以房抵債協(xié)議-在線瀏覽
2024-11-04 17:13本頁面
【正文】 擁有完整的所有權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)無爭議，并保證對上述房屋及其土地使用權(quán)未設(shè)定抵押或權(quán)利受到其它限制。第三條、乙方對頂債房產(chǎn)有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。第四條 甲方自本協(xié)議簽訂起10日內(nèi)，與乙方辦理完房產(chǎn)交接手續(xù)，并將于抵債房產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)手續(xù)材料一并交給乙方。第五條 本協(xié)議本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽署之日起生效。關(guān)于該類協(xié)議的法律效力，因法律上并無明確的規(guī)定，導(dǎo)致實務(wù)中存在不小的爭議，在具體處理程序上也各不相同。一、以房抵債的本質(zhì)屬性更多的應(yīng)當(dāng)是雙方真實意思基礎(chǔ)上達(dá)成的以買賣房屋替代原有的合同履行方式。本人認(rèn)為，該操作方式的法律依據(jù)在于《合同法》第77條關(guān)于“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”的規(guī)定。分析以房抵債協(xié)議實質(zhì)內(nèi)容，事實上，原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系因為雙方的約定可視為履行完畢，并由此形成和轉(zhuǎn)化成了另一種法律關(guān)系，即房屋買賣合同關(guān)系。只是雙方將如何履行原有債務(wù)與如果買賣房屋兩項內(nèi)容在同一份協(xié)議中一并作出約定。從主觀內(nèi)容分析，以房抵債協(xié)議與原借款合同過程中的房產(chǎn)抵押的保證協(xié)議存在本質(zhì)區(qū)別。相反，以房抵債的協(xié)議目的原本就在于對房產(chǎn)進(jìn)行處置，即債權(quán)人希望獲得約定房產(chǎn)，而債務(wù)人自愿在債權(quán)人支付對價以后放棄房產(chǎn)，因此，變更房產(chǎn)所有權(quán)明顯屬于雙方共同的唯一的目的，將欠款轉(zhuǎn)化為房款也只是房款支付方式的不同形式。更何況，判斷當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不能僅看合同的名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當(dāng)事人法律關(guān)系的實質(zhì)及真實意思表示。二、以房抵債作為抵銷債務(wù)的一種方式從未被法律禁止所以不應(yīng)隨意否定其合法效力。依照法律的規(guī)定，法律并沒有對當(dāng)事人之間如何履行各自的權(quán)力和義務(wù)的方式作出限制。此外，最高法院關(guān)于適用《民事訴訟法》若干問題的意見第301條“經(jīng)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的財產(chǎn)作價交申請執(zhí)行人抵償債務(wù)，對剩余債務(wù)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償。”《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第19條“拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債?！庇纱丝梢姡刹坏珱]有禁止以房抵債行為的存在，甚至是實務(wù)中一直所倡導(dǎo)的合同履行方式，以致于法院可以采取強(qiáng)制措施予以執(zhí)行。法律之所以禁止流質(zhì)契約是從不損害雙方利益和不特定社會主體利益的角度進(jìn)行規(guī)范，是法律理性的選擇，其結(jié)果是不因其雙方約定而產(chǎn)生直接導(dǎo)致物權(quán)變動的效果。如果以為維護(hù)其他人的利益及穩(wěn)定特殊環(huán)境下的市場秩序為由，就斷然否定一份合同的法律效力，該做法將會“極大地?fù)p害司法權(quán)威”。因為，法律對合同無效作出設(shè)立的目的在于制裁不法行為人，以維護(hù)國家的法治秩序和社會的公共道德。三、以房抵債協(xié)議的規(guī)范設(shè)計才能避開法律禁止之嫌而真正實現(xiàn)雙方合同的目的。換而言之，如果在債務(wù)履行期限屆滿后，雙方采取以物抵債或以房抵債則正如以上所言明顯屬于達(dá)成的房屋買賣協(xié)議，或者，即便行為發(fā)生在債務(wù)履行期屆滿之前，哪怕在雙方債務(wù)成立之時，雙方約定如果債務(wù)人無法履行債務(wù)，自愿將約定房產(chǎn)經(jīng)過相關(guān)部門評估或雙方依照公平原則進(jìn)行折價后再以房抵債，都不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為流質(zhì)契約而為法律所禁止。判斷雙方所簽訂的協(xié)議是否屬于房屋買賣合同，依照房屋買賣合同的特點(diǎn)及合同必須具有可履行性的
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