【正文】 神農(nóng)山風(fēng)景名勝區(qū) 主入口，與神農(nóng)山景區(qū)綜 合接待服務(wù)區(qū)緊密相連，距離沁陽市區(qū)也較 近 。 二、資源條件 項(xiàng)目開發(fā)的資源條件較好， 這將體現(xiàn)在 自然資源和 文化資源 兩個(gè)方面 。 以上這些都 為本項(xiàng)目的開展提供了較好的 旅游發(fā)展 基礎(chǔ)。規(guī)劃地塊視野較為開闊，且土地平整，產(chǎn)品延伸空間大，地塊現(xiàn)狀為荒地，先期開發(fā)成本較低。 四、交通條件 本景區(qū)位于太行山獼猴自然保護(hù)區(qū)核心區(qū)， 通向規(guī)劃地塊區(qū)域的道路暢通、交通便捷。 ★優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告★專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)★ word 格式可編輯★ 五、市場(chǎng)條件 沁陽市 位于豫晉兩省交界處，處在“鄭州－洛陽－晉城 －焦作－濟(jì)源”兩省五市城際圈的圓心地帶，到達(dá)上述五市直線距離最遠(yuǎn)都在 100 公里左右。 因此，沁陽市處于 河南省南太行旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)核心地帶 的事實(shí) ，將為本項(xiàng)目的旅游開發(fā) 創(chuàng)造良好的市場(chǎng)條件， 開拓 廣闊的旅游客源市場(chǎng) ， 將成為神農(nóng)山文化產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的先決條件。本景區(qū)已經(jīng)成立了神農(nóng)山風(fēng)景名勝區(qū) 旅游文化開發(fā)公司 ，公司將以自有和籌措資金等方式來解決神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)當(dāng)中的資金問題。 七、政策條件 2021 年 4 月 25 日，沁陽市召開旅游工作會(huì)議，會(huì)議指出，旅游項(xiàng)目建設(shè)是旅游業(yè)發(fā)展的重要抓手，要積極借鑒工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市綜合開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，圍繞“國家 5A 級(jí)旅游景區(qū) —— 神農(nóng)山景區(qū) ” ， 積極謀劃建設(shè)旅游項(xiàng)目，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)，完善服務(wù)設(shè)施，增加服務(wù)功能，不斷延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，提高旅游綜合效益，打造景區(qū)新形象。 由此可見， 神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，得到了 沁陽市 領(lǐng)導(dǎo)的 高度 重視和社會(huì)各界的 廣泛 支持 ， 以及 沁陽 市 人民群眾對(duì)于神農(nóng)山旅游開發(fā)的熱情期盼 ，這將為本項(xiàng)目的建設(shè)提供良好的政策條件和公眾 環(huán)境。 規(guī)劃地塊位于神農(nóng)山景區(qū)大門出口區(qū)域，毗鄰神農(nóng)山景區(qū)綜合接待服務(wù)區(qū)，規(guī)劃面積約 1000 畝。 項(xiàng)目組通過實(shí)地勘察后發(fā)現(xiàn)：項(xiàng)目地塊處于亞歐板塊穩(wěn)定地質(zhì)層，屬非地震帶，不存在災(zāi)害地質(zhì)，地質(zhì)條件總體較好；項(xiàng)目地塊位于神農(nóng)山的主出入口必經(jīng)區(qū)域，大部分為緩坡式平整地塊和溪谷，地形的起伏變化較豐富；項(xiàng)目地塊地勢(shì)脈絡(luò)清晰，地形呈現(xiàn)出北高南低、東高西低的態(tài)勢(shì)。規(guī)劃地 塊視野較為開闊，且土地平整，產(chǎn)品延伸空間大，地塊現(xiàn)狀為荒地，先期開發(fā)成本較低。 項(xiàng)目 場(chǎng)地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。通向規(guī)劃地塊區(qū)域的道路暢通、交通便捷。