【正文】 行均已開始涉足中國內(nèi)地市場，但是相對成功的共有五家企業(yè)：世邦魏理仕、高力國際、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯和戴德梁行。除北京外，世邦魏理仕目前還在中國內(nèi)地的上海和廣州設(shè)有分公司，可以為房地產(chǎn)業(yè)主、投資者及用家提供包括物業(yè)買賣與租賃、物業(yè)設(shè)施及項目管理、企業(yè)服務(wù)、投資管理、物業(yè)估值、研究分析、投資策略及顧問等全方位的房地產(chǎn)服務(wù)。1998年，CB Commercial與倫敦的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)“魏理仕(REI Ltd)”合并，成立了世邦魏理仕。世邦魏理仕在全球雇有約一萬七千多名雇員，包括聯(lián)營公司在內(nèi)，在世界五十個國家和地區(qū)擁有超過三百個辦公室。世邦魏理仕是紐約證交所上市公司，也是美國財富1000強公司之一。這筆交易被視為海外不動產(chǎn)投資基金進軍中國內(nèi)地市場的標志性案例，也是上海第一筆有國際房地產(chǎn)顧問行參與的甲級寫字樓整棟購買交易。近十年后，2005年年中，高力國際宣布在成都市正式設(shè)立中國內(nèi)地第四間辦公室，加速了進軍二線城市的步伐。后者是世界上最大的房地產(chǎn)跨國聯(lián)盟組織之一，在世界上51個國家或地區(qū)共經(jīng)營近250多個辦公室，截至2004年年底，集團營業(yè)額近12億美元，年促成交易總金額超過370億美元。五大國際地產(chǎn)顧問行排行榜之仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行2004年全球收入：全球員工數(shù)：19300名員工(包括9700名駐廈員工)全球管理物業(yè)面積： 8300萬平方米全球辦公室數(shù)： 超過100個中國內(nèi)地辦公室：北京、上海、廣州中國區(qū)董事總經(jīng)理：PolHenry Cox2005年是仲量聯(lián)行在中國地區(qū)積極布局的一年。4月初，仲量聯(lián)行酒店集團宣布正式在北京設(shè)立辦事處。之后的7月份，原仲量聯(lián)行中國區(qū)董事總經(jīng)理郝思建調(diào)任國際資本集團，而原印度區(qū)董事總經(jīng)理波爾考克斯(PolHenryCox)繼任中國區(qū)董事總經(jīng)理。仲量聯(lián)行的前身可以追溯到1783年建立的仲量行(Jones Lang Wootton)，當時主要開拓倫敦當?shù)氐姆康禺a(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。1999年，仲量行同美國的房地產(chǎn)投資公司拉塞爾合伙公司(LaSalle Partners)合并，成立了仲量聯(lián)行，依靠仲量行在歐洲和亞太地區(qū)的優(yōu)勢以及拉塞爾在北美的影響和其在房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)上的地位，成為全球房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域一間重要的公司。在此之前，第一太平戴維斯在中國內(nèi)地的物業(yè)和設(shè)施管理服務(wù)能力一直受到市場的認可。該公司可以向客戶提供商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務(wù)，亦可開展包括公司財務(wù)咨詢、地產(chǎn)和風險資本融資，以及一系列與物業(yè)相關(guān)的金融服務(wù)。