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正文內(nèi)容

從該案看房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的效力認(rèn)定最終定稿-在線瀏覽

2024-11-04 17:13本頁面
  

【正文】 ,方可實(shí)施拆遷”和違法拆遷房屋的單位將受到制裁的規(guī)定,但是,根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定,違法并不必然導(dǎo)致合同無效,只有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,才必然導(dǎo)致合同無效。因此,本案的《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》系當(dāng)事人雙方充分協(xié)商后簽訂的,協(xié)議明確了李某為拆遷人,王某為被拆遷人的法律地位。在無法定無效的情形下,當(dāng)事人的真實(shí)意思表示應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬兀景傅摹斗课莓a(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)屬有效。工程公司與農(nóng)業(yè)局簽訂合作建房協(xié)議書、李某與王某簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議后,工程公司、李某按協(xié)議的約定就取得了拆除舊房的權(quán)利,但同時(shí)也應(yīng)履行在新房屋建成后對(duì)拆除的舊房產(chǎn)權(quán)所有人給予補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。王某房屋因工程公司、李某的拆遷行為而滅失,工程公司、李某作為開發(fā)商已經(jīng)依據(jù)上述協(xié)議拆除了舊房實(shí)際進(jìn)行了房地產(chǎn)開發(fā),并依法取得了商品房的售房許可證,李某在王某的原有房屋已無法恢復(fù)原狀之后,將約定給王某的拆遷安置房出賣給夏某,獲取了銷售利潤(rùn),人為設(shè)置了產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議履行的障礙。如僅以不符合《條例》的拆遷資格要求,就否認(rèn)《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》的效力,不僅不利于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益,反而對(duì)刻意違約的拆遷人有利,一定程度上給缺乏誠信的拆遷人提供了口實(shí),這一結(jié)果顯然不符合《條例》的立法本意。有觀點(diǎn)認(rèn)為城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬行政合同,也有觀點(diǎn)認(rèn)為屬民事合同,筆者贊同屬民事合同的觀點(diǎn)。”最高人民法院法復(fù)[1996]12 號(hào)《關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》規(guī)定:“拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭(zhēng)議,或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后,一方或者雙方當(dāng)事人反悔,未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決,僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。(二)被拆遷人對(duì)安置房屋享有優(yōu)先權(quán)的具體體現(xiàn)本案中,李某與王某簽訂的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議有效,同時(shí),工程公司與第三人夏某簽訂的商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,該商品房買賣合同自成立時(shí)同樣生效。筆者認(rèn)為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議不同于買賣合同,買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移買賣標(biāo)的的所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同。買受人為了獲取出賣人所有之物,必須支付一定的價(jià)款,從出賣人手中繼受取得所有權(quán)。買方也可以賣方不轉(zhuǎn)移所有權(quán)或交付物不符合要求等為由拒絕支付價(jià)金。拆遷人在簽訂協(xié)議之前就取得了拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán),必須承擔(dān)對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償安置義務(wù),才能對(duì)房屋進(jìn)行拆除。其中,以貨幣補(bǔ)償形式簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議中,不存在物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的內(nèi)容,也沒有存在必要。被拆遷人選定安置房屋是行使受讓補(bǔ)償利益權(quán)利的表現(xiàn),不需要在協(xié)議中約定支付價(jià)金的內(nèi)容。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條規(guī)定:“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置,如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,應(yīng)予支持?!边@一條款首次以司法解釋的形式創(chuàng)設(shè)了我國(guó)的拆遷補(bǔ)償安置房屋優(yōu)先權(quán)制度。司法解釋的這一規(guī)定實(shí)質(zhì)上賦予了實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償形式中的被拆遷人要求拆遷人交付調(diào)換房屋的權(quán)利以物權(quán)的性質(zhì),即被拆遷人的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力,第三人的物權(quán)變動(dòng)不得對(duì)抗被拆遷人的物上請(qǐng)求權(quán),故被拆遷人對(duì)安置房屋享有優(yōu)先權(quán)。第二篇:房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議拆 遷 人(以下簡(jiǎn)稱甲方):被拆遷人(以下簡(jiǎn)稱乙方):甲方因________________建設(shè)需要,經(jīng)批準(zhǔn)取得_________號(hào)《房屋拆遷許可證》,根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,對(duì)乙方的房屋進(jìn)行拆遷,甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就房屋拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成如下協(xié)議:第一條 被拆除房屋現(xiàn)狀(一)房屋所在地點(diǎn)_________,建筑面積__________平方米(房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)_________),房屋的用途_________,房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)_______,房屋的結(jié)構(gòu)_________。第三條 房屋拆遷補(bǔ)償選擇第________種方式貨幣補(bǔ)償。第四條 被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償方式(一)貨幣補(bǔ)償金額的確定選擇第_________種方式:根據(jù)當(dāng)事人共同推薦的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格確定。(二)房屋裝潢作價(jià)方式:________________________________(三)被拆遷房屋補(bǔ)償金額房屋貨幣補(bǔ)償金額。裝潢補(bǔ)償金額___________元(若房屋貨幣補(bǔ)償金額含裝潢補(bǔ)償,此項(xiàng)可不另行計(jì)算)。以上三項(xiàng)合計(jì)補(bǔ)償金額__________________元。第五條 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式(一)甲方提供位于__________,結(jié)構(gòu)_________,用途______,房屋號(hào)_________,建筑面積_________平方米的【現(xiàn)房】【期房】,產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的樓層、房號(hào)的確定方法:_______________________________________________。(三)按被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋的價(jià)格結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)。(四)產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)幣種:______,差價(jià)由____方于_____年____月___日前向________方支付,支付方式:______________________________。乙方選擇自行過渡安置;由甲方提供周轉(zhuǎn)房過渡安置。(三)乙方選擇自行過渡安置的,甲方應(yīng)當(dāng)按本協(xié)議第七條的約定向乙方支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);乙方選擇由甲方提供周轉(zhuǎn)房過渡安置的,其周轉(zhuǎn)房的地址:______,建筑面積________平方米。乙方使用甲方提供的周轉(zhuǎn)房的,應(yīng)當(dāng)在得到安置房后_____________日內(nèi)騰空周轉(zhuǎn)房。(二)拆遷非住宅房屋,甲方按_____________規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),支付乙方設(shè)備搬遷和安裝補(bǔ)助費(fèi)________元,因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)_______元,其他補(bǔ)助費(fèi)_____元,共計(jì)______________元。第八條 乙方在________年_______月_______日前應(yīng)將被拆遷房屋騰空,并交甲方拆除。第十條 逾期安置的違約責(zé)任(一)甲方應(yīng)在本協(xié)議第六條第(二)項(xiàng)約定的臨時(shí)過渡期期滿前保證乙方按期回遷,逾期不能回遷的,甲方應(yīng)在臨時(shí)過渡期滿 天前通知乙方,按下列約定處理:甲方按本協(xié)議第七條約定的臨時(shí)安
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