神農(nóng)山景區(qū)是炎帝神農(nóng)部落活動(dòng)最集中、最頻繁的地方，景區(qū)內(nèi)有大量具有深厚神農(nóng)文化底蘊(yùn)的景點(diǎn)和古跡，還有可以進(jìn)行深入挖掘的歷史文化淵源，如神農(nóng)傳說等，這為本項(xiàng)目的開展提供了較好的基 礎(chǔ)。神農(nóng)山景區(qū)作為世界地質(zhì)公園、國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國家 AAAAA 級(jí)旅游區(qū)、國家獼猴自然保護(hù)區(qū)，在市場(chǎng)上具有較高的知名度和★優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告★專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)★ word 格式可編輯★ 美譽(yù)度，游客對(duì)神農(nóng)山景區(qū)具有良好的認(rèn)知。河南旅游景區(qū)已步入“群雄并起”的“戰(zhàn)國旅游”時(shí)代，項(xiàng)目地周邊相繼開發(fā)的諸多景區(qū)將帶來強(qiáng)大的客源分流壓力。 規(guī)劃地塊在空間方面也存在相對(duì)劣勢(shì)。 環(huán)境 制約因素。但河水水流量小，流速較緩慢，幾乎斷流，致使項(xiàng)目地的水資源較為缺乏。經(jīng)過多年的努力，云臺(tái)山的品牌形象已在市場(chǎng)確立，給神農(nóng)山景區(qū)造成目的地的形象遮蔽效應(yīng)。 但 是，這個(gè)劣勢(shì)是相對(duì)的，是可以改變、可以彌補(bǔ)的。 按照 種 類統(tǒng)計(jì)，共有天景 4 個(gè)、地景 58 個(gè)、水景 6 個(gè)、生景 20 個(gè)、建筑41 個(gè)、勝跡 6 個(gè)、風(fēng)物 2 個(gè)。如神農(nóng)文化與神農(nóng)峰、神農(nóng)遍嘗百草與百草洼、二仙與飛來石、魏華存的《黃帝內(nèi)經(jīng)》與遍山的中草藥等等。具體詳見下表。 （二）風(fēng)景資源總體特色 紫金 頂 —— 奇峰聳立，群峰拱向，是傳統(tǒng)的祭祀勝地；白松嶺 —— “龍脊長城”，是奇特的地質(zhì)地貌景觀；“日出金傘”等天象奇觀，豐富多彩； 神農(nóng)松（白鶴松 ）、獼 猴等動(dòng)植物資源名貴珍??；神農(nóng)、魏夫人等神話傳說豐富，歷史文化源遠(yuǎn)流長；“四大懷藥”聞名于世，神農(nóng)廟會(huì)熱鬧非凡。然而擁有眾多的旅游資源并不意味著旅游開發(fā)的成功，開發(fā)商和規(guī)劃者必須要找到項(xiàng)目的獨(dú)特性賣點(diǎn)，在此經(jīng)過項(xiàng)目組的討論和論證，決定將神農(nóng)文化作為引爆神農(nóng)山文化產(chǎn)業(yè)園旅游開發(fā)的獨(dú)特吸引核。炎帝神農(nóng)氏是上古時(shí)代部落聯(lián)盟的首領(lǐng)，他與黃帝氏族共同帶領(lǐng)百姓生活繁衍，不斷將氏族發(fā)展壯大，共同形成了華夏族的主干。 第二， 炎帝神農(nóng)氏及其所帶領(lǐng)的原始氏族部落先民，在長期的生產(chǎn)和實(shí)踐當(dāng)中，創(chuàng)造了豐碩的物質(zhì)和精神財(cái)富，為中華民族的發(fā)軔和中華文明的形成奠定了最初的物質(zhì)和文化基礎(chǔ)。 第三，炎帝神農(nóng)氏代表了 中華民族的創(chuàng)業(yè)精神，奉獻(xiàn)精神，敢為人先的創(chuàng)造精神，百折不撓、自強(qiáng)不息的進(jìn)取精神。 國內(nèi)以炎帝神農(nóng)氏作為文化旅游資源進(jìn)行的開發(fā)由于炎帝神農(nóng)氏出生地的神話傳說及記載的差異而呈現(xiàn)出了不同的地域分異。但是，這三處景區(qū)都是在旅游開發(fā)初期的產(chǎn)物，僅僅滿足的 是觀光旅游時(shí)代游客低層次的旅游需求。 小結(jié)：綜上所述，神農(nóng)山風(fēng)景名勝區(qū)具備良好的自然資源和獨(dú)特的神農(nóng)文化資源，景區(qū)需在旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程中抓住機(jī)遇，認(rèn)真把握游客在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的需求特點(diǎn)，適時(shí)開發(fā)能夠滿足游客追求多樣性、參與性、文化性與游樂性的旅游產(chǎn)品。 第六章 功能分區(qū)與主要 建設(shè) 項(xiàng)目 一、功能分區(qū) （一） 引景服務(wù)區(qū) 區(qū)位：北距神農(nóng)山游客服務(wù)中心約 670 米，南距園區(qū)邊緣約 340 米。 （二） 核心景觀區(qū) 區(qū)位：大門以西至 云 陽河之間寬約 16 米的條狀地帶。 （三） 神農(nóng)部落區(qū) 區(qū)位：位于整個(gè)地塊的北部。（四） 農(nóng)耕展示區(qū) 區(qū)位：位于太陽歷廣場(chǎng)的西側(cè)，東北側(cè)為神農(nóng)會(huì)議中心，北側(cè)為神農(nóng)部落別墅區(qū)，南臨神農(nóng)養(yǎng)生區(qū)的百草堂，北距 神農(nóng)山游客服務(wù)中心約 600 米，南距園區(qū)邊緣約至 300 米。 （五） 神農(nóng)養(yǎng)生區(qū) 區(qū)位：位于中華農(nóng)耕文化博物館及農(nóng)耕體驗(yàn)園南側(cè)，直至園區(qū)西邊界，東北口接太陽歷廣場(chǎng)，南至園區(qū)南邊界，東臨部落體驗(yàn)區(qū)。 （六） 部落 體驗(yàn)區(qū) ★優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告★專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)★ word 格式可編輯★ 區(qū)位：位于圖騰大道及太陽歷廣場(chǎng)的南側(cè)，東臨云陽路，北接圖騰大道，距神農(nóng)山游客服務(wù)中心約 650 米，南至園區(qū)邊界，西至神農(nóng)養(yǎng)生區(qū)。 （七） 神農(nóng) 度假區(qū) 區(qū)位：位于 云陽河的西側(cè) ，東 面隔河與 神農(nóng)部落區(qū)、農(nóng)耕展示區(qū)和神 農(nóng)養(yǎng)生區(qū)相鄰，占地面積約 700 畝 。 二、主要建設(shè) 項(xiàng)目 功能分區(qū) 主要建設(shè) 項(xiàng)目 引景服務(wù)區(qū) 入口廣場(chǎng)、立鼓景觀、園區(qū)大門、管理服務(wù)中心 等 核心景觀區(qū) 圖騰大道、神徽影壁、太陽廣場(chǎng)等 神農(nóng)部落區(qū) 水系設(shè)計(jì)、半島入口設(shè)計(jì)、臨水部落套房、神農(nóng)部落酒店（豐澤源酒店）、主題雕塑、戰(zhàn)車木橋、問源道等 農(nóng)耕展示區(qū) 中華農(nóng)耕文化博物館、神農(nóng)持耒耜雕塑、“中華龍”圖騰立柱、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展演廳、農(nóng)耕文化體驗(yàn)園等 神農(nóng)養(yǎng)生區(qū) 神農(nóng)百草堂、百草園、植物造型園、養(yǎng)身茶道館、神農(nóng)養(yǎng)生主題餐飲中心、 溫泉療養(yǎng)中心、水上娛樂體驗(yàn)中心 、水街購物長廊 等 部落 體驗(yàn)區(qū) 神農(nóng)部落 板塊 ： 神農(nóng)夢(mèng)想城、 神農(nóng)文化” 6D 影視體驗(yàn)館、 神農(nóng)迷陣、 神農(nóng)雕塑、陶器作坊、紡織作坊、神農(nóng)架、上古民居群落、商鋪購物點(diǎn)、五弦琴表演廳、“五谷”立柱等 黃帝部落 板塊 ：指南車、《黃帝內(nèi)經(jīng)》影壁、軒轅三鼎、十二生肖、黃帝戰(zhàn)鼓、黃帝部隊(duì)圖騰展示、黃帝部落群落等 蚩尤部落 板塊 目：蚩尤雕塑、真人 CS 對(duì)抗游戲、射 箭 場(chǎng)、兵器演練場(chǎng)、苗族文化 演藝 中心等 神農(nóng) 度假區(qū) 園區(qū)西 大 門、 管理服務(wù)中心、 神農(nóng)文化 高峰 論壇會(huì)議組團(tuán)、 生態(tài)型高級(jí)商務(wù)休閑會(huì)所 、 高級(jí)專項(xiàng)生態(tài)康健養(yǎng)生組團(tuán) 、 高級(jí)個(gè)性休閑組團(tuán) 實(shí)景演藝 八大演出項(xiàng)目： 神農(nóng)迎賓 、 豐收之舞 、 神農(nóng)祭天 、 天籟琴瑟 、 陶★優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告★專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)★ word 格式可編輯★ 節(jié)目 器之便 、 遍嘗百草 、 大戰(zhàn)蚩尤 、 炎黃會(huì)盟 第 七 章 旅游市場(chǎng)研究 一、市場(chǎng)背景分析 (一 ) 國際狀況 21 世紀(jì)將是旅游業(yè)的第二個(gè)黃金時(shí)代，每年國際旅游業(yè)的交易額已超過3000 億美元。 (二 ) 國內(nèi)狀況 根據(jù)世界旅游業(yè)發(fā)展的規(guī)律，當(dāng)人均收入達(dá)到 1000 美元時(shí) ，國內(nèi)旅游就會(huì)興旺起來；當(dāng)人均收入達(dá)到 1000 至 2021 美元后，度假旅游市場(chǎng)會(huì)逐步形成。 截至 2021 年中國人均 GDP 超過 2021 美元，中國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到 13． 8億人次，而兩個(gè)黃金周旅游人次就達(dá)到 3． 5 億，同比增長 13％；中國入境旅游的港、澳、臺(tái)游客人數(shù)將接近 9000 萬至 1 億人次，而外國游客人數(shù)則有望超過2021 萬人次。 (三 ) 河 南省目前趨勢(shì) 河南省 旅游發(fā)展的總體目標(biāo)是將旅游業(yè)培育成為支柱產(chǎn)業(yè)，把河南省建設(shè)成為世界知名、全國一流的旅游目的地。截至 2021年底，河南省成功創(chuàng)建了 6 家國家 5A 級(jí)旅游區(qū)、 89 家 4A 級(jí)旅游區(qū)， A 級(jí)景區(qū)★優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告★專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)★ word 格式可編輯★ 數(shù)量每年增加 20 多家。 河南省接待國內(nèi)外游客總?cè)藬?shù) 億人次，其中入境游客達(dá)到 126 萬人次，旅游總收入由 2021年的 800億元增加到了 2185億元，相當(dāng)于 GDP的比重由 %上升到 %。一帶 —— 沿黃文化旅游經(jīng)濟(jì)帶； 五區(qū) —— 嵩山文化旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、伏牛山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、太行山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、桐柏 — 大別山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、豫東平原文化旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)。同時(shí)通過對(duì)神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園與河南省其他景區(qū)的比較分析看出，河南目前還沒有一個(gè)綜合型中原文化旅游體驗(yàn)中心，這無疑為神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園提供了一個(gè)可供發(fā) 展的方向。因此，河南的游客市場(chǎng)分析是神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)和重點(diǎn)。 從消費(fèi)行為特征看， 2021 年河南入境旅游者人均日消費(fèi)構(gòu)成中，長途交通花費(fèi)最多（占總消費(fèi)的 %），購物 消費(fèi)占總消費(fèi)的 %。 (二 ) 國 內(nèi)客源市場(chǎng)分析 消費(fèi)行為特征 （ 1）游客主要的出游動(dòng)機(jī)以觀光和休閑度假為主（ %），公務(wù)、商務(wù)、★優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告★專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)★ word 格式可編輯★ 會(huì)議也占有一定比例。 （ 3）游客主要以群體方式出游，其中單位組織、會(huì)議組織以及親 友結(jié)伴的方式占到 %，說明旅行社大眾旅游市場(chǎng)開發(fā)還有很大的潛力，散客市場(chǎng)也有大的發(fā)展空間。 （ 5）目前游客在河南的消費(fèi)水平較高，消費(fèi)額度在 10003000 元的占到%。 國內(nèi)客源市場(chǎng)空間分布特征 客源市場(chǎng)空間結(jié)構(gòu)特征主要表現(xiàn)為旅游地輻射范圍較小，距離衰減幅度較大的特點(diǎn)，本省及周邊鄰近省份、城市的游客占主體，主要 集中在河南（占全部國內(nèi)游客量的 70~80%），陜西、陜西、河北、天津、北京、湖北等地占外省游客的 %，廣東、上海、江蘇（占外省游客的 %）等區(qū)域是具有較大潛力的遠(yuǎn)程市場(chǎng)。 