通過與美國的物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商Trammell Crow 公司的合作，第一太平戴維斯在北美地區(qū)亦成功擴展其了專業(yè)、高度個人化的服務(wù)，至今已在全球設(shè)立了 140 個分公司及辦事處的龐大服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。五大國際地產(chǎn)顧問行排行榜之戴德梁行戴德梁行全球財年收入：(截至2005年4月30日，)全球員工數(shù)：逾9000名員工全球管理物業(yè)面積：3000多萬平方米全球辦公室數(shù)：近200間中國內(nèi)地辦公室：北京、上海、廣州、成都、重慶、大連、杭州、深圳、天津、武漢、西安北京公司負責人：陸逢兆戴德梁行在亞太地區(qū)業(yè)務(wù)的前身為位于香港的梁振英測量師行。 Co)交換股權(quán)，宣告戴德梁行正式成立，從此，戴德梁行成為一間全球性的房地產(chǎn)顧問公司。在歐洲市場，戴德梁行共在23個國家的78個城市設(shè)有辦事處；在亞太區(qū)，業(yè)務(wù)范圍則覆蓋澳大利亞及新西蘭等主要市場，以至中國、印度、日本及新加坡等東南亞地區(qū)。從物業(yè)類型上，除涉足商用(工業(yè)、店鋪及寫字樓)物業(yè)買賣及租賃業(yè)務(wù)之外，戴德梁行在中國內(nèi)地亦擁有“泛城”品牌，提供內(nèi)銷住宅項目營銷策劃及銷售代理服務(wù)。優(yōu)勢在于一手交易。戴德梁行：更多的涉足高端商業(yè)代理、估價、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。優(yōu)勢在于他的招商、融資能力；第四篇：【深度報告】2014年五大行資產(chǎn)負債表分析2014年五大行資產(chǎn)負債表分析商業(yè)銀行是利率體系市場（包括貨幣、債券和信貸市場）的定價核心，而五大國有銀行（工、農(nóng)、中、建、交行）則更代表了全社會最低資金成本定價變化的方向。截止2014年，占銀行業(yè)總資產(chǎn)的45%左右；,占社會存款余額的46%。在利率市場化進程下，隨著銀行資金成本從低利率向市場化高利率過度，銀行頭寸管理和資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)將發(fā)生深刻變化，并對貨幣、債券、理財、信貸和類信貸市場等各層次利率變化產(chǎn)生深遠影響。2014年五大行總資產(chǎn)增速明顯放慢，全年同比增長9%，%（上半年環(huán)比增3%），社會融資需求回落、外占流出、存款脫媒和風險偏好下降是主因。從各季度增長看，一、二季度增長較快，而三、四季度增速顯著放緩，環(huán)比負增長，呈現(xiàn)縮表，這意味著銀行存量資產(chǎn)的騰挪對貨幣、債市的影響將更為劇烈。其中，貸款和非標等類信貸的擴張增速代表了銀行風險資產(chǎn)偏好和配置。%，%，%，五大行幾乎不持有非標資產(chǎn)，%%。2014年總資產(chǎn)增速9%，%，債券投資為9%，%%，是規(guī)模增長的重要貢獻力量。二、負債結(jié)構(gòu)：存款流失加劇，主動負債占比繼續(xù)上升4季度五大行總存款規(guī)模自3季度首次出現(xiàn)下降后繼續(xù)回落，較三季度再度下降2212億，%。銀行存款下降，導致用于債券投資的資金減少，對債市產(chǎn)生沖擊。從整體負債結(jié)構(gòu)變化看，存款占比下滑，主動負債占比上升。對應(yīng)同業(yè)融資和發(fā)債融資小幅上升。應(yīng)付債券的上升體現(xiàn)了銀行主動負債意識的增強。，公司存款定期化趨勢明顯，抬高資金成本個人存款加速流失五大行除交行以外，各銀行存款來源中，公司存款增速均顯著快于個人存款23個百分點，反映貸款派生存款成為新增存款的主要來源，而個人存款脫媒趨勢仍在加速，2014年五大行理財產(chǎn)品余額占存款總量比重達8%13%，占個人存款之比均值為25%左右，對交行而言，這一比重甚至已超過40%。