【正文】 獨(dú)自辦理清償手續(xù)。第二十二條 農(nóng)信社應(yīng)與借款人簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。第二十三條 對(duì)用于出租的商業(yè)性物業(yè)，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)要求借款人將其對(duì)承租人享有的應(yīng)收賬款辦理質(zhì)押。農(nóng)信社不得同意借款人以物業(yè)出租收入為唯一還款來(lái)源，借款人不得以租戶延期支付為由延遲支付農(nóng)信社貸款本息，因租賃收入不及時(shí)影響當(dāng)期還本付息的，農(nóng)信社要及時(shí)敦促借款人另行調(diào)劑資金履行合同。農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)與借款人和商業(yè)性物業(yè)業(yè)主在合同中約定，未經(jīng)農(nóng)信社書(shū)面同意，不得擅自改變抵押物用途，否則農(nóng)信社有權(quán)宣布貸款提前到期，并依法處置抵押物。第二十六條管戶信貸員應(yīng)及時(shí)掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量，動(dòng)態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃，現(xiàn)金流量充足時(shí)可提前償還貸款。第二十七條 風(fēng)險(xiǎn)處置。在合同約定的到期日或依合同約定宣布的貸款提前到期日，借款人仍未清償貸款的，農(nóng)信社原則上應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)依法采取措施行使抵押權(quán)。第二十九條 本辦法中就抵押貸款辦理手續(xù)的未盡事宜按照《農(nóng)村信用社貸款抵押擔(dān)保管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。第二篇：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法第一章 總 則第一條 為適應(yīng)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展需要，拓寬市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)渠道，進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和《XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司信貸管理基本制度》等規(guī)定，特制訂本辦法。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本行”)對(duì)具有合法承貸主體資格的企（事）業(yè)法人、個(gè)體工商戶、自然人，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并主要以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入還本付息的貸款。經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、個(gè)體工商戶或具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍的具有完全民事行為能力的自然人。主要用于物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的資金需求，包括物業(yè)本身的裝修改造、所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和其他合理經(jīng)營(yíng)資金需求，不得從事股本權(quán)益性投資、股票、期貨等投機(jī)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或國(guó)家法律法規(guī)明確禁止的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。貸款條件分為貸款對(duì)象條件和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)條件，貸款對(duì)象又分為法人類(lèi)和自然人類(lèi)。信用記錄包含貸款逾期、他行不良貸款、受工商行政、稅務(wù)等部門(mén)查處或個(gè)人受公安機(jī)關(guān)處分等；擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物；本行要求的其他條件。在我行及他行未發(fā)生過(guò)逾期和不良記錄，社會(huì)形象佳，未受過(guò)公安和行政部門(mén)處罰，個(gè)人及家庭負(fù)債與其經(jīng)營(yíng)收入相符；擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，個(gè)人名下物業(yè)可為與他人共有，但須征得共有人的書(shū)面同意；借款人及共有人同意將其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物；本行要求的其他條件。第六條 貸款申請(qǐng)。須提供真實(shí)的租賃合同原件，出租人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或身份證；（三）物業(yè)用于出租的，須提供真實(shí)的租賃合同、協(xié)議原件、承租方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、承租方知曉物業(yè)抵押給本行的聲明等。第四章 貸款額度、期限、利率第七條 貸款額度。第八條 貸款期限。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過(guò)借款人法定經(jīng)營(yíng)期限和房地產(chǎn)權(quán)的剩余使用年限。第五章 貸款的調(diào)查和評(píng)估第十條 申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，應(yīng)向本行提供以下資料：（一）法人客戶：營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）；稅務(wù)登記證；組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）；貸款卡、基本賬戶開(kāi)戶許可證；公司章程及驗(yàn)資報(bào)告，出具董事會(huì)決議的企業(yè)還須提供股東大會(huì)關(guān)于成立董事會(huì)的決議或相關(guān)證明材料；法人代表身份證明，相關(guān)授權(quán)委托書(shū)；公司同意借款決議；當(dāng)期、上年末、同期財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）；主要發(fā)生資金往來(lái)銀行賬戶對(duì)賬單和本行銀行賬戶對(duì)賬單，如重復(fù)只提供一份；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)權(quán)證（房產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)）；1租賃合同、裝璜裝修合同及自營(yíng)的收益性證明；1相關(guān)抵押擔(dān)保材料，如抵押物清單、評(píng)估報(bào)告、保單、同意抵押決議等；1本行需要提供的其他資料。