 1300 B－ 07 停車庫(kù)、綠地及配套設(shè)施 1790 (三層 ) 17000 B－ 08 綠地 B－ 09 研發(fā)、辦公 27336 3210(二層 ) B－ 10 停車場(chǎng)、綠地 430 1200 B－ 11 研發(fā)、辦公 27336 3210(二層 ) B－ 12 研發(fā)、辦公 60000 120xx(三層 ) B－ 13 研發(fā)、辦公 60000 120xx(三層 ) B－ 14 校內(nèi)產(chǎn)業(yè)群 8766(二層 ) 1750 2．道路停車系統(tǒng) 擬建的 清華大學(xué) 南路（寬 60 米）、 清華大學(xué) 南門規(guī)劃路（ 30 米），成府路拉直、拓寬將構(gòu)成科技園外部交通道路；園區(qū)內(nèi)部環(huán)形道路和地塊間道路構(gòu)成園區(qū)的內(nèi)部道路系統(tǒng)。地上停車面積 7872 平方米，地下停車面積 135029 平方清華大學(xué) 科技園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 － 22－ 米。 3．綠化系統(tǒng) 清華大學(xué) 科技區(qū)綠化分為三個(gè)系統(tǒng)層次，第一層為園區(qū)中心 17000平方米的集中綠地，采用抬高綠地地平的做法，以 米高度覆土種植喬木為標(biāo)準(zhǔn)；第二層為道路與地塊相結(jié)合的帶狀綠地；第三個(gè)層次為塊地內(nèi)部（各單體建筑周圍）綠地、樹(shù)木。 4．建筑群落與空間環(huán)境規(guī)劃 清華大學(xué) 科技園主體區(qū)規(guī)劃以統(tǒng)一城市空間形象為主體指導(dǎo)思想，因而在控高、密度、容積率、建筑造型及色彩構(gòu)成上均做了統(tǒng)一化處理?？臻g環(huán)境規(guī)劃本著整體性、文化性、人本性、秩序性、網(wǎng)絡(luò)性和可持續(xù)發(fā)展的原則，追求高效、快捷、協(xié)調(diào)和互利，保證 清華大學(xué) 精神的傳遞，充分體現(xiàn)人們對(duì)安全、方便、舒適和多樣化的要求，將 清華大學(xué) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源融入其中，賦予豐富的內(nèi)涵和獨(dú)特的附加值，達(dá)到建筑、環(huán)境、人、組織、文化、理念和最新科技成果的高度融合與互動(dòng)，使其空間環(huán)境富有節(jié)奏和韻律、充滿靈性。 清華大學(xué) 科技園主體區(qū)規(guī)劃建設(shè)將 建筑學(xué)、景觀學(xué)、城市規(guī)劃學(xué)等技術(shù)手段高度融合，最大限度地體現(xiàn)出以人為本和可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想，按規(guī)劃實(shí)施后， 清華大學(xué) 科技園主體區(qū)將成為市政基礎(chǔ)設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、符合 IT 產(chǎn)業(yè)及時(shí)代特征的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。 表 72 企事業(yè)單位及個(gè)體工商戶拆遷情況匯總表 序 號(hào) 單 位 名 稱 建筑面積 M2 1. 北京市京華運(yùn)輸起重包裝廠 2. 北京中安電子集團(tuán) 3. 北京市市政管理局 4. 北京健美服裝廠 5. 北京海華公司 清華大學(xué) 科技園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 － 24－ 6. 北京市超市發(fā)集團(tuán) 7. 紫府園等四家飯館 8. 北京市京華印刷總廠第六分廠 9. 上風(fēng)樓（西直門車務(wù)段） 10. 北京城建新創(chuàng)工程公司水電設(shè)備安裝分公司 11. 北京市自來(lái)水公司三分廠 12. 海淀區(qū)煤炭公司 13. 紫光 樓房 1000 （ 3）根據(jù)規(guī)劃， 清華大學(xué) 科技園建設(shè)時(shí)，現(xiàn)狀成府路將取直、改造兩側(cè)建筑需拆遷。 （ 5）現(xiàn)狀用地內(nèi)的中關(guān)村街道房產(chǎn)和北京鐵路分局的公房需拆遷。 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案 1．供水 （ 1）供水量 根據(jù)科 技園二期開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃，用水量按照 12 升 /平方米 .日計(jì)算，二期高峰用水量為 5520 立方米 /日。 在科技園內(nèi)部擬建 DN150－ DN800 配水管線，總長(zhǎng) 1910 米。其中 清華大學(xué) 南門兩側(cè)屬于成府路現(xiàn)狀雨水管道的流域范圍； 清華大學(xué) 東門兩側(cè)屬于財(cái)經(jīng)學(xué)院東路規(guī)劃雨水管道的流域范圍。 同時(shí)新建檢查井 19 個(gè)。 （ 2）污水排除方案 清華大學(xué) 科技園規(guī)劃用地的污水排除屬于成府路現(xiàn)狀雨水管道和財(cái)經(jīng)學(xué)院東路規(guī)劃雨水管道的流域范圍。 