在存款結(jié)構(gòu)中，不僅依靠對公業(yè)務(wù)貸款派生的公司存款占比提高，且在公司存款中定期化態(tài)勢也很明顯，工、農(nóng)、中、建四大行公司定期存款占比分別較上年提高34個百分點，與經(jīng)濟活躍度下降、流動性管理手段提高和以高息競爭公司業(yè)務(wù)等有關(guān)。在五大行的存款結(jié)構(gòu)中，活期存款占比4050%，定期存款占比4550%左右，而理財產(chǎn)品占比1013%附近，其中定期存款以1年期為主，3年及以上定期存款占比非常少。從變化趨勢看，銀行主動負債來源上升、短端利率向市場化利率靠攏、以及公司存款占比不斷提升（更多憑借資產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)造存款，而非吸收存款發(fā)放貸款），決定了五大行存款利率面臨剛性上行的確定性仍強，標志社會最低資金成本中樞在利率市場化完成之前難以下行。公司存款由于資金量大、流動性需求相對穩(wěn)定，是各類銀行競爭的大客戶，公司談判力更強，導致2014年公司定期存款利率普遍上行10bp以上，尤其中工商、中行上行幅度最大。與之相對，個人存款平均利率上行9bp，工、農(nóng)、中、建、交行分別上行1bp、8bp、4bp、2bp和30bp，%、%、%、%%。盡管五大行具有傳統(tǒng)存款優(yōu)勢，但在城商行和股份制銀行大量發(fā)行理財、以及互聯(lián)網(wǎng)金融沖擊下，同樣面臨資金爭奪和存款流失加劇。，而非終點：五大行整體資金成本繼續(xù)上行盡管2014年以來央行貨幣政策持續(xù)放松，貨幣、債券融資利率大幅回落，央行年內(nèi)降息25bp，并通過MLF、SLF、PSL等向大行投放資金超過5000億，但五大行整體資金成本仍繼續(xù)上行，存款脫媒和競爭加劇，導致銀行資金成本從低利率向市場化高利率過度。2014年五大銀行綜合付息負債成本率繼續(xù)上行。五大行之間負債成本也體現(xiàn)出明顯分化，其中工商和農(nóng)業(yè)行資金成本最低，%%，利率上行幅度最小，僅較上年上行4bp和8bp，而建行、中行、交行的表內(nèi)付息負債成本則分別為2%、%%，較上年明顯上行16bp、19bp和36bp，反映出利率市場化逐漸侵蝕大行核心存款優(yōu)勢，存款利率上行和市場化高利率占比提升，導致資金成本持續(xù)抬高。2014年五大行存款利率普遍上行321bp，%%之間，其中規(guī)模最大、網(wǎng)點最多的工商和建行上行幅度最小，而農(nóng)、中行和交行則受存款脫媒和競爭壓力，上行幅度較大。，央行降息作用有限利率普遍上浮1020%在利率市場化趨勢下，央行降息對降低存款成本的作用有限，尤其對于五大行而言，非市場化定價存款占比超過70%，活期存款與理財資金有23%價差，更容易受到互聯(lián)網(wǎng)貨幣基金、銀行理財?shù)姆至骱透偁帯５珒纱谓迪⒑?，五大行存款利率的定價1年期及以下僅下調(diào)1025bp，而2年和3年期存款利率下調(diào)50bp，5年期存款下調(diào)75bp，活期存款沒有下調(diào)。三、債券投資：被動配置為主，回歸平淡，以被動配置為主，占債券市場比重為47%（按中債口徑），%，略快于總資產(chǎn)增速。？根據(jù)年報披露債券投資細項，五大銀行的債券投資的存量結(jié)構(gòu)以國債和政策性金融債為主，2014年全年增持國債3366億，政策性金融債4037億，企業(yè)債552億。此外，工行和交行還加大了對企業(yè)債投資力度，對政策性金融債僅保持到期續(xù)配的平穩(wěn)節(jié)奏。：%，2014年邊際新增均在5%以上從銀行持有的重倉金融債來看，五大行重倉的存量金融債平均利率較高，%，區(qū)間在【5,8】年，%，%。