第十一條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的調(diào)查和評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容:（一）借款人的主體資格。個(gè)人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況等進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估，并對(duì)物業(yè)每年經(jīng)營(yíng)收入及綜合還款能力進(jìn)行評(píng)價(jià)；（二）物業(yè)的權(quán)屬，是否竣工驗(yàn)收合格、是否取得產(chǎn)權(quán)證；物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)情況、實(shí)際建造成本、市場(chǎng)價(jià)值情況、變現(xiàn)能力、大修及日常維護(hù)成本等；（三）物業(yè)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，是否屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)期和營(yíng)運(yùn)初期等高風(fēng)險(xiǎn)階段的項(xiàng)目；（四）物業(yè)的完整性情況，是否物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)部分已出售，或是僅是部分物業(yè)用于抵押，抵押權(quán)是否分散等，綜合判定是否會(huì)造成整體處置的困難或抵押物變現(xiàn)價(jià)值的不足；（五）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情況，租金收入是否與貸款額度和貸款期限相匹配等；（六）租賃合同（協(xié)議）情況。同時(shí)，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權(quán)惡意對(duì)抗本行抵押權(quán)，必須對(duì)租賃合同備案的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定；（七）承租人的情況，包括其資信、經(jīng)營(yíng)狀況、租金支付能力及違約情況等。第十三條 貸款發(fā)放前，根據(jù)貸款人需要，可對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，并明確本行為第一受益人，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限。第七章 擔(dān)保方式第十五條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款以竣工驗(yàn)收合格、且已取得房產(chǎn)證、土地證，并投入正常運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房地產(chǎn)同時(shí)作抵押擔(dān)保，必要情況下，可追加其他擔(dān)保方式。第八章 貸款償還第十七條 還款方式為等額本息還款。第十八條 等額本息還款，把經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月或季中。第十九條 在借款合同中應(yīng)明確下列事項(xiàng)（一）若借款人有三次未按期歸還貸款本金或利息的，本行即有權(quán)依法追償處置抵押物；（二）若借款人無(wú)法及時(shí)足額償還貸款本息的，本行有權(quán)從借款人在本行開(kāi)立的所有賬戶中直接扣劃。第二十一條 及時(shí)掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量，動(dòng)態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃，現(xiàn)金流量充足時(shí)可提前償還貸款。第二十二條 經(jīng)辦行在貸款期內(nèi)要對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，確保抵押率控制在合理的范圍內(nèi)。第二十三條 經(jīng)辦行應(yīng)指定專(zhuān)人加強(qiáng)貸后管理，嚴(yán)格按照我行《貸款“三查”實(shí)施細(xì)則規(guī)范》等相關(guān)制度執(zhí)行，及時(shí)掌握項(xiàng)目租售情況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量，認(rèn)真做好項(xiàng)目資金監(jiān)管，制定科學(xué)合理的還款計(jì)劃，如發(fā)生重大情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告。第十章 附 則第二十四條 本辦法中就經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款未盡事宜執(zhí)行本行《信貸管理基本制度》等相關(guān)規(guī)定。第二十六條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。第二條 貸款重組是指為降低和化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)因借款人財(cái)務(wù)狀況困難而不能按期全額歸還的貸款，對(duì)借款主體、擔(dān)保方式、還款期限、適用利率、還款方式等合同規(guī)定的還款條件進(jìn)行調(diào)整的處理手段。第四條 本辦法適用于省農(nóng)村信用社各級(jí)機(jī)構(gòu)。第六條 對(duì)下列具體情形，可以辦理貸款重組：（一）通過(guò)貸款重組，可收回部分貸款本金或利息，且貸款擔(dān)保效力不低于原擔(dān)保；（二）貸款重組后有利于貸款安全和借款人落實(shí)還款計(jì)劃，通過(guò)貸款重組能使原借款合同或擔(dān)保合同存在的法律缺陷得到完善，或使信用貸款轉(zhuǎn)化為擔(dān)保貸款，或進(jìn)一步增強(qiáng)擔(dān)保的可靠性；（三）貸款重組后擔(dān)保、抵質(zhì)押權(quán)不會(huì)喪失或削弱，而通過(guò)其他方式處臵將導(dǎo)致貸款擔(dān)?；騼?yōu)先受償權(quán)喪失。