【正文】 ，是土地儲備的結(jié)點(diǎn)。具體步驟如下： 、設(shè)計(jì)要點(diǎn)、勘測定界圖及技術(shù)報(bào)告至土地中介單位出具地災(zāi)報(bào)告、壓礦報(bào)告、土地評估報(bào)告，紅線圖面積應(yīng)小于14公頃；；、設(shè)計(jì)要點(diǎn)、勘測定界圖、地災(zāi)報(bào)告、壓礦報(bào)告、土地評估報(bào)告、征地協(xié)議至市國土局征地事務(wù)所辦理土地出讓申請的函發(fā)至用地科；、設(shè)計(jì)要點(diǎn)、勘測定界圖、地災(zāi)報(bào)告、壓礦報(bào)告、土地評估報(bào)告、區(qū)政府征地補(bǔ)償說明、城投出具的土地出讓申請、拆遷協(xié)議、宗地權(quán)屬說明組卷，出具會簽單至行政審批科審查并流轉(zhuǎn)會簽至各科室及主管局長、市長簽字，回轉(zhuǎn)到用地科，并委托土地交易中心進(jìn)行土地市場交易；，完成土地出讓文件編制，進(jìn)行出讓。《土地法》及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。土地招標(biāo)拍賣掛牌是指我國土地使用權(quán)的出讓方式有四種：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式?！锻恋胤ā芳皣临Y源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。2優(yōu)點(diǎn)編輯一套科學(xué)、合理、完善的土地招標(biāo)掛牌制度是在一定制度上可以終結(jié)靠關(guān)系、“暗箱操作”的協(xié)議供地方式，進(jìn)入了一個土地供應(yīng)公開交易的新時代。該制度的優(yōu)點(diǎn)是：一、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生。二、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。三、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于土地使用權(quán)“招拍掛”出讓，有利于房地產(chǎn)分離，提高土地開發(fā)效率。由于實(shí)施了土地的儲備制度，政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計(jì)劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設(shè)計(jì)圖紙并得到許可后就可順利開工了，可以專心提高建筑品質(zhì)和服務(wù)，大大縮短了房地產(chǎn)開發(fā)周期，有效地控制了開發(fā)成本。四、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，是有利于土地市場公平競爭。五、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于開發(fā)商綜合實(shí)力提高。中小開發(fā)商必需適應(yīng)新的規(guī)劃，將投標(biāo)要求研究透徹，根據(jù)自己實(shí)際情況量力而行，這樣才有希望在市場上占據(jù)一席之地，提升開發(fā)能力。六、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價值。招拍掛制度的以上優(yōu)點(diǎn)，是假設(shè)該制度本身高度完善并有嚴(yán)格、合理的操作流程和實(shí)施細(xì)則，并有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎(chǔ)。[1] 3缺陷編輯當(dāng)全國各地一次次陽光下的黑幕交易被暴光后，人們更增加了對招標(biāo)拍賣掛牌制度實(shí)現(xiàn)其制度預(yù)期的擔(dān)憂。《中國建設(shè)報(bào)》則在《交鋒土地新政策》指出北京的國企地產(chǎn)公司、部分上市公司也和上海一樣，對國土資源部頒布的國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌的制度，持反對態(tài)度。2004年11月25日，《中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)》以《協(xié)議批租十大渠道開發(fā)商自述土地交易內(nèi)幕》，指出當(dāng)前炒賣土地、牟取暴利的現(xiàn)象非常普遍。2004年6月7日和11月8日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》則以《“中國第一拍”陳少湘談土地拍賣槌起槌落“戲”份多》和《拍賣業(yè)“潛規(guī)則”游戲損他利己》，以及2004年5月29日，人民網(wǎng)以《由“一槌拍飛兩億”談土地拍賣中的“程序正義”》，從理論上和實(shí)踐上揭示拍賣業(yè)“導(dǎo)演”拍賣中的種種黑幕和手法以及原因?？陀^上，任何事物都有兩面性，尤其是一個新政策，在與市場的磨合中會出現(xiàn)這樣那樣的不足。一、評價標(biāo)準(zhǔn)過于單一。二、評價過程和標(biāo)準(zhǔn)模糊，致使招投標(biāo)流程不動。前些日子，筆者在網(wǎng)上竟然看到河南某地的一塊國有土地開價低于協(xié)議時的意向價。三、為了使土地供應(yīng)過程更為公開、公正、公平，政府還需要進(jìn)一步完善和優(yōu)化土地招投標(biāo)流程，指定嚴(yán)格的評標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，防止人為因素干擾；招標(biāo)拍賣掛牌后仍然存在政府暗箱操作，市場房地產(chǎn)不公平交易問題沒有解決。其次是由于招標(biāo)拍賣掛牌仍然可以被暗箱操作，從而引致政府利用陽光制度將不公正的交易“導(dǎo)演”為公正的交易。在中國香港地區(qū)，政府對土地的供應(yīng)計(jì)劃每半年公布兩次，有時也會一次性將計(jì)劃全部公布，香港回歸后，為了增加土地售賣的供應(yīng)量，用以平衡樓價，曾一次性公布過幾年的賣地計(jì)劃，這樣做一方面可以保證讓更多的人了解土地供應(yīng)情況，另一方面也有利于開發(fā)商在選擇土地時合理安排資金。一旦出現(xiàn)這種腐敗，就不僅僅只是涉及到國有土地資產(chǎn)的流失，甚至已直接傷害到守法的開發(fā)商和普通購房者的利益了，其代價是人們對宣揚(yáng)所謂公平、公正制度的質(zhì)疑和政府信用深層次的危機(jī)。由于土地規(guī)劃的透明度不夠，從而宣傳力度也不夠。在拍地前，代理會通過傳媒預(yù)測買地結(jié)果，例如土地成交價、建筑成本及利息等，再將周邊同類物業(yè)的成交價作為參考，根據(jù)市場走勢，從而預(yù)測出多種成交價，在拍賣前制造不少輿論。比如土地價是3000元/平方米，建成后的總成本在6000元/平方米以上。六、銀行金融支持力度存在不足。在內(nèi)地，由于金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力較差，開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)前幾乎不可能從金融機(jī)構(gòu)獲得資金上的支持，因而他們的資金基本等于自籌資金，出讓金的分期分付，在內(nèi)地就見怪不怪了。香港的土地拍賣文件是給建筑師的，因?yàn)樗麄兪菍I(yè)人士，能做出專業(yè)分析，如對買地限制及環(huán)境做出評估，然而，將做出的多個方案連同預(yù)算向發(fā)展商推薦。