%%，從存量利率對比來看，非國開債對配置盤吸引力開始增加，從邊際增量對比看，配置盤并沒有大量買入的動力，將放慢配置節(jié)奏，甚至引導資金利率上行，以獲得更好的配置時點。根據(jù)工、農(nóng)銀行公布的債券投資剩余期限數(shù)據(jù)，從2009年至2014年，%%，%，%。在資金成本上行和息差壓力下，銀行一方面增加金融債、商業(yè)銀行債和信用債配置，通過提高信用風險來提高收益率；另一方面拉長利率產(chǎn)品久期，獲取期限利差收益。由于銀行投資信用債需計提100%風險權(quán)重，如果扣除資本占用成本和稅收成本，則短融、企業(yè)債和銀行次級債在風險調(diào)整后的實際收益率顯著低于國債、地方政府債和金融債等品種。因此，當市場處于相對平穩(wěn)且久期風險有限的環(huán)境時，大行債券投資更愿意增持中長久期的利率債配置。%，區(qū)間為【2，】，較年初抬升1026bp，最高與最低者相差82bp，其中工、交行較高，負債成本分化明顯，上半年資金偏緊推高成本率，下半年利率略有回落。當前信貸市場本質(zhì)上仍是銀行的“賣方市場”，在資金成本上行后，銀行增加風險資產(chǎn)配置，提高風險資產(chǎn)定價，%左右，區(qū)間為【】，較年初上行1020bp,農(nóng)和交行較高。%%，較2013年上升3bp，其中農(nóng)業(yè)和建行息差水平較高，從變化看，農(nóng)行顯著走擴而交行則大幅縮窄16bp，反映出資金成本上行壓縮息差水平。2014年央行降息40bp，經(jīng)濟下行風險較大，五大行以優(yōu)質(zhì)國企和政府客戶為主，貸款漲價能力較弱，整體貸款利率上行幅度有限，僅19bp，但貸款總量占比略有提升，貸款定價利率弱于凈息差表現(xiàn)，也低于資金成本上行幅度，預計未來將繼續(xù)提高定價。資產(chǎn)收益率提升2080bp，主要受益于2014年資金利率偏緊，利率波動加大，銀行對市場化融資依賴上升，大行憑資金優(yōu)勢積極擴大同業(yè)和票據(jù)投資，獲取較高收益率，預計2015年同業(yè)息差將有所下降。五、資產(chǎn)質(zhì)量不良貸款加速上升，抑制銀行風險資產(chǎn)擴張。2014年末五大行不良貸款余額合計5061億，2014年全年增長1064億，%，不良資產(chǎn)快速增長，關(guān)注類貸款不斷上升，將持續(xù)壓低銀行風險偏好，抑制未來信貸和非類信用等風險資產(chǎn)的擴張。截止2014年末，工、農(nóng)、中、建、交五大行貸存比分別為68%、65%、73%、73%和74%，部分銀行貸存比接近監(jiān)管紅線，疊加1718%的存款準備金率，流動性資金有限，銀行的債券配置需求下降，尤其信用債等風險資產(chǎn)擴張放緩。截止2014年年末，%，%，呈現(xiàn)上升趨勢。資本補充壓力的持續(xù)存在，導致銀行資產(chǎn)擴張和風險偏好趨于謹慎，貸款定價的信用風險溢價維持高位。2014年主要增持國債、金融債等利率品，部分銀行增持信用債和同業(yè)存單。久期有一定上升，1年以下債券占比持續(xù)下降，對銀行而言，風險調(diào)整后拉長利率債久期的回報大于增持中短期信用債的總回報。銀行負債端：1）資金成本剛性上升，主動負債占比仍有很大提升空間，存款利率與市場化利率仍有3%左右利差，推動存款脫媒化持續(xù)，負債久期縮短、波動性增大，帶動社會資金成本仍將趨勢性上行，對中長期債券收益率補償要求也相應(yīng)上升。3）息差提升主要依賴投資收益上行，生息資產(chǎn)收益率中貸款定價提升幅度偏弱，2014上半年資金緊張環(huán)境下同業(yè)利率上行和債券投資收益提高，是息差擴張的主要來源，但在2015年難以持續(xù)。整體而言，利率市場化大趨勢下，銀行從單純依賴資產(chǎn)擴張的“跑馬圈地”時代進入存量調(diào)整的“精耕細作”時期，競爭加