規(guī)劃在 清華大學(xué) 南門規(guī)劃路上新建一條 φ 400mm 的污水管道，向南接入成府路現(xiàn)狀污水管道，長(zhǎng)約 230 米；在 清華大學(xué) 南路－成府路上新清華大學(xué) 科技園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 － 26－ 建一條 φ 400mm的污水管道，向南向東接入財(cái)經(jīng)學(xué)院東路規(guī)劃污水管道，長(zhǎng)約 750 米。 4．供熱 （ 1）供熱負(fù)荷 科技園二期擬考慮三種熱負(fù)荷：冬季建筑采暖負(fù)荷、生活熱水負(fù)荷、夏季制冷用汽負(fù)荷。并 鋪設(shè) φ 100－ φ 50mm 供熱管線約 4 公里，換熱站 3 座。同時(shí)系數(shù)取 ，最大用電負(fù)荷為 19320 千瓦。園區(qū)內(nèi)部電纜長(zhǎng)度 公里。 清華大學(xué) 科技園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 － 27－ （ 2）鋪設(shè)通信管道 在 清華大學(xué) 南路東側(cè)建 24 孔管道，西側(cè)建 36 孔管道，與目前雙清路、成府路現(xiàn)狀通信管道相接。 科技園區(qū)內(nèi)環(huán)形路建不低于 12 孔容量的管道，通往各棟單體建筑建不低于 4 孔容量的管道，進(jìn)交接間的管道不低于 12 孔管道。 7．供氣 （ 1）用氣量 根據(jù)科技園二期總體規(guī)劃及人口規(guī)模，估算天然氣高峰小時(shí)用氣量約為 3898 立方米 /小時(shí)。 在科技園區(qū)內(nèi)規(guī)劃環(huán)形路及 B04 地塊南側(cè)路、 A－ 02 地塊北側(cè)路、B01 地塊東側(cè)路上鋪設(shè) DN400 供氣管線，長(zhǎng)約 公里。 公共配套建設(shè)方案 在中心綠地西北部建設(shè)地下三層集中車庫(kù)及人防工程 60000 平方米；建設(shè)規(guī)劃 清華大學(xué) 南路（寬 60 米）、 清華大學(xué) 南門規(guī)劃 路（ 30 米），成府路拉直、拓寬；建設(shè)園區(qū)內(nèi)部道路（寬 11 米）約 4 公里、建設(shè)路燈及照明系統(tǒng)。 1．污水處理 餐飲污水、洗滌淋浴污水和衛(wèi)生間廢水為可生化有機(jī)無(wú)毒水。 2．生活垃圾處理 生活垃圾每日由專人負(fù)責(zé)清運(yùn)，送往附近密閉式垃圾清潔站。 地下停車場(chǎng)排放的廢氣利用地下室強(qiáng)制通風(fēng)將尾氣排至室外，保證停車場(chǎng)的空氣符合環(huán)保要求。 餐飲排放的含油煙廢氣通過(guò)排油煙機(jī)將油氣分離后經(jīng)煙道引至樓頂排入空氣中。目前北京市的供電保證率很高，應(yīng)急發(fā)電機(jī)啟用的機(jī)率極小，故污染物排放量很少。設(shè)備選型時(shí)采用 低噪音設(shè)備，風(fēng)機(jī)選用低噪聲的軸流清華大學(xué) 科技園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 － 29－ 風(fēng)機(jī)，水泵及發(fā)電機(jī)組配備減振裝置，設(shè)備專用房選用隔音建筑材料。因此在施工過(guò)程中對(duì)噪音較大的機(jī)械設(shè)備加隔聲裝置，對(duì)粉塵進(jìn)行噴水降塵處理。擬采用的具體措施如下： 1．供電、供氣、供水等系統(tǒng)將注重合理布局，盡可能降低途中消耗。 3．開(kāi)發(fā)區(qū)道路采用新型高效節(jié)能光源，降低照明用電量。 5．入?yún)^(qū)的各建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)符合節(jié)能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求。未來(lái) 清華大學(xué) 科技園消防以水為主，區(qū)內(nèi)各主要道路均鋪設(shè)消防給水干管，設(shè)置消火栓，各建筑物內(nèi)，按照規(guī)范要求設(shè)置手提式滅火器及器具，以增強(qiáng)防火能力。 清華大學(xué) 科技園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 － 30－ 第九章 項(xiàng)目法人單位資信及負(fù)責(zé)人品質(zhì) 企業(yè)概況 北京 清華大學(xué) 科技園建設(shè)股份有限公司成立于 20xx 年 7 月 24 日，是北京市政府批準(zhǔn)組建的由 清華大學(xué) 控股的股份有限公司，受政府委托負(fù)責(zé) 清華大學(xué) 科技園區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理。 清華大學(xué) 科技園發(fā)展中心出資 27000 萬(wàn)元，占 %的股份，中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司出資 17500萬(wàn)元，占 %的股份，北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司出資 3000 萬(wàn)元 ，占%的股份， 清華大學(xué) 同方股份有限公司和 清華大學(xué) 紫光股份有限公司分別出資 250 萬(wàn)元，各占 %的股份。公司控股華清物業(yè)管理有限公司，參股中關(guān)村信息基礎(chǔ)建設(shè)股份有限公司和硅谷興業(yè)投資咨詢有限責(zé)任公司。 