河南居民休閑選擇分析 第一、從時(shí)間總量看，河南居民的休閑時(shí)間充裕，高于全國平均水平。第三、從消費(fèi)特征看，河南居民休閑消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)，且大有潛力。第五、從市場(chǎng)潛力看，河南居民★優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告★專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)★ word 格式可編輯★ 現(xiàn)有休閑方式單一，休閑活動(dòng)貧乏，人們對(duì)休閑生活品質(zhì)的滿意度不高。 三、目標(biāo)市場(chǎng)定位及客源市場(chǎng)細(xì)分 (一 ) 目 標(biāo)市場(chǎng)定位 立足于焦作、沁陽的游客與市民 常態(tài)的 特色休閑與體驗(yàn)旅游娛樂場(chǎng)所。 立足于全國的尋根文化。 重要市場(chǎng) 此市場(chǎng)是最能體現(xiàn) 神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園旅游特色的核心，同時(shí)也是使神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園得以提升的重要方面，是需要進(jìn)行大力拓展的市場(chǎng)。 隨著神農(nóng)山旅游的大力開發(fā)，旅游人數(shù)增多，景區(qū)環(huán)境提升，為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了機(jī)遇 。 2021 年全年，焦作共接待游客 萬人次，同比增長 %，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 億元，同比增長 %。 (二 ) 市場(chǎng)目標(biāo) 通過焦作旅游現(xiàn)狀及河南旅游現(xiàn)狀，并參考我國成功文化產(chǎn)業(yè)園的旅游現(xiàn)狀，制定神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園的目標(biāo)如下： 開發(fā)運(yùn)營及營銷開展初期 神農(nóng)文化產(chǎn)業(yè)園目標(biāo)年旅游接待人數(shù) 10 萬，并以 10％－ 20％的速度增長。 ★優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告★專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)★ word 格式可編輯★ 第 八 章 項(xiàng)目總投資預(yù)估及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算的主要說明 項(xiàng)目的啟動(dòng)需要大筆資金，故安排總貸款 5 億元，其中第 1 年貸款 1 億元，第 2 年和第 3 年分別貸款 2 億元，具體詳見投資計(jì)劃與資金籌措表。 通過計(jì)算，在當(dāng)前假設(shè)的前提下，按 50 年經(jīng)營期計(jì)算，項(xiàng)目全投資的內(nèi)部收益率為 %，在 10%的收益率的前提下，凈現(xiàn)金流為 18979 萬元，而自有資金投資的內(nèi)部收益率為 %，凈現(xiàn)金流為 19548 萬元。 項(xiàng)目敏感性分析 由于本景區(qū)建成后不收取門票，因此 選取 各項(xiàng)目收入、項(xiàng)目運(yùn)營 成本作為敏感性因素， 進(jìn)行敏感性分析，計(jì)算結(jié)果如下表。 ★優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告★專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)★ word 格式可編輯★ 各指標(biāo)敏感性圖示如下圖所示。 ★優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告★專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)★ word 格式可編輯★ 流動(dòng)資金主要用于經(jīng)營性項(xiàng)目的開展，假設(shè)所有經(jīng)營性項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)時(shí)間均為 1 個(gè)月