而內(nèi)地設(shè)計(jì)院的市場化程度不高，根本沒有把注意力集中到這方面。在市場經(jīng)濟(jì)條件下推行發(fā)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)先的政策，由于缺乏規(guī)范政府之間有序競爭的制度配套，因而在加劇地方政府之間無序競爭的同時，引致地方保護(hù)主義的招商引資政策同招標(biāo)拍賣掛牌制度的沖突，造成地方政府需要低地價、零地價、負(fù)地價的內(nèi)生動力。可見，相對于協(xié)議出讓時的腐敗，如果沒有有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，招標(biāo)拍賣掛牌制度可能為政府壟斷市場所用，其后果要么為政府財(cái)政需求盲目推動價格上漲，要么為政府招商引資暗箱操作壓低價格，從而異化為政府提高“效率”或維護(hù)“公正”的機(jī)會主義擋箭牌。4完善編輯為了使土地“招拍掛”工作更適應(yīng)社會發(fā)展的需要，一些不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約因素必須進(jìn)一步給予完善和改進(jìn)，才能確保房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定。為了使土地供應(yīng)過程更加公開、公平、公正，政府還需要進(jìn)一步完善和優(yōu)化土地招投標(biāo)過程，制定嚴(yán)格的評標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，防止人為因素干擾；我們可以設(shè)想最最理想的土地出讓制度如同一臺“土地出讓機(jī)器”，政府將土地使用權(quán)申請人人申請條件、資信等各種情況輸入系統(tǒng)，該系統(tǒng)就會選出出讓地塊最合適的競得人，它不會因不同操作人、不同的社會環(huán)境而得出差異性的結(jié)果，使土地出讓方式真正的走上規(guī)范化的發(fā)展軌道。三、鼓勵資金雄厚但沒有本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的外資企業(yè)與本地企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)。四、提高地產(chǎn)開發(fā)的社會開放度，鼓勵實(shí)力雄厚、有良好業(yè)績的開發(fā)商在政府管理下從事房地產(chǎn)開發(fā)，這比政府壟斷開發(fā)房地產(chǎn)的效率要高。六、要抑制土地投機(jī)和囤積居奇的行為，土地二級市場要加強(qiáng)管理。七、讓專業(yè)機(jī)構(gòu)對土地進(jìn)行合理估價后，參加競標(biāo)的開發(fā)商以書面形式向政府投標(biāo)，與估價最近的企業(yè)將獲得土地開發(fā)權(quán)。以市場為導(dǎo)向制定科學(xué)、合理的供地政策，運(yùn)用市場機(jī)制公開配置土地資源，有利于提高土地開發(fā)利用效率，促進(jìn)土地資源的科學(xué)管理與利用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。十、應(yīng)盡快完善土地集中統(tǒng)一儲備供需的相關(guān)法律、法規(guī)。因此，建立相關(guān)的法律條款，規(guī)范運(yùn)作行為十分必要。實(shí)施土地“招拍掛”機(jī)制是一個綜合性的系統(tǒng)工程，在整個推進(jìn)過程中，必須得到建設(shè)、規(guī)劃、房管、計(jì)劃、物價、財(cái)政等有關(guān)政府部門的支持和配合。如規(guī)劃條件不能及時明確，或者涉及古樹名木，園林部門不配合等，土地就無法即使推出“招拍掛”。因此為應(yīng)對現(xiàn)行的新規(guī)劃，政府必須在項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)、資質(zhì)管理等方面建立相關(guān)的配合機(jī)制，從制度上完善這項(xiàng)經(jīng)營性工作的操作規(guī)范，以提高政府服務(wù)功能效率。該方式作為我國經(jīng)營性用地出讓的指定方式，對規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。土地招標(biāo)招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后，在規(guī)定的時間內(nèi)將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱。在中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，中標(biāo)人則在《中標(biāo)通知書》約定的時間，按照招標(biāo)文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。在公開招標(biāo)中投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價格是重要的評標(biāo)因素，但評標(biāo)委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力也是評標(biāo)委員們重點(diǎn)關(guān)注的要點(diǎn)。土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在竟買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。參加的競買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。拍賣成交后，競得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地掛牌掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報(bào)價單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報(bào)價。但報(bào)價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報(bào)價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。競買人確定后．掛牌人應(yīng)當(dāng)向競買人發(fā)出《掛牌成交確認(rèn)書》。掛牌同樣遵循“價高者得”的原則．不同之處在于不是現(xiàn)場報(bào)價．由于掛牌是以書面的形式報(bào)價，所引發(fā)的關(guān)注程度及暴光不如招標(biāo)與拍賣。鑒于《物權(quán)法》第137條明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，因此，國土資源部39號令第四條明確規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。因此，各地在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動中，可根據(jù)《物權(quán)法》、39號令和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等法律政策，來確定土地出讓是采取協(xié)議方式還是采取招標(biāo)拍賣掛牌方