【正文】 盤及該區(qū)域客戶潛在市場(chǎng)的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級(jí)物業(yè)管理的商品房。，牢牢抓住核心客戶，同時(shí)影響其周邊人群，積累客戶。，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，縮短銷售周期。電視廣告。信函廣告/DM派發(fā)。橫幅。電視報(bào)紙廣告。售樓處外包裝。在售樓的前三個(gè)月購(gòu)房者，有機(jī)會(huì)可以獲得優(yōu)惠折扣。開盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)①．贈(zèng)送精美禮品：開盤當(dāng)天到售樓部來(lái)咨詢的意向客戶都可獲得贈(zèng)送精美禮品。（獎(jiǎng)品按標(biāo)定的金額折抵房款）七．售樓服務(wù)銷售員必須遵從以下注意儀容、儀表第四篇：房地產(chǎn)策劃方案房地產(chǎn)策劃方案第一章 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查.地理位置土地面積及紅線圖.地質(zhì)地貌狀況土地規(guī)劃使用性質(zhì).項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查..綠化景觀環(huán)境污染狀況.自然景觀地塊交通條件調(diào)查.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.購(gòu)物場(chǎng)所娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)..醫(yī)療衛(wèi)生娛樂休息設(shè)施.金融服務(wù)周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素.郵政服務(wù)歷史人文區(qū)位影響二 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況.第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量全國(guó)及項(xiàng)目所在地第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量其中房地產(chǎn)開發(fā)比重第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量社會(huì)消費(fèi)品零售總額房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù).房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)國(guó)家宏觀金融政策中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用貨幣政策房地產(chǎn)按揭政策利率項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī).項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重.政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析.各種檔次商品住宅客戶分析三 商品住宅客戶購(gòu)買行為分析三 土地SWOT（深層次）分析項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研.項(xiàng)目定位.市場(chǎng)定位功能定位區(qū)域定位建筑風(fēng)格定位主力客戶群定位.五 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）選擇可類比項(xiàng)目確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià).類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值A(chǔ) 市政交通及直入交通的便利性的差異B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異社區(qū)素質(zhì)的差異各種污染程度的差異C 周邊市政配套便利性的差異項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)D 小區(qū)配套和物業(yè)管理B 單體戶型設(shè)計(jì)E 形象包裝和營(yíng)銷策劃C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)F 發(fā)展商品牌和實(shí)力價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A 經(jīng)濟(jì)因素B 政策因素項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析.類比樓盤分析與評(píng)價(jià)價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析.項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六 項(xiàng)目定價(jià)模擬均價(jià)的確定.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬.商品住宅定價(jià)法：差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：確定基礎(chǔ)均價(jià)確定幅度確定系數(shù)具體單位定價(jià)模擬七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目首期成本模擬.成本模擬表及其說明項(xiàng)目收益部分模擬.銷售收入模擬：銷售均價(jià)假設(shè)、銷售收入模擬表.利潤(rùn)模擬及說明：模擬說明、利潤(rùn)模擬表模擬說明：利潤(rùn)模擬表.敏感性分析：可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響、銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià).價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周、邊項(xiàng)目的類比價(jià)值、項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本.對(duì)銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn).國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢(shì)的變化.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九 開發(fā)節(jié)奏建議影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素.地塊狀況因素市場(chǎng)供求因素.發(fā)展商操作水平因素上市時(shí)間要求.資金投放量及資金回收要求項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè).項(xiàng)目開發(fā)步驟結(jié)論.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷通過完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。一 總體規(guī)劃項(xiàng)目地塊概述.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目地貌狀況.項(xiàng)目臨界四周狀況項(xiàng)目地塊情況分析建筑空間布局.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說明道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明：項(xiàng)目主要出入口設(shè)置、項(xiàng)目主要干道設(shè)置、項(xiàng)目車輛分流情況說明、項(xiàng)目停車場(chǎng)布置綠化系統(tǒng)布局.地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明：項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析、項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)公建與配套系統(tǒng).：會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)分期開發(fā).分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度二 建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃.建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三 主力戶型選擇項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例主力戶型設(shè)計(jì)提示.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示.躍式、復(fù)式、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示.寫字樓平面設(shè)計(jì)提示四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示室內(nèi)空間布局提示公共空間主題選擇庭院景觀提示五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析.項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示.項(xiàng)目營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).第五篇：2015房地產(chǎn)策劃方案2015房地產(chǎn)策劃方案第1篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案范文最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢(shì)之下更應(yīng)該做一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書，做到有計(jì)劃的有步驟的將樓盤銷售掉。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃一是策劃為先。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