企業(yè)管理人及員工素質(zhì) 公司法人代表、董事長(zhǎng)何建坤，男， 55 歲， 清華大學(xué) 研究生畢業(yè)，研究員職稱，現(xiàn)為 清華大學(xué) 常 務(wù)副校長(zhǎng)，同時(shí)在多家公司任職。 公司現(xiàn)有正式員工 31 人，其中研究生學(xué)歷 8 人，本科學(xué)歷 18 人，大專學(xué)歷 5 人。 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析 1．公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 公司 20xx 年來(lái)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)見(jiàn)下表。 表 92 公司主要償債能力指標(biāo)計(jì)算表 項(xiàng)目 20xx1 資產(chǎn) 51,75 流動(dòng)資產(chǎn) 31,77 其中：速動(dòng)資產(chǎn) 26,31 其他資產(chǎn) 5,465 .812 負(fù)債 3,538 .44 流動(dòng)負(fù)債 3,538 .44 長(zhǎng)期負(fù)債 3 所有者權(quán)益 48,21 4 主要指標(biāo)： 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 資產(chǎn)負(fù)債率 7% 產(chǎn)權(quán)比率 清華大學(xué) 科技園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 － 32－ 由于公司從事土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在產(chǎn)品主要是指在開(kāi)發(fā)的土地和房地產(chǎn)，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例較大。 企業(yè)資信狀況 經(jīng)過(guò)深圳發(fā)展銀行嚴(yán)格評(píng)定，北京 清華大學(xué) 科技園建設(shè)股份有限公司信用等級(jí)為“ AAA 級(jí)”。邊銷售的辦法進(jìn)行。 表 101 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃計(jì)劃 年份與季度 實(shí)施內(nèi)容 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 前期工作 拆遷 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 公共配套設(shè)施建設(shè) 土地轉(zhuǎn)讓 土地轉(zhuǎn)讓回款 清華大學(xué) 科技園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 － 33－ 第十一章 投資估算與資金籌措 投資估算 1．投資估算編制依據(jù) 本項(xiàng)目投資估算是在 清華大學(xué) 科技園修建性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上 ，參照中關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村軟件園和上地信息產(chǎn)業(yè)基地等類似項(xiàng)目的費(fèi)用水平，按照實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地“七通一平”，即對(duì)建設(shè)用地范圍內(nèi)需拆遷的居民和單位的拆遷安置，完成上水、下水、雨水、供電、供熱、電信、供氣、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，考慮項(xiàng)目所在地土地及市政基礎(chǔ)設(shè)施條件對(duì)項(xiàng)目投資帶來(lái)的影響而編制的。拆除正式房屋 ，建筑面積20730 平方米；拆除自建房屋 1482 間，建筑面積 11992 平方米。 估算結(jié)果如下表所示： 表 111 居民拆遷安置費(fèi)用 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 1. 拆遷補(bǔ)償款 8300 2. 拆遷補(bǔ)貼款 5720 3. 私房產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償 450 清華大學(xué) 科技園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 － 34－ 4 直管公房產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償 24 5 自管房產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償 1255 6 提前搬家獎(jiǎng) 870 7 搬家補(bǔ)助、停業(yè)損失、移機(jī)等 補(bǔ)償費(fèi) 271 8 拆房、清渣費(fèi) 405 9 拆遷服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi) 239 合計(jì) 17534 ②企事業(yè)單位拆遷 被拆遷企事業(yè)單位 19 家，建筑面積 29295 平方米，無(wú)證房建筑面積9100 平方