第七條 對(duì)上述情形需要辦理貸款重組的，必須符合如下條件：（一）投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策要求和重點(diǎn)扶持的行業(yè)；（二）借款人客戶評(píng)級(jí)優(yōu)良，且未發(fā)生實(shí)質(zhì)性的、不可逆轉(zhuǎn)的不利于貸款償還的變化；（三）借款人以往三年以上或注冊(cè)經(jīng)營(yíng)以來(lái)一直有穩(wěn)定正經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流或危機(jī)過(guò)后預(yù)期收入仍可恢復(fù)至或超過(guò)正常水平，足以作為還款來(lái)源；（四）借款人在所在行業(yè)和所面對(duì)的市場(chǎng)中有明顯的技術(shù)、成本或人才優(yōu)勢(shì)，主業(yè)突出，需要轉(zhuǎn)型或市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，但其相應(yīng)潛在市場(chǎng)巨大；（五）在原貸款期限內(nèi)未發(fā)生惡意拖欠利息、挪用貸款等情況；（六）重組后還貸期限內(nèi)擔(dān)保、抵質(zhì)押權(quán)不會(huì)喪失或削弱，而通過(guò)其他方式處臵將導(dǎo)致貸款擔(dān)?；騼?yōu)先受償權(quán)喪失等。第八條 屬于下列情況之一的，不得辦理貸款重組：（一）借款人逃廢債務(wù)或惡意欠息；（二）借款人已進(jìn)入破產(chǎn)程序；（三）借款人已嚴(yán)重資不抵債、瀕臨破產(chǎn)，且沒(méi)有政府提供財(cái)政支持或新的投資者介入；（四）處于訴訟或執(zhí)行程序中的貸款；（五）風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)為損失類(lèi)的貸款；（六）其他法律法規(guī)和政策規(guī)定禁止辦理貸款重組的情況。第三章 期限及利率第十條 確定貸款重組期限要考慮借款人綜合還貸能力、借款人其他主要債務(wù)的構(gòu)成及到期時(shí)間、抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價(jià)值及變現(xiàn)能力、保證人的代償能力等因素，防止重組期內(nèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。第十二條 貸款利率。第四章 調(diào)查、審查、審批/咨詢與辦理第十三條 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)辦理貸款重組業(yè)務(wù)除按照《省農(nóng)村信用社信貸業(yè)務(wù)基本操作規(guī)程》要求進(jìn)行調(diào)查外，還應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：（一）深入調(diào)查、分析權(quán)衡即時(shí)清收與貸款重組的利弊，最大限度化解風(fēng)險(xiǎn)和減少損失；（二）詳細(xì)說(shuō)明原貸款相關(guān)情況、出現(xiàn)問(wèn)題的原因、辦理貸款重組的理由及風(fēng)險(xiǎn)控制措施等內(nèi)容。第十五條 2005年6月30日以后發(fā)放的新增貸款辦理重組按照省聯(lián)社核定的各級(jí)機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)單戶管理權(quán)限執(zhí)行，但縣級(jí)聯(lián)社（含農(nóng)商行、農(nóng)合行，下同）不得將貸款重組權(quán)限轉(zhuǎn)授給基層信用社。第十六條 貸款重組通過(guò)發(fā)放新貸款同時(shí)收回原貸款的方式進(jìn)行操作。原貸款利息一般應(yīng)全部收回，如果重組時(shí)未能還清全部利息的，在簽訂本金重組合同時(shí)，必須對(duì)欠息進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，妥善安排還款計(jì)劃并繼續(xù)催收，同時(shí)落實(shí)有效擔(dān)保并建立臺(tái)帳規(guī)范管理。為確保重組貸款合法有效，在借款申請(qǐng)書(shū)、借款合同的“貸款用途”一欄應(yīng)直接填明“本貸款用于償還（合同編號(hào)）合同項(xiàng)下借款人所欠債務(wù)”。（三）貸款期內(nèi)如出現(xiàn)下列情況之一，貸款人有權(quán)宣布貸款提前到期，并要求借款人提前償還部分或全部貸款，或要求借款人提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的合法、有效、足值的擔(dān)保：、逾期等違約事項(xiàng)；，以其有效資產(chǎn)向他人設(shè)定抵（質(zhì)）押或?qū)ν馓峁┍ＷC，致使貸款風(fēng)險(xiǎn)增加；、資產(chǎn)負(fù)債率、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量等指標(biāo)惡化，或其股權(quán)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、對(duì)外投資和財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大變化，對(duì)貸款安全造成重大不利影響；，或抵（質(zhì)）押物發(fā)生滅失、損毀等情況，對(duì)貸款安全造成重大不利影響。當(dāng)擔(dān)保方式為最高額保證或最高額抵押合同，且同時(shí)符合下列三個(gè)條件時(shí)，貸款重組無(wú)需重新簽訂擔(dān)保合同：（一）重組前后借款主體保持不變；（二）重組貸款發(fā)放額及債務(wù)人其他債務(wù)金額在原最高額擔(dān)保額之內(nèi)；（三）重組貸款的放款時(shí)間在原最高額擔(dān)保的擔(dān)保期限之內(nèi)。第二十二條 正常貸款重組后最高風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)為關(guān)注類(lèi)，不良貸款重組后最高風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)為次級(jí)類(lèi)。重組后貸款不止一筆的，所有貸款的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別在觀察期內(nèi)不得高于原貸款中的最低分類(lèi)級(jí)別。在觀察期結(jié)束后，要嚴(yán)格按照五級(jí)分類(lèi)核心定義重新進(jìn)行貸款五級(jí)分類(lèi)。第二十四條 重組貸款到期后不得展期。第二十六條 在重組貸款本息全部清償之前，對(duì)借款人融資余額不得增加，但新增融資余額采用符合省聯(lián)社規(guī)定的低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)方式或重組貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)級(jí)別在觀察期后調(diào)整為正常類(lèi)或關(guān)注類(lèi)的除外。在對(duì)重組貸款客戶進(jìn)行經(jīng)常性查訪的基礎(chǔ)上，每月要對(duì)重組貸款至少進(jìn)行一次貸后檢查，形成貸后檢查報(bào)